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住宅ローンの借り換えタイミングの目安とは?金利差・費用からみた適切な借り換え時期

【更新日】2021-05-14
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住宅ローンの借り換え目安

新型コロナウィルスの感染が拡大中の2020年7月現在でも、住宅ローンは低金利を維持しています。

変動金利も低水準で推移していることから、借り換えを検討する方も未だ多くいます。

ただ、借り換えはどんな人がおこなっても必ずお得になる訳ではありません。

特に金利差をチェックした上で、最適なタイミングで借り換えることで効果が高くなります。

ここからは、住宅ローンの借り換えの目安について分かりやすく解説していきます。

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住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンの借り換えを検討する際は、まず借り換えのメリットを把握しておく必要があります。

借り換えのメリットは、大きく分けて以下の3つです。

  • 総返済額が圧縮される
  • 返済期間が短縮される
  • 毎月の返済額が軽減される

総返済額が圧縮される

総返済額が圧縮される

住宅ローンをより低金利で借り換えることで、返済にかかる利息を減らすことができます。

金利によっては微々たる利息差の場合もありますが、トータルの返済額は大きく減額されます。

返済期間が短縮される

返済期間が短縮される

住宅ローンを借り換える際に、返済額を減らす方法を取ることもできます。

月10万円の支払いを低金利の住宅ローンに切り替えて継続する場合、元金の減りがより早くなるので、トータルの返済回数が減ります。

毎月の返済額が軽減される

住宅ローンを借り換えれば利息が減るので、トータルだけでなく毎月の返済額も減少します。

住宅ローンを借り換えて返済期間・総返済額を圧縮したい方が半数以上

住宅ローンの借り換えは、月々の返済額を減らす目的と、返済期間を短縮する(トータルの返済額を減らす)目的の2つがあることが分かります。

そのうち、住宅ローンを借り換える方の半数以上は返済期間を短縮することを目的としています。

月々の返済額が減ってもトータルコストが高ければ意味がないので、多くの方は総返済額が減るかどうかを借り換えの基準にしているようですね。

月々の返済額が減ることにメリットを感じるケース

一方、月々の返済額を減らしたほうが良いケースは、例えば既に返済の工面が難しい場合などが挙げられます。

少しでもお金に余裕を持ちたい方は、月の負担を減らしたいと思うようです。

また、子どもが小さく、まとまった教育費が今後かかる場合なども、直近の支払いを減らす方向で良いでしょう。

住宅ローン借り換えを検討すべきタイミング

1つの住宅ローンを長年利用している方が、常に借り換えの機会を伺っているケースは稀です。

常に借り換えの機会を伺うのは精神的な負担も大きいですし、借り換えのタイミングは長期的な視点で見るものなので、“この日を逃したら借り換えの好機は二度とこない”と言う訳でもありません。

ただ、以下のようなケースに当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを検討すべきです。

  • 更新で金利が高くなった
  • 収入が下がる予定
  • 近日中に転職する予定

➀更新で金利が高くなった

住宅ローンの変動金利は、一般的に5年に1度、金利の見直しが行われます。

2021年現在、住宅ローンの金利は低水準を維持していますが、今後は場合によっては金利が上がってくるリスクもあります。

今までは金利に納得していたのに、更新で金利が上昇してしまった場合は借り換えを検討しましょう。

②収入が下がる予定

年齢や異動などの問題で収入が下がる場合は、これまでの金利で住宅ローンを返済するのが難しくなります。

特に変動金利の方は収入低下と金利上昇が重なることで大きな打撃を被る可能性があります。

また、収入が下がった後に借り換え審査を受けると、審査に通りにくくなってしまいます。

収入が下がる前に借り換え審査をおこない、備えておきましょう。

③近日中に転職する予定

転職をすると給与が下がることが多く、前述の例と同様に借り換え審査に通りにくくなります。

また、住宅ローン審査の重要項目の一つである勤続年数がリセットされるため、単に収入が下がるよりも審査通過は難しくなります。

住宅ローンを借り換える3つの目安

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前述のように住宅ローンの借り換えを検討すべき出来事がなくても、以下の条件に当てはまっている場合は借り換えをおこなったほうが良いです。

  • 金利差が年1.0%以上ある
  • 残高が1,000万円以上ある
  • ローン期間が残り10年以上ある

金利差が年1.0%以上ある

住宅ローンを借り換える最大のメリットは金利が低くなることです。

住宅ローンには補償や金利タイプなど、それぞれの特徴がありますが、まずは金利の低い住宅ローンから選ぶようにしましょう。

借り換えの際は金利差1.0%以上を目安にするのが良いといわれてきました。

例えば、希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済なら、金利が年3%の場合、1,332 万円となります。

一方、金利が年2%の場合、総返済額は1,215 万円となります。

金利が1%変われば、総返済額が117万円も変わるのです。

残高が1,000万円以上ある

残高が1,000万円以上ある、言い方を換えれば残高が1,000万円を切る前に借り換えをおこなうことで、大きな効果を見込めます。

例えば、前述の例では117万円お得ということになりましたが、他の条件を変えずに借入額を500万円で計算すると、金利年3%の場合は総返済額が666万円、2%の場合は608 万円なので、たった58万円しか変わりません。

住宅ローンの借り換えは、早いタイミングでおこなうほどお得なのです。

ローン期間が残り10年以上ある

残りの返済期間が10年を切る前に借り換えをしたほうがお得になります。

また、上記の条件のうち返済期間だけを5年に変更すると、金利3%の場合は240万円、金利2%の場合は226万円なので、たった14万円お得になるだけです。

住宅ローン残高・残存年数がわずかでも借り換えのメリットはある?

住宅ローン残高・残存年数が目安の基準を切っていたとしても、借り換えをすることでお得にはなります。

ただ、やはり目安を切った後での借り換えの効果は限定的なので、出来れば早く借り換えをすることをおすすめします。

また詳しくは後述しますが、借り換えの効果が少ない場合、借り換え費用によって損失が発生する可能性もあるので注意が必要です。

残高がわずかの時は大きな金利差で借り換える

住宅ローン残高・残存年数がわずかの時は、メリットが少ないこともあって多くの方が借り換えを見送ります。

しかし、借り換えるローンの金利が今よりも大幅にお得になる場合は、目安を切っていても借り換える余地はあります。

ここ10年で住宅ローン金利は大幅に低くなっていることもあり、金利差が2%を超える借り換えも難しくはありません。

残高がわずかでも、借り換えでお得にできないか検討してみるのが大切です。

住宅ローンの借り換えは金利差0.5%でもメリットがある?

ご存じの通り、2010年台半ばから日本はマイナス金利政策を実施しており、住宅ローンは超低金利を維持しています。

加えて各金融機関でも金利の値下げ競争がおこっており、更に年1.0%も金利の安い住宅ローンを探すのは困難とも言えます。

例えば、金利差が0.5%の借り換えでもメリットはあるのでしょうか?

0.5%の金利差でも目安をクリアしていれば借り換えメリットは大きい

まず、希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済の条件で、金利2.0%から1.5%に借り換えたとします。

この場合、総支払額の差は以下の通りです。

  • 【借り換え前】1,215 万円
  • 【借り換え後】1,159 万円
  • 【差額】56万円

一方、返済期間30年、借入額2000万円で同じ条件を適用すると、以下のようになります。

  • 【借り換え前】2,662 万円
  • 【借り換え後】2,485 万円
  • 【差額】177万円

残高・残存年数が多いだけで数倍の借り換え効果があることが分かりました。

このように、早めのタイミングで借り換えるのであれば、金利差0.5%でも大きなメリットが見込めます。

金利が下がるのを待って借り換えをするのがおすすめできない理由

住宅ローン借り換えの効果を考えると、金利が下がったタイミングで借り換えをするのが理想的に感じます。

実際、金利の推移を見ながら借り換え時がいつか見計らっている方は多いです。

ただ、結論から言うと、こうした考え方で借り換え時を伺う方法は上手くいかないケースが多く、あまりおすすめはできません。

なぜおすすめできないのか。具体的な理由を紹介していきます。

金利の推移を予測するのは難しい

住宅ローンの金利は日銀の金融政策や景気の動向、国際情勢など様々な要因によって変化するため、現実的に推移を予測するのは不可能です。

今後の金利は上がるのか、下がるのかですら専門家の間で意見が分かれるため、何年何月が最低金利を更新するかを予測するのは出来ないと考えて間違いありません。

借り換えメリットが減少しかねない

低金利の住宅ローンに借り換える恩恵は、長い返済期間と高い残債があるタイミングであるほどお得になります。

例えば、借り換え4,000万円の残高が400万円のタイミングで金利が1.0%低いローンに借り換えるよりも、残高3,500万円のタイミングで金利が0.75%低いローンに借り換えるほうがメリットはずっと大きいです。

金利が低くなるタイミングを見計らう場合、基本的に借り換えのタイミングは後倒しになるので注意が必要です。

収入・健康状態が悪化しかねない

住宅ローンの借り換えは、今の収入・健康状態が今後も続くと考えておこなう方が多いです。

ただ、金利が下がるのを待っている間に収入が下がったり、病気にかかったりしてしまうと、借り換え審査に落ちる可能性が非常に高くなってしまいます。

住宅ローンの借り換えでかかる費用

住宅ローン借り換えの際は、別途で費用がかかってしまいます。

借り換えでかかる主な費用は以下の通りです。

費用 内容
契約書貼付印紙税
  •  借入額1,000万円超5,000万円以下:2万円
  •  借入額5,000万円超1億円以下:6万円
事務手数料 30.000円(税抜)ほどか、借入額の〇%で計算
保証料 借入額・返済年数で変動(0円の場合もある)
抵当権設定費用 借入額の4%+司法書士への報酬

金利差が少ない借り換えだと、費用のほうが大きくなってしまう可能性もあります。

少なくとも費用以上の借り換え効果は出すようにしましょう。

住宅ローンを借り換える時の注意点

住宅ローンの借り換えは、常にメリットばかりという訳ではありません。

前提として、借り換えを依頼すると1から審査のやり直しになるので、安易に借り換えを依頼するのはリスクもあります。

事前にデメリットを把握した上で申し込む必要があるので注意しましょう。

借り換え費用が発生する

借り換えを依頼すると保証料・手数料・税金などの費用が発生します。

金額はケースによって異なりますが、合計で数十万円に上ります。

フラット35へ借り換えを依頼する場合は、物件検査手数料が追加でかかるので注意が必要です。

借り換えを依頼すれば金利がお得になるのは間違いないですが、これらのコストも鑑みた上でお得かどうか判断する必要があります。

審査に落ちるリスクがある

借り換え審査は1から審査のし直しになるので、新規の審査に一度通っているからといって必ずしも通過できる訳ではありません。

新規審査に通過した後に転職やリストラにあった場合、審査に落ちてしまう可能性も十分あります。

住宅借入金等特別控除から外れるリスクがある

住宅借入金等特別控除など、住宅ローンの借入に関する特例控除を受ける際の条件は借入期間の長さなどで決まっていることが多いです。

住宅ローンを借り換えると返済期間は基本的に短縮されるので、控除から外れてしまう可能性があるので注意しましょう。

住宅ローンを借り換える前に抑えておきたいポイント

住宅ローンを借り換える前に、最低限のポイントを抑えておく必要があります。

ここからは、借り換えを検討している方が得るべき知識を紹介します。

金利の仕組み

最初は変動金利で借りても、後で固定金利に変更すれば安心だと考える方は多いです。

ただ、変動金利と固定金利はそもそも基準になる金利が異なるため、固定金利に変更すれば良い訳ではありません。

変動金利は短期プライムレートを基準に、今の経済状況を元に決定されます。

一方、固定金利は将来の金利予想も加味して決定されます。

経済状態が上昇傾向になったら基本的にそのまま上がり続けるので、変動金利が上がり始めている時には固定金利のほうが既に高くなってしまっています。

戸建て住宅の資産価値

戸建て住宅の資産価値は常に一定ではなく、築年数の経過によって下落していきます。

資産価値の下落を防ぐには定期的な修繕が必要ですが、その際に予想以上の費用がかかってしまいます。

また、周辺環境の変化によって価値が大きく下がる可能性もあります。

資産価値を見誤ると、余裕だと思っていたローン返済に苦しむ可能性があります。

団信審査では健康状態が重要

住宅ローンの借り換え審査に通過するためには、団信の審査に通過しなければいけないことが多いです。

健康状態が悪化している人は団信や特約の加入ができない確率が高いので、注意が必要です。

団信を利用せずに住宅ローンを借りることもできますが、万が一のリスクが非常に高くなります。

健康状態に改善がみられる方は、審査前に医師の診断を受けておきましょう。

住宅ローンの借り換えは事前シミュレーションが必須

住宅ローンの借り換えの結果は金融機関が提供しているシミュレーションを使えば、無料で試算することが可能です。

自力で利息などの計算をすると失敗の可能性が高くなるので、精度の高いシミュレーションを積極的に利用しましょう。

また、借り換えは一度しか出来ないという訳ではありませんし、コストが上回らなければ確実に返済額はお得になります。

自分の中で今だと思ったら、チャレンジしてみるのも一つの手です。

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