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マンションを貸す時の5つのポイントとは?賃貸事業を始めたい初心者は必見

【更新日】2020-07-08
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マンションを貸す

せっかく購入したマンションでも、転勤なので突如不要になるケースがあります。

大金をはたいて買ったマンションを売るのはもったいないという方も多いですが、この場合は賃貸事業を始めるのも一つの手です。

ただ、マンションの貸し出しは簡単に収益化できるものではなく、その他いくつかの注意事項も存在します。

今回は、特に初心者が抑えておきたい注意点を紹介します。

マンションを貸す流れを知る

マンションの賃貸を始める際は、まず貸すまでの流れを抑えておく必要があります。

マンションを貸す流れは、大きく分けてこちらの3ステップとなります。

  1. 不動産会社へ仲介・管理を依頼する
  2. 賃貸の方法を選ぶ
  3. 募集の開始

一つずつ見ていきましょう。

【Step1】不動産会社へ仲介・管理を依頼する

所有しているマンションを貸し出す場合は、まずその旨を不動産会社に相談する必要があります。

条件やプランなどは各社によって異なるので、複数社の話を聞いて比較することが大切です。

不動産会社に依頼をするのは、賃貸の仲介と管理の主に2点です。

この2つの能力が高そうな業者を見つけたら、契約を結びます。

【Step2】賃貸の方法を選ぶ

賃貸の方法は、大きく分けて以下の3点に分かれます。

  • 賃貸借契約
  • サブリース
  • 定期借家契約

賃貸借契約は最もオーソドックスな方法で、毎月家賃を払ってもらい、2年ごとに契約を更新します。

サブリースは不動産会社がまた貸しをする方法で、10%前後の手数料が会社に対して払われますが、空室の時も賃料を払い続けてもらえるのが大きなメリットです。

定期借家契約は2年などの期限を最初に決めて、その期間が過ぎたら借主は必ず退去しなければいけないという契約になります。

通常の賃貸借契約ではオーナーの一存で入居者を退去させることは非常に難しいので、将来的に手元に戻すためには定期借家契約がおすすめです。

【Step3】募集の開始

賃貸の方法を決めたら、いよいよ入居者の募集を開始します。

ネットやチラシでPRをかけていき、連絡が来るのを待ちます。

入居の希望者があらわれたら、審査をおこなって実際に入居するか決定します。

すんなり入居者が現れたら問題ないですが、なかなか募集が上手くいかない場合は宣伝のやり方を変えるなど、試行錯誤する必要があります。

マンションを貸すコストを知る

マンションの賃貸事業をおこなう場合、費用がいくらかかるのかを最初に知っておく必要があります。

マンションを貸す際は、以下のような費用がかかってきます。

  • 仲介手数料
  • 管理委託費用
  • 家具・家電の撤去費用
  • クリーニング費用
  • 修繕費用
  • 固定資産税
  • 管理費・修繕積立金
部屋の状態によっても異なりますが、結構なコストになるので十分注意する必要があります。

マンションを貸して収益が出たら確定申告が必要

マンションを貸す時に忘れてはいけないのは、確定申告が必要になるということです。

マンションを貸して得た賃料収入は、確定申告時に不動産所得と見なされます。

不動産所得は、年間賃料-年間経費で算出します。

経費は、以下のようなものが当てはまります。

  • クリーニング費用
  • 修繕費用
  • 固定資産税
  • 管理費・修繕積立金
  • 減価償却費
  • 住宅ローンの利息
  • 税理士に支払う報酬

この時、年間賃料-年間経費にかかる税率・控除額は以下の通りです。※数字は2020年現在のもの。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば、不動産所得が800万円の時は、税額は以下のようになります。

800万円×0.23-63万6千円=120万4千円

他にも不動産所得がある場合は、まとめて税率をかけて税額を算出します。

翌年2月15日~3月15日に申告手続きをおこなう

年間で発生した不動産所得は、翌年2月15日~3月15日の間に申告手続きをする必要があります。

確定申告の手続きは自力でおこなうこともできますが、ここで注意したいのが経費の存在です。

経費として認められる費用はケースによって様々で、税理士に聞くのが最も確実です。

経費計上が増えるほど税金が安くなることを考えると、税理士を頼るのが安全です。

賃貸借契約の内容・リスクを知る

マンションの賃貸事業をおこなう上で重要なのが賃貸借契約の存在です。

契約の内容を抑えて、上手に賃貸経営を進めていきましょう。

賃貸借契約は借り手優位の契約

まず注意したいのが、賃貸借契約は借り手側に寄り添った契約であるという点です。

賃貸借契約ではオーナーが勝手に契約を破棄することはできませんし、入居中に多少の問題があったとしても簡単に退去させることはできません。

契約を一度結んでしまうと基本的にオーナーは不利になるということを知っていれば、入居審査などもかなり慎重に結ぶ必要があることが分かります。

マンションの賃貸事業を成功させるための2つのポイント

マンションの賃貸事業を成功させるには、以下の2点をより強く意識する必要があります。

  • 家賃設定をどうするか
  • 住宅ローンをどう切り替えるか

それぞれ見ていきましょう。

家賃設定をどうするか

分譲マンションの部屋を賃貸に出す場合は、分譲賃貸という扱いになります。

分譲賃貸はもとから賃貸として提供されているマンションよりも仕様・設備が良いため、賃料がより高めに設定されることが多いのです。

ただ、「賃料を高く設定できる」と聞いて、必要以上に高値設定してしまう失敗が初心者オーナーには多いです。

入居者が付かなければ意味がないので、周辺の相場に合わせつつ、かつ少し高いぐらいの金額を設定する必要があります。

住宅ローンをどう切り替えるか

居住用マンションを賃貸に出す場合、居住用の購入を目的に借り入れた住宅ローンは、原則そのまま借り続けることができません。

もしローンを借り入れているまま賃貸に出すと、金利の上乗せや一括返済を求められてしまいます。

そのため、賃貸に出す前に賃貸用のローンに切り替える必要があります。

どんなローンに切り替えるかによって収益性も変わってくるので注意しましょう。

マンションを貸す時は事前に理解すべき点が多い

マンションを貸す時は、賃貸形態やコスト、税金など事前に知っておくべき点が多々あります。

何も知らず軽い気持ちで賃貸事業を始めてしまうと、大失敗を犯してしまう可能性があります。

十分注意をして、賃貸事業を始めるようにしましょう。

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