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不動産投資の始め方とは?初心者が注意すべきポイントと失敗しないコツ

【更新日】2023-12-19
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不動産投資の初心者
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不動産投資は架空のお金を動かす取引とは違って、現物を使った投資なので信頼性が高く、同時に資産も手に入れることのできる方法です。

魅力的な不動産投資ですが、他の投資方法との違いも多く、ポイントを抑えていないと大失敗につながるリスクがあります。

今回は、不動産投資の初心者が気を付けたいポイントを詳しく解説していきます。

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不動産投資の初心者がおさえるべきポイント

不動産投資のやり方は書籍やセミナーから知ることができますが、表面上だけ理解をして運用を開始しても、結局失敗してしまうことが多いです。

ここからは、初心者が把握しておきたいポイントを紹介していきます。

不動産投資は始めるまでのフローや将来の計画を事前に考えておく

不動産投資を始める際に、まず資金計画をガチガチに決めてしまう方がいます。

しかし、収支面を確定させてから物件選びをすると、良い物件が見つかっても条件に合わなければ買い逃すという事態に陥ってしまいます。

不動産投資の結果は物件の質に大きく左右されるため、最適な物件を購入することが重要になります。

まずは自由に物件を選び、そこから資金計画を立てていきましょう。

また、長期的に投資運用をするためには2つ目、3つ目の物件にどう繋げて、規模を拡大していくかの計画が重要になってきます。

1件目の投資計画だけでなく、その後の計画も立てておきましょう。

投資物件を将来的にどうするか考えておく

不動産投資で収益が出たとしても、築年数の経過によって、いつか収益が見込めなくなってしまいます。

この時に考えられるのは、投資物件を売却するかそのまま所有して相続するかの2通りです。

投資物件を売却する予定の場合は、賃料収入+売却益が最大になるタイミングで売るのが理想的なので、そこを基準に戦略を立てていく必要が出てきます。

不動産会社選びは慎重におこなう

初心者だと気づきにくいですが、どの不動産会社を選ぶかによって結果も大きく変わってきます。

サービス・保証内容はもちろんのこと、根拠のある的確なアドバイスをくれるかどうかも会社によって変わってきます。

不動産管理の業界には、管理業務を淡々とこなすだけの業者からパートナーの目標のために考え、動いてくれる業者まで様々います。

不動産会社は必ず複数社の話を聞き、比較することをおすすめします。

不動産会社・金融機関は受け身で選ばない

不動産投資のセミナーなどに1度参加すると、そこから投資会社や金融機関から営業の連絡が来たりします。

チラシや営業電話の内容を聞いていると、圧倒されて契約を結んでしまうことも良くありますが、不動産投資ではパートナー会社を受け身で選ぶのは基本的におすすめできません。

積極的に対応してくれる業者が本当に良い業者かどうか判断するためには、必ず比較をしなければ分かりません。

あまりに積極的に営業をかけてくる場合は相手が悪徳業者だったり不正融資だったりすることも多いので注意が必要です。

近親者からの理解を得て協力体制を作る

不動産投資に限らず、投資はグレーでリスキーな手段という考え方はまだまだ根強いです。

不動産投資の準備がようやくできたタイミングや、運用の途中で家族の反対に遭って中断するケースも少なくありません。

不動産投資をおこなう際は、まず家族に説明をすることに努めましょう。

それが家族のためになるということをしっかり説明して、協力を取り付けられれば理想的です。

印象ではなく数字を見る

初心者が不動産投資に失敗するパターンとして、第一印象で物件を選んでしまうケースが挙げられます。

実際、熟練の投資家が第一印象がそこまで良くなく、面積もそこまで広いとは言えない物件を購入して投資に成功する事例は多いです。

彼らは第一印象ではなく、駅までの徒歩分数や築年数、利回りなどの数字を見てこうした物件を購入しています。

逆に印象先行で物件を選ぶと、予想以上に収益が伸びず失敗してしまいます。

不動産投資の収益をどう取り扱うか決める

継続的に利益を得たいのであれば、収益を全て使わずに一部を運用のために使うことをおすすめします。

また、予想外の収益減に備えて貯蓄にあてるというのも立派な戦略です。

不動産投資の始め方を初心者向けに手順に沿って解説

不動産投資を始める際は、以下8ステップのフローを踏むのが一般的です。

  1. 情報収集・知識の習得
  2. エリアを絞り込む
  3. 物件を選ぶ
  4. 収支のシミュレーションをする
  5. 不動産投資ローンの審査を受ける
  6. 売買交渉をおこなう
  7. 契約手続き
  8. 決済・引き渡し

一つ一つの手続きの内容を見ていきましょう。

【Step1】情報収集・知識の習得

不動産投資を始める前に、まずは基本的な知識を学習していきましょう。

不動産投資の仕組みは、書籍や投資家のブログ、不動産投資会社が開催するセミナーなどで学ぶことができます。

具体的な内容を理解できるようになったら、いよいよ不動産投資を始めていきましょう。

【Step2】エリアを絞り込む

不動産投資は、まずどのエリアでおこなうかを決めます。

エリア選びに失敗すると、いくら良い物件を購入しても上手に運用することは出来ません。

収益性が高いと言われている定番のエリアか、今後拡大が見込めるエリアにするかは投資家の戦略によって変わってきます。

【Step3】物件を選ぶ

エリアを決定したら、次に物件を選びましょう。

駅までの近さや築年数を考慮しながら、価格とのバランスも考慮して最適な物件を選んでいきましょう。

【Step4】収支のシミュレーションをする

具体的にどんな物件を購入するか決まったら、収支のシミュレーションをしましょう。

物件購入にいくらかかるのか、ローン返済額は毎月どれくらいになるか、将来的にいくらの収益が見込めるのかなどを銀行が提供している返済シミュレーターなども活用しながら、計算をしていきます。

【Step5】不動産投資ローンの審査を受ける

不動産投資のプランがかなり具体的になってきたら、不動産投資ローンの審査へ申し込みます。

この不動産投資ローンも商品によって金利やプラン、団信に違いがあるので、よく比較をして選びましょう。

通常のローン審査では1社ずつ申し込むのがセオリーですが、不動産投資ローンは同時申込をしてもそこまで問題はないので、時間のない方は目ぼしいローンにいくつか申し込んでみることをおすすめします。

不動産投資ローンは利用すべき?組むメリット・デメリットと利用時の注意点・返済失敗を防ぐ方法

【Step6】売買交渉をおこなう

ローン審査などと併行して、購入のために売買契約を締結するようになります。

この際、交渉をおこなって価格や条件を調整することができます。

【Step7】契約手続き

交渉を重ねて条件面が固まったら、契約手続きをおこないます。

契約内容は契約書に記載されているものが全てとなるので、交渉時に話し合った内容が漏れずに記載されているか確認をしましょう。

【Step8】決済・引き渡し

契約を結び、ローン審査にも無事通過をしたら、物件を取得します。

流れとしては費用の支払い、代金の受領などを全て済ませた後、物件のカギをもらって終了となります。

不動産投資物件の種類・特徴

不動産投資と一言で称しても、投資対象になる物件には戸建て、マンション・アパートなどの物件と合わせて、それぞれで建っているエリアの状況・環境、築年数など、様々な条件が備わっています。

ここでは、不動産投資初心者に向いている物件の種類・特徴をご紹介します。

戸建て経営

まずは、戸建て住宅を対象にした不動産投資です。

マイホームの代名詞ともいえる戸建て住宅で不動産投資を行うなら、中古戸建てで投資を行うのがおすすめです。

戸建て住宅の特徴
  • 物件価格が安い
  • 家賃設定が自由
  • 修繕に時間がかかる
  • 土地柄と建物の状態を見定める力が必須

中古の戸建て住宅なら、相場よりも安く購入ができるうえ、賃料もオーナーである自分好みに設定ができます。

ただし、「中古」である以上、修繕・維持管理費用やリフォーム代の発生やエリア需要、環境によっては、なかなか借り手が見つからないという状況に陥りやすいデメリットを抱えています。

区分マンション経営

次は区分マンション経営です。

後述する一棟マンション・アパートに比べて、区分マンション経営は少ない資金を元手に始められる不動産投資です。

区分マンションの特徴
  • 少ない資金を元手に始められる
  • 団体信用生命保険が生命保険になる
  • 相続税・贈与税が現んに比べて安価
  • 家賃収入が少ない

区分マンション購入時に住宅ローンを組むときに加入する「団体信用生命保険」が、生命保険の代わりを担ってくれるので、保険料の節約につながります。

ただし、借入主が現れても、月々得られる家賃収入は設定した金額分のみなので、本職で安定した収入を得ておく必要があります。

とはいえ、資金を銀行に預けておくよりかは幾分かましという理由から、本職と並行して不動産投資を始められる方が多いです。

一棟マンション・アパート

不動産投資で大きな利益を得るなら、一棟マンション・アパートのオーナーとして不動産経営を行うことです。

一棟マンション・アパートの特徴
  • 高い利益が見込める
  • 一棟当たり数千万~億単位
  • ある程度の自己資金と経営実績が必須

しかし、一棟マンションの経営を売るために必要な物件の価値は数千万~億単位のものが多いため、誰もが気軽に手を出せるわけではありません。

マンションよりかは、安価で購入できる一棟アパートも数千万単位での販売価格になります。

加えて、賃料もマンション経営時に比べて安価なものになるデメリットが付きます。

その点を加味すると、前節でご紹介した区分マンション、戸建て経営の2点が不動産投資初心者向けといえます。

初心者に多い不動産投資の失敗と注意点

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不動産投資は専門性の高い会社がパートナーになってくれるので、そちらに任せれば安心だと思う方も多いでしょう。

しかし、いくらパートナー会社が優秀でも失敗してしまう初心者は一定数います。

ここからは、初心者が特に多い失敗と対処法を解説します。

失敗➀不動産投資会社を受け身で選んでしまう

不動産投資会社の中には、投資を検討している方に向けて積極的な電話やチラシ配布をおこなう業者もいます。

初心者の中には、こうした業者の積極性に負けて契約を結んでしまう方も多く存在します。

もちろん、営業マンが強制的にハンコを押させることは禁止されているので、契約した方も営業トークの中で魅力を感じたのは間違いありません。

しかし、不動産投資会社の魅力というのは複数社を比較して初めて分かるものです。

会社選びでは決して受動的にならず、自ら足を動かして見比べていきましょう。

失敗②貯蓄の資産がない・生活費に占める賃料収入の割合が大きすぎる

不動産投資は常に継続した収入を得られる保証はなく、空室が出来てしまうタイミングもあります。

長いスパンで投資運営をするためなら、収益が出ている時もコツコツ貯蓄をして、収益が出ない時に備えることが大切です。

最初から貯蓄資金が全くないと相場が下がった時の耐性がないのでリスクが大きいですし、焦りから計画が狂う可能性も高いです。

ただ、高い利回りで回し、状況が悪くなれば短期で買い換えるという方もいます。

立派な戦略の一つですが、この時にネックになるのが収入に占める賃料収入の割合です。

生活費の多くを賃料収入で得ている場合、勇気を持って売り出しにくくなり、どんどん機会を損失してしまいます。

冷静な判断・行動をするためにも貯蓄や他の収入の柱というのは非常に重要です。

失敗③投資物件のメンテナンスをしない

不動産投資会社が発信する情報を見ると、最新のテクニカルな手法や分析・戦略が出てきて、「なんか難しそうな投資方法だな…」と感じる方も多いでしょう。

こうした知識は目標を目指す上で習得が必要な部分ですが、不動産投資で最も重要な空室率を下げるカギは、いかにオーナーが真心を込めて入居者の住みやすい環境を整備するかにつきます。

逆にこれをしないと、いかに投資戦略を学んだとしても失敗してしまいます。

知識に自信のない初心者ほど、ホスピタリティの部分は大切にしたほうが良いです。

不動産投資が資産運用に向いている方の特徴

これから不動産投資を始める方向けに抑えておきたいポイントや投資を始めるにあたってのチュートリアルをご紹介してきました。

ここからは、不動産投資が自分の資産運用スタイルに向いているという方の特徴を3つご紹介します。

安定した収入がある方

不動産投資は、長期的運用がデフォルトスタンスの資産運用です。

運用している間に所有する物件が災害に見舞われて、想定以上の被害を被って修繕費用が発生したり、空室が何カ月も続いたりすることもしばしあります。

それらを踏まえた上で、資金面に余裕があることが望ましいです。

ついては、不動産投資とは別で毎月安定した収入がある生活を送っている方なら予想外の損失を出してもカバーができます。

行動力がある方

不動産投資に限らず、資産運用全般でリスクヘッジは重要ですが、リスクを恐れすぎて行動が慎重すぎるのは、上手い資産運用法とは言い難いです。

リスクを恐れず、行動に移せる方こそ、不動産投資を円滑に進められる裁量を持っています。

不動産投資は、他の投資家たち優良物件の取り合いになることが必須であり、待ちの姿勢では、好機を逃してしまいます。

物件リサーチはネット経由でも可能ですが、現地に足を運んで詳細な情報を得るなど、状況に応じた行動が取れる方に不動産投資は向いています。

物事を冷静に分析・判断できる方

行動力は不動産投資を行っていく上で必要不可欠なものですが、考えなしで行動する行為は、自分の首を絞めるようなものです。

リスクヘッジを踏まえて冷静な判断ができる力を持っていることが大切です。

不動産投資初心者におすすめの会社3選

不動産投資を始めるうえで、投資サービスを行っている会社の助力は必要不可欠です。

ここでは、不動産投資を始められる方におすすめの不動産会社を3つご紹介します。

SYLA(シーラ)

シーラ

SYLAは、1口1万円という小額から不動産投資が始められる投資サービスを実施している不動産会社です。

複数の投資家から資金を集めて運用を行う不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」を利用すれば、資金が少ない方でも気軽に不動産投資が始められて、資産を地道に増やせます。

また、借り手が家賃滞納などのトラブルを招いた際は、会社側が全力でフォローしてくれるなど、迅速なリスク軽減ができます。

不動産会社名 SYLA(シーラ)
取り扱い物件数 約2,800件
入居率 98.9%
金融機関との提携 あり
管理代行サービス あり

RENOSY(リノシー)

リノシー

RENOSYは、入居率9割という高い不動産投資実績を有しています。

中でも、入居者の募集から賃借契約、借主からのクレーム対応まですべて代行して物件管理を行ってくれる点においては、不動産投資初心者、経営未経験者にはおすすめのポイントです。

加えて、RENOSY独自開発の管理アプリでいつでも物件状況の把握ができます。

取り扱いの不動産は、RENOSYが設けた厳しい資産条件をクリアしたものばかりで、賃貸需要、利回りがともに高いものなので、長期的運用が可能です。

不動産会社名 RENOSY
取り扱い物件数 15,699件
入居率 99.5%
金融機関との提携 あり
管理代行サービス あり

グローバル・リンク・マネジメント

グローバルリンク

グローバル・リンク・マネジメントは、マンション開発から販売、賃貸管理まですべて自社で担っています。

管理に必要な知識を有したスタッフが多数在籍しているので、投資経験が浅い方でも安心して運用が行えます。

また毎月不動産投資に関するセミナーを開催しているので、投資の勉強を行いたい方におすすめです。

不動産会社名 グローバル・リンク・マネジメント
取り扱い物件数 約2,300件
入居率 98.6%
金融機関との提携 あり
管理代行サービス あり

初心者は低リスクで失敗を恐れず運用すべし

凄腕の投資家も初心者のうちは不安を抱え、失敗もしながら成長してきました。

今から不動産投資を始めるあなたも、必要以上に失敗を恐れず積極的に運用していきましょう。

ただ、大きなリスクを抱えながらの運営は、一度の失敗が命取りになってしまいます。

最初のうちは低リスクで不動産投資をおこなうことを徹底しましょう。

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投資信託数 約2676銘柄 開設口座数 累計800万超
外国株取扱数 9か国 手数料 無料(100万円以下)
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