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不動産投資の初心者が注意すべきポイントと賢い始め方・ありがちな失敗の対処法

【更新日】2020-08-05
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不動産投資の初心者

不動産投資は架空のお金を動かす取引とは違って、現物を使った投資なので信頼性が高く、同時に資産も手に入れることのできる方法です。

魅力的な不動産投資ですが、他の投資方法との違いも多く、ポイントを抑えていないと大失敗につながるリスクがあります。

今回は、不動産投資の初心者が気を付けたいポイントを詳しく解説していきます。

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不動産投資の初心者がおさえるべきポイント

不動産投資のやり方は書籍やセミナーから知ることができますが、表面上だけ理解をして運用を開始しても、結局失敗してしまうことが多いです。

ここからは、初心者が把握しておきたいポイントを紹介していきます。

不動産投資は始めるまでのフローや将来の計画を事前に考えておく

不動産投資を始める際に、まず資金計画をガチガチに決めてしまう方がいます。

しかし、収支面を確定させてから物件選びをすると、良い物件が見つかっても条件に合わなければ買い逃すという事態に陥ってしまいます。

不動産投資の結果は物件の質に大きく左右されるため、最適な物件を購入することが重要になります。

まずは自由に物件を選び、そこから資金計画を立てていきましょう。

また、長期的に投資運用をするためには2つ目、3つ目の物件にどう繋げて、規模を拡大していくかの計画が重要になってきます。

1件目の投資計画だけでなく、その後の計画も立てておきましょう。

投資物件を将来的にどうするか考えておく

不動産投資で収益が出たとしても、築年数の経過によって、いつか収益が見込めなくなってしまいます。

この時に考えられるのは、投資物件を売却するかそのまま所有して相続するかの2通りです。

投資物件を売却する予定の場合は、賃料収入+売却益が最大になるタイミングで売るのが理想的なので、そこを基準に戦略を立てていく必要が出てきます。

不動産会社選びは慎重におこなう

初心者だと気づきにくいですが、どの不動産会社を選ぶかによって結果も大きく変わってきます。

サービス・保証内容はもちろんのこと、根拠のある的確なアドバイスをくれるかどうかも会社によって変わってきます。

不動産管理の業界には、管理業務を淡々とこなすだけの業者からパートナーの目標のために考え、動いてくれる業者まで様々います。

不動産会社は必ず複数社の話を聞き、比較することをおすすめします。

不動産会社・金融機関は受け身で選ばない

不動産投資のセミナーなどに1度参加すると、そこから投資会社や金融機関から営業の連絡が来たりします。

チラシや営業電話の内容を聞いていると、圧倒されて契約を結んでしまうことも良くありますが、不動産投資ではパートナー会社を受け身で選ぶのは基本的におすすめできません。

積極的に対応してくれる業者が本当に良い業者かどうか判断するためには、必ず比較をしなければ分かりません。

あまりに積極的に営業をかけてくる場合は相手が悪徳業者だったり不正融資だったりすることも多いので注意が必要です。

近親者からの理解を得て協力体制を作る

不動産投資に限らず、投資はグレーでリスキーな手段という考え方はまだまだ根強いです。

不動産投資の準備がようやくできたタイミングや、運用の途中で家族の反対に遭って中断するケースも少なくありません。

不動産投資をおこなう際は、まず家族に説明をすることに努めましょう。

それが家族のためになるということをしっかり説明して、協力を取り付けられれば理想的です。

印象ではなく数字を見る

初心者が不動産投資に失敗するパターンとして、第一印象で物件を選んでしまうケースが挙げられます。

実際、熟練の投資家が第一印象がそこまで良くなく、面積もそこまで広いとは言えない物件を購入して投資に成功する事例は多いです。

彼らは第一印象ではなく、駅までの徒歩分数や築年数、利回りなどの数字を見てこうした物件を購入しています。

逆に印象先行で物件を選ぶと、予想以上に収益が伸びず失敗してしまいます。

不動産投資の収益をどう取り扱うか決める

継続的に利益を得たいのであれば、収益を全て使わずに一部を運用のために使うことをおすすめします。

また、予想外の収益減に備えて貯蓄にあてるというのも立派な戦略です。

不動産投資の始め方を初心者向けに手順に沿って解説

不動産投資を始める際は、以下8ステップのフローを踏むのが一般的です。

  1. 情報収集・知識の習得
  2. エリアを絞り込む
  3. 物件を選ぶ
  4. 収支のシミュレーションをする
  5. 不動産投資ローンの審査を受ける
  6. 売買交渉をおこなう
  7. 契約手続き
  8. 決済・引き渡し

一つ一つの手続きの内容を見ていきましょう。

【Step1】情報収集・知識の習得

不動産投資を始める前に、まずは基本的な知識を学習していきましょう。

不動産投資の仕組みは、書籍や投資家のブログ、不動産投資会社が開催するセミナーなどで学ぶことができます。

具体的な内容を理解できるようになったら、いよいよ不動産投資を始めていきましょう。

【Step2】エリアを絞り込む

不動産投資は、まずどのエリアでおこなうかを決めます。

エリア選びに失敗すると、いくら良い物件を購入しても上手に運用することは出来ません。

収益性が高いと言われている定番のエリアか、今後拡大が見込めるエリアにするかは投資家の戦略によって変わってきます。

【Step3】物件を選ぶ

エリアを決定したら、次に物件を選びましょう。

駅までの近さや築年数を考慮しながら、価格とのバランスも考慮して最適な物件を選んでいきましょう。

【Step4】収支のシミュレーションをする

具体的にどんな物件を購入するか決まったら、収支のシミュレーションをしましょう。

物件購入にいくらかかるのか、ローン返済額は毎月どれくらいになるか、将来的にいくらの収益が見込めるのかなどを銀行が提供している返済シミュレーターなども活用しながら、計算をしていきます。

【Step5】不動産投資ローンの審査を受ける

不動産投資のプランがかなり具体的になってきたら、不動産投資ローンの審査へ申し込みます。

この不動産投資ローンも商品によって金利やプラン、団信に違いがあるので、よく比較をして選びましょう。

通常のローン審査では1社ずつ申し込むのがセオリーですが、不動産投資ローンは同時申込をしてもそこまで問題はないので、時間のない方は目ぼしいローンにいくつか申し込んでみることをおすすめします。

不動産投資ローンは利用すべき?組むメリット・デメリットと利用時の注意点・返済失敗を防ぐ方法

【Step6】売買交渉をおこなう

ローン審査などと併行して、購入のために売買契約を締結するようになります。

この際、交渉をおこなって価格や条件を調整することができます。

【Step7】契約手続き

交渉を重ねて条件面が固まったら、契約手続きをおこないます。

契約内容は契約書に記載されているものが全てとなるので、交渉時に話し合った内容が漏れずに記載されているか確認をしましょう。

【Step8】決済・引き渡し

契約を結び、ローン審査にも無事通過をしたら、物件を取得します。

流れとしては費用の支払い、代金の受領などを全て済ませた後、物件のカギをもらって終了となります。

初心者に多い不動産投資の失敗と注意点

不動産投資は専門性の高い会社がパートナーになってくれるので、そちらに任せれば安心だと思う方も多いでしょう。

しかし、いくらパートナー会社が優秀でも失敗してしまう初心者は一定数います。

ここからは、初心者が特に多い失敗と対処法を解説します。

失敗➀不動産投資会社を受け身で選んでしまう

不動産投資会社の中には、投資を検討している方に向けて積極的な電話やチラシ配布をおこなう業者もいます。

初心者の中には、こうした業者の積極性に負けて契約を結んでしまう方も多く存在します。

もちろん、営業マンが強制的にハンコを押させることは禁止されているので、契約した方も営業トークの中で魅力を感じたのは間違いありません。

しかし、不動産投資会社の魅力というのは複数社を比較して初めて分かるものです。

会社選びでは決して受動的にならず、自ら足を動かして見比べていきましょう。

失敗②貯蓄の資産がない・生活費に占める賃料収入の割合が大きすぎる

不動産投資は常に継続した収入を得られる保証はなく、空室が出来てしまうタイミングもあります。

長いスパンで投資運営をするためなら、収益が出ている時もコツコツ貯蓄をして、収益が出ない時に備えることが大切です。

最初から貯蓄資金が全くないと相場が下がった時の耐性がないのでリスクが大きいですし、焦りから計画が狂う可能性も高いです。

ただ、高い利回りで回し、状況が悪くなれば短期で買い換えるという方もいます。

立派な戦略の一つですが、この時にネックになるのが収入に占める賃料収入の割合です。

生活費の多くを賃料収入で得ている場合、勇気を持って売り出しにくくなり、どんどん機会を損失してしまいます。

冷静な判断・行動をするためにも貯蓄や他の収入の柱というのは非常に重要です。

失敗③投資物件のメンテナンスをしない

不動産投資会社が発信する情報を見ると、最新のテクニカルな手法や分析・戦略が出てきて、「なんか難しそうな投資方法だな…」と感じる方も多いでしょう。

こうした知識は目標を目指す上で習得が必要な部分ですが、不動産投資で最も重要な空室率を下げるカギは、いかにオーナーが真心を込めて入居者の住みやすい環境を整備するかにつきます。

逆にこれをしないと、いかに投資戦略を学んだとしても失敗してしまいます。

知識に自信のない初心者ほど、ホスピタリティの部分は大切にしたほうが良いです。

初心者は低リスクで失敗を恐れず運用すべし

凄腕の投資家も初心者のうちは不安を抱え、失敗もしながら成長してきました。

今から不動産投資を始めるあなたも、必要以上に失敗を恐れず積極的に運用していきましょう。

ただ、大きなリスクを抱えながらの運営は、一度の失敗が命取りになってしまいます。

最初のうちは低リスクで不動産投資をおこなうことを徹底しましょう。

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