【1位】住信SBIネット銀行フラット35

住信SBI銀行のフラット35も低金利に定評があります。

更に金利上乗せ年0.5％で8大疾病+αの罹患で12か月以上の就業不能時に残債が0になる魅力的な保証もついています。

頭金なしでも利用できる「フラット35　ミスターパッケージ」のように、条件の悪い方にも利用しやすい商品を取り揃えています。

【2位】ARUHIフラット35

ARUHIは住宅ローン専用の金融機関※で、フラット35利用者のうち約2割がここのローンを利用しています。

ネット銀行と異なり、全国に150店舗以上構えているので相談がしやすいのも特徴です。

専門機関らしくフラット35の中でも豊富なラインナップを取り揃えており、自分の状況に合わせて選択することが出来ます。

※累積融資実行件数及び金額 2023年7月 株式会社日本能率協会総合研究所調べ

【3位】楽天銀行フラット35

楽天銀行のフラット35は金利・手数料ともに業界最低水準！

更に楽天銀行の口座登録で手数料が優遇される、楽天スーパーポイントの付与や会員ランクUPなど、楽天ユーザーに魅力的な点が多数あります。

実店舗を持たないネット銀行ですがスタッフの対応の評判も良く、楽天ユーザー以外にも人気の商品です。

【4位】日本住宅ローンフラット35

日本住宅ローンは2003年に出来た、融資や資金調達を専門に行う金融機関のモーゲージバンクです。

住宅ローンや不動産担保ローンを主力融資にしているため、フラット35にも高い定評があります。

これまでの融資残高は1.5兆円超、累計は2兆円を超えている企業です。

【5位】財住金フラット35

財住金フラット35は、業界内で最安水準で住宅ローンを利用することが出来ます。

保証料・団体信用生命保険特約料・繰り上げ返済手数料を0円で利用することが出来ます。

また、NTTグループ社員の場合はたださえお得な財住金フラット35をさらにお得に利用することが可能です。

【6位】広島銀行フラット35

地方銀行が提供しているフラット35の住宅ローンです。

広島銀行は地方銀行のフラット35実行件数ナンバーワンのため安心して住宅ローンを組むことが出来ます。

広島銀行オリジナルのトータルポイントサービスと連携し一定のラインを超えるとコンビニATMでの利用手数料が無料になるサービスなども合わせて利用することができます。

【7位】クレディセゾンフラット35

クレジット会社であるセゾンカードでもフラット35を利用することが出来ます。

信頼性の高いクレジットカードが業界査定水準の金利であなたにぴったりのフラット35を組むことが出来ます。

全国約5,000箇所の厳選優待サービスを利用することが可能です。

【8位】愛媛銀行フラット35

愛媛銀行フラット35は保証料・保証人なしでフラット35を組むことが可能です。

一般団信の他に、すべての病気やケガによる就業不能を保証する団信を選ぶことも出来るのでとても心強いです。

市場や物価が上昇しても金利はずっと固定なので返済額がずっと変わらずに安心して支払うことが出来ます。

【9位】日本モーゲージサービスフラット35

地域や住宅の構造・規模に関わりなく最大8,000万円までの融資をしてもらうことが出来ます。

MSJフラット35[MAX]なら住宅費用100％分の融資を得ることも出来るので、頭金がない人でもフラット35を利用して住宅を購入することが可能です。

セカンドハウスや親族が住む2戸目の住宅に利用することも出来るので、まずはお問い合わせをしてみてください。

【10位】ファミリーライフサービスフラット35

ファミリーライフサービスは、融資までがスピーディーに進めることが出来ます。

通常2～3週間かかる本審査が最短で4営業日で完了することが出来ます。

土日祝日でも手続きをすることが出来るので、平日は忙しいという人でも利用しやすいのが特徴です。

【11位】イオン銀行フラット35

イオン銀行のフラット35を利用する事で「イオンセレクトクラブ」に加入することができ、イオングループでの買い物が毎日5％OFFになります。

イオンを普段の買い物で利用する機会が多い人なら、フラット35を利用することでお得に買い物をすることが出来ます。

【12位】オリックス銀行フラット35

オリックス銀行のフラット35は、最低水準金利で引落口座の設定が自由にできます。

つなぎ融資にも対応しているのでローンを組みたい人に合った融資方法を選ぶことができます。

金利が低い「初期手数料タイプ」と手数料負担が低い「金利タイプ」の2つの商品があるので、経済状況に合わせて適切な商品を選びましょう。

フラット35を選ぶ際のチェックポイントについて紹介していきます。

担保にする不動産の価値や自費の割合によってフラット35は大きく変わります。

しっかりとポイントを確認してから利用するようにしましょう。

買取型・保障型どちらのタイプか

フラット35は、金融機関の融資債権の保有状況によって2種類に分けることが出来ます。

いわゆるフラット35と呼ばれている物は「買取型」のフラット35です。

それに対し、金融機関がオリジナルで提供しているサービスが「補償型」のフラット35です。

保証型は買取型と比べて金利が低く団信が充実しているなどのメリットがあるため、フラット35を利用する際は補償型のフラット35を取り扱っているサービスで利用することが一般的には、おすすめです。

ただし、保証型フラット35を取り扱っている店舗は以下の9つの金融機関のみです。

• 住信SBIネット銀行
• アルヒ
• 日本住宅ローン
• 財形住宅金融
• 広島銀行
• クレディセゾン
• 愛媛銀行
• 日本モーゲージサービス
• ファミリーライフサービス

近くに保証型フラット35を取り扱っている店舗がない場合は買取型のフラット35となってしまうので、商品をしっかりと精査するようにしましょう。

金利と諸経費を合算してローン額が低くなるか

フラット35を利用することで一定の金利で返済計画が立てやすくなりますが、場合によっては合算した結果支払い費用が多くなってしまうことがあります。

金利と事務手数料、その他の諸経費を合算した結果の支払い総額が上がってしまう場合は、フラット35に乗り換えをするかしっかりと検討する必要があります。

ただし、市場の変動によって金利が左右されてしまうので事前にした計算とは大きく異なる結果となってしまう点を考える人の場合は、フラット35がおすすめです。

つなぎ融資に対応しているか

住居用の自宅を新築する場合は、つなぎ融資に対応しているかを確認しましょう。

つなぎ融資に対応している金融機関であれば、住宅ローンを借り入れする前に必要となる費用を通常の借り入れとは別に融資してもらうことが可能です。

住宅ローンは、即時入金する必要がありますが金額が大きく、住宅にかかる費用をすべて個人で賄うことが難しいです。

パッケージローンの取り扱いがある

住宅ローンを組む際に、自己資金があまりない人の場合はパッケージローン制度を設けている金融機関かどうかもチェックしましょう。

フラット35を利用して住宅ローンを組む場合は、住宅ローンの総額の内10％は頭金として自己資本金が必要です。

自己資本金なしでフラット35を利用する場合は、通常よりも金利が高くなってしまうため、総支払額が大きくなってしまいます。

パッケージローンを取り扱っている金融機関であれば通常よりも金利は高くなってしまいますが、頭金0の場合よりも金利を抑えて住宅ローンを組むことが可能です。

付帯特典があるか

フラット35を利用する金融機関によっては、付帯サービスがある住宅ローンも存在します。

代表的な付帯サービスは以下の通りです。

• 住信SBIネット銀行：全疾病保証が0円
• auじぶん銀行：ATM・他行振込手数料が無料
• ARUHI：商品購入時のポイント付与
• 楽天銀行：ハッピープログラムの会員ステージアップ
• イオン銀行：イオングループでの買い物が5％オフ

住宅ローンにかかる費用だけでなく、特典として利用できるサービスにも価値があるので合わせてお得に利用できるかを考慮しましょう。

フラット35には、通常の住宅ローンにはないメリットが存在します。

ここからは、特に主な4つのメリットを紹介します。

返済計画が立てやすく金利上昇の心配なし

フラット35は全期間固定金利なので、借入から完済まで金利が一切変わりません。

そのため返済計画が立てやすく、急なリストラ・転職や病気・通院などにも対策がしやすいという特徴があります。

小さなお子さんがいるご家庭は、今後どれくらい教育費がかかるのか予想が難しい部分もあります。予想外の教育費がかかったタイミングで金利が上昇すれば、家計をかなり圧迫します。

フラット35はこうした心配が一切なく、安定してコツコツ返済を進めることができます。

住宅の質によって金利が引き下がる制度がある

フラット35には、「フラット35S」という制度があります。

これは耐震性・耐久性や省エネ、バリアフリー等の対策を施した高性能住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げるという内容です。

フラット35Sには住宅の質に応じて金利AプランとBプランがあり、Aプランなら通常10年間、Bプランなら5年間金利が引き下げられます。

このプランを利用できれば、変動並みの金利が安定して適用されるのでお得です。

保証料・繰上げ手数料が無料

フラット35は、契約時に保証料は一切かかりません。

また、繰上げ返済や返済方法変更に伴い費用が発生することもありません。

心おきなく繰上げ返済をどんどん進められるので、トータルのコストは見た目以上にお得です。

※以下のような費用は契約者の負担となります。

• 融資手数料
• 抵当権設定費用
• 物件検査手数料
• 火災保険料

フラット35は基本的な商品タイプに加えて、様々なバリエーションが存在します。

例えば、住宅ローン専門機関のARUHIは以下のラインナップを用意しています。

• ARUHI スーパーフラット
• ARUHI フラット３５
• ARUHI フラット３５／ARUHI スーパーフラット（リフォーム一体型）
• ARUHI フラットα
• ARUHI フラットつなぎ

その他、フラット35には以下のような商品も存在します。

• フラット35　子育て支援型：子育て中の契約者は最初5年間の金利引き下げ
• フラット35　リノベ：中古住宅の性能向上リフォームをおこなう場合に金利引き下げ

契約を検討している方はそれぞれの内容をしっかり比較しておきましょう。

フラット35は決してメリットばかりではなく、一つ間違えると損をしてしまう可能性もあります。

ここからは、フラット35のデメリットを紹介します。

フラット35について窓口担当者が良く知らないことも多い

前述の通り、フラット35は厳密に言うと民間の住宅ローンではありません。

民間の金融機関はフラット35の他に自社の住宅ローンも提供していますが、そちらの方が利益は多く、銀行としてもプッシュしたい商品であることは間違いありません。

いざフラット35に申し込もうと思っても、肝心の窓口担当者が良く知らなかったり、自社の商品を代わりにすすめられたりする可能性は十分あります。

無責任にフラット35をプッシュしてくる可能性も

フラット35は民間の金融機関にとって利益率の高い商品ではありませんが、それでも利益はしっかり入ります。

自社商品ではないので返済滞納や強制解約のリスクも低く、自社の住宅ローン審査には通る見込みのない方にもフラット35をおすすめするケースが結構多いです。

また、銀行によっては「うちのフラット35がお得」と言ってくるケースもあります。

確かに窓口によって差異はありますが、住宅支援機構が定めた範囲内での差なので、そこまで大きくはありません。

甘い文言で進めてきたら、何か裏がある可能性も考慮するほうが良いでしょう。

フラット35は対象物件に制限がある

フラット35の対象物件には制限があり、どんな物件を購入しても利用できる訳ではないので注意しましょう。

フラット35の対象住宅の条件は以下の通りです。

また、耐震性の評価は一戸建ての構造によって求められる基準が変わります。

上記の条件のうち、基準を満たしていない項目が1つでもあるとフラット35への申込はできません。

また、申し込めたとしてもフラット35には技術基準があり、物件の内容を厳しくチェックされます。

特に中古物件の購入を検討されている場合は、フラット35の基準を満たしているか事前にチェックすることをおすすめします。

物件評価に対する審査の比重が大きい

フラット35は、物件の評価が悪いと申込者の属性が悪くても審査に落ちます。

審査は公表されていませんが、物件の評価の比重は通常の住宅ローン審査に比べて大きいと言えます。

フラット35は個人事業主など正社員以外でも借りられる住宅ローンと言われることが多いですが、それはキチンと物件が評価されることが前提です。

逆に属性が良くて物件評価が低い方はフラット35の借入に向いていません。

申込者自身が返済のリスクヘッジをする必要あり

フラット35の審査は物件評価の比重が大きいです。

通常の住宅ローンなら完済までに収入減の可能性がある方は基本的に通りませんが、フラット35なら同じステータスでも物件評価が良ければ通る可能性があります。

ただ、不相応のローンを借りて将来的に困るのは自分自身です。

特に借金滞納が重なれば、自己破産ということにもなりかねません。

「不安だったけどなぜか通った！！」と喜ぶだけでなく、自身で収入面のリスクヘッジを進めていきましょう。

団信の加入に費用が発生するケースもある

民間の住宅ローンは団信加入が組み込まれていますが、フラット35は団信が任意加入で、加入時に費用が発生するケースもあります。

住宅ローンの返済は長期に渡るので、もしものことを考えて団信に加入しておくのが絶対おすすめです。

フラット35の借入条件は、団信加入を前提とした上で比較しましょう。

数万円単位の小まめな繰上げ返済が出来ない

住宅ローンの返済は、お金に余裕があるタイミングで小まめに繰上げ返済をすることで、トータルの返済期間と利息を減らすことが出来ます。

しかし、フラット35は繰上げ返済額が最低10万円からと高めに設定されており、ハードルは結構高いです。

気が向いた時に繰上げ返済が出来ないので、計画性を持って返済を進めていきましょう。

フラット35を利用する際に特に気になるのが金利についてです。

フラット35の金利に関する注意点を紹介します。

金利の交渉は銀行相手にはできない

通常の住宅ローンだと金利の値下げ交渉が通るケースもありますが、フラット35の場合、銀行は融資手数料と保証料しか決めることができません。

つまり、銀行に交渉しても金利が引き下がる見込みはないのです。

その他、フラット35SやAプラン、Bプランなどの基準も住宅金融支援機構によって決められています。

規定のプランより有利な借入は基本的にできないと考えて良いでしょう。

保証料が金利に上乗せされて損する場合もある

フラット35は保証料が無料ですが、その分が金利に上乗せされて損するケースもあります。

金利上乗せがあるかどうかは銀行によって異なり、特に都市銀行などは金利が高く設定されるケースが多いです。

保証料の仕組みによって返済総額は大きく変わるので、しっかり比較することをおすすめします。

頭金の準備がないと金利が割高になる

フラット35は何割を頭金で納めるかによって、細かく金利設定が分かれています。

頭金が多いほど金利は安くなり、少ないほど割高になってしまうので、お得に借りたいなら資金の準備が必要です。

住宅ローンを借りる時はフラット35と民間住宅ローンのどちらを利用するか悩む方が多いです。

前述の通り、フラット35にはメリットもデメリットも存在します。

フラット35と民間住宅ローンはどちらが良いのでしょうか？比較結果を紹介していきます。

金利はネット銀行住宅ローンがフラット35より低い

現在、ネット銀行住宅ローンの金利が業界最安となっています。

優良住宅対象のフラット35Sは通常の住宅ローンより金利は下がりますが、それでもネット銀行のほうが金利は若干お得になっています。

ローンを金利の低さで選ぶなら、民間の住宅ローンがおすすめな傾向にあります。

変動金利の民間住宅ローンは急な相場上昇のリスクもある

2021年現在の金利状況は、マイナス金利政策の影響を受けて未だ超低金利推移を続けています。

そのため、固定金利より変動金利のほうがお得な状況が続いており、利用者の半数以上が変動を選んでいます。

しかし、変動金利は将来的に上昇するリスクもあります。

特に2021年現在は業者同士の競争もあって限界レベルまで金利が引き下がっていると言われており、いつ上昇推移に転じてもおかしくないと予想されています。

加えて新型コロナウィルスの感染拡大などの要因もあるため、結果的に固定金利のほうがお得だったとなる可能性は十分にあります。

借入の諸費用はフラット35のほうが安い

借入時にかかる費用は、保証料が無料な分、民間の住宅ローンよりもフラット35が安くなります。

ただし、フラット35買取型なら団信の加入費がかかりませんが、保証型の場合は費用がかかってくる可能性もあります。

とはいっても保証料がかからないのが大きな強みになっており、民間住宅ローンの10分の1～20分の1の費用で済むことも多いです。

民間住宅ローンとフラット35を比較すると、どちらも一長一短という印象を受けます。

ただ、民間住宅ローンは独自の特典や団信などに強みがあることを考えると、長い返済期間の乗り越えやすさ・万が一の時の救済措置でフラット35より上手になります。

どちらの条件も満たしているのであれば、民間住宅ローンを選ぶのがセオリーでしょう。

ただ、フラット35のほうが適している方も一定数存在します。

フラット35をおすすめできる人の特徴は、以下の通りです。

返済期間を長めに設定したい人

ライフプランや資金状況から、返済期間を短縮できない方もいます。

変動金利は将来の相場上昇が読めないので、返済期間が長くなるほどリスクは増大します。

長期の返済を考えている方は、計画が立てやすい全固定金利のフラット35がおすすめです。

心配性の人

家を購入する方の多くが住宅ローンを利用していますが、ほとんどの方にとって初めて背負う大口の“借金”です。

変動金利でローンを組む場合、相場上昇を不安視しすぎてしまう方も多く、まわりまわって夫婦間の不和に繋がるケースもあります。

精神面を考慮してフラット35にするのも立派な手でしょう。

収入に自信のない人

前述の通り、フラット35は民間の住宅ローンより申込者の年収を見ないので、収入に自信のない方に選ばれることも多いです。

ただ、その分だけ物件の評価はシビアになります。

銀行からフラット35をすすめられた人

前述の通り、一般的なステータスの方で固定金利にこだわりが無いならフラット35をすすめられるケースはほぼありません。

銀行の窓口でフラット35をおすすめされる場合、暗に「あなたは自社の商品だと借りられないので、フラット35がおすすめ」と言われている可能性が高いです。

この場合は、フラット35に申し込むのが無難と言えます。

フラット35は最長35年間ローンを組むことが出来る住宅ローンの一つです。

しかし、フラット35は「フラット35S」「フラット35リノベ」という住宅ローンもあります。

名前と基本的な仕組みは同じですが、住宅ローンとして異なる点もあるので違いをしっかりと確認していきましょう。

フラット35S

フラット35Sは、住宅ローンを組んで購入する物件が一定以上の基準に達している場合に利用することが出来る住宅ローンです。

通常のフラット35よりも金利が低く住宅ローンを利用することが出来ます。

担保となる不動産の価値が一定値よりも高い場合は、フラット35ではなくフラット35Sを利用するようにしましょう。

フラット35リノベ

フラット35リノベは中高住宅の購入かつ一定の要件を満たすリフォームを行う際に利用できる住宅ローンです。

一定期間金利を引き下げて住宅ローンを利用することが出来ます。

リフォームに求められる条件は、利用する金融機関によって異なるので各種金融機関をしっかりと確認するようにしましょう。

ここでは、フラット35の利用を検討している方が抱く疑問や悩みを質問形式で詳しく解説して行きます。

フラット35とはどのような住宅ローン？

この制度の特徴は、全期間一定（フラット）の金利であるところです。

最長で35年の返済期間が可能で、その間金利が変動しないので、長期間にわたって返済額が一定であることを確認できます。

また、新築・中古の一戸建て住宅やマンションの購入や新築、そしてリフォームに利用することができます。

フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい！口コミ・評判と審査がゆるい理由・問題点

フラット35を利用するのに頭金は必要？

一部の金融機関では頭金なしでのフルローンが可能な場合もありますが、一般的には頭金を一定額用意することが求められます。

具体的な頭金の割合は、金融機関や借入額、借入人の信用状況などにより変わるため、具体的な条件は各金融機関に問い合わせることが必要です。

フラット35は転職後や勤続年数が短くても使用できる？

転職直後や勤続年数が短い場合でも、安定した収入があると認められれば利用可能な場合もあります。

しかし、各金融機関の審査基準は異なるため、具体的な利用条件は各金融機関に直接問い合わせることが必要です。

フラット35は借り換えにも利用できる？

ただし、借り換えには一定の手数料が必要であり、金利差がある程度以上でないと借り換えるメリットが薄れることもありますので、慎重な検討が必要です。

決算書不要で住宅ローンを組めるフラット35！自営業の審査のポイントを解説

フラット35の利用時に支払う頭金の有り無しで金利はどれくらい変わる？

したがって、頭金の有無が直接的に金利に影響を与えるわけではありません。

ただし、頭金が多ければ借入金額が少なくなるため、その分、金利による支払い総額は少なくなります。

また、一部の金融機関では頭金の額や借入金額の割合によって金利に優遇があることもあります。

頭金なしでもフラット35は利用できる？フルローンのメリット・デメリットを解説

フラット35は多くの方におすすめできる住宅ローンという訳ではありません。

逆に民間の住宅ローンがおすすめの方のほうが多いのが実情で、利用を検討している方は良く考えて申し込む必要があります。

各行が提供しているフラット35も良く比較をした上で判断していきましょう。