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【2021年最新】人気のフラット35おすすめ比較ランキング!厳選3社の金利・見通しを徹底比較

【更新日】2021-02-04
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人気のフラット35おすすめランキング

自営業者や低年収の方など、条件的に住宅ローンが組みにくい方から人気なのがフラット35です。

ただ、フラット35は本当に条件が良いのか、通常の住宅ローンと比較してどうなのかに関しては、多くの方がその詳細を知らずじまいかと思います。

そこで今回は、おすすめのフラット35を厳選紹介!

メリット・デメリットや選び方のコツまで詳しく紹介していきます!

フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい!口コミ・評判と審査がゆるい理由・問題点
人気の住宅ローン【2021年12月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
◎ネット申し込みで金利が年1%以上安くなる!詳しくは公式HPをCheck!

【1位】楽天銀行フラット35

楽天銀行フラット35

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×1.404%
生命保険料 別途で必要

楽天銀行のフラット35は金利・手数料ともに業界最低水準!

更に楽天銀行の口座登録で手数料が優遇される、楽天スーパーポイントの付与や会員ランクUPなど、楽天ユーザーに魅力的な点が多数あります。

実店舗を持たないネット銀行ですがスタッフの対応の評判も良く、楽天ユーザー以外にも人気の商品です。

【2位】住信SBIネット銀行フラット35

住信SBIネット銀行フラット35

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
融資期間 建設・購入・借り換えのの場合は15年以上
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×1.10%【建設・購入】借入額×0.99%【借り換え】
遅延損害金 年率14.5%

住信SBI銀行のフラット35も低金利に定評があります。

更に金利上乗せ年0.5%で8大疾病+αの罹患で12か月以上の就業不能時に残債が0になる魅力的な保証もついています。

頭金なしでも利用できる「フラット35 ミスターパッケージ」のように、条件の悪い方にも利用しやすい商品を取り揃えています。

【3位】ARUHIフラット35

ARUHIフラット35

金利タイプ 固定金利
借入金額 100万円~8,000万円
対応地域 全国
返済方法 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる
返済手数料 無料
保証会社手数料 無料
保証料 無料
事務手数料 借入額×2.0%
生命保険料 別途で必要

ARUHIは住宅ローン専用の金融機関で、フラット35利用者のうち約2割がここのローンを利用しています。

ネット銀行と異なり、全国に150店舗以上構えているので相談がしやすいのも特徴です。

専門機関らしくフラット35の中でも豊富なラインナップを取り揃えており、自分の状況に合わせて選択することができます。

フラット35の仕組み・特徴

人気の住宅ローン【2021年12月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
◎ネット申し込みで金利が年1%以上安くなる!詳しくは公式HPをCheck!

フラット35はその名のとおり、最大35年間固定金利で借りることのできる住宅ローンです。

住宅金融支援機構という所と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンで、全国の大小の金融機関あわせて300社以上が取り扱っています。

このフラット35は民間の金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買取、更に担保として債権を発行する仕組みです。

こうすることで、長期的な資金調達が可能となります。

住宅金融支援機構が提供するローンを民間が代理販売している仕組みなので、どの銀行から申し込んでも大まかな商品概要は変わりません。

しかし、金利や手数料などは銀行によって異なるので、申し込みの際は複数社を比較するのがおすすめです。

フラット35のメリット

フラット35には、通常の住宅ローンにはないメリットが存在します。

ここからは、特に主な4つのメリットを紹介します。

返済計画が立てやすく金利上昇の心配なし

フラット35は全期間固定金利なので、借入から完済まで金利が一切変わりません。

そのため返済計画が立てやすく、急なリストラ・転職や病気・通院などにも対策がしやすいという特徴があります。

小さなお子さんがいるご家庭は、今後どれくらい教育費がかかるのか予想が難しい部分もあります。予想外の教育費がかかったタイミングで金利が上昇すれば、家計をかなり圧迫します。

フラット35はこうした心配が一切なく、安定してコツコツ返済を進めることができます。

住宅の質によって金利が引き下がる制度がある

フラット35には、「フラット35S」という制度があります。

これは耐震性・耐久性や省エネ、バリアフリー等の対策を施した高性能住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げるという内容です。

フラット35Sには住宅の質に応じて金利AプランとBプランがあり、Aプランなら通常10年間、Bプランなら5年間金利が引き下げられます。

このプランを利用できれば、変動並みの金利が安定して適用されるのでお得です。

保証料・繰上げ手数料が無料

フラット35は、契約時に保証料は一切かかりません。

また、繰上げ返済や返済方法変更に伴い費用が発生することもありません。

心おきなく繰上げ返済をどんどん進められるので、トータルのコストは見た目以上にお得です。

※以下のような費用は契約者の負担となります。

  • 融資手数料
  • 抵当権設定費用
  • 物件検査手数料
  • 火災保険料

フラット35には多数のバリエーションがある

フラット35は基本的な商品タイプに加えて、様々なバリエーションが存在します。

例えば、住宅ローン専門機関のARUHIは以下のラインナップを用意しています。

  • ARUHI スーパーフラット
  • ARUHI フラット35
  • ARUHI フラット35/ARUHI スーパーフラット(リフォーム一体型)
  • ARUHI フラットα
  • ARUHI フラットつなぎ

その他、フラット35には以下のような商品も存在します。

  • フラット35 子育て支援型:子育て中の契約者は最初5年間の金利引き下げ
  • フラット35 リノベ:中古住宅の性能向上リフォームをおこなう場合に金利引き下げ

契約を検討している方はそれぞれの内容をしっかり比較しておきましょう。

フラット35のデメリット・注意点

フラット35は決してメリットばかりではなく、一つ間違えると損をしてしまう可能性もあります。

ここからは、フラット35のデメリットを紹介します。

フラット35について窓口担当者が良く知らないことも多い

前述の通り、フラット35は厳密に言うと民間の住宅ローンではありません。

民間の金融機関はフラット35の他に自社の住宅ローンも提供していますが、そちらの方が利益は多く、銀行としてもプッシュしたい商品であることは間違いありません。

いざフラット35に申し込もうと思っても、肝心の窓口担当者が良く知らなかったり、自社の商品を代わりにすすめられたりする可能性は十分あります。

無責任にフラット35をプッシュしてくる可能性も

フラット35は民間の金融機関にとって利益率の高い商品ではありませんが、それでも利益はしっかり入ります。

自社商品ではないので返済滞納や強制解約のリスクも低く、自社の住宅ローン審査には通る見込みのない方にもフラット35をおすすめするケースが結構多いです。

また、銀行によっては「うちのフラット35がお得」と言ってくるケースもあります。

確かに窓口によって差異はありますが、住宅支援機構が定めた範囲内での差なので、そこまで大きくはありません。

甘い文言で進めてきたら、何か裏がある可能性も考慮するほうが良いでしょう。

フラット35は対象物件に制限がある

フラット35の対象物件には制限があり、どんな物件を購入しても利用できる訳ではないので注意しましょう。

フラット35の対象住宅の条件は以下の通りです。

適合が必要な評価基準 求められる内容
最長返済期間 リ・ユース住宅なら25年以下、リ・ユースプラス住宅なら35年以下
規模・耐震性・劣化状況・耐久性 求められる最低基準を満たしている
接道状況 一般の交通の用に供する道に2m以上接している
住宅規模 一戸あたりの床面積が40㎡以上280㎡以下
住宅規格 原則として2以上の居住室(食事室を含む)、炊事室、便所、浴室がある住宅で、店舗等との併用住宅でない

また、耐震性の評価は一戸建ての構造によって求められる基準が変わります。

項目 条件の内容
物件の規模
  • 一戸建て:70㎡以上
  • マンション:30㎡以上
戸建ての形式 木造住宅または連続建て
断熱構造 住宅の外壁・天井または屋根・床下などに基準以上の厚さの断熱材を施工 (断熱等性能等級2レベル以上)
工場生産住宅(プレハブ住宅)・設計登録住宅 公的機関における構造評定が基準を満たしている
住宅構造 耐火構造または準耐火構造になっている。または耐久性の基準を満たしている
物件の金額 1億円以下

上記の条件のうち、基準を満たしていない項目が1つでもあるとフラット35への申込はできません。

また、申し込めたとしてもフラット35には技術基準があり、物件の内容を厳しくチェックされます。

特に中古物件の購入を検討されている場合は、フラット35の基準を満たしているか事前にチェックすることをおすすめします。

金利の交渉は銀行相手にはできない

通常の住宅ローンだと金利の値下げ交渉が通るケースもありますが、フラット35の場合、銀行は融資手数料と保証料しか決めることができません。

つまり、銀行に交渉しても金利が引き下がる見込みはないのです。

その他、フラット35SやAプラン、Bプランなどの基準も住宅金融支援機構によって決められています。

規定のプランより有利な借入は基本的にできないと考えて良いでしょう。

保証料が金利に上乗せされて損する場合もある

フラット35は保証料が無料ですが、その分が金利に上乗せされて損するケースもあります。

金利上乗せがあるかどうかは銀行によって異なり、特に都市銀行などは金利が高く設定されるケースが多いです。

保証料の仕組みによって返済総額は大きく変わるので、しっかり比較することをおすすめします。

物件評価に対する審査の比重が大きい

フラット35は、物件の評価が悪いと申込者の属性が悪くても審査に落ちます。

審査は公表されていませんが、物件の評価の比重は通常の住宅ローン審査に比べて大きいと言えます。

フラット35は個人事業主など正社員以外でも借りられる住宅ローンと言われることが多いですが、それはキチンと物件が評価されることが前提です。

逆に属性が良くて物件評価が低い方はフラット35の借入に向いていません。

申込者自身が返済のリスクヘッジをする必要あり

フラット35の審査は物件評価の比重が大きいです。

通常の住宅ローンなら完済までに収入減の可能性がある方は基本的に通りませんが、フラット35なら同じステータスでも物件評価が良ければ通る可能性があります。

ただ、不相応のローンを借りて将来的に困るのは自分自身です。

特に借金滞納が重なれば、自己破産ということにもなりかねません。

「不安だったけどなぜか通った!!」と喜ぶだけでなく、自身で収入面のリスクヘッジを進めていきましょう。

頭金の準備がないと金利が割高になる

フラット35は何割を頭金で納めるかによって、細かく金利設定が分かれています。

頭金が多いほど金利は安くなり、少ないほど割高になってしまうので、お得に借りたいなら資金の準備が必要です。

団信の加入に費用が発生するケースもある

民間の住宅ローンは団信加入が組み込まれていますが、フラット35は団信が任意加入で、加入時に費用が発生するケースもあります。

住宅ローンの返済は長期に渡るので、もしものことを考えて団信に加入しておくのが絶対おすすめです。

フラット35の借入条件は、団信加入を前提とした上で比較しましょう。

数万円単位の小まめな繰上げ返済が出来ない

住宅ローンの返済は、お金に余裕があるタイミングで小まめに繰上げ返済をすることで、トータルの返済期間と利息を減らすことができます。

しかし、フラット35は繰上げ返済額が最低10万円からと高めに設定されており、ハードルは結構高いです。

気が向いた時に繰上げ返済が出来ないので、計画性を持って返済を進めていきましょう。

フラット35は本当におすすめ?民間住宅ローンと金利・費用を比較

住宅ローンを借りる時はフラット35と民間住宅ローンのどちらを利用するか悩む方が多いです。

前述の通り、フラット35にはメリットもデメリットも存在します。

フラット35と民間住宅ローンはどちらが良いのでしょうか?比較結果を紹介していきます。

項目 フラット35民間住宅ローン
ローンの利用使途 居住用物件の購入リフォーム・リノベーションなど様々な使途に対応
金利の種類 全期間固定変動・当初期間固定・全期間固定
借入期間 20・35・50年1~35年
保証人 不要信用保証会社の保証が必要
対象物件の基準 上記参照金融機関ごとに独自設定
事務手数料 固定定額制OR定率制基本は固定定額制。ネット銀行は定率制の採用も多い
保証料 不要都銀は原則借入額の2%程度。ネット銀行など一部不要のケースもある
団体信用保険 非加入。原則加入の場合も非加入選択できる強制加入
火災保険 加入必須加入必須

金利はネット銀行住宅ローンがフラット35より低い

現在、ネット銀行住宅ローンの金利が業界最安となっています。

優良住宅対象のフラット35Sは通常の住宅ローンより金利は下がりますが、それでもネット銀行のほうが金利は若干お得になっています。

ローンを金利の低さで選ぶなら、民間の住宅ローンがおすすめな傾向にあります。

変動金利の民間住宅ローンは急な相場上昇のリスクもある

2021年現在の金利状況は、マイナス金利政策の影響を受けて未だ超低金利推移を続けています。

そのため、固定金利より変動金利のほうがお得な状況が続いており、利用者の半数以上が変動を選んでいます。

しかし、変動金利は将来的に上昇するリスクもあります。

特に2021年現在は業者同士の競争もあって限界レベルまで金利が引き下がっていると言われており、いつ上昇推移に転じてもおかしくないと予想されています。

加えて新型コロナウィルスの感染拡大などの要因もあるため、結果的に固定金利のほうがお得だったとなる可能性は十分にあります。

借入の諸費用はフラット35のほうが安い

借入時にかかる費用は、保証料が無料な分、民間の住宅ローンよりもフラット35が安くなります。

ただし、フラット35買取型なら団信の加入費がかかりませんが、保証型の場合は費用がかかってくる可能性もあります。

とはいっても保証料がかからないのが大きな強みになっており、民間住宅ローンの10分の1~20分の1の費用で済むことも多いです。

半数以上の方はフラット35より民間住宅ローンがおすすめ

民間住宅ローンとフラット35を比較すると、どちらも一長一短という印象を受けます。

ただ、民間住宅ローンは独自の特典や団信などに強みがあることを考えると、長い返済期間の乗り越えやすさ・万が一の時の救済措置でフラット35より上手になります。

どちらの条件も満たしているのであれば、民間住宅ローンを選ぶのがセオリーでしょう。

フラット35がおすすめな人の特徴

ただ、フラット35のほうが適している方も一定数存在します。

フラット35をおすすめできる人の特徴は、以下の通りです。

返済期間を長めに設定したい人

ライフプランや資金状況から、返済期間を短縮できない方もいます。

変動金利は将来の相場上昇が読めないので、返済期間が長くなるほどリスクは増大します。

長期の返済を考えている方は、計画が立てやすい全固定金利のフラット35がおすすめです。

心配性の人

家を購入する方の多くが住宅ローンを利用していますが、ほとんどの方にとって初めて背負う大口の“借金”です。

変動金利でローンを組む場合、相場上昇を不安視しすぎてしまう方も多く、まわりまわって夫婦間の不和に繋がるケースもあります。

精神面を考慮してフラット35にするのも立派な手でしょう。

収入に自信のない人

前述の通り、フラット35は民間の住宅ローンより申込者の年収を見ないので、収入に自信のない方に選ばれることも多いです。

ただ、その分だけ物件の評価はシビアになります。

銀行からフラット35をすすめられた人

前述の通り、一般的なステータスの方で固定金利にこだわりが無いならフラット35をすすめられるケースはほぼありません。

銀行の窓口でフラット35をおすすめされる場合、暗に「あなたは自社の商品だと借りられないので、フラット35がおすすめ」と言われている可能性が高いです。

この場合は、フラット35に申し込むのが無難と言えます。

フラット35をおすすめしない人も多い!慎重に申込を検討しよう

フラット35は多くの方におすすめできる住宅ローンという訳ではありません。

逆に民間の住宅ローンがおすすめの方のほうが多いのが実情で、利用を検討している方は良く考えて申し込む必要があります。

各行が提供しているフラット35も良く比較をした上で判断していきましょう。

人気の住宅ローン【2021年12月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
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