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立ち退き料の相場の目安とは?金額の内訳や金額の決め方・請求方法やかかる税金・交渉のポイントを解説

【更新日】2020-08-31
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立ち退き料

賃貸マンションやアパートを経営しているオーナーは、自分の判断で自由に入居者を追い出すことは出来ません。

ただし、契約上記載のないイレギュラーの退去でも、オーナーが金銭で補償をおこない、入居者がそれに納得してくれれば立ち退きが成立する可能性があります。

この時に支払われる金銭が立ち退き料です。

実は立ち退き料というのは公的に認められた法律用語ではないため、慣例や互いの交渉内容によって大きく条件が変わることも多くあります。

そこで今回は、立ち退き料の基本的な内容からかかる税金、または金額交渉で有利に進めるポイントなどを詳しく解説していきます。

立ち退き料の相場は家賃の半年~1年分が相場

最初に言うと、立ち退き料はいくらか明確に決まっている訳ではありません。

おかれている状況や信頼関係、交渉の行方によって金額は変わってくるため一概には言えませんが、だいたい家賃の半年~1年分が立ち退き料の相場となります。

例えば家賃6万円のマンションの住民を立ち退かせたいのであれば、36万円~72万円×入居者の人数が、オーナーの支払う立ち退き料の相場となります。

立ち退き・立ち退き料の規定や義務は本来ない!成功には根気強い会話や交渉が必要

賃貸マンションの退去期限や強制退去になる項目などは、入居時に結んだ契約書に全て記載されています。

立ち退き依頼や立ち退き料の支払いは、この契約書通りにいかなかった時におこなうものなので、最初から共通認識を持っていないのが普通です。

本来は無いはずの作業ですから、オーナーは入居者とじっくり話し合って、落しどころを付けていく必要があります。

立ち退き料を支払わなくて良いケースもある

そもそも、なぜオーナーは立ち退き料を準備する必要があるかというと、契約書に記載のない内容でも当人同士で納得し合うことが出来れば成立するという前提があるためです。

入居者が退去に納得してもらうため、オーナーは立ち退き料を支払う訳ですが、「自分は立ち退き料はいらない」と入居者が言っているなら、無理に支払う必要はありません。

立ち退き料は、互いが納得できるかで金額は大きく変わるのです。

立ち退き料を支払ってもオーナー側に正当性は一切ない

賃貸借契約によって定められた期限内なら、入居者には安心した生活が保証されています。

契約は強い効力を発揮するので、「立ち退き料をもらったのに何故出ていかないんだ!」と強制退去させることは出来ません。

一度契約を結んだ以上、途中で退去を要求するのは、たとえ大金を支払っていたとしても正当性はないのです。

そのため、なぜ立ち退きが必要なのかの根拠をはっきりしておき、オーナーにも分があることを証明する必要がります。

マンション・アパートの立ち退き時に立ち退き料を請求される主な4つのケース

賃貸経営しているマンションやアパートの立ち退きを要求するケースはそこまで多い訳ではありません。

ただ、立ち退きを要求するしかない事例というのは賃貸経営の中でやはり存在します。

ここからは、立ち退き請求の多い4つのケースを紹介します。

➀棟ごと売却したいケース

賃貸経営しているマンション・アパートは、入居者をそのままにオーナーの所有権のみ売買するオーナーチェンジという取引が良くおこなわれます。

しかし、中にはより高い利益を得るために、所有権だけでなく物件を丸ごと売却したいケースもあります。

棟を丸ごと売却する場合は物件を空にしないといけないので、退去してもらう必要があります。

②大規模修繕・建て替えをおこなうケース

外装から内装までまるまる改装をおこなう場合、長期間の工事が必要になるので入居者の生活がままならなくなります。

これを防ぐため、事前に退去してもらうことがあります。

③物件を自分の手に戻すケース

賃貸物件はオーナーが所有してはいますが、入居者がいる手前、自由に使用することが出来ません。

住まいに利用していたマンションを転勤中に投資物件として利用してきたが、また戻ってくるので再び住まいとして活用したいという事例もあります。

オーナーが自由に物件を利用したいのであれば、入居者は退去してもらう必要があります。

④もう住めないと判断されたケース

築年数があまりにも古くなった場合や災害によって深刻なダメージを受けた場合など、これ以上住むことがリスクになる時に退去を進めるケースもあります。

災害保険などに入っているなら話は別ですが、このような場合でも原則、立ち退き料の交渉は発生します。

立ち退き料が発生しない4つのケース

➀「自己使用の必要性」が認められるケース

賃貸物件の正当な持ち主はあくまでオーナーなので、オーナーが自己の利益のために使用する場合、正当事由として認められる可能性があります。

ただ、円滑な退去を実現させるため、結果的に立ち退き料を支払ったほうが良い場合も少なからず存在します。

②入居者が契約に違反したケース

入居者が家賃を何か月も滞納していたり、近隣に被害を加えていたりしている場合は契約違反を理由に立ち退いてもらうことができます。

③賃貸期間の満了を迎えたケース

定期借家契約など、契約によって立ち退きの期間が定められている場合は、立ち退き料が発生しません。

契約で退去が定められているにも関わらず居住を継続したい場合は、新たに契約を結び直す必要があります。

④競売でオーナーが変わったケース

競売で抵当権を入手したオーナーに変わった場合、新オーナーは不動産の明け渡しを裁判所手続きで強制執行することができます。

これは法的な手続きで、通知から1~2か月ほどで必ず入居者は退去しなければいけません。

立ち退きの流れは4ステップ!手順・かかる期間を解説

立ち退きの一般的な流れは、以下の通りです。

  1. 立ち退きの通知
  2. 新居探し・提案
  3. 立ち退き料交渉
  4. 立ち退きの実施

ここから、一つ一つの手続きの内容を手順に沿って紹介していきます。

【Step1】立ち退きの通知

まず、入居者に対して立ち退きを希望することをアナウンスすることから始めます。

立ち退きの通知は実施の半年前からおこなうのが良いと言われますが、入居者から強い反発があれば話合いの時間が必要になるので、心配な方は出来るだけ早めに通知しましょう。

【Step2】新居探し・提案

引っ越し先を探したり、手配したりするのも円滑な立ち退きのためには必要です。

立ち退きの仲介に不動産会社を立てている、住み替えや手元に戻すといったプランの策定に業者が関わっている場合などは、その業者と話し合い、提携しながら新居を手配していくことが多いです。

【Step3】立ち退き料交渉

立ち退き料が必要かどうかは、入居者に支払いを希望されるかどうかで決めることが多いです。

立ち退き料の支払いを向こうが求めているのであれば、いくらにするのかの話合いを進めていきます。

【Step4】立ち退きの実施

立ち退き料とともに、立ち退きの期日や支払い方法などを決定します。

条件が固まったら、決めた日に立ち退きを実施します。

立ち退き料の内訳と3つの所得区分

立ち退き料はケースに応じて、3つの所得のどれかに分類されます。

所得区分 内容
譲渡所得 部屋を明け渡した対価として支払う立ち退き料
事業所得 事業利用していた人の立ち退きに際して、移転費用などを立ち退き料で補填するケース
一時所得 上記2つに当てはまらない例外

どの所得区分かによって会計処理なども変わってくるので注意しましょう。

立ち退き料に税金は原則かからない!ただし消費税が課税されるケースに注意

立ち退き料は、原則いかなる税金も課されません。

しかし、立ち退き料の支払いによって事業者同士がテナントを引き渡す場合、売買によって賃借権を得たと見なされるので、消費税が発生する可能性があります。

一方、オーナーの希望に則ってテナントから退去する際に支払われる立ち退き料は損害賠償という意味合いが強くなるので、消費税は発生しません。

立ち退き料の支払いが事業利益にプラスかどうかによって、その意味合いは大きく変わるのです。

立ち退き料の交渉を円滑に進めるコツ

立ち退きの正当事由をチェック・主張する

上下関係に見えるオーナーと入居者の関係は実は対等と定義されており、契約内容に反している分、立ち退きを要求するオーナーのほうがむしろ不利な状況になります。

それでも納得して立ち退いてもらうには、その正当事由を確認の上、提示する必要があります。

もし相手が納得しないまま無理に立ち退きを要求すると、相場の立ち退き料+損害賠償を支払うことになり、かなり高額になってしまいます。

立ち退き費用を計上する

立ち退き料は本来、退去時や新生活にかかるコストを補填するものです。

これがいくらになるかの正確な計算がないまま、感情論だけで金額を設定すると支払いが高額になってしまいがちです。

立ち退きに伴って発生する費用はリストアップの上、計上しておきましょう。

こうすることで立ち退き料を安く抑えられる他、納得してもらえる根拠のある金額になります。

交渉時の取り決めは書面に残す

立ち退き料を含む退去の条件は交渉によって取り決めますが、この時に「言った」「言わない」の揉め事が起こると退去日時が大幅にズレこむ他、裁判沙汰になる可能性もあります。

前述の通り、立場上はやはりオーナーが不利になるので、取り決めは全て書面に残すようにしましょう。

要所で弁護士に依頼をする

円滑に交渉を進めるには、ポイントで専門家に頼るのが一番です。

弁護士に依頼をすれば思いもよらない解決策を提示してくれますし、言われるほうも説得力があります。

依頼にあたって費用は発生しますが、ケチって後で損害賠償を請求されるよりは安上がり・スムーズに済ませることができます。

相手を出し抜くために交渉をする訳ではない

オーナー側が1円でも安くするような意識で立ち退き料の交渉をおこなっているうちは、いつまでも解決できません。

立ち退き料の交渉は片方が優位に立つためではなく、双方が納得できる、同じくらいメリットがあるようにするにはどうすれば良いかを話し合う場です。

双方にメリットのある落しどころを考えることが、結果的に大きなメリットを呼び込みます。

現実的に立ち退き料を支払うケースは多い!借主との関係を築いておこう

立ち退き料の支払いは義務ではないですが、現実的に退去となった場合、円滑に問題が解決できるかどうかを立ち退き料に託すケースがほとんどです。

賃貸経営をしている方は万が一のケースに備えて、立ち退き料についての知識を学んでおきましょう。

また、いざという時に立ち退き料の交渉が上手くいくかはオーナーと入居者の関係性にも大きく左右されます。

日頃から関係には気を配ることをおすすめします。

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