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コロナ禍の住宅ローン審査は通りやすい?厳しい?審査基準は今後どうなるのか【2020年9月】

【更新日】2020-09-18
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コロナ禍の住宅ローン審査は通りやすい?厳しい?

2020年は新型コロナウィルスの感染拡大によってオリンピック延期や諸産業への影響など、様々な方面に打撃を与えました。

住宅ローン審査も厳しくなった、逆に通りやすくなったという意見がありますが、実際のところはどうなのでしょうか?

今回は、コロナショックが住宅ローンの審査基準にどのような影響を与えるのか解説していきます。

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コロナショックで住宅ローンの審査基準がどうなるかは専門家の間でも意見が分かれる

コロナショックで住宅ローンの審査基準がどうなるのかに関しては、専門家の間でも意見が分かれます。

コロナ禍で審査が厳しくなるという意見もあれば、審査基準はそこまで変わらないという意見もあり、二極化されています。

そもそも住宅ローンの審査基準は大っぴらに公開されていない上、金融機関のほうで審査を厳格化するといったアナウンスもされていないため、推測の域を出ませんが、専門家でも意見が割れるほどということは、明確に厳しくなっているという訳では少なくともなさそうです。

コロナショックで住宅ローン審査が通りやすくなるという意見はない

専門家の中には「コロナ禍で住宅ローンの審査基準が緩くなる」と言っている方は少なくとも見当たりません。

個人ブロガーだと「住宅ローンを借りる人が少なくなるので利益確保のために審査基準を緩めるのでは?」と推測する人もいますが、住宅ローン審査は原則その利用者が最後まで完済できるかどうかが最大の焦点になります。

つまり、利益確保のために緩めても返済滞納が増えれば、利益どころか損失にしかならないのです。

コロナショックはウィルスの世界的蔓延という21世紀では類を見ない出来事で、経済的なショックのように具体的に分析をすることが難しい側面があります。

影響は微々たるものか、それとも長期的に続くのか、どちらにしても利用者の経済状況に好影響を与える可能性は低いため、審査が通りやすくなると分析している専門家は少ないのです。

コロナ禍で住宅ローン審査が厳しくなるという主張の根拠

まず、コロナ禍で住宅ローン審査が厳しくなると言っている方の主張の根拠は何なのでしょうか?

これは、特に収益物件用の不動産投資ローンの審査が厳格化し、それが住宅ローン全体に波及するのではないか?という考え方です。

コロナショック前からスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」不正融資問題などで、収益物件への融資は厳しくなっていました。

これに加えてコロナショックが起きたことで、不動産投資ローンに追い打ちがかかったと見ることもできます。

住まいの購入や賃貸は生活費から捻出する意識の家庭が多いですが、不動産投資の場合は家計+αの部分で運用するイメージが一般的です。

現在、多くの家庭がこの+αの部分を将来の不安から節約に回しているので、ローン融資も減る可能性があります。

ただ、その一方でマイホームの購入や売却はコロナ禍でも大きな需要があるので、融資が激減する可能性は低いです。

ただ、実際に不動産投資ローンの借入が近年厳しくなっているのは専門業者の中でも明らかなことだと言われていますが、その原因の大本は不正融資問題にあり、コロナショックが更にどれくらい追い打ちをかけているかに関しては確かめようがないというのが実情です。

コロナ禍でも住宅ローン審査の基準は変わらないという主張の根拠

一方、コロナ禍でも住宅ローンの審査基準は大して変わらないという意見もあります。

この意見はまず、リーマンショック後の動向を根拠にしています。

リーマンショック直後の2009年度の住宅ローン新規融資額は前年比で微減となったものの翌年に回復。結果的にリーマンショックほどの大打撃の中でも融資のしやすさは変わらなかったと言えます。

コロナショックもリーマンショックと同様、大きな打撃はないのではないか?という見通しですね。

ただ、コロナショックとリーマンショックは実体経済への影響の順序など、異なる部分も多々あるため一概に比較できる訳ではありません。

しかしながら、現在はリーマンショック当時の日本が長い不況下にいた状況とは大きく違います。

住宅ローン界隈でも、以下のように利用者へ有利な状況が続いています。

  • 低金利で推移しており、借入に有利
  • 頭金なしで利用する人が増えている
  • ここ数年の住宅ローン融資額は好調推移

コロナショックの被害がリーマンショックより甚大になったとしても、前提の景気状況などは今のほうがずっと良いので住宅ローンへの影響は限定的という意見ですね。

コロナ禍で住宅ローン審査を受ける際の注意点

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コロナ禍でも通常通り住宅ローンの審査はおこなわれています。

ただ、今のような状況で住宅ローン審査を受ける際は、いくつかの注意点が存在します。

通過者の減少は審査厳格化の根拠にならない

住宅ローンの審査基準の変化に関わらず、2020年は外出自粛や家計緊縮の影響で借入者の数は減少する見通しです。

ただこれは、必ずしも審査が厳しくなったことが原因ではありません。

周りで住宅ローンを借りる人が減っていたとしても、あなたが住宅ローンを借りたくて、かつ審査基準を満たしているのであれば問題なく借りることが出来ます。

最悪のケースを想定した上で借入額を設定する

コロナショックでどうなるか分からないのは、あなたの家計も同じです。

住宅ローンは長いスパンで返済をしていくので、少なくとも返済途中で1つ、2つの想定外は起こります。

特に現在は新型コロナウィルスという未知のウイルスが蔓延しており、以前にも増して将来が不透明になっています。

それでなくても将来かかる教育費や医療費、急なリストラなどが起こるリスクは誰もが持っています。

こうしたリスクに新型コロナウィルスの悪影響が重なれば、住宅ローン地獄に陥る可能性が高まります。

借入額や返済期間の設定は、今までにも増して身長におこなう必要があるでしょう。

コロナ禍で注目されるフラット35(全期間固定金利)

コロナショックは実体経済への影響だけではなく、人々にいつ、何が起こるか分からないということを再確認させるきっかけにもなりました。

こうした不安の中で注目されつつあるのがフラット35です。

銀行が自社で提供している住宅ローンの金利は、その銀行が行方を握っています。

金利変動で自動的に〇%変動するのではなく、他行との値下げ競争や、その結果競争に負けて金利を跳ね上げるなどの“社内事情”でも金利は左右されます。

銀行という企業がコロナショックで打撃を受ければ、金利がどうなるか分からないのです。

一方、フラット35は住宅金融支援機構という国の独立行政法人が提供しています。※民間金融機関が代理販売

つまり、コロナショックで運営状況が悪化・倒産するリスクがほぼないのです。

加えて契約時に全期間固定金利を約束されるため、経済状況がどう転んでも変動金利に変更されたり、金利を上乗せされたりすることはありません。

今後の状況が悪化しても、貸主優位で返済を進めることが出来るのです。

今までフラット35は社会全体が変動金利優勢の中、審査基準が緩いという点ばかり注目されていました。

しかし、今後は住宅ローンを借りるもう一つの形としてフラット35が注目されることでしょう。

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コロナ禍の住宅ローン審査は対策・準備が重要

2020年9月現在も、目に見えて住宅ローン審査が厳しくなったという報告はありません。

全体的に基準が上がる可能性はありますが、審査の内容が変わったり、審査項目が追加されたりする可能性はほぼ無いと言って良いでしょう。

ただ、従来の住宅ローン審査と内容が同じだったとしても、審査対策の重要性は変わりません。

少なくとも審査が通りやすい方向に変化しているケースは考えにくいので、以前にも増して慎重に審査対策をおこなうことをおすすめします。

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