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不動産売却はどうすればいい?売る手順・相場の調べ方とポイント・注意点を事前に整理

【更新日】2020-10-05
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不動産を売るにはどうすればいい?

不動産を売ろうと思った時、何をすれば良いか分からない方も多いでしょう。

普通の人が不動産売却をおこなうのは人生に一度あるかどうか。周囲にも経験者が少なく、何から手を付ければ良いのか全く知らないと思います。

今不動産売却を検討している方はもちろん、将来に備えるためにも不動産を売るための知識を蓄えていきましょう!

不動産を売却したい人が事前に読むべき鉄則!成功してる人の5つの共通点

不動産を売る時はまず何から始めるべき?

不動産を売る時は、まず不動産売却の全体像を把握することから始めましょう。

ここからは、不動産を売る前に実施したい4つのポイントを紹介します。

実際に売り出されている不動産を見てみる

まずは、どんな中古物件が売り出されているのか、実際に確認してみましょう。

スーモやライフルホームズのような不動産ポータルサイトは賃貸物件を探す際に利用する方が多いですが、実は中古の売り出し物件も多数掲載されています。

どんな物件が売られているのか実際に検索してみて、イメージを掴みましょう。

不動産売却の流れを知る

不動産を売る理由・状況は人それぞれですが、不動産を売る流れはどんな不動産会社に依頼をしてもほぼ同じです。

最初にゴールを知らないと、行き当たりばったりに対応して、最終的に失敗してしまいます。

最初に何をすれば良いのか、事前に整理しておきましょう。

不動産の権利関係・詳細情報を再確認する

長年所有しいている不動産でも、詳しい内容は意外と知らないものです。

特に多いのが、相続した不動産の権利が亡くなった親名義のままになっているケースです。

相続後、特に手続きをしないと親名義のままになりますが、売却の際は名義変更が必要になります。

その他、調べてみるとローンの担保が付いたままだったり、親族が権利の一部を持っていたりすることもあります。

こうした詳細情報を、事前に整理しておきましょう。

自分で不動産を売るといくらか調べてみる

売却を検討している不動産を売るといくらなのか、自分で事前に調べてみましょう。

不動産会社への査定依頼は無料で出来ますが、すぐに依頼をせず、まずは自分で調べることをおすすめします。

不動産会社が査定サービスをおこなっているのは営業目的という側面が強い上、足元を見られて低めの価格を提示されても不動産のプロに営業をかけられると信用してしまいがちです。

こうしたケースを防ぐため、事前にある程度の相場を知っておき、悪徳業者と優良業者を見抜けるようにしておきましょう。

不動産を売る理由と目的・期限を事前に整理しておくことが大切

不動産を売る際に、100%契約した業者の意向に合わせて売却を進めようと思っている方も多いです。

ただ、自分の思うような結果を出すためには、売主自身がどう不動産を売りたいのかを整理した上で、それが実現できる不動産会社を選ぶことが重要です。

特に整理しておきたいのが、以下の3点です。

  • 不動産を売る理由
  • 不動産をいくらで売るか
  • 不動産をいつまでに売るか

この3項目を事前に設定し、初志貫徹で目標に突き進むことで不動産売却を成功することができます。

ここからは、それぞれの項目を見ていきましょう。

不動産を売る理由を整理する

転居や離婚、借金返済、事業資金の補填など、不動産を売る理由は様々あります。

ただ、不動産売却の理由を一言で説明しろと言われたら、意外と説明できないものです。

まずは理由を徹底整理しましょう。

理由が明確になることで、目的や依頼すべき不動産会社も見えてきます。

不動産をいくらで売るか決める

一番重要なのが、不動産をいくらで売るか決めることです。

不動産売却は売主と買主のマッチングなので、条件の良い物件でも運やタイミング次第でなかなか売れない可能性はあります。

予想以上に売れないと、不動産会社から早く売るために値下げをしてはどうかと提案されます。売主も「売れ残りでこんなにストレスが溜まるなら、いっそ値下げしようかな…」と心が揺らいでしまいがちです。

ここで目的がブレないように、事前に「売るなら○○万円~△△万円の間。それを下回るなら売却をキャンセルする」と決めておくことで、引き渡し後に振り返って後悔するようなことがなくなります。

不動産を売る期限を設定する

引っ越しが控えている場合、いつまでも不動産を売り出せる訳ではありません。

新居の契約や引っ越し準備を考えれば、それまでに引き渡しを済ませておく必要があります。

いつまでに売るか期限を設定して、その期限内に売るためにはいくらまで値下げを許容するのか、事前に整理しておきましょう。

理由を前向きな内容に転換することで不動産売却のモチベーションを維持できる

不動産売却の理由は決してポジティブなものばかりではありません。

離婚や借金の整理など、ネガティブなものも多いです。

ただ、不動産売却は平均でも3~6か月かかる、大掛かりで根気のいる作業です。

売れ残りでストレスが溜まり落ち込む可能性も多々あります。そんな時に心が折れないように、前向きな売却理由を設定することを説明します。

例えば離婚でせっかく買った家を売る場合も、「心機一転、再スタートを切るために高く家を売りたい!」と言い聞かせることで、高額売却に向けて頑張ることができます。

新生活に期待を持つ買主からしても、ネガティブな理由で売られた家は購入する気が減少してしまいます。

気持ちを前向きに保つためにも、快く買ってもらうためにも前向きな理由を持ちましょう!

不動産売却を始める前に自分で相場を調べよう

不動産売却は、不動産会社へ相談し、査定を依頼することからスタートします。

ただ、その前にしておきたいのが自分で価格のイメージを付けておくことです。

事前に相場を調べる際に利用できるのが、以下のサイト・データベースです。

  • 土地総合情報システム
  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 東京カンテイ 価格天気図
  • 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
  • 路線価図・評価倍率表
  • ポータルサイト(SUUMO、アットホームなど)

上記を活用することで、初心者でも比較的簡単に相場を知ることができます。

①土地総合情報システム

土地総合情報システムの仕組み・特徴

国土交通省が提供している土地総合情報システムは、一戸建て・土地・マンションの直近5年間の成約情報が細かく登録されており、絞込み検索で全国各地のデータを調べることができます。

便利なデータベースですが、注意したいのがこちらに登録されている金額は、不動産会社の自己申告(アンケート)ということ。100%正確ではない可能性も頭に入れておく必要があります。

②レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションの仕組み・特徴

レインズ・マーケット・インフォメーションは全国の戸建て・マンションの成約価格が直近1年分登録されています。

土地総合情報システムと違い、価格がグラフ化されるので見やすい・イメージしやすいというメリットがあります。

ただ、見られるデータの期間が短い点、土地に対応していない点は注意が必要です。

③東京カンテイ 価格天気図

東京カンテイ 価格天気図の仕組み・特徴

東京カンテイの価格天気図は、マンションの価格推移が天気図で表されるというユニークなデータベースです。

マンション売却を検討している方は売り時を見極める際に重宝しますが、少し上級者向きです。

④国土交通省地価公示・都道府県地価調査

国土交通省地価公示・都道府県地価調査の仕組み・特徴

国土交通省地価公示・都道府県地価調査は国土交通省が全国を調査して分かった地価を検索できます。

ただ基準地価と売却価格は異なる部分も多い(住みやすさや騒音などが地価には反映されていない)ので注意しましょう。

⑤路線価図・評価倍率表

路線価図・評価倍率表の仕組み・特徴

路線価とは、道路に付いた価値のことです。

路線価が分かれば、道路に接している土地の評価額を調べることができます。

※路線価の見方は初心者には少し難しいので、以下のガイドを参考にしましょう。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!路線価図の見方・計算方法

⑤ポータルサイト(SUUMO、アットホームなど)

ポータルサイト(SUUMO、アットホームなど) の仕組み・特徴

SUUMOなどのポータルサイトは賃貸物件を探す際に利用することが多いですが、実は売り出し中の中古物件も随時掲載されています。

これらのサイトを利用することで、リアルタイムに価格相場をチェックすることができます。

ただ、ポータルサイトに掲載されている金額は成約価格ではなく売り出し価格なので、最終的に引かれる可能性も考慮しなければいけません。

不動産売却の大まかな流れを把握する

不動産売却の大まかな流れ

不動産売却を進める前に、まず大まかな流れを把握しましょう。

売却の流れは大きく分けて、以下の5ステップとなります。

  1. ①業者に相談・査定依頼
  2. ②査定結果で絞込み
  3. ③媒介契約
  4. ④販売活動・内覧
  5. ⑤契約・引き渡し

それぞれの手続きの内容を事前に知り、余裕をもって挑みましょう。

①業者に相談・査定依頼

不動産売却をおこなう際は、不動産業者に相談するところから始めましょう。

不動産売却で売主や物件がおかれている状況は様々。権利関係や経済状況、相続の予定などもバラバラなので、安易にすぐ売却をすることは不動産会社も出来ません。

まずはいろいろな話をしながら状況を整理していくことが多いので、面倒に思わず、情報の整理をしておきましょう。

それと併行して、不動産会社に査定を依頼しながら、査定額を比較する作業も進めていきましょう。

査定・業者選びを効率良く進めるには、一括査定サイトを通じて複数社に机上査定を依頼した後、ある程度絞り込んだ後、訪問査定を依頼して最適な1社を決めるというフローで進めることで、効率良く優良業者を見つけることができます。

②査定結果で絞込み

不動産査定を一括査定サイトで依頼した後、1週間ほどしたら査定結果が揃ってきます。

複数社の査定結果が届いたら、金額だけでなく各社の計算方法やコメントなどもしっかり比較をしましょう。

不動産会社が算出する査定額は“私見”程度の意味合いしかなく、実績に乏しい業者の査定額が高いなど、信ぴょう性にかける場合もあるので、担当者の人柄も含めてしっかり比較する必要があります。

③媒介契約

最適な不動産会社を見つけたら、次に媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却を委託する代わり、成約時には売上の一部を売主から業者へ仲介手数料として支払うことを定める契約です。

この媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容が少しずつ異なります。

契約の種類 メリット デメリット
専属専任媒介契約
  • 業者・担当者のモチベーションが高まる
  • レインズへ確実に登録してくれる
客観的に業者の良し悪しを判断できない
専任媒介契約
  • 自分で買主を見つけることができる
  • 業者変更・売却キャンセルが比較的やりやすい
契約方法の捉え方は業者によって異なる(専属専任媒介契約を希望する業者も多い)
一般媒介契約
  • 様々な方法で販売が可能
  • 早期売却が見込めることも(契約した業者内で成約競争が発生したケース)
  • 悪徳業者に騙される心配が減る
  • 業者のモチベーション・販売活動の規模が低くなりがち
  • 進捗の報告を受けられない

販売活動にかけられる労力・コスト量は専属専任>専任>一般の順で多くなりますが、一方で契約解除の難しさもこの順になります。

どの契約方法にするかで結果が変わることも多いので、慎重に選びましょう。

不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

④販売活動・内覧

媒介契約を結んだら、仲介業者は販売活動を開始します。

広告作成や販売営業など、売るために必要な作業は担当者が代行してくれ、売主は定期的に進捗報告を受けるようになります。

この時、売主はただ報告を待っていれば良い訳ではありません。

いつでも内覧を実施できるように、掃除・整理整頓を積極的に進めていきましょう。

特に重点的に掃除したい箇所と、掃除のポイントをまとめたものがこちらです。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

第一印象を上げることで不動産は売れやすくなりますが、内覧希望者の中には冷やかしの人もいるので、努力がすぐ結果に結びつく訳ではありません。

内覧後に購入を断られたとしても、気にせず気長に待ちましょう。

⑤契約・引き渡し

内覧で物件を気に入ってもらえると、購入申込書が届きます。

これが届いたら、日時を設定して売買契約を結びます。

売買契約では、事前に取り決めた内容を契約書にまとめておき、それを読み合わせて相違ないか確認します。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

売買契約が終わったら、その後に別途日時を設定し、決済・引き渡しをおこないます。

ローンや諸費用を決済し、最後に諸書類とカギを引き渡して完了です。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要書類を詳しく解説

不動産売却は最初の査定で結果が9割決まる!注意点を解説

不動産売却を成功させたい!といくら思っても、実際に販売活動をおこなうのは契約した仲介業者です。

つまり、売主がどれだけ意気込んでいても、業者に実力・モチベーションが無ければ、決して高く売れることがないのです。

優良業者を見つけて契約をするには、最初の査定で上手に不動産会社を比較することが重要となります。

ここからは、査定時の特に重要な2つのポイントを紹介します。

複数社の査定額を比較するなら一括査定サイトがおすすめ

複数社の査定額を比較する際、1社ごとに電話をかけ、来店相談をしていくと膨大な時間を消費してしまいます。

こうした事態を防ぐために活用したいのが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで、平均最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

サイトは登録業者の広告料で運営されているので完全無料。まだ売却検討段階の方も気軽に利用することができます。

大手と中小の査定額を客観的に比較する

査定に対応している不動産会社は全国に店舗を持つ大手と、地域密着型で営業されている中小に分けられます。

大手はWeb広告や保障サービスに強みがありますが、中小に依頼するほうが高く売れるケースだって少なくありません。

不動産は1つとして同じものはなく、各社が不動産のどこを評価するのかもそれぞれ違います。

そのため、高く売ってくれると評判の業者の査定額が低く、無名の会社が高評価を付けるケースも珍しくないのです。

会社知名度に惑わされず、様々な業者の査定額を比較していきましょう。

不動産売却を成功させるには最初が肝心

不動産を高く売ろうと思ったら、最初の査定依頼や業者選び、価格設定を、いかに力を入れておこなうかが重要になります。

原則、不動産は売れ残るほど値下げが必要になりますし、成約率も落ちていきます。

最初にプランを練り、加えて売主も積極的に売却へ協力することで、不動産売却を成功へグッと近づけることができます。

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