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離婚後の不動産査定をスムーズにおこなうために2種類の査定方法を整理

【更新日】2020-10-19
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離婚後の不動産査定

離婚時の財産分与は不動産も対象になりますが、価値計測が難しい、物理的に分割できないため、トラブルになることも多いです。

不動産の遺産トラブルを避けるには、出来るだけ正確に不動産査定をしてもらうことが大切です。

ここからは、離婚時の不動産査定の方法2つを紹介していきます。

離婚したら家の査定が必要!財産分与で査定に出すタイミングと依頼先・注意点を詳しく解説

離婚の財産分与で不動産査定が重要な理由

今では、ほとんどの不動産会社が無料で査定をしてくれます。

ただ実際には、業者によって査定の精度はピンキリです。

精度の低い査定額を信じて財産分与をおこなうと、公平な分与ではなくなり、後でトラブルが起こるもとにもなります。

離婚の財産分与では、正確な査定額算出にこだわりましょう。

査定額によって税額が変化してしまう

財産分与は譲渡ではなく贈与となりますが、高額な資産を贈与する際は、贈与税が発生する可能性があります。

贈与した金額に課税されるので、査定額が変われば課税額も変化します。

公平に財産分与できない

不動産会社が時価を見誤ると、公平な財産分与が出来なくなります。

たとえ査定額が実際より高い・低いということがあっても、平等に分割されるなら不公平ではないのでは?と思うかもしれませんが、そうであったとしても税務署は正しい評価額をもって所得隠しかどうか判断をするので、リスクは十分あります。

一方が損する可能性が出てくる

実際の市場価格が4,000万円なのに、査定額が3,500万円となった場合、家を譲渡されたほうが後にすぐ売れば、かなり得することになります。

逆に査定額が実際より高いことを信じて家に住み続ける場合、家を出ていくほうは査定額をもとに5割の代金を受け持ち、かつ管理費を支払わなくて良いので得をします。

結婚時に築いた財産は夫婦共同とみなされますが、実際は共働きでも収入に差はあります。

査定額が実際より低ければ、収入の高いほうが損をしてしまいます。

離婚時に不動産査定をする2つの方法

離婚に際して不動産査定を依頼する場合、2種類の依頼先があります。

  • 不動産会社
  • 不動産鑑定士

それぞれのメリット・デメリットを整理しておきましょう。

①不動産会社に無料査定を依頼

不動産会社は無料で見積もりをとってくれます。

費用がかからず、スピーディに価格を算出してくれるのが強みです。

無料査定は更に机上査定と訪問査定がありますが、離婚時は訪問査定までおこなうのが普通です。

共同の住まいを査定する計算方法は、過去の成約事例を参考にする取引事例比較法と、再調達原価から計算する原価法があります。

不動産会社によって価格に差が生じがちなので、注意が必要です。

②不動産鑑定士に鑑定を依頼

不動産鑑定士は、国家資格を持ったプロの鑑定士です。

不動産会社の無料査定があくまで“見積もり”なのに対し、鑑定は公的な評価となるので、財産分与の法的根拠になります。

不動産鑑定は有料になるので、事前に費用の準備が必要です。

不動産鑑定とは?不動産鑑定士に依頼した際の費用相場と査定との比較

離婚時の不動産査定はどちらがおすすめ?

離婚時の不動産査定は、有料の鑑定のほうがおすすめです。

公的な評価を得られるので、財産分与をおこなう際の強力な根拠となるからです。

また、不動産鑑定が評価額なのに対して、不動産査定は基本的に市場価格(今ならいくらで売れるか)を算出するので、そもそも査定額の意味合いが異なります。

極端な話、市場価格は映画やドラマ、情報番組に取り上げられて、周辺エリアが話題になった時などにアップする可能性もあります。

財産分与でそうした外的要因も含めると訳が分からなくなってしまうので、基本的には鑑定でOKです。

無料査定の場合は目的(財産分与)をしっかり伝える

不動産会社の無料査定は基本的に売却価格を見積もりますが、中には財産分与時の査定額算出も請け負っているところもあります。

前者と後者では目的が違う分、金額も少し変わってくる可能性があります。

無料査定を依頼する場合は、言いにくいかもしれませんが財産分与が目的だとはっきり伝えることをおすすめします。

離婚時に不動産査定をおこなう際の注意点

相手側が不動産査定の意味を理解していないケースに注意

不動産査定はまだ売却を検討中の方でも気軽に依頼できるサービスです。

ただ、一般の方は「査定をしたらすぐ売却」という認識でいる方も多く、片方が査定を依頼しただけでトラブルになるケースもあります。

不動産査定の意味を最初に話しておくか、相手に連絡がこないよう注意するようにしましょう。

査定結果が出るまでは家財を処分・移送しない

離婚時の財産分与は、離婚段階の状態を基におこなわれます。

査定結果が出るまでに家財を捨てたり、新居にもっていったりすると、正確な金額が算出できないので注意しましょう。

査定と売却を依頼する不動産会社は別のほうが良い

財産分与で利用する不動産査定額は、できるだけ実情にあった、正確な金額であるほうが良いです。

ただ、不動産会社の売却査定は本来「うちなら○○万円で売れる」という意思表示なので、高いほど依頼者の利益は大きくなります。

財産分与の金額を算定する場合と売却時に不動産査定をしてもらう場合は、査定額でみる場所が変わるので注意しましょう。

後者の不動産査定は、一括査定サイトを使って金額を比較するのがおすすめです。

財産分与の対象外となるケースに注意

共同生活をおこなっていた物件でも、以下の場合は財産分与の対象になりません。

  • 片方の親から相続したケース
  • 片方の親が資金を全額出したケース
  • 片方が結婚前に築いた財産のみで不動産を購入したケース

曖昧になっている方は、こちらの条件を早めに整理しておきましょう。

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