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マイホームを建てる際に、ほとんどの人は建物自体の購入代金などに目が行きがちですが、マイホームを建てる土地がなければ、家を建てることはできませんし、大きな金額の買い物となるため、建物の購入と同様に土地選びは非常に重要なことです。
その土地選びを成功させるためには、事前に注意点やかかる費用などの知識を知っておく必要があるでしょう。
今回の記事を参考に、理想の家づくりのための土地選びを成功させましょう。
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まずはじめに、どんな土地でも購入さえすれば、家を建てられると勘違いしている方が多いのではないでしょうか。
実は販売されている土地のすべてが、住宅用として利用できるとは限りません。
どのような土地を購入すれば、住宅用として利用できるのか確認していきましょう。
道路とは建築基準法で定められた定義で原則幅員4m以上、指定がある場合は6m以上の幅員があるものと定義づけられています。
この接道義務は日差しや風通しを良好に保つことや、災害時の避難などに必要な経路の確保など、生活するうえで必要であると建築基準法で定められています。
また接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域とされる地域にのみ義務付けられています。
接道義務の定められた都市計画区域の中でも市街化区域と市街化調整区域に分けられ、住宅の建築が許されているのは市街化区域のみです。
しかし、全ての市街化区域で住宅を建てられるわけではなく、市街化区域の中でも建物の用途を規制している用途地域の中の規定に沿って住宅を建てることができます。
都市計画法に基づいて、用途地域が分けられており、工場などを建てるための土地であることを表す、工業専用地域などには、家を建てることはできないといったように、さまざまな用途の建物が混在しないように定められています。
ではここからは用途地域について説明していきます。
特徴としては、小中学校の建設や可能で小規模であれば事務所やお店を建ててもよいとされている地域ですので、マイホームを建てるための土地購入に関しては申し分ないでしょう。
地盤が弱い土地を選ぶと、地震があった際に地盤沈下が起こり、家が倒壊してしまう恐れがあります。
また過去に海や川で埋め立てられた地域だと、液状化現象が起きたりもしますので、注意しましょう。
土地選びの際は、国土交通省が公開しているハザードマップを利用することで、該当の土地の地域の災害時の危険性について調べることができるので活用しましょう。
地盤が悪く、隣地との高低差があったりすると造成工事の必要があったり、水道や電気などのインフラに問題がある場合は、インフラ整備の工事が必要です。
土地の購入代金のみではなく、各種工事にいくらかかるか計算しておき、スムーズな取引ができるように事前に確認しておきましょう。
境界標を設定していないと、土地の境界線に対して文句を言ってくるなどの、隣人とのトラブルが発生する可能性もあります。
このような土地購入後のトラブルが起こることを防ぐために、境界標は設置すべきでしょう。
当然その際に、自身で行うことはできませんので、業者に依頼し、測量費用が発生することになります。
土地そのものの購入代金に目が行きがちですが、測量費用などのその他費用などもかかる可能性があることを把握したうえで、マイホーム購入及び土地購入に臨みましょう。
実は建築条件が厳しくなり、理想の家づくりに最適な土地選びをするための参考にしてみてください。
購入しようと思ってる土地の面積が広いからといって、建ぺい率が適正でないと土地の面積いっぱいに建てることとなったりします。
建ぺい率が高いと敷地に対して、住宅の割合が大きくなることから、外観が窮屈となり、建物の空間的余裕がなくなります。
住環境にこだわりのある富裕層などは、建ぺい率を50%とは言わず、30~40%に抑えることで、かなり余裕を持った住宅づくりを行っている方が多いです。
容積率とは、敷地面積に対する床面積の割合のことで、容積率が高ければ高いほど、建物の高さも高くなります。
一般的に容積率は建ぺい率の2倍程度がベストだと言われているので、その数値を目安に土地選びを行うとよいでしょう。
上述の通り建ぺい率と容積率のバランスを整えなければ、建ぺい率に対して容積率が小さいなどして、バランスのいい住宅を作ることができなくなるので注意が必要です。
ここまでは土地購入における注意点を解説していきました。
ここからはどういった土地の場合、上述の注意事項に当てはまりやすいかなどといった、注意が必要な土地の形を解説していきます。
購入しようとしている土地が、これから解説する土地の形に当てはまる場合にはよく確認するようにしましょう。
こういった土地の場合、地盤を強くしたり、土で高さ調整したり排水設備を整えたりすることでトラブルを未然に防ぐことが可能です。
しかし上述した通り、土地の購入代金とは別に、工事費用が掛かってしまうので、土地の価格だけではなく、工事など含め実際にかかる合計金額で最適な土地を選ぶべきでしょう。
しかし一般的な設計プランを取り入れているハウスメーカーなどでは、いびつな形の土地に対応できるプランがないため、設計事務所への依頼となり、建築費用が割増しとなることがあるので注意しましょう。
また購入時は問題がなくても、家を売却をする際に、土地の資産価値が低いことから、不利となる可能性もあります。
一生住むつもりでもどこで考えが変わるかもわかりませんので、売却時を見据えて、一般的な形の土地を購入するのが無難でしょう。
こういったケースの場合、道路交通法第45条第1項により、駐車禁止の場所が指定されています。
消防用機械器具や消防用防火水槽から5m以内には駐車禁止ということが法律で決められており、自宅に車庫や駐車スペースなどがつくることができない可能性があります。
車を持っている場合は、駐車場や車庫スペースをしっかりと確保するためにも、消火栓から5mの位置をよく確認しておきましょう。
交通アクセスが整っていないということは、現状周りの住環境が整っていない可能性が高く、交通のアクセスとともに生活するうえで不便であることが非常に多いと思われます。
また交通アクセスが悪いと、年齢によっては歩くのが困難だったり、老後までその土地に住むことを考えると注意が必要です。
値段が安く魅力的に見えるかもしれませんが、生活の便を優先させることが先決でしょう。
なぜかというと、住むエリアによって福利厚生や自治体独自の制度があったり住みやすさに差があるからです。
自治体によってはゴミの分別が一般的な物より細かかったり、ゴミ袋が有料だったり、中学生までの医療費が無料であったりと、かなり差があります。
もちろんどの自治体も住民が住みやすいように制度を改正したり工夫したりしていると思いますが、これらのようなささいなことの積み重ねが暮らしやすさに直結するのではないでしょうか。
そういった観点から、自身が土地を購入する際に、土地そのものの環境に重きを置くのか、土地の状態は妥協して、住環境としてベストな土地を選ぶのか、などの明確な選定基準を持ち、ベストな土地選びを行いましょう。
ここまでは、土地購入には土地購入代金以外にも各種工事費用などが発生する可能性があることは説明しました。
ここからは、土地購入時にかかる税金について詳しく解説していきます。
土地を購入する際は、土地の所有権が移転する日から日割りで計算し、所有権移転日以降の固定資産税を売主に支払い清算します。
法律上定められているわけではありませんが、一般的には清算が必要となりますので、事前に不動産会社に連絡し確認することが重要でしょう。
今回の土地購入でかかるのは、金銭消費賃貸契約や建築工事請負契約などの不動産取引に関する契約を結ぶ際に発生する税金です。
上記のような契約を結ぶ際に、発生する契約書などが課税文書である場合、収入印紙に貼付することで、収めることができます。
しかし、不動産売買契約が行われても、不動産媒介契約書や建物賃貸借契約書などは課税文書ではないので印紙税を支払う必要はないので、よく確認しましょう。
ただし有償、無償どちらでも課税され、登記の有無も関係なく課税対象とされるので注意しましょう。
しかし、相続による所有権の移転に関しては、一定期間課税されませんので、自身がどのケースに当てはまるか必ず確認しましょう。
不動産取引により、登記する際は必ず発生する税金ですので必ず覚えておくようにしましょう。
土地を購入する際の注意点を解説しましたが、いかがだったでしょうか。
今回紹介した注意点などを意識することや、理想の住宅のイメージをつけることで、土地選びの条件が絞られていき、購入する土地が選びやすくなります。
理想の住宅に住むためには、土地選びも失敗できませんし、ぜひ注意点を参考にして、土地選びをしてみてはいかがでしょうか。
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