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土地を購入する際に前もって知っておくべき3種類の注意点

【更新日】2020-10-22
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土地購入の注意点

マイホームを建てる際に、ほとんどの人は建物自体の購入代金などに目が行きがちですが、マイホームを建てる土地がなければ、家を建てることはできませんし、大きな金額の買い物となるため、建物の購入と同様に土地選びは非常に重要なことです。

その土地選びを成功させるためには、事前に注意点やかかる費用などの知識を知っておく必要があるでしょう。

今回の記事を参考に、理想の家づくりのための土地選びを成功させましょう。

注意点➀家を建てられるかの確認をする

注意点➀家を建てられるかの確認をする

まずはじめに、どんな土地でも購入さえすれば、家を建てられると勘違いしている方が多いのではないでしょうか。

実は販売されている土地のすべてが、住宅用として利用できるとは限りません。

どのような土地を購入すれば、住宅用として利用できるのか確認していきましょう。

注意点1 :接道義務を果たしているか確認すること

建物を建設する際に敷地には道路に間口が2m以上接していない敷地には建物を建設できないといった接道義務が課されています。

道路とは建築基準法で定められた定義で原則幅員4m以上、指定がある場合は6m以上の幅員があるものと定義づけられています。

この接道義務は日差しや風通しを良好に保つことや、災害時の避難などに必要な経路の確保など、生活するうえで必要であると建築基準法で定められています。

また接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域とされる地域にのみ義務付けられています。

接道義務の定められた都市計画区域の中でも市街化区域と市街化調整区域に分けられ、住宅の建築が許されているのは市街化区域のみです。

しかし、全ての市街化区域で住宅を建てられるわけではなく、市街化区域の中でも建物の用途を規制している用途地域の中の規定に沿って住宅を建てることができます。

都市計画法に基づいて、用途地域が分けられており、工場などを建てるための土地であることを表す、工業専用地域などには、家を建てることはできないといったように、さまざまな用途の建物が混在しないように定められています。

ではここからは用途地域について説明していきます。

注意点2:用途地域の確認をすること

実際に家を建てるのであれば、第一種低層住宅専用地域という用途地域は住環境も良好なのでおすすめです。

特徴としては、小中学校の建設や可能で小規模であれば事務所やお店を建ててもよいとされている地域ですので、マイホームを建てるための土地購入に関しては申し分ないでしょう。

地盤が強く災害の危険性がないか

土地購入をする際の注意点として、地盤が強い土地を選ぶべきでしょう。

地盤が弱い土地を選ぶと、地震があった際に地盤沈下が起こり、家が倒壊してしまう恐れがあります。

また過去に海や川で埋め立てられた地域だと、液状化現象が起きたりもしますので、注意しましょう。

土地選びの際は、国土交通省が公開しているハザードマップを利用することで、該当の土地の地域の災害時の危険性について調べることができるので活用しましょう。

注意点3:インフラなどの工事が必要な場合の工事費用に注意

もし上述のような、災害の恐れのある土地だが、立地などほかの条件で、どうしてもその場所に住みたい場合、土地を整備する必要があります。

地盤が悪く、隣地との高低差があったりすると造成工事の必要があったり、水道や電気などのインフラに問題がある場合は、インフラ整備の工事が必要です。

土地の購入代金のみではなく、各種工事にいくらかかるか計算しておき、スムーズな取引ができるように事前に確認しておきましょう。

境界標が設置されているかの確認をすること

隣地との境界線は実際に線が引かれているわけではないので、境界の目印として境界標を設置すべきでしょう。

境界標を設定していないと、土地の境界線に対して文句を言ってくるなどの、隣人とのトラブルが発生する可能性もあります。

このような土地購入後のトラブルが起こることを防ぐために、境界標は設置すべきでしょう。

注意点4:境界標が設置されていない場合にかかる費用

上述のように境界標がなければ、隣人とのトラブルになったりと手間となることが多々ありますので、境界確定測量をする必要があります。

当然その際に、自身で行うことはできませんので、業者に依頼し、測量費用が発生することになります。

土地そのものの購入代金に目が行きがちですが、測量費用などのその他費用などもかかる可能性があることを把握したうえで、マイホーム購入及び土地購入に臨みましょう。

建築条件に問題がないか確認すること

土地の面積さえ広ければ、面積の広い住宅を建てられると思っていませんか。

実は建築条件が厳しくなり、理想の家づくりに最適な土地選びをするための参考にしてみてください。

注意点5:建ぺい率は50%程度かどうか確認すること

一般的に注文住宅を建てるなら、建ぺい率は約50%程度が良いです。

購入しようと思ってる土地の面積が広いからといって、建ぺい率が適正でないと土地の面積いっぱいに建てることとなったりします。

建ぺい率が高いと敷地に対して、住宅の割合が大きくなることから、外観が窮屈となり、建物の空間的余裕がなくなります。

住環境にこだわりのある富裕層などは、建ぺい率を50%とは言わず、30~40%に抑えることで、かなり余裕を持った住宅づくりを行っている方が多いです。

注意点5:建ぺい率と容積率のバランスは問題ないか

建物の規模を決定するうえで重要になるのが建ぺい率と容積率のバランスです。

容積率とは、敷地面積に対する床面積の割合のことで、容積率が高ければ高いほど、建物の高さも高くなります。

一般的に容積率は建ぺい率の2倍程度がベストだと言われているので、その数値を目安に土地選びを行うとよいでしょう。

上述の通り建ぺい率と容積率のバランスを整えなければ、建ぺい率に対して容積率が小さいなどして、バランスのいい住宅を作ることができなくなるので注意が必要です。

注意点②土地の地形を確認する

注意点②土地の地形を確認する

ここまでは土地購入における注意点を解説していきました。

ここからはどういった土地の場合、上述の注意事項に当てはまりやすいかなどといった、注意が必要な土地の形を解説していきます。

購入しようとしている土地が、これから解説する土地の形に当てはまる場合にはよく確認するようにしましょう。

隣地より低い位置にある土地

購入しようとしている土地が、周囲よりも低い位置にある土地の場合、大雨や洪水などの水害が発生した際に、水が流れ込んでくる可能性があります。

こういった土地の場合、地盤を強くしたり、土で高さ調整したり排水設備を整えたりすることでトラブルを未然に防ぐことが可能です。

しかし上述した通り、土地の購入代金とは別に、工事費用が掛かってしまうので、土地の価格だけではなく、工事など含め実際にかかる合計金額で最適な土地を選ぶべきでしょう。

土地の形が不自然な土地

イチョウ型のように敷地が奥に広がっていたり、三角形であったり土地の形が一般的な四角ではない場合、土地の相場と比較して安く購入出来たり、土地の資産価値に対する評価が抑えられるので、税率を抑えることができる可能性があります。

しかし一般的な設計プランを取り入れているハウスメーカーなどでは、いびつな形の土地に対応できるプランがないため、設計事務所への依頼となり、建築費用が割増しとなることがあるので注意しましょう。

また購入時は問題がなくても、家を売却をする際に、土地の資産価値が低いことから、不利となる可能性もあります。

一生住むつもりでもどこで考えが変わるかもわかりませんので、売却時を見据えて、一般的な形の土地を購入するのが無難でしょう。

目の前の土地に消火栓が設置されている土地

購入を検討している土地の目の前の道路に消火栓が設置されているケースには注意しましょう。

こういったケースの場合、道路交通法第45条第1項により、駐車禁止の場所が指定されています。

消防用機械器具や消防用防火水槽から5m以内には駐車禁止ということが法律で決められており、自宅に車庫や駐車スペースなどがつくることができない可能性があります。

車を持っている場合は、駐車場や車庫スペースをしっかりと確保するためにも、消火栓から5mの位置をよく確認しておきましょう。

交通の便が悪い

駅までの距離が長く、購入したい土地にたどり着くまでにかなりの時間を要してしまう土地は要注意です。

交通アクセスが整っていないということは、現状周りの住環境が整っていない可能性が高く、交通のアクセスとともに生活するうえで不便であることが非常に多いと思われます。

また交通アクセスが悪いと、年齢によっては歩くのが困難だったり、老後までその土地に住むことを考えると注意が必要です。

値段が安く魅力的に見えるかもしれませんが、生活の便を優先させることが先決でしょう。

住むエリアに注意

土地自体の注意点ではなく、土地選びの際は、住む場所も非常に重要となってきます。

なぜかというと、住むエリアによって福利厚生や自治体独自の制度があったり住みやすさに差があるからです。

自治体によってはゴミの分別が一般的な物より細かかったり、ゴミ袋が有料だったり、中学生までの医療費が無料であったりと、かなり差があります。

もちろんどの自治体も住民が住みやすいように制度を改正したり工夫したりしていると思いますが、これらのようなささいなことの積み重ねが暮らしやすさに直結するのではないでしょうか。

そういった観点から、自身が土地を購入する際に、土地そのものの環境に重きを置くのか、土地の状態は妥協して、住環境としてベストな土地を選ぶのか、などの明確な選定基準を持ち、ベストな土地選びを行いましょう。

注意点③土地購入にかかる税金・費用をチェックする

注意点③土地購入にかかる税金・費用をチェック

ここまでは、土地購入には土地購入代金以外にも各種工事費用などが発生する可能性があることは説明しました。

ここからは、土地購入時にかかる税金について詳しく解説していきます。

固定資産税

固定資産税は不動産の所有者に対して1月1日の時点で1年分課税されます。

土地を購入する際は、土地の所有権が移転する日から日割りで計算し、所有権移転日以降の固定資産税を売主に支払い清算します。

法律上定められているわけではありませんが、一般的には清算が必要となりますので、事前に不動産会社に連絡し確認することが重要でしょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や、受取書、証書などの作成時に課税される税金のことです。

今回の土地購入でかかるのは、金銭消費賃貸契約や建築工事請負契約などの不動産取引に関する契約を結ぶ際に発生する税金です。

上記のような契約を結ぶ際に、発生する契約書などが課税文書である場合、収入印紙に貼付することで、収めることができます。

しかし、不動産売買契約が行われても、不動産媒介契約書や建物賃貸借契約書などは課税文書ではないので印紙税を支払う必要はないので、よく確認しましょう。

不動産取得税

土地や住宅の購入や贈与、住宅を建てるなどして不動産を取得したときに、不動産を取得した方に課税される税金です。

ただし有償、無償どちらでも課税され、登記の有無も関係なく課税対象とされるので注意しましょう。

しかし、相続による所有権の移転に関しては、一定期間課税されませんので、自身がどのケースに当てはまるか必ず確認しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、住宅や土地などをはじめ、会社や航空機などを購入した際に、登記の申請を行うことで発生する税金です 土地の所有権移転に関する登記や新築の住宅を建てたときなど、不動産の権利に関わる登記が行われる際に発生するケースがほとんどです。

不動産取引により、登記する際は必ず発生する税金ですので必ず覚えておくようにしましょう。

目的・新生活を見据えた土地選びが重要

土地を購入する際の注意点を解説しましたが、いかがだったでしょうか。

今回紹介した注意点などを意識することや、理想の住宅のイメージをつけることで、土地選びの条件が絞られていき、購入する土地が選びやすくなります。

理想の住宅に住むためには、土地選びも失敗できませんし、ぜひ注意点を参考にして、土地選びをしてみてはいかがでしょうか。

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