通常、店舗を売却する際には、以下の費用がかかってしまいます。

• 原状回復工事費用：店舗をスケルトンに戻して返還する費用
• 解約予告期間賃料：解約の申し出から実際に完了するまでの賃料
• 償却費用：貸主に預け入れている保証金から差し引かれる費用

閉店をして賃貸借契約を解約する場合、費用が売却益を上回り赤字になるケースも少なくありません。

一方、居抜き店舗として売却をすれば、現在の造作などをそのまま譲渡することができるので、原状回復工事などの費用をおさえられます。

上記の費用は店舗売却益の2割前後請求されることも少なくありません。

居抜き売却でコストを0に抑えられれば、かなり利益がお得になります。

造作売却による追加利益の可能性もある

居抜き売却のほうが、店舗を空室にしてから売るよりも高い収益を期待できます。

厨房施設や調理器具、内装などをそのままにして売るので、売り物件に付加価値がついているのです。

価格がつくかどうかは造作の状況によりますが、現在の在庫を一掃して再スタートをしたい方にとっては、処分費用をかけず軍資金をためられるのでおすすめです。

解約予告までの期間を短縮できる

退去する際には原状回復工事の費用が必要になりますが、その際に新店舗への移設はそもそも可能なのか、どう移設するのかを確認する期間が必要になります。

居抜き売却の場合はこの期間が必要ないので、早期売却が可能です。

店舗設備はサイズが細かく分かれており、同じような店舗を移転先に選んだとしても、間取りやインフラの影響で移設できないケースは多々あります。

迷うなら居抜きで売却をしてしまい、新たに買いそろえるほうが長い目で見るとお得です。

ギリギリまで店舗営業ができる

居抜き売却は、移設等の手間がかかりません。

内見や契約と店舗営業を同時に進めることができるので効率が良いです。

「常連のお客さんに挨拶がしたいのでギリギリまで営業したい」という方は多くいらっしゃいます。

居抜き売却はそういったニーズにもこたえてくれます。

居抜き売却にはデメリットも存在します。

リスクを十分知った上で手続きをおこなうことをおすすめします。

ここからは、居抜き売却のデメリットを一つずつ解説していきます。

赤字営業が引き延ばされる可能性がある

赤字営業の店を居抜き売却する場合、買主とのマッチングができるまで赤字状態が続いていくことになります。

営業すること自体がリスクな状態であれば、閉店をしてしまってから次の物件を差が下ほうがコストを抑えられます。

早めに閉店の計画を知られる可能性がある

閉店する際は、店主の方からスタッフに告知をするのが一般的です。

しかし、居抜き売却は不特定多数に向けておこなわれるため、ネット上に売り出し広告が掲載されてしまいます。

スタッフがこれを確認し、早い段階から閉店することを知られてしまうケースも多々あります。

そうなると店主とスタッフの信頼関係にキズがつきますし、スタッフが早期の離脱をおこなえば移転後の計画が狂うことにもなります。

居抜き売却業者も依頼者のプライバシーをしっかり保護してはくれますが、貸主と店主間で解約手続きをする場合よりも周知される可能性はずっと高いです。

店舗の評判によっては売れにくくなるケースも

現在は「食べログ」などを通じて、お店の口コミを簡単にチェックできるようになりました。

内装・設備をそのままに居抜き売却しようと思っても、ネットに「内装が気に入らない」という口コミがあれば、買主は購入を避けようとします。

また、居抜き売却をした店舗は持ち主やスタッフも変わっていますが、お客さんの中には系列店、新装開店と勘違いする方も非常に多いです。

店舗の評判によって居抜き売却のしやすさは大きく変わることを知っておきましょう。

居抜き売却は全て同じフローや仕組みという訳ではありません。

居抜き売却は大きく2種類に分かれます。

• 造作譲渡付
• 現状引き渡し

それぞれの内容を詳しく解説していきます。

造作譲渡付

店舗の借主(売主)と買主が直接やり取りをして、居抜き売買をおこなう方法です。

設備や厨房もほぼそのままで引き渡されるケースが多く、移転後の早期開店を望む店主に人気の方法です。

造作譲渡付を選ぶ売主は事業を撤退するケースも多く、まだ使える厨房設備をそのまま受け継げるというのも買主にとっては大きな魅力です。

ただ、造作金額が発生するケースも多く、コストがかさんでしまうのが難点です。

現状引き渡し

オーナー・貸主間で契約満了手続きをおこなった後、そのままの店舗を取引するのが現状引き渡しです。

通常「居抜き」と言えばこちらの方を指します。

移転・開店コストを抑えられるため、今現在買主からの人気が高まっている方法です。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

居抜き売却は、こちらの8ステップで進めるのが一般的です。

手順に沿って一つずつ解説していきます。

①契約書・リースの確認

まずは店舗の契約書をチェックしましょう。

この時、解約予告の期間や原状回復義務が記載されていれば、居抜き売却ができないこともあります。

設備をリースしている場合も、売却は可能なのかチェックしましょう。

②居抜き売却業者へ相談

原状回復義務は確認できないが、その他の条項が気になる場合などは、専門の業者に相談をしましょう。

③貸主の承諾

貸主を無視して勝手に居抜き売却をすることはできません。

居抜き売却の意思が固まったら貸主に相談をしましょう。

④現地調査・査定見積もり

業者が現地調査をして、査定額を算出します。

この時、見積もりの他に造作物のリストなども作成します。

⑤買主の募集

業者と契約を結んだら、買い手を募集していきます。

やり方はネット広告を使ったり、折り込みチラシを活用したりと様々です。

売却戦略によっては、引き渡し後の計画に支障が出る可能性もあるので、しっかり聞いておきましょう。

⑥売却の条件交渉

内覧をクリアしたら、その後に売買交渉をします。

買主がグイグイ価格交渉してくるケースもあるので、「これ以上は下げられない」という基準を設けておきましょう。

⑦造作譲渡契約を結ぶ

貸主と買主が面会をしてOKをもらいます。

その後、売主と買主が造作譲渡契約を結び、売買の手続きに入ります。

⑧引き渡し

引き渡し時には、貸主と買主がまず賃貸借契約を結びます。

その後、貸主と売主が賃貸借契約を解約して、引き渡しは完了です。

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エリアは？

貸主の承諾を取るのが最優先

居抜き売却をする場合は、貸主の承諾を取るのが最優先です。

これがないと居抜き売却はできないので注意しましょう。

契約書には書かれていなくても、条件付きで売却を認めているケースもあります。

実際に話してみないと分からないので、早めに相談しましょう。

複数の価格交渉を同時にすすめる

価格交渉は契約する前の段階でやっておくのが理想です。

複数の申込者がいる場合、交渉結果に応じて契約者を変えることができるためです。

逆に申込者が1人しかいない場合、相対的な評価がなく契約を結んでしまうとトラブルが起きる可能性が高いので注意しましょう。

リース設備の契約内容をチェック

リース期限が残っている設備をそのまま売ることはできないので注意しましょう。

残債を払うなど、契約書に方法が指定されているのでしっかり確認してください。

従業員への対応は誠意をもって行う

前述の通り、居抜き売却で広告をネットへ掲載すると、それを見た従業員が戸惑う可能性もあります。

特に、従業員も一緒に移転したいと考えている場合は注意しましょう。

居抜き売却の前に店主の口からしっかり伝えて、退職を希望する方に対しては退職金を渡すなどの対応が必要です。

居抜き売却の査定価格は複数社のものを比較する

居抜き売却の査定価格は業者によって異なります。

こちらは「うちならこれくらいで売れる」という意味合いのものなので、できるだけ複数社のものを比較し、高く評価してくれたところと契約するのがおすすめです。

簡単に査定額を比較できるツールに、一括査定サイトがあります。

簡単な物件情報を入力するだけで最大６社以上に見積もり依頼をすることが出来る優れもの。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方も積極的に利用しましょう。

居抜き売却は専門性が高く、どの不動産会社も対応している訳ではありません。

居抜き売却を依頼する際は、業者の実績を詳しくチェックする必要があります。

ここからは、居抜き売却におすすめの業者を厳選して紹介します。

居抜き売却市場(レスタンダード)

居抜き売却市場はレスタンダード株式会社が運営しているサービスで、飲食店の移転、閉店、撤退がきっかけでおこなわれる売却や買取、譲渡に幅広く対応しています。

Web上で10秒査定を依頼し、スムーズに見積もり額を算出してくれます。

条件の悪い店舗の買取も幅広く募集しており、成約率は約96％となっています。

買取を依頼する際の手数料は完全無料。運営会社も成長の一途をたどっており、安心して依頼ができます。

飲食店.COM・居抜き情報.COM (シンクロ・フード)

飲食店.COMは主に居抜き物件などの売り出し情報を購入希望者向けに提示するサービスです。

ただ、サービスの一環として姉妹サイト「居抜き情報.COM」でオンライン査定を依頼することができ、公式HPから簡単に見積もりを出すことができます。

マッチングツールというだけでなく、居抜きの専門スタッフも常駐しているので、電話で問い合わせれば詳しく相談に乗ってくれます。

店舗ブレイン(コマースブレイン)

店舗ブレインはコマースブレインという会社が運営するサイトです。

店舗に関する仲介や売買、居抜き、M＆Aなどの作業を一手に請け負っており、居抜き査定にも対応しています。

ブレインサポーター制度という、不動産情報の掲載を希望したり、「最寄りに良い物件がある」という情報提供をしたりした場合に報酬をもらえる制度があります。

もちろん報酬をもらう側にも大きなメリットはありますが、店舗ブレインを利用して居抜き売却をおこなう時もこの制度は大きな助けになります。

店舗そのままオークション(Ｍ＆Ａオークション)

株式会社Ｍ＆Ａオークションが運営する「店舗そのままオークション」は、その名の通り居抜き物件を登録してオークション販売するサイトになります。

店舗の査定・売却、譲渡などにも幅広く対応している他、独立・開業に向けて無料セミナーも頻繁に実施しています。

開業資金の相談なども請け負っており、店舗事業者へのワンストップサポートが魅力です。

居抜き本舗

居抜き本舗は飲食店や美容室、居酒屋・バーなどの幅広い物件の居抜き売却をあっせん・仲介するサービスです。

一階路面店や低予算店など他社にはない独自の特集を組み、売主と買主のマッチングを促進しています。

店舗売却も居抜き店舗のサイトから無料で依頼することができ、移転・撤退など幅広いニーズを聞き、希望を叶えてくれます。

売却を検討中の方も無料簡易査定から始めてみることをおすすめします。

テンポスマート(M&A Properties)

株式会社M&A Propertiesが運営する店舗スマートは、店舗物件専門の総合ポータルサイトになります。

居抜き売却を希望する方に向けた相談サービスも実施しており、査定だけでなく費用を減らし、短期売買をおこなうにはどうしたら良いのかのプランも一緒に考えてくれます。

完全成功報酬型なので、発生した費用の支払いは居抜き売却で得た利益から払うことが出来るのが大きな強みです。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

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市区町村は？

エリアは？

居抜き売却をおこなう場合、注意しないといけないポイントがいくつかあります。

居抜き売却は業者に任せきりにするではなく、依頼者のほうも積極的にポイントを抑えて対応しなければいけません。

居抜き売却は業者選びが何より重要

居抜き売却のプランや価格、手続きの早さはどの業者を選ぶかで大きく異なります。

一つの店舗に対してどれほどの引き出しが思い浮かぶかと、店舗の良さを活かした販売活動ができるかというのも、業者の実績に大きく関係してきます。

注意してほしいのは、周囲の口コミやネットで評判の良い居抜き売却業者は、必ずしもあなたの店舗を高く早く売ってくれる訳ではないということです。

同じ店舗でも評価をする、しないの基準は様々。一つとして同じ物件はないので、その評価の傾向を見抜くのも至難の業です。

居抜き売却を成功させるには、複数の業者を必ず比較する必要があります。

解約前にオーナーへ確認する

前述しましたが、居抜き売却の際は解約前にオーナー(貸主)へ素早く相談へ行かなければいけません。

契約内容によっては、オーナーは有無を言わさず原状回復する力があります。

早めにオーナーに首を縦に振らせなければ、居抜き売却の計画は途中で頓挫してしまうのです。

居抜き売却は様々な権利が絡み合うデリケートが一面があるので、注意が必要です。

飲食店の取引現場で利用される機会が多い居抜き売却ですが、店舗の状態や事情によっては、居抜き売却が難しいといわれる場合もあります。

売却街道期間が長期化し、居抜き売却が難しいときは、途中で売却方法を転換するのが最適です。

転換先として提案される売却方法が、スケルトン物件売却という方法です。

スケルトン物件売却とは、店舗設備や内装を撤去して売却する方法を指します。

文字通り、設備や内装を完全に撤去してから売却したり、空調設備やお手洗いだけを残して他はすべて撤去して売りに出すなど、状況に合わせた撤去工事が行えます。

無論、売主・買主の希望に合わせて撤去工事を行うことも可能です。

スケルトン物件売却を選択した場合、1から店内内装のレイアウトが考えられたり、公示前のテナントイメージを払しょくできるなど、居抜き物件よりも多くのメリットを持っていますが、撤去工事費用や空家賃などのコストがかかるといったデメリットを抱えています。

スケルトン物件として売却するときは、退去日から逆算してスケジュールを組みましょう。

ここでは、店舗売却時に居抜き売却を選ぶ前に知っておきたいことや、解決しておきたい疑問を質問形式で解説していきます。

Q.居抜き物件の価格相場はいくら？

店舗立地や面積、交通の便などといった物件単体の価値に加えて、設備の利便性・傷み具合、内装の清潔さなどの価値によって評価額が前後するので、相場額の計上が難しいです。

なお、展墓の資産価値を見出す際は、物件の単体価値に設備の資産価値を上乗せして算出します。

Q.貸店舗の居抜き売却は可能？

貸店舗の居抜き売却も可能です。

この場合、店舗の内装と設備に、店舗の賃借権を一緒に売却する運びになります。

ただし売却する際は、店舗オーナー(大家)の許可を得てから実行に移す必要があります。

Q.居抜き物件の売却を依頼する会社の探し方は？

基本無料で利用できる不動産一括査定サイトを利用するのが最適です。

不動産一括査定サイトでは、業界大手から地域密着型の不動産会社に至るまで無料で査定依頼ができるサービスサイトです。

ただし、闇雲に不動産一括査定サイトを選んでも目的に合った会社に出会える可能性は低いです。

不動産一括査定サイトを選ぶ際は、「店舗売却」にも対応しているサイトを選んで活用するようにしましょう。

居抜き売却にはメリットだけでなく、デメリットも存在することが分かったでしょうか？

特に居抜き売却は買主の手が上がるまでは、いつ売れるか分からないというのが大きなリスクです。

移転計画がしっかり決まっている場合は、早めに売れるような工夫も必要になってくるでしょう。