不動産査定とは？評価されるポイント・査定額が決まる仕組みと査定の流れ・準備を分かりやすく紹介

「住んでいる家がいくらで売れるのか知りたい」「どうやって査定が行われているか知りたい」

自分の家を売ろうかな・・と思ったときにこう考える人は多いです。

家を売るときに査定をしてもらうことは分かっているけど、「そもそも査定って必要なの？」「査定でどんなところを見ているのか知らない・・」という方も多いのではないのかと思います。

今回は初めて不動産を売る方に向けて、そもそも不動産査定とは何なのか？と査定のとき業者が重視するポイントについてご説明していきます

査定とは簡単に言うと「調べ、評価をして、それに見合った金額や等級を決めること」です。

財産を鑑定して価格を決めるのはもちろんのこと、社員の業績を評価して給与を決める際にも使われる言葉です。

不動産の査定は現在の相場・市況で売れる価格を知るための方法です。

不動産の査定は不動産会社が転売用の物件を手に入れるために査定しているのではなく、過去の取引情報・現在の市場動向・地域の特性に基づいて「この金額なら買う人がいます」とアドバイスします。

よってあなたの希望金額とすり合わせて査定額を調整することも可能です。希望の金額とすり合わせができるために販売価格が市場価格から離れている場合も少なくありません。

不動産の査定額と鑑定額・評価額の違い

不動産の査定額と似た言葉に、鑑定額や評価額があります。

まず、鑑定額というのは、その不動産そのものの絶対的な資産価値ということになります。

鑑定額の算出は、不動産鑑定士という国家資格を持つ方がおこなう、公的な証明能力がある金額となります。

ただし、例えば鑑定額が5,000万円の物件を売りたいと思っても、経済状況や競合物件の状況によっては、5,000万円という金額が割高にも割安にもなります。

不動産もあらゆる商品と同じく市況によって変化がするので、鑑定価格と時価(実勢価格)が一致するとは限らないのです。

これは、あらゆる商品の原価と売値が一致しないのと同じ仕組みです。

不動産会社が算出する査定額とは、鑑定価格とは違って時価(実勢価格)となります。

つまり、今売れば不動産はいくらになるのかという視点のもと算出される金額なので、市況・タイミングによって同じ物件でも変動する可能性があります。

更に、不動産会社に査定を依頼する場合は、「うちならこれくらいで売れる」という視点で金額を算出するので、各社の経験や所有しているデータ、目利きの違いによっても金額は変わってきます。

その他に似たような指標に評価額というものがありますが、こちらは相続税評価額や固定資産税評価額のように、税金などを算出する基準となる金額のことです。

服や食器をリサイクルショップに出したことがある方もいるかと思いますが、不動産の査定は、リサイクルショップの査定とは仕組みが異なります。

リサイクルショップや中古車の査定は、査定後に購入して商品として売り出しますが、不動産の査定は査定を行う不動産会社が物件を購入するわけではありません。

• 車、リサイクルショップの査定→査定した業者が買い取る
• 不動産→査定しても会社は買い取らない

また、リサイクルショップや車の査定と、不動産の査定は査定方法も異なります。

リサイクルショップや車の査定は商品自体の価値を判断するのではなく、「いくらで販売できるのか」を考えて金額を算出するものですが、不動産の査定は、不動産の価値・市況など総合的に判断して査定額を出します。

不動産査定には責任や法的拘束力がない

ほとんどの不動産会社は良心的に査定額を算出してくれますが、前述の通り、必ずその金額分のコストを支払わなければいけない訳ではないので、見積もりはどうしても緩い条件でおこなわれます。

算出した査定額に関しても、無料で実施している以上あくまで業者の私見という扱いになり、外れたとしても法的拘束力を負うリスクはありません。

そもそも不動産会社が無料査定を実施しているのは営業の側面が強く、中にはわざと査定額を高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

このことを知っていないと大損する可能性もあるので、十分注意しましょう。

注意したいのが、不動産の査定額は売却額ではないということです。

無料査定による査定額は仲介の契約をとるための営業的側面が強く、査定額での売却を約束するものではありません。

混同しやすい見積もり額・買い取り額の違いについてみていきます。

見積もり額には条件が含まれていることが多い

見積もり額とは査定してもらって提示された金額に条件が加わった金額のことです。

金額の有効期限のほかに「最低でも○○日なら50万も保証はできます」という保証金額もあります。

見積もり額は書面で残ることはないので、変更になる可能性があります。

買取額は不動産会社が買い取る価格のこと

買取額とは、査定をしてもらって買取り会社が買い取る金額のことです。

ある程度の条件が出そろった段階で出される金額のことで、契約書を前にして買い取り額出されることも多いです。

契約書に記載されている金額なので契約金額とも言われます。

ここで注意したいのが、買取り金額＝振込額とは限らないことです。もろもろの手数料などが引かれた額が最終的に受け取れる金額になります。

不動産会社の不動産査定は基本的には無料で行うことができます。

無料の不動産査定は企業が過去の取引と景況をもとに算出しますが、有料の不動産査定は不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人が不動産鑑定評価基準に基づいて査定をします。

有料の査定を使う場合は以下3つのケースが挙げられます。

• 関係者間の不動産取引のとき
• 遺産相続でもめたとき
• 賃料や立退料でもめたとき

普通の一戸建てやマンションを査定してもらおうと考えているなら無料の査定で問題ありません。

無料の査定を頼む際の選択肢は主に３つです。

• 大手不動産会社
• 地域密着型不動産会社
• 一括査定サイト

それぞれ特徴についてご紹介していきます。

大手不動産会社に査定を直接依頼

大手不動産会社は広い情報網と取引実績を持っていて、買う側も大手不動産に集まりやすいです。

広い情報網を持っていますが、地域に密着した査定ではありません。

大手不動産会社には無料のフォームを用意しているところもあるので、とりあえず価格のイメージを知りたい方におすすめです。

地域密着型不動産会社に査定を直接依頼

地域に密着した不動産会社は、問い合わせを前提に査定しています。

査定用のフォームが設定されていなかったり、問い合わせに時間がかかったりと手間はかかりますが、大手不動産が見逃しやすい地域ならではの人気を考慮して査定してくれる可能性もあります。

➝不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい？徹底比較

不動産一括査定サイトを利用して依頼

どの不動産会社に査定を依頼するか迷ったときは、1社ずつ回るのは説明する手間も時間も面倒ですよね。

WEB上の一括査定サイトなら情報入力が１度で済み最も簡単に査定を行うことができます。しかし全国にあるすべての不動産が対象なわけではないため、地方には対応していないケースもあります。

査定額を比較するためには簡単で便利な方法なので、ぜひ利用しましょう！

不動産査定を業者に依頼する際、机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類から選ぶようになります。

どちらにすれば良いか分からない初心者のために、それぞれの特徴を比較していきます。

机上査定(簡易査定)

机上査定(簡易査定)は、依頼者自身の自己申告(Webフォームへの入力内容など)や書類に記載されている情報を元に、各社のデータベースなども参考にしながら査定額を算出する方法です。

担当者がオフィス内で実施できる査定方法なので、訪問される心配がありません。

また、すでに計算の仕組みが整っている場合も多く、依頼してすぐに価格を算出してもらえます。

ただ、机上査定では物件内の傷・凹みや騒音といった詳しい内容までチェックすることはできません。

そのため、査定の精度という面では疑問の残るやり方になります。

訪問査定

訪問査定は実際に担当者が訪問調査を実施し、査定額を算出する方法です。

調査は査定対象の不動産は勿論のこと、境界や接している道路、周辺環境なども含まれます。

訪問日時の設定が面倒ですが、査定の精度は机上査定よりずっと高くなります。

机上査定→訪問査定の順序で依頼をするのがおすすめ

机上査定と訪問査定のどちらにするか悩まれる方も多いでしょうが、実際に契約するとなれば必ず訪問査定は実施しなければいけません。

であれば、訪問査定を最初から実施すれば良いのかというと、そういうことでもありません。

不動産を高く売るには複数社の不動産査定額を比較した上で、高値で査定してくれた業者に売却を依頼する必要があります。

例えば周辺業者が10社あったとして、その全てに訪問査定を依頼すると、時間がかかりすぎますし、業者同士がバッティングするなどの無用な心配もしなければいけません。

こうした状況を防ぐために、まずはスピーディな机上査定を出来るだけ多くの業者に依頼しましょう。

前述の通り、机上査定は100％の精度を誇る訳ではありませんが、比較することで各社の価格のイメージは十分掴むことができます。

机上査定の金額を比較した上で、2、3社ほどに絞りこめたら、彼らに訪問査定を依頼することで、より正確に比較をすることができます。

訪問査定では担当者と対面で話す機会もあるので、人柄などもチェックすることができて一石二鳥です。

査定依頼をする場合、実際に不動産会社の営業マンが家にきて査定を行います。

「査定される前に家を綺麗にしておかなきゃ！」「できるだけきれいな方が高く売れそうだからハウスクリーニングしたほうがいいの？」

このように考える方は多いですが、ハウスクリーニングをする必要はありません。見られてもいいように最低限片づけて、綺麗にしておくだけで大丈夫です。

不動産を査定するときに業者がみているポイントを、ここから詳しく説明していきます。

築年数・間取・構造

築年数や間取りや構造は不動産の価値に直結する重要なチェックポイントです。

築年数はどうすることもできないですが、リフォームをした・定期的なメンテナンスを行っているなど住宅の価値に繋がる場合はしっかり伝えましょう。

構造は木造か鉄骨でできているかだけでなく、耐震構造や防火性能などもチェックされます。

また、その他に以下の点も見られます。

• 部屋数がいくつあるか
• 各部屋の広さ
• 家事がしやすいか
• 収納が充実しているか

日当たりや風通し

日当たりがいい・風通しがいいことは住宅の査定額が引きあがる大切なポイントです。

• 方角が南向きである
• 近くに高いマンションやビルなどがなく、日当たりがよい
• 天窓があり風通しがよい

このように風通しがよい住宅は湿気がこもりにくく、カビが繁殖しにくい・洗濯物が乾きやすいなどのメリットがあります。

また、窓が多い・吹き抜けがある・空気の流れを意識した間取りであると査定のプラスになります。

土地の形状

土地を売却する場合や、築古の建物付きの土地(敷地)を売却する場合、ほとんどの購入希望者は更地に新居を建てることを想定していると考えて良いでしょう。

この時、同じ面積の土地でも形状によって建てられる家屋が制限される可能性があります。

例えば、同じ100㎡の土地でも、縦×横の長さはそれぞれ異なります。

• 土地A：10㎡×10㎡
• 土地B：2.5㎡×40㎡

土地Bの場合、家族連れが広々住めるような家屋を建てるのは、建築基準法上ほぼ不可能と考えられます。

こうした細長の土地の他にも、一部しか道路に接していない旗竿地や三角形の三角地など、特殊の形状の土地は査定額が下がる傾向にあります。

生活しやすい周辺環境かどうか

不動産を査定する場合は、不動産自体の評価の他にも、周辺環境の評価も実施されます。

近くに公園や緑はないか、買い物はしやすいか、道路が広々としていて交通事故の不安はないかなどを査定時には厳しくチェックされます。

その他、学校やATM、病院、バス停などの有無も、評価に関わってきます。

共用部分の状態

マンションの場合はエントランスなどの共用部分もチェックされ、査定額に影響します。

キレイにメンテナンスされていれば査定額が高くなりますが、いくら部屋がキレイでも共用部分が汚い場合は評価が下がってしまいます。

その他にも、コンシェルジュサービスや併設のジムなど、付帯サービスがある場合は評価が上がります。

耐震対策

耐震性も査定額に大きく影響する要素の一つのです。

特に1982年までに建てられた物件は旧耐震構造となっているので、震度7の地震に耐えられない可能性が高いです。

この場合は売却が難しくなるので注意が必要です。

土地の場合も、地中に多数の埋没物がある場合などは、それが風化して空洞を生み、耐震性を下げるので査定額が低くなります。

その他の安定生活を脅かす要素

直接的ではなくても、周辺に安定生活を脅かす要素がある場合はあります。

例えば、暴力団施設や風俗店、新興宗教の施設など、すぐに実害はでなくても将来的な不安がある、なんとなく気味の悪さを感じるという場合は、評価が下がる可能性があります。

逆に、離婚や子どものいじめなど、ネガティブな理由で物件を売却する場合も、「前の入居者は○○な人だった…」ということで嫌な思いをする可能性がありますが、そちらは将来的な安定生活には関係ないとみなされるため、査定額への関係はあまりありません。

過去の事例でも査定額に影響するケース

その一方で、例え過去に起こったことでも査定額に影響するケースはあります。

代表的なのは、「この部屋で自殺・殺人が昔あった」「この建物の地中は昔墓地だった」というものです。

このように、精神的に入居者の安定的な生活を脅かす場合も査定額が下がる恐れはあります。

まずは不動産会社に告知をしておき、それを広告等に記載するかどうかの判断は任せてしまったほうが良いでしょう。

不動産の査定で見られるポイントをチェックしたら、次に不動産会社は実際の査定額を算出していきます。

この時、査定額を算出する方法は不動産のタイプや周辺環境に応じて、以下の3つの方法から選択されます。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

ここからは、それぞれの査定方法を詳しく解説していきます。

原価法

原価法は土地・戸建ての査定に良く用いられる方法です。

同じ不動産を今、もう一度建築・造成したらいくらかかるのかを算出し、それを修正しながら査定額を算出していきます。

手順としては、はじめに再調達原価という、再取得に必要な費用を算出します。

その後、建物の場合は築年数の経過による価値の低下を減価修正して、査定額を算出します。

住宅の耐用年数は、木造の場合は22年、鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造(厚さ4㎜超)で34年、鉄骨造(厚さ3~4㎜)で27年となります。

取引事例比較法

取引事例比較法は原価法よりも幅広い物件で利用される査定方法で、過去の取引事例を参考にし、査定額を計算していきます。

過去の取引事例は周辺エリアの類似物件を参考にすることが多いですが、周辺に十分な事例がない場合は、条件の似ている他の地域を参考にすることもあります。

取引事例比較法を非常に分かりやすく説明すると、面積60㎡の物件を査定したい場合、他の条件が全く同じ２つの取引事例が同一エリア内で過去にあったとします。

• 物件A：2,000万円(80㎡)
• 物件B：1,500万円(40㎡)

この時、査定物件の金額はA、Bを考慮して1,750円となります。

ただ、実際に査定額を算出する場合は、このような単純計算で算出するとは限りません。

以下の4つの要因を参考にして、価格を修正するケースもあります。

• 事情補正
• 時点修正
• 地域要因
• 個別的要因

事情補正

離婚や転勤、借金などの理由で売却までの期限が設定されている場合は、査定価格が低くなりがちです。

どんな商品も同じですが、早く売れる商品は性能の割にお得であることが前提条件になります。

そのため、どうしても早く売らなければいけない理由がある場合は、相場よりも金額が低くなってしまいがちです。

時点修正

過去の取引事例と査定物件のエリアが同じだったとしても、数年で周辺環境が大きく変化している可能性が十分あります。

また、経済状況の変化などでも不動産相場は変化するので、リーマンショックや東日本大震災、2020年のコロナショックといった大きな出来事によって査定価格も下落する傾向にあります。

地域要因

○○町の中の取引事例を集積し、それを参考に査定額を算出するということは、同一エリア内の取引は同一条件でおこなわれているという認識が前提になります。

ただ、エリアの中の特定地域だけが悪臭・騒音があったり、治安・渋滞に問題があったりするケースも多々あります。

特に子ども連れの世帯は、「橋を挟んで手前側の学区は優秀だけど、奥側の学区は荒れている」といったケースを非常に気にします。

このように、同一エリア内でも一部の条件が異なる場合は地域格差を考慮して査定額を算出します。

個別的要因

不動産がそれぞれ抱える傷や凹み、リフォームの有無なども考慮して価格を修正していきます。

収益還元法

収益還元法は、投資用の不動産が今後生み出す収益から逆算をして査定額を算出する方法です。

利益額が直接査定額の根拠になるので精度の高い方法ではありますが、同時に計算の根拠も重要になります。

収益還元法は大きく分けて、直接還元法とDCF法の2種類に分かれます。

直接還元法

直接還元法では、一定期間の純利益を還元利回りで割り、不動産価格を算出します。

満室時の月間家賃収入が50万円、月間の管理費が5万円の場合、年間の純利益は(50－5)万円×12＝540‬万円となります。

還元利回りが10%の場合、査定額は5400万円となります。

DCF法

DCF法は、所有期間全体の純利益と売却予想額を割り戻して算出します。

収益不動産は築年数の経過によって劣化するため、頃合いを見て売却をする必要があります。そのため、DCF法のほうが直接還元法よりも実情に即した方法だと言えます。

この時に重要となるのが割引率です。

投資家にとって１年後にもらえる100万円と2年後にもらえる100万円は、投資を拡大できるという意味で価値が全く異なります。

つまり、査定額算出のために割り戻した金額(価値)は、前者のほうが大きいのです。

DCF法による査定額の計算式の基本は、以下の通りです。

例えば、年間の家賃収入が200万円で割引率を2%とし、5年後の予想価格が4,000万円とすると、割り戻しの計算式は以下のようになります。

この時、4年目までの純利益の合計が約744‬万円、5年目の売却価格を今の価値に割り戻すと約3,450万円となります。

つまり、DCF法で算出する現在の査定価格は約744‬万円＋約3,450万円＝約4,194‬万円となります。

不動産査定の前にリフォームをすることで査定額を上げることは出来るのかという質問は多く来ます。

結論から言うと、不動産査定の前にリフォームを特別実施する必要はありません。

リフォームや増改築を査定前にすることで、付加価値がついて査定額が上昇はします。

ただ前述の通り査定額は築年数やアクセスなどの変えられない要素によって決まる割合が大きいので、金額の上乗せ分でリフォーム代を回収できる可能性は低いと考えてもらって構いません。

掃除・整理整頓も同じで、不動産会社はそれよりも前述の要素や構造などをしっかり見るので、明らかに汚れている・散らかっている場合以外は不動産会社に指摘されることはありません。

そもそも、中古の物件を購入する方のほとんどは、購入後にリフォームをすることを前提にしています。

また、内覧前や引き渡し時にはどうせ室内を空同然にしなければいけないので、査定時に清掃が行き届いてないのを理由に値下げをしてしまうと、将来的に売却する際に実情と反することになってしまいます。

更に、売却前にリフォームを実施してしまうと、買主側が好きにリフォームできなくなるという難点があり、場合によっては成約率が落ちる可能性もあります。

致命的な破損がある場合は修復が必要

リフォームやハウスクリーニングは必要ありませんが、致命的に壊れている箇所がる場合は修理が必要になります。

例えば、お湯が出ない・排水溝が詰まる・空調が効かないなどの致命的な破損は、値引きの対象となってしまうため修理が必要です。

畳が変色している、網戸に穴が開いているなどの軽い破損の場合は値引きの対象となりません。気になる部分がある場合は不動産会社に値引きの対象になるか聞いてみましょう。

戸建てを査定する場合に必要な書類

戸建ての査定に必要なものは以下の2種類です。

• 登記簿謄本
• 公図

家の前の道路が私道なら私道も売却の対象となります。その場合は私道分の謄本も用意しましょう。

登記簿謄本は最新のものでなくても構いません。最新版は不動産会社で用意できるので、購入時から内容に変更がなければそのまま渡してOKです。

公図は土地の境界や建物の位置を示した図面で、法務局で取得できます。

公図があれば売却する物件が明確になり、査定対象が漏れることがありません。

マンションを査定する場合に必要な書類

マンションの査定には、以下の書類が必要です。

• 登記簿謄本
• 壁芯面積が分かる資料

マンションの査定の場合は登記簿謄本のほかに、壁芯面積が分かる資料も必要です。

壁芯面積とは壁の中心部分から測定した面積のことで、マンションの取引は壁芯面積を基準に行われています。

マンションの壁芯面積は購入時の重要事項説明書などに記載があります。

不動産査定の流れは、以下の5ステップで進んでいきます。

最初に大まかな流れを把握し、スムーズに査定を進めていきましょう。

【Step1】査定を依頼する

まずは査定を依頼する不動産会社を厳選し、申込をおこないます。

ネットで机上査定を依頼し、査定額を比較して絞り込むのがスムーズでおすすめです。

机上査定である程度絞り込めたら、次に訪問査定を依頼します。

【Step2】訪問査定の日時を決める

訪問査定では、不動産会社が実際に訪問してきて査定額を算出します。

訪問査定はある程度の時間がかかるので、スケジュールを合わせておく必要があります。

【Step3】訪問査定を実施する

スケジュールが決定したら、当日に訪問査定を実施します。

訪問査定では物件の内部だけでなく、敷地や接道状態、周辺環境などもチェックされます。

【Step4】必要書類を確認する

不動産査定では売主側から提出する書類も調査対象になります。

必要書類を揃えて、査定業者に提出します。

【Step5】査定結果の報告

訪問調査の結果や提出書類、加えて各社の持っている独自データや市況を鑑みて、最終的な査定結果を算出します。

査定結果は査定書という形式で提出されるのが一般的です。

不動産査定を実施する際は、現状のまま業者へ丸投げするのではなく、事前に準備をしておいたほうが売却成功につなげることができます。

ここからは、不動産査定の前に準備すべき3つのポイントを紹介します。

準備①必要書類を準備する

不動産査定を依頼する際は、必要書類を提出するようになります。

本来であれば、１社目の査定に申し込む前から全ての書類を揃えておくことをおすすめします。

不動産査定を成功させようと思ったら複数社に査定を依頼する必要がありますが、徐々に書類を揃えていくと依頼の度に必要書類が増えていく(同一の条件で査定が依頼できない)ので、客観性をもって査定額を比較することができなくなってしまいます。

以下で必要書類と取得方法をまとめておくので、ダブルチェックの時間をとるためにも早めに取得しておきましょう。

欠陥を簡易リフォームしておく

不動産を査定する際は大規模なリフォームをする必要はありません。

ただ、窓の立て付けやドアノブの故障などは内覧準備も兼ねて早めに修理したほうが売却の成功につながります。

ネジの締め直しなどは自分でも意外と出来るので、まずは自分でやってみて、それでもダメなら業者に依頼しましょう。

事前に査定相場を調べておく

不動産査定は業者によってバラバラである他、営業活動の一環でもあるため、話術に惑わされて客観的に査定額を判断できない可能性もあります。

最初に自分で査定相場を調べることで早めに売るかどうかの判断を付けられる他、業者を厳選する上でも役に立ちます。

不動産の査定相場を自分で簡単に調べるには、以下の6つのサイトを活用することをおすすめします。

1. 不動産ポータルサイトを活用する
2. 土地総合情報システムを活用する
3. レインズ・マーケット・インフォメーションを活用する
4. 東京カンテイ 価格天気図を活用する
5. 国土交通省の地価公示を活用する
6. 路線価図を活用する

参考価格をチェックした上で査定価格を算出することで、より査定の精度を見抜きやすくなります。

①不動産ポータルサイトを活用する

スーモなどのポータルサイトには売り出し物件の情報が多数掲載されています。

エリアや築年数などで絞り込めば、だいたいの売り出し価格が分かります。

ただ、売り出し価格しか分からないので、最終的な売却価格(成約価格)と異なるケースもあります。十分注意しましょう。

②土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムは国土交通省が提供するデータベースで、直近5年間の全国の不動産取引をチェックすることができます。

成約価格を一覧で見られるのが魅力ですが、取引価格は業者のアンケートにゆだねているので、100％正確ではないことを把握しておきましょう。

③レインズ・マーケット・インフォメーションを活用する

レインズは正規の不動産会社しか利用できないデータベースですが、レインズ・マーケット・インフォメーションはネットで無料利用することができます。

マンションと戸建ての成約価格が検索でき、価格の分布グラフで視覚的にチェックすることもできます。

このデータベースは公益法人不動産流通機構が運営しており、宅地建物取引業者から集約されたデータが掲載されています。

④東京カンテイ 価格天気図を活用する

株式会社東京カンテイは全国のマンション市況を集積しています。

価格天気図はマンションの価格傾向を天気図に模して紹介しており、中古マンションを売りたい場合はかなり参考になります。

⑤国土交通省の地価公示を活用する

国土交通省は毎年、公示地価を発表しています。

取引価格と100％イコールではないですが、価値の基準になる価格なので相場観を知る際の参考になります。

⑥路線価図を活用する

路線価とは道路に付けられた価格のことであり、路線価図で道路と接している土地の価格を算出することができます。

路線価図を用いて算出された価格は相続税評価額と呼ばれ、実勢価格の8割程度に落ち着くので逆算する必要があります。

不動産査定は無料で気軽に依頼できるのがウリですが、不動産会社に連絡先を共有した途端、しつこい営業に根負けして契約を結ばされてしまうこともあるので注意が必要です。

ここからは、不動産査定の前に準備すべきポイントを紹介します。

まずは書類の準備・確認からおこなう

不動産査定を依頼する際にまず確認してほしいのが登記簿謄本などの書類です。

アバウトな情報を入力しても不動産会社はそれをもとに査定をおこなってくれますが、実態と全くことなる金額を算出されても意味がありません。

査定前に書類を準備しておくことは査定をスムーズに進める上でも大切ですが、それ以前に売主自身が正確な家の情報を把握するためにも必要です。

リフォーム・修繕の方針は査定とは別に決めていく

いざ不動産を売却するとなれば、売る前に不動産をリフォームするかどうかの選択を迫られます。

中古の不動産はある程度の劣化が起こっていることを前提にしているため、全面リフォームをする必要がありません。

ただ、ドアノブや立て付けの修理などは内覧対策としても有効なので、場合によってはやったほうが良いケースもあります。

査定を依頼した業者に相談することもできますが、査定業者が必ずしも適切なリフォームの提案をしてくれるとは限りません。

査定の依頼を進めていきつつ、リフォームをどうやっていくのかも各所に相談しながら考えていきましょう。

告知義務のある欠陥を洗い直す

中古のマンションを売却する際に気を付けたいのが、デメリットを隠して売却するケースです。

マンションの欠陥を隠して引き渡しをおこなった場合、引き渡しから数か月間のうちは、発見した買主が売主に賠償を要求することが出来るという仕組みがあります。(瑕疵担保責任)

この責任に問われてしまうと非常に高額なペナルティが発生するので、十分注意が必要です。

現在の欠陥は何があるかというのを、査定前に洗い直すことが大切です。

不動産会社や検査会社にチェックしてもらうこともできますが、長年住んだ人しか分からない、気づけない欠陥があるかもしれないので、隠さず相談をしましょう。

告知しなければいけない欠陥は多岐に渡る

告知義務が発生する欠陥で比較的多いのが、柱の腐食や水漏れ・シロアリ被害などです。

ただ、瑕疵担保責任はこうした物理的欠陥だけが問題になる訳ではありません。

以前に部屋の中で自殺・殺人があった、墓地の跡地の上に建っているなど、入居者が安心して生活するのを阻害するような心理的欠陥も隠していると罪に問われます。

その他にも、家の周辺の騒音が激しい、危険な施設があるというように、家自体にリスクがなくても周辺環境にリスクが存在するというケースもあります。

どんな欠陥が告知を必要としているかを把握した上で、不動産会社に隠さず報告しましょう。

そもそも何のために査定を依頼するか明確にする

最も重要なのは、そもそも何のために不動産を査定に出すのか明確にすることです。

金額が想像以上に高いと心を動かされることもあるでしょうし、不動産会社からいろいろなことを言われて揺らぐケースも少なくありません。

まだ売却を検討する段階で気軽に査定を依頼することもできますが、最初に「何のために査定をするのか」という明確な目的を持っておくと、業者から様々な提案がおこなわれてもブレることがありません。

これは査定を依頼する際だけでなく、いざ家を売るとなった時も重要です。

何のために売るのか、目的のために高く売るのか、早く売るのか…など、目標をしっかり持っているほうが業者選びや売却に一貫性を持って取り組めます。

不動産の査定額を気にして、過剰に下準備をしたり、査定額が低いことに落ち込んだりする方は多いです。

しかし、実際に不動産売却の仕組みを知っていると、不動産査定の結果を過剰に気にする必要はありません。

不動産査定はあくまで目安・予想であり、必ずしもその金額で売れるとは限らないからです。

最終的な売り出し価格は売主自身が決められる

不動産査定を実施した後、業者と話しあって最終的な売り出し価格を設定し、市場に出すというのが不動産売却の最初の流れです。

査定額が低くても、売主の強い要望があれば、査定額より高値で売却することは十分可能なのです。

どの業者に依頼しても明らかに査定額が低い場合は、そもそも売りに出すべきか再考する余地があると思います。

ただ、複数社に査定を依頼した結果、それぞれの査定額が微妙に違っており、どこと契約すれば良いか悩んでいるという場合は、最終的な売り出し価格を自分で決められると考えて、実績や保証・検査サービスが優れている業者と契約するのも一つの手です。

査定額と売り出し価格の差が開くほど売れ残りやすくなる

ただ、査定額はプロの不動産会社が適正価格と思って算出する金額なので、比較して売り出し価格がずっと高い場合は、購入希望者からも割高物件だとみなされ、売れ残る可能性は高くなります。

売れ残ってしまった場合は売却の途中で査定価格まで落とすといった施策が必要ですが、例えば査定額1,500万円の物件を2,500万円で売り出した1年後に1,000万円値下げする場合、「1年間売れ残った物件」というレッテルが上乗せされるので、最初から査定額で売り出す場合よりも条件は悪くなります。

売り出し価格を査定額以上に設定し、かつ成約を取るには売主自身が購入希望者に対して、査定額＋α分の価値があると見られる努力をしなければいけません。

例えば掃除や整理整頓、モデルルームを意識した内覧準備などがこれにあたります。

労力は通常よりもかかりますが、結果的に査定額の一割増しで売れたとしたら、首都圏の戸建てなら100～300万円ほどの上乗せ利益があるということになります。

ここまで高額な不労所得を得られる機会は人生に一度あるかどうかなので、絶対に無駄にしない意識も重要です。

不動産の査定額は業者に依頼をしたら無料で算出してくれますが、前述の通り各社の私見という側面も強いので、最初にある程度の価格イメージを掴んでおく必要があります。

本当の価格帯が2,500～3,000万円の物件を査定に出して1,000万円だったとしても、相場を調べておかないと「そんなもんか」と納得してしまい、売却後も損したことに気づかない可能性があります。

逆に相場を事前に調べておけば、現実的にいくらまで価格を高められるのかといった見通しが付くようになります。

不動産の相場は、以下のようなツールを使えば個人でも比較的簡単に算出できます。

• スーモなどのポータルサイトを参考にする
• (REINS　Market　Informationを参考にする
• 土地総合情報システムを活用する
• 路線価図を活用する

詳しい利用方法はこちらにまとめているので、合わせて参考にしてください。

コントロールできない外的要因によって査定額は下がる

2021年1月に、大阪ミナミの路線価が史上初の減額補正を受けました。

これは、新型コロナウィルスの流行によって観光客が0になり、インバウンド事業が大打撃を被ったのが原因です。

このように、自身ではコントロールできない要因で査定額が下がるケースもあります。

居住区も、近くで殺人事件や自殺が起こったりすれば価格は下方修正されることがあります。

売りたい物件をいくら大切に管理していたとしても、査定の依頼時期によっては低値しかつかない可能性があります。

査定額を水増しする悪徳業者に注意

「査定額の高い業者は高く売ってくれる」という認識が広く知れ渡っていますが、それを逆手にとって査定額を水増しする悪徳業者も多くいます。

そもそも査定額とは何か？という明確な基準はなく、査定額を水増しされても「うちは査定額=適正価格ではなく、目標価格と認識しているので…」などと言い逃れしてくる可能性があります。

どちらにせよ、なぜ査定額がこの金額なのかを必ず聞くようにしましょう。

優良業者なら査定額の根拠を素人にも分かりやすく説明できるはずです。逆に金額の根拠を説明するのを拒否する業者なら、契約しないほうが良いです。

また、相手が悪徳業者か見抜くためには、大まかな相場を調べておくことが大切です。

はじめて不動産売却をする場合、仲介業者の担当者が言うことを何でも信じてしまいがちです。

ただ、売却査定のアドバイスなどは業者によって全く違いますし、「相手は素人だから」と甘く見て適当なことを言っている可能性もあります。

事前に相場を調べ、ある程度知識を付けてから査定を依頼することで、悪徳業者に騙されるのを避けられます。

また、HPで掲載されている過去の実績も本当に正しい数字なのかチェックしましょう。

過去数年間の仲介実績を公式サイトに記載している業者は目を引きますが、対面時には「市内の一戸建ては10年で何件成約しましたか？」などより具体的に実績を聞いてみましょう。

ちゃんとした業者であれば過去のデータをしっかり保管しているので正確に答えられるはずです。

逆に過去の実績がわからない業者は信用できませんし、過去のデータを査定額に反映していない(金額の根拠があいまい)可能性が高いです。

実績を聞くことで、査定額の正確さを確かめられるだけでなく、業者の得意・不得意を知ることができます。

査定に出す時期や理由、不動産の状況もそれぞれ異なり、手続きを進めていく中で疑問は尽きないです。

ここからは、不動産査定をする方が抱きがちな、良くある質問を解決していきます。

査定前にリフォーム・クリーニングは必要？

不動産の査定額は時間の経過によって下がっていくのが普通ですが、途中でリフォームをすることで価値の減少を緩やかにしたり、プラスに転じさせたりすることが可能です。

ただし、査定額を高めるためにリフォームをおこなうのはNGです。

なぜなら、1,000万円のリフォームによって査定額が1,000万円以上高くなるケースは基本的にないからです。

物件の査定額は築年数や面積、立地などによって決まる側面が大きいので、リフォームにお金をかけても評価額の増加が費用を上回ることはなく、損をしてしまいます。

ハウスクリーニングも見映えは良くなりますが、物件の中身が根本的に良くなっている訳ではないので査定額には影響しません。

中古住宅を購入する方は引き渡し後にフルリノベを希望していることも多いので、売主の趣味嗜好に合わせてリフォームをしてしまうと買主の需要から離れてしまうリスクがあります。

ただ、査定額に影響がなくても、実際に内覧に来た購入希望者はあまりにもボロボロな物件や散らかった物件は買おうと思いません。

内覧前に最低限の整理整頓や、壊れた部分の簡易リフォームはやっておきましょう。

不動産の査定額に納得いかない時はどうすればいい？

戸建て住宅は築20年を超えるタイミングで建物の価値がほぼ0になります。

実際は築20年前後でも問題なく暮らしている方は多いので、基本的に売主のイメージする価格よりも査定額は低くなります。

査定額がいくらになるか過度な期待はせず、相場が低くても、その中でも高値を付けてくれる不動産会社を探していきましょう。

査定額に納得できなければ、売り出し価格を査定額以上に設定して売却することもできます。

ただ、購入希望者にとっては割高感を感じやすい価格になってしまうので、需要も考えてバランスを見ながら値下げ調整をすることも必要になります。

不動産会社が無料で査定するのはなぜ？

不動産会社は無料で物件を査定してくれますが、「無料なんておかしい。何か裏があるのでは？」と不安に思う方も多いです。

仲介売買は契約した売主・買主が成約した時に、代金の一部を仲介手数料として支払ってもらって初めて収益を得られます。

査定は契約の第一歩なので、出来るだけ査定依頼のハードルを下げるために無料にしている側面もあります。

査定後に契約に繋がらなかったとしても、顧客リストに登録をしておき、メルマガを配信して将来的な契約締結を目指すケースもあります。

ネットで不動産査定を依頼しても大丈夫？

今はネットから一括で査定依頼できる不動産一括査定サイトを利用する方が多いです。

不動産一括査定サイトは、個人情報や物件情報を入力して、複数の不動産会社へ送信するシステムになるので、その間に情報が漏洩するリスクを不安視する方も少なくないです。

不動産一括査定サイトといっても中身はピンキリなので一口に断定はできませんが、HOME4Uのような大手サイトならプライバシーマークの取得など、個人情報保護に力を入れているので安心です。

重要なのは、不動産査定はあくまで査定額であり売却額ではないということです。

できるだけ不動産を高く売るために、査定のしくみと査定のポイントをしっかり押さえておきましょう！