この記事の監修
FPrep株式会社 代表取締役 平原 憲治
日本FP協会会員（CFP®認定者）/ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学在学中からIT分野で18年間個人事業主として活動。
人生相談やウェブマーケティングを得意とする。
自己の生活力向上の為に、独学で節約術・節税・資産運用・不動産投資などを学び、その過程でFP資格を取得。
世の中は知らないと損をする情報に溢れている事を痛感し、様々な知識のサポート役であるFPとしての道を目指す事になる。
外資系生保で個人・法人の両面で保険に関する知識を深め、独立系FP事務所に転職後独立。
現在は個別相談にて「住宅購入資金計画の相談」「子育て世代の教育資金相談」を中心に家計診断から貯蓄戦略など幅広く活動中。
理系脳ならではのお客様の性格に合わせた細かな戦略立案を得意としている。
◆あなたのファイナンシャルプランナー - FPrep -：https://fprep.jp
住宅ローンを利用していると、一度は考えてしまうのが借り換えについてです。
特に2021年現在はマイナス金利政策の影響で最低水準の金利を維持していることもあり、借り換えがお得という声は良く聞かれることも多いかと思います。
ただ、借り換えローンを提供している銀行は多数存在しており、それぞれ中身が違うので、しっかり吟味をしないと借り換え前より損するケースも出てしまいます。
そこで今回は、借り換えにおすすめの住宅ローンを厳選して紹介！金利や口コミ・評判を徹底比較した上で、本当におすすめできるローンについて解説していきます。
→住宅ローンおすすめ比較ランキング！80社の金利比較や口コミ・評判を一挙公開【2024年1月最新】
| 繰上返済手数料 | 無料 | 事務手数料 | 2.2% |
|---|---|---|---|
| 保証会社手数料 | 無料 | 団体信用生命保険料 | 無料 |
借り換えでおすすめの住宅ローンはどこなのか？
ここからは金利やコストの低さ、団信などのメリットから、接客などの口コミ・評判も加味して評価した住宅ロ－ンを厳選して紹介します。
現在、借り換えを検討中の方はぜひ参考にしてください！
| 金利タイプ | 固定金利／変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 500万円～2億円(10万円単位で借入可能) |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 毎月返済/半年毎増額(ボーナス)返済 |
| 借入期間 | 1年以上35年以内(1か月単位) |
| 保証料 | 不要 |
| 事務手数料 | 借入金額×年2.20％(消費税含む) |
| 遅延損害金 | 年14.0％ |
| 火災保険 | 付保が必要 |
| 連帯保証人 |
|
| 団体信用生命保険 | 加入が必須 |
PayPay銀行住宅ローンの変動金利は、auじぶん銀行と同じくトップクラスの低金利を維持しています。
また、審査スピードが早く、事前審査は最短30分で完了することが可能。借り換えまで時間がない方にもおすすめです。
ただ、当初の金利を低く設定している分、保障団信を利用する場合は金利が上乗せされるようになり、魅力が半減してしまいます。
また、事務手数料が高いのも気になるところ。
保障より、とにかく金利の低さを求める方におすすめの住宅ローンと言えます。
審査が他のローンと比較してもかなり早く、時間がない方にもおすすめ。
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 500万円～3億円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 生命保険料 | 無料 |
SBI新生銀行住宅ローンは銀行の中でも独特な立ち位置のネット銀行で、カードローン「レイク」などの借入事業に力を入れています。
SBI新生銀行住宅ローンはネット銀行の中でも最低水準の金利と、事務手数料の安さが魅力です。
申請銀行の住宅ローンは、ネットバンクなので疑問点の解決が難しいと感じていましたが、テレビ電話などで相談にしっかりと乗ってくれたのでとても安心しました。
| 金利タイプ | 固定金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 返済手数料 | 無料 |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 借入額×2.20％ |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
ARUHIは銀行ではなく住宅ローン専用の金融機関ということもあり、提供するローンの幅も広く、相談の満足度も高いです。
特にARUHIはARUHIスーパーフラット借換という、借り換え専用のフラット35を提供しており、通常よりも金利が更に低く設定されています。
審査スピードも本審査完了まで最短3営業日と早く、スムーズな借り換えが期待できます。
| 金利タイプ | 固定金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元金均等返済 |
| 借入期間 | 最大35年以内 |
| 保証料 | 0円 |
| 事務手数料 | 借り入れ金額×2.20%(税込) |
住信SBIネット銀行フラット35は、住宅ローン市場における注目の商品です。
このローンは、特に金利の低さが大きな魅力とされ、多くの借入者にとって負担の軽減につながっています。
特に、初期投資能力が限られた人々に対して、競争力のある資金提供機会を提供し、長期的に安定した返済計画を実現する手助けをしています。
その上、このローン商品は病気や怪我で働けなくなるリスクにも対応しており、全疾病保障が無料で付帯されています。
これにより、利用者はローン返済の一定期間が免除される可能性があり、大きな安心材料を得ることができます。
また、利用者の多様なニーズに応えるため、保証型と買取型の二つの異なるローンオプションを提供しており、個々の経済状況や将来計画に応じた柔軟なプラン選択が可能です。
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 500万円以上2億円以下(10万円以下) |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 借入期間 | 2～35年 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 変動金利:借入金額×2.2 % 固定金利:44,000円 |
| 一繰上返済手数料 | 無料 |
ソニー銀行で借り入れ・借り換えができる住宅ローンの金利は、数あるネット銀行の中でも上位に位置するほどの低金利で利用できます。
借り入れ・借り換えでは、3つのプランを用意しており、中でも変動セレクト住宅ローンは、年利0.447%で偏在が行えるほどの低金利を誇ります。
金利と手数料のバランスが取れている。
| 金利タイプ | 固定金利／変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 最大2億円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済・元金均等返済 |
| 借入期間 | 1年以上50年以内 |
| 保証料 | 不要 |
| 事務手数料 | 借入金額に対して2.20%(税込) |
SBIマネープラザは、SBIグループの金融サービス業を担う期間で、証券や保険、ローンなどを幅広く取り揃えています。
住宅ローンの借り換えも主力商品の1つであり、多くの利用者がいます。
また店舗相談＋疾病保障が同時に提供されている住宅ローンには珍しく、金利上乗せ等が一切なく全疾病保障が無料付帯します。
大手のメガバンクも含めて検討していましたが、金利の低さと疾病保障が充実しているSBIマネープラザが一番良いと感じました。
| 金利タイプ | 固定金利／変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 500万円以上1億円以内（10万円単位） |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 借入期間 | 最大35年以内 |
| 保証料 | 不要 |
| 事務手数料 | 借入金額の2.2％ |
三菱ＵＦＪ銀行住宅ローンは、優遇幅が大きいという魅力があります。
適用金利=基準金利－銀行が定める優遇幅
優遇幅は全返済期間に適用されるので、基準金利が上昇しても安全に返済し続けることが可能となります。
メガバンクの住宅ローンの中でも金利が低めに設定されているので、安心とお得さを両立させたい方におすすめです。
また、全国に展開しており、気軽に対面相談ができるというのも魅力です。
| 金利タイプ | 固定金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 事務手数料 | 元金×1.08％ |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
住信SBIネット銀行は団信保険料が0円。全疾病保障も金利上乗せがないお得なローンです。
申込は最短5分。事前審査の結果は最短即日で回答してくれます。
契約書の署名・捺印も不要で、今すぐ借りたい方におすすめですよ！
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 500万円～2億円(10万円単位) |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 返済手数料 | 無料 |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 借入額×2.20％（税込） |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
auじぶん銀行住宅ローンはネット銀行らしく、トップクラスの低金利を維持しています。
ただ金利が低いだけでなく、がん50％保障団信や全疾病保障のような疾病保障も充実しています。
auじぶん銀行住宅ローンに借り換えれば返済額がお得になるだけでなく、より手厚い保障が付くので返済期間の後半も安心して過ごすことができます。
印紙税を0円に設定していることもあり、他行と比べても借り換えの初期費用が安いのが魅力です。
| 金利タイプ | 固定金利／変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 1億円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
三菱ＵＦＪ銀行と同じく、メガバンクの一角であるりそな銀行住宅ローン。
保証が充実しており、就業不能と見なされるほど深刻でなくても、場合によっては保障の対象になります。
ボーナス月に増額返済できるなど、柔軟に対応してくれるのも大きな魅力です。
保証の充実度で選びました。 ・団信が通らなくても、りそなはかなり柔軟に審査してくれる
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
みずほ銀行は、変動金利と固定10年の2種類の住宅ローンを用意しているところが特徴です。
審査の結果によって金利は変動がありますが、月々の支払を一定にするか金利を下げて市場に合わせた支払い方法をするかをえらぶことが出来ます。
全国各地に店舗があるので、相談しやすいのも大きなメリットですね！
住宅ローンの借り換えは、他の目がバンクと比べても金利が低く設定されているので、とても助かりました。
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 返済手数料 | 無料 |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
イオン銀行は団信や優遇特典の手厚さがとても優秀です。
イオンで買い物をする際に毎日5％OFFになるので、住宅ローンを借り換えるだけで普段の買い物代を抑えることが出来ます。
金利の安さだけでなく特典まで考えることで、さらにお得に利用できる住宅ローンです。
イオンカードがすぐにゴールドになります。金利が安く買い物も割引してもらえるので、想像以上にお得になります。
| 金利タイプ | 固定金利/変動金利 |
|---|---|
| 借入金額 | 100万円～8,000万円 |
| 対応地域 | 全国 |
| 返済方法 | 元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選べる |
| 返済手数料 | 無料 |
| 保証会社手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 借入額×1.404％ |
| 生命保険料 | 別途で必要 |
楽天銀行住宅ローンは、ネット銀行の中でも早い段階で提供されている人気ローンです。
金利や手数料が低いのは勿論のこと、楽天ユーザーにとってもお得な特典が満載です。
また、楽天銀行住宅ローンは諸費用の一部も合わせた借入が可能なので、費用の支払いや頭金を準備する余裕のない方でも、まとめてローンを借りることができます。
楽天銀行は住宅ローンの借り換えに必要な経費についても借入が可能なので、予算がない時にも申し込みが出来るのでとてもありがたいです。
三井住友銀行の住宅ローンは、他のメガバンクよりも金利が高いです。
しかしその分、審査が通りやすいというメリットがあります。
普通口座や、その他サービスを利用している場合は、その流れで申請することでスムーズに審査を受けることができます。
審査がスピーディーでスムーズに借り入れが出来たのでとても良かったです。
三井住友信託銀行は、店舗でもオンラインでもじっくりと住宅ローンの乗り換えについて相談することが出来ます。
子育てを応援する金利優遇制度があり、出生時・6歳・15歳と必要なお金が多くなったタイミングでの金利を優遇してもらうことが出来ます。
審査のスピードが速く、手続きも困ることなくたんたんと審査が進み融資を受けることができました。
常陽銀行の住宅ローン借り換えをすることで、低金利の住宅ローンに変更することができ、総額の返済費を抑えることが出来ます。
また、ローンを新たに組み直すことでライフプランの変化に合わせてローンの返済方法を修正することが出来ます。
普段利用している銀行で住宅ローンの借り換えをすることで返済口座をまとめることができ、毎月の手間が減りました。金利についても満足しています。
関西みらい銀行は大阪府を基盤に運営をしている地方銀行の1つで、関西アーバン銀行と近畿大阪銀行の合併によって誕生しました。
当銀行が提供している住宅ローンの固定金利制のローン金利は、2～20年の7段階から選択ができます。
ただし、金利が大手金融機関やネット銀行よりもやや高めに設定されています。
団信保険の補償内容が充実している一方、条件を満たしていないと、別途0.3～0.4%の金利が加算されます。
横浜銀行は、神奈川県横浜市に本店を置く地方銀行です。
横浜銀行が提供している給与振り込みサービスを利用されている方が住宅ローンの借り入れを行った場合、通常金利から−0.3%を差し引いた形で月々の返済を行っていきます。
住宅ローンの利用ができる物件所在地に制限が設けられているが、特定の条件を満たしていれば、低金利の住宅ローンをよりお得な形で利用できます。
埼玉りそな銀行は、埼玉県さいたま市に本店を構える地方銀行で、りそなホールディングスの傘下に属しています。
当銀行では、銀行独自の住宅ローン「りそな住宅ローン」や「りそな女性向け住宅ローン・借りかえローン『凛next』」など、利用者の経済状況に対応したプランを用意しています。
店舗型の金融機関が提供している住宅ローンの中では低金利ですが、利用できる店舗が埼玉と東京の一部に限られている。
きらぼし銀行は、東京都港区に本店を構えている地方銀行で、東京都民銀行、八千代銀行、新銀行東京の3行合併によって生まれた銀行です。
きらぼし銀行の金利を、ネット銀行と比較した場合、やや高めに設定されていますが、買い替えで住宅ローンを組む時、最初に組んだローンの残債を含まず、ローン審査をします。
住宅ローンの借り換えを行っても、きらぼし銀行で借入を行った時と同じ金利で返済ができます。特に、買替え時やリフォームでローンを組む時におすすめです。
中京銀行は、愛知県名古屋市に本店を構えている地方銀行で、三菱ＵＦＪフィナンシャルグループの傘下に属しています。
中京銀行では、自社独自の住宅ローン商品「中京住宅ローン」と「借換専用無担保住宅ローン」の2商品とフラット35の3つを提供しています。
中でも、他所でも取り扱っているフラット35を利用した場合、利用手続きとして利率2.20%の手数料を支払います。
その利率が中京銀行では、1.87%に設定されています。
資金に余裕があるときに利用する一部繰り上げ返済を行った時にかかる手数料が基本無料なのが大きいです。
北陸方面の富山や石川県を中心に、東京、大阪、愛知に支店を置く北國銀行では、保証料、一般団信保険料、さらに電子契約でのみ印紙代が無料になる北國住宅ローンを提供しています。
新規申し込みを含め、借り換えでの利用でも、固定金利特約2年が年0.35%、固定金利特約10年が年0.9%で利用できる住宅ローン金利割引を実施しています。
割引を利用するには、北國銀行サービスの「北國ライフタス」に加入する必要があります。
北國銀行は、地元密着型の銀行だからこそ、借入を申し込む利用者1人1人に対して、適切な提案と対応を行ってくれます。
さらに、他社にはない、独自の金利割引を設けているのが特にうれしい。
静岡県静岡市葵区に本店を置く静岡銀行では、住宅ローンの借入可否が分かる事前審査が基本無料で受けられます。
事前審査の結果は、最短で翌日営業日に判明します。
また、住宅ローンの借り換え申し込みは、静岡銀行の口座を持っていない方でも申し込みができますが、契約までに口座開設を行わなければなりません。
住宅ローンの借り換え審査は、借入をするよりも厳しいと聞きますし、無事に借り換えができるか不安でした。
しかし、静岡銀行には借り換え可否が判明する事前審査がネットから申し込めるので、不安解消になります。
宮城県に本店を構える七十七銀行では、「77住宅ローン」という住宅ローンを提供しています。
77住宅ローンの新規借入と、借り換え申し込みで発生する金利値に差異はなく、どちらも同じ金額で融資が受けられます。
さらに、借り換えを申し込む場合、物件に掛けられる担保評価額の最大200%まで融資が受けられます。
また住宅ローンに関連した保険、利用者1人1人に合ったものを随時提案してくれます。
七十七信用保証株式会社が保証人の代わりを担ってくれるので、保証人を別途立てる必要がありません。
申し込みに伴う重要な話も含めて、1、2時間程度で申し込みが完了します。
広島銀行では、「スーパー住宅ローン」と「住宅ローンフラット35(保証型)」、「無担保住宅ローン」の3つの借り換え住宅ローンを提供しています。
スーパー住宅ローンは、高金利時に住宅ローンを組まれた方や、変動金利で借り入れたことによって、将来的に返済負担が重くなる方向けに用意された借り換え住宅ローンです。
住宅ローンフラット35(保証型)は、全期間固定金利で無理なく返済ができる住宅ローンです。
従来のフラット35とは異なり、加入義務がある団信保険が、利用者1人1人のニーズに合ったものが選べる特徴を持っています。
無担保住宅ローンは、借入上限額が1,500万円までになっていますが、借り換え契約を交わす際に支払う担保設定費用を支払わずに済むローンになっています。
金利上乗せなしで、がん保証有の団信に加入できるのが大きなメリットに思えるが、適用されないケースもある。
長野県に本店を置き、東京都や埼玉県、愛知県等に支店を置く八十二銀行では、万が一の備えになる団信保険を複数個取り揃えた住宅ローンを提供しています。
長期に渡って返済していく住宅ローンを借り入れるとき、自分ががんなどの大病を患った時や事故に遭って返済が滞ってしまうことに心配や不安がある方におすすめです。
また、ATM利用や一部繰上返済などの各種手数料が無料で利用できるのも大きなメリットです。
1回当たり200円ちょっとと少額の手数料が発生しても、利用頻度が多い方にとっては、大きな出費になりかねません。
それが何回利用しても0円なのは、利用頻度が多い方や極力手数料を抑えたい方にはうれしいサービスです。
インターネットバンキングを利用すれば、一部繰り上げ返済や金利変更を行った時に発生する手数料が0円なのは大きいと思う。
十六銀行では、金利引き下げプランとして、二段階引下タイプと全期間一律引下タイプの2種類から選べる借り換え住宅ローンを提供しています。
金利引下プランを利用するには、4つの条件を満たしておく必要があり、うち2つは、頭金の用意と債務者の勤続年数・年収が絡んできます。
借り換えは、1万円単位で10万円～1億円まで融資が受け取れます。
なお、借り換えができるのは、支店営業があるエリアに限定されます。
地方銀の中でも金利が低く、借換えの相談でも最適解ともいえるプランの提案をしていただきました。
北洋銀行では、「ほくようスペシャル住宅ローンα」と、「ほくようスペシャル住宅ローンα定率型」の2プランの住宅ローンを提供しています。
「ほくようスペシャル住宅ローンα」は、借り換え時に発生する手数料を抑えて借換えを行いたい方向けのプランです。
「ほくようスペシャル住宅ローンα定率型」は、月々の返済額を抑えて借換えを行いたい方向けのプランになっています。
各プランともに、変動金利と選択型固定金利が設けられており、各プランの金利タイプによって、金利値が異なります。
都市銀行よりも金利が低く、団信内容も充実していて、何より金利上乗せなしで入れるのが大きいです。
北陸銀行が提供している借換え住宅ローンでは、一般団信に加えて、8大疾病保証とあらゆるケガや病気に対応している全疾病保険タイプの団信保険を完備しています。
一般団信に8大疾病保証と全疾病保険タイプを付与すれば、金利が上乗せされますが、その金利値は債務者の年齢によって変わってきます。
各追加保証で金利が上がるタイミングは、50歳を境界線にしています。
借り換えの審査を行うとき、申請者側の個人的事情を考慮した対応を取ってくれるだけじゃなく、それに合わせて最適なプランも提案してくれます。
筑波銀行では、利用者ニーズに合わせた4つの金利プランを提供しています。
中でも全期間固定金利型住宅ローンは、申請者の年収や所有物件の築年数の結果に応じて最長50年までローンを組むことができます。
また公式サイトでは、事前審査が受けられます。
金利がやや高めという特徴がありますが、地方銀だからこそ、申請者の事情を汲み取って丁寧な審査を行ってくれます。
第四北越銀行では、担保有となしの借り換え専用住宅ローンを提供しています。
担保の有無によって、設定される金利に大きな差異はありませんが、受けられる融資額に大きな差があります。
無担保は借換え諸費用を含め、2,000万円までしか借り換えができないのに対し、有担保の方は最大1億まで融資が受けられます。
なお、無担保で2,000万円までの融資が得られるのは、新潟県内に住宅がある方に限られ、それ以外は、1,000万円以内になります。
融資額は少なくとも、無担保で融資が受け取れるのは非常に大きな特徴ともいえる。
東海三県と滋賀県に支店を持つ大垣共立銀行では、段階OKプランと一律OKプラン、そして超長期固定金利型プランの3つから住宅ローンが組めます。
超長期固定金利型プランに限り、金利が返済完了を迎えるまで一定の金利で返済を行っていくのに対し、段階OKプランと一律OKプランでは、変動金利と固定金利選択型の選択になります。
選択するプランによって、返済額が大きく変わってくるので、慎重に選びましょう。
取り扱っている住宅ローンのプランが豊富なので、自分の経済状況を加味しながら最適なものが選べる
住宅ローンの借り換えでは、どの金利タイプを選ぶかが非常に重要となります。
前提として、住宅ローンの金利タイプは大きく3種類に分かれます。
どのタイプを選ぶかは、今後の金融状況や借り換えの目的などによって変わってきます。
まずは自分の状況・目的を精査した上で、どの金利タイプにするか決めていきましょう。
借り換えをおこなう方のほとんどは、以下2つの目的があることでしょう。
つまり、より金利の低い住宅ローンに借り換えられることがほとんどの方にとっての借り換え目標という訳です。
基本的に、住宅ローンの金利(契約時)は以下の順番で高くなります。
ただ、借入時はこの状態だったとしても、途中で固定金利＜変動金利となる可能性もあります。
今はどの金利タイプで、そこからどの金利タイプに借り換えをするかが重要になってきます。
新規借り入れ時に変動金利と固定金利のどちらを選ぶかについては、利用者の置かれた状況や性格にも大きく左右されます。
変動と固定のどちらを選ぶかある程度納得した上で選択しているので、借り換え時に金利対応を変更する方は多くなく、ほとんどが同一の金利タイプへの借り換えとなります。
固定から変動へ借り換えをすれば大幅の利息減が期待できますが、リスクを取ってまで借り換えを検討する人の数は実際には多くありません。
ただ、最近増えているのが変動金利から固定金利に借り換えをするケースです。
マイナス金利政策による超低金利時代が何年も続き、今後も低利息で利用できると思っていた人が、各行の値下げ競争に限界を感じたり、金融において関係の深いアメリカで値上げの見通しがあったりすることでリスク回避のために固定金利に換えているようです。
お得だからという理由で、漠然と住宅ローン借り換えを検討している方も少なくありません。
しかし、住宅ローン借り換えは一つ間違えるとコストが増える可能性もあります。
借り換えについて漠然としか理解していない方は、どんな仕組みかを事前に知っておきましょう。
住宅ローン借り換えのメリットは、基本的に以下の3種類です。
つまり、原則として住宅ローン借り換えは返済を楽にするために実施するものと言えるでしょう。
裏を返せば、このメリットを享受できないような借り換えの組み合わせは基本的におすすめしません。
住宅ローンの借り換えを検討する際は、各銀行が公式HP等で提供しているシミュレーションツールの利用が必須となります。
金利から自力で返済額を計算することもできますが、手数料や繰越返済も含めるとなると、どうしても計算がズレてきてしまいます。
金利が0.1％変わるだけでもトータルの返済額が大きく変わる可能性があるので、事前のシミュレーションは正確におこなう必要があります。
住宅ローンの借り換えでは、100万円弱の費用が発生します。
金利差の小さい銀行に借り換えてしまうと、費用のほうが高くつく可能性があるので注意が必要です。
金利の低いネット銀行が融資事務手数料を借入金額×2.2％と、定額の場合より高くなる設定にしているケースも珍しくありません。
確実に借り換えを成功させるには、必ず借り換え費用を含めた返済額を比較する必要があります。
住宅ローンの借り換えで多い質問が「転職したばかりなのですが大丈夫ですか？」というものです。
一般的に転職したての方や、勤続年数が短い方はローン審査で不利と言われています。
これは、勤続年数の短い方ほど将来的な離職率が高く、給与が安定しないケースも多いので、途中で返済不能に陥るリスクが普通よりも高いと判断されるためです。
これは住宅ローンの借り換え審査でも同じことで、銀行によって最低限の勤続年数を設けているところもあります。
ただ、フラット35など条件を設けていないところもあるので、転職したての方が借り換えられるローンは0ではありません。
また、転職の理由や転職先の会社の内容によっては、借り換え審査へのマイナスの影響がないこともあります。
新規借り入れ時には大抵必要になってくる頭金ですが、借り換え時には準備する必要がありません。
ただその一方で同じくらいの借り換え費用が発生するので注意しましょう。
| 繰上返済手数料 | 無料 | 事務手数料 | 2.2% |
|---|---|---|---|
| 保証会社手数料 | 無料 | 団体信用生命保険料 | 無料 |
借り換えでは、どの住宅ローンを選ぶかが最も重要と言えます。
現状と比較した上で、どのタイミングでどんな住宅ローンに借り換えるかによって結果は大きく変わってしまうのです。
ここからは、借り換えをする際におさえておきたい住宅ローン選びのポイントを紹介していきます。
→住宅ローンの借り換えタイミングの目安とは？金利差・費用からみる借り換え時期の注意点を解説
借り換えのメリットは、利息を減らすことで返済額が減るという点につきます。
このメリットをキチンと享受するためには、金利差の大きな住宅ローンに借り換えることが重要です。
借り換え先の住宅ローン金利が現在より年1.0％低いなら、メリットはかなり大きいとみて良いでしょう。
また、金利差が年0.3％以上あるのであれば、手数料等のコストが低ければ十分お得な可能性が高いです。
より金利の低い住宅ローンに借り換えればお得になる確証はありません。
例えば金利が5.0％のA銀行と4.95％のB銀行を比較した結果、諸費用を合わせたらA銀行のほうがお得だったということも十分あります。
どの住宅ローンへ借り換えるのがお得か考える際は、必ずトータルコストで比較しましょう。
住宅ローンの借り換えを検討する方は今契約しているローンよりも金利がお得な銀行を見つけたことがきっかけの方が多いです。
固定金利の場合は各行が設定している金利は異なりますが、変動金利は現在の金融状況を参考にするので、金利幅は出来ないと思われがちです。
「今がお得だから借り換えても、金利が上昇するリスクは一緒だから借り換えは意味ない」と思っている方は、各行が定める優遇幅という仕組みを理解する必要があります。
この優遇幅というのは、「うちの銀行の住宅ローンを借りてくれた人は、基準金利よりも○○％低い金利を適用させていただきます」ということを表しています。
例えば、基準金利が年5％の場合、優遇金利が1％の銀行なら年4％、優遇金利が2％なら年3％が適用されることになります。
変動金利3％の住宅ローンを利用している方が優遇金利2％の変動金利ローンへ借り換えた後、基準金利が5％に上昇しても適用金利を年3％に抑えることができます。
変動金利→変動金利への借り換えも、優遇金利に着目すれば好条件で契約することができます。
同じ固定金利の住宅ローンでも、銀行が提供している固定金利ローンとフラット35では、金利推移の仕方は異なります。
フラット35はフラット35で、銀行ローンは銀行ローンでそれぞれ違う推移を見せる傾向にあるので、こちらに着目をすれば同じ固定金利の住宅ローンでも借り換えで大幅に金利を下げることが可能です。
ローン審査は、複数の金融機関へ同時に申し込むのはNGと言われています。
金融機関からしたら審査に通しても契約してくれる可能性が薄れる上、よく吟味して選んでいない印象を受けるためです。
しかし、住宅ローンの場合は申込者に設けられた時間が短いこと、審査結果次第で他の契約もキャンセルする必要があることから、複数社へ同時に申し込んでもデメリットはないと言われています。
限られた時間の中で借り換えを成功させるには、複数の住宅ローン審査を同時併行で進めていったほうがむしろスムーズです。
独立行政法人住宅金融支援機構「2021年10月調査 住宅ローン利用者の実態調査」によると住宅ローンを利用している人の内、67.4％が変動金利、21.7％が固定期間選択型、10.9％が全期間固定金利を利用しています。
固定金利を利用していて、住宅ローンの借り換えで変動金利になってしまう人は変動金利の特徴をしっかりと確認しておきましょう。
変動金利の住宅ローンを利用する場合は、4月1日と10月1日の年に二回市場の状況に合わせて金利が変化します。
金利が高くなる場合だけでなく低くなる場合もあるので、金利の引き下げが行われ月々の支払いがさらに安くなる場合もあります。
反対に金利引き上げにより月々の支払いが高くなる場合もあるので注意が必要です。
変動金利の上限は125％なので月々の返済額が10万円の場合は、最大でも12.5万円にまでしか増減しません。
月々の返済額が小さい金額であれば大きな影響はありませんが、元本が高額であればあるほど支払い金額が急増する場合もあります。
通常の変動金利だけでなく固定〇年の変動金利があります。
固定10年の変動金利を利用している場合は、最初の10年間は金利が固定ですが11年目から金利が変動するようになります。
固定金利と変動金利を組み合わせたものが固定〇年の変動金利です。
固定期間を選べるので出世に伴い給料が高くなる会社に勤めている人は、給料が少ない内は固定、給料が高くなってきたら変動と支払いをすることができます。
住宅ローンの借り換え時の審査基準は、基本的に新規で住宅ローンを申し込むときと変わりません。
審査基準となる要素は次の内容です。
特に完済時年齢、健康状態、担保評価に関しては新規で申し込んだ時よりも重視されやすいポイントです。
以下に特に重要な3点を解説します。
住宅ローンの借り換え時に重視される項目として、完済時の年齢が挙げられます。
新規で住宅ローンに申しこむ際は年齢に問題がなくても、借り換えをすると年齢オーバーしてしまい、審査に通らないケースが多いです。
ほとんどの金融機関で、81歳未満に住宅ローンを完済することを条件にしているので、借り換えをする際はもう一度確認しましょう。
健康状態も住宅ローンの借り換え時に重視されるポイントです。
新規で住宅ローンに申しこんだ時から時間が経っている場合、健康状態も変わっている可能性が高くなります。
過去三年以内に大きな病気や怪我を経験して医者にかかっていると、団体信用生命保険に加入できないため住宅ローンの借り換えができません。
自身の健康状態が問題ないか、審査に通るか確認してから借り換えを決めましょう。
物件の担保評価額も、住宅ローンの借り換えでは重視されます。
新規で住宅ローンに申しこんだ際は築年数が浅いため評価額が高かった物件でも、借り換え時には物件の評価額が下がっていることもあります。
また地震や津波などの災害によって大幅に物件の担保評価額が変わる可能性もあります。
物件には抵当権がつけられて、ローンが支払えなくなった際に担保として売り出される仕組みになっているので、担保評価額が低いと審査落ちすることもあります。
物件の担保評価が低い場合は、借入金額を減らすなどの工夫が必要です。
住宅ローンの借り換えは、基本的に新規で申し込む場合と変わりません。
借り換え先を選んで、事前審査→本審査の流れで進めます。
本審査に通った後、現在借入している住宅ローンを全額繰り上げ返済する点が違いますが、借入金額が少なければ最短60分で終わります。
借入金額によっては時間がかかるので注意しましょう。
住宅ローンの借り換え時によくある質問について回答していきます。
借り換え後に後悔しないためにも、事前にしっかりと確認をするようにしましょう。
一般的には、住宅ローンの残高が1,000万円以上で返済完了までに10年以上の歳月が必要な人の場合は借り換えを行うことで、合計で支払う料金を抑えることが出来ます。
ただし、住宅ローンの借り換えを行う際は、ローンの返済額だけでなく各種手続きにかかる諸経費なども合算して費用を抑えることが出来るかを確認するようにしましょう。
場合によっては借り換えをしない方が、安いことも考えられます。
住宅ローンの借り換え時にも通常の住宅ローンと同じように、1カ月程度の期間が必要です。
仮審査・本審査の2つの審査が必要なので、審査結果が判明するまでに時間がかかってしまいます。
急いで乗り換えてしまうと失敗してしまう可能性があるので、期間に余裕を持って乗り換えをするようにしましょう。
契約している住宅ローンと金利、残りの支払い年月によってもことなりますが30万円～100万円の費用が必要です。
登記費用、印刷代、保証料、事務手数料などの費用が発生します。
住宅ローンの借り換えは、人によってはお得に利用することができますがしっかりと確認をした上で実施をする必要があります。
必要な費用や動かすお金は決して安くないので注意してください。
人によってお得になる金額は異なります。
また、場合によっては損をする場合もあります。
各種金融機関の住宅ローンページでは、乗り換えのシミュレーションを利用することが出来ます。
シミュレーションを利用することで、いくらお得になるのか確認することが可能です。
借り換えを行う金融機関によっても異なりますが、転職直後に住宅ローンを借り換えするのは難しいです。
住宅ローンを借り換えする際は、勤続年数が1年以上、3年以上の様に制限が設けられている場合があります。
条件を満たしていない場合は、仮審査で審査落ちしてしまう場合があります。
借り換えでおすすめの住宅ローンについて紹介をしていきましたが、金融状況や現在借入中のローンの内容などによって、最適な借り換え先というのは変化します。
いつの時代にも、どんな人にもお得な借り換えローンというのは存在しないので、最新の相場状況や適用金利もチェックしておく必要があります。
住宅ローンの借り換えを成功させれば、1,000万円前後のコストをカットできる可能性もあります。
十分の準備をして、確実に住宅ローンの借り換えを成功させましょう！
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