家を売る前に知っておきたい基礎知識

今の家を売って住み替えたい、相続した空き家を早めに処分したい方は多いですが、反面「家を売るには何をすれば良いのか」「いくらで売ることができるのか」を理解している方は少ないです。

家を売る際はどのような手続きが必要なのでしょうか？いくらで売れて、どんな費用がかかるのでしょうか？

家売却を検討しておきたい方に向けて、知って欲しい情報をまとめました。

これを読めば基本的な内容が理解できるので、ぜひご覧ください。

中古の車や本、衣類などを売る時は、専門店に依頼をして買い取ってもらう方法が一般的です。

ただ、家を売る際は、買取より仲介売却のほうが一般的です。

仲介売却は家を売りたい人が不動産会社と契約を結び、販売営業や広告作成を代行してもらいます。

営業によって購入を希望する方が現れたら、仲介業者との同席のもと、契約を結んで決済・引き渡しをおこないます。

基本的に家の売却価格は売主に支払われますが、代金の一部は仲介業者に支払います。(仲介手数料)

仲介売却のほうが高く売れるので人気です。業者買取は仲介売却の約7割となるので、その差は大きいです。

家を売る流れは、以下のステップで進むのが一般的です。

最初に売りたい家の査定を依頼しながら複数の不動産会社へ相談に行き、どの会社と契約すべきか考えていきます。

最適な業者と契約を結んだら、物件広告を見た希望者が内覧に来るのを待ちます。

内覧をクリアしたら、売買契約を結び、最後に決済をおこなって物件を引き渡すという流れになります。

中古の家は定価がなく、不動産会社が様々な項目を元にして査定額を算出します。

査定額の元となる項目は、以下が代表的です。

• 築年数
• アクセスの良さ
• 管理状況
• リフォーム状況
• 設備の状態
• 敷地の形状
• 日当たり・眺め
• 接道状況
• 周辺環境

一般的には築年数が1年経つごとに価格が100万円前後下がっていく計算ですが、他の外的要因によって大きく価格を下げる可能性もあります。

必ず売却前に最新の査定価格を不動産会社に調べてもらいましょう。

家を売る時はどの不動産会社と契約すれば成功できるのでしょうか？

結論から言うと、特定の不動産会社に依頼をすれば必ず高く売れるという訳ではありません。

不動産会社はそれぞれ得意・不得意があり、かつ家はアクセス・間取り・面積など1つとして同じ状況のものがないため、知人が「○○不動産に依頼したら高く売れた！」と勧めてきても、その業者に依頼して高く売れるとは限らないのです。

ただ、売却実績が高い企業は安心して任せられるので多くの人におすすめです。

その上で、売りたい物件と類似の物件売却の実績が豊富、担当者が信頼できる業者が見つかればなお良いでしょう。

→家を売るならどこがいい？高く売ってくれる優良業者を選ぶコツ

不動産一括査定サイトを利用しよう

不動産会社を探す際は、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産会社を探す時は、複数の不動産会社を比較するのがマストです。

しかし、1社ずつ連絡をとっていくと時間がかかりますし、何度も同じ話をする必要が発生します。

一括査定サイトを利用すれば、最短60秒の申し込みで平均最大6社へ一括で査定依頼をすることができます。

各社の査定額を比較すればどこが高く売ってくれるか一目瞭然。気になった業者にだけ連絡を取れば、契約までの時間を大幅に短縮できます。

当サイト「不動産売却プラザ」は業界最多クラスの約1500社が登録されており、全国の物件に対応しています。

利用料は完全無料。売却を検討段階の方も利用できるので気軽にご検討ください。

不動産会社の得意分野をチェック

不動産会社の中には、マンションしか扱わない、戸建てしか扱わないといった、特徴を持つ業者も少なくありません。

前年はマンションの取り扱いが99％の不動産会社に対して戸建ての売却を依頼するのは得策とは言えません。

ただ、業者からすると契約することで少しでも利益になるなら依頼を断る理由はありません。「うちは戸建て売却は苦手ですけど大丈夫ですか？」と丁寧に聞いてくる業者は少ないでしょう。

業者の得意・不得意を確認しておかないと、結果的に損するのは売主になってしまいます。

大手・地元業者ともに候補に入れておく

仲介売却を依頼できる業者は、全国展開している大手と地域密着で運営している中小の2通りに分かれます。

知名度の高い大手のほうが何となく良いと感じる方は多いですが、地域密着型の業者はエリアへの知見が深く、独自のアプローチで高く売ってくれることがあります。

最初は大手と中小のどちらも候補に入れた上で比較することをおすすめします。

家が売れるまでの平均期間は、トータルで3～6か月と言われています。

内訳としては、以下の通りです。

ただしこちらは、需要・供給ともに平均的なエリアの場合を想定しています。

都心の好立地なら2か月以内に売れるケースも多いですし、逆に需要の少ない僻地・農村などは1年以上経っても売れ残る可能性が高いです。

家を売る時の必要書類は、以下が挙げられます。

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• ローン残高証明書またはローン返済予定表
• 銀行口座書類
• 土地測量図・境界確認書
• 建築確認済証および検査済証
• 建築設計図書・工事記録書
• 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
• 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
• 購入時の契約書・重要事項説明書
• パンフレットまたは広告資料

その他にも、場合に応じて必要な書類は変わってくるので不動産会社へ相談をしておきましょう。

家を売る時に発生する税金・費用としては以下が挙げられます。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料
• その他、引っ越し代など

家が高く売れたとしても、代金がそのまま入るのではなく税金や手数料に引かれます。

いくら引かれるか理解しておかないと、家を売却してローン返済を目指す方や新居の購入を目指す方などは金額が目的に達しない可能性があるので注意しましょう。

→家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説！計算方法・節税対策

税金が発生したら確定申告が必要

家を売った時、売却価格が購入価格を上回るケースがあります。

この際、売却価格と購入価格の差額(譲渡所得)に対して税金が課されます。

この譲渡所得税が発生したら、売却した翌年の2月16日〜3月15日に管轄の税務署で確定申告をおこなう必要があります。

中古の家は査定額通りに売らなければいけない訳ではありません。

売主の希望で査定額よりも高く売り出し、高額利益を狙う方も中にはいます。

査定額=適正価格(相場)なので、大抵の場合は買主に割高と思われて売れないですが、ポイントを抑えておけばスムーズに高く売ることも可能です。

→家を高く売るコツ！相場3割増の高額売却を成功させるための5つのポイント

ポイント➀高く売れるタイミングで売る

家の売却価格は景気などの外的要因によっても変化します。

売主自身が高く売れるタイミングを見極めて、良い時期に売り出せば、相場より高く売れる可能性は大きくなります。

高く売れるタイミングを見極める上でチェックしたいのが、以下の4つです。

• 築年数
• 税制の変化
• 住宅ローン金利の変化
• 季節

外的要因で売れやすく、かつ家の状態も良い段階で売却することが、高く売れる近道です。

→家を売る時期は2022年までがおすすめ！売却のタイミングを4つのポイントで解説

ポイント②複数社の査定額を比較する

不動産会社の査定額は、会社によってバラつきが生じやすいです。

査定額は各社が「うちの会社なら〇〇万円で売れます！」という意思表示になるので、会社の運営状況や台所事情、保管しているデータの違いなどによっても価格は変わるのです。

裏を返せば、様々な会社の査定額を比較して高く査定してくれた業者と契約すれば、その分高く売れやすくなるということでもあります。

一方で、上記のような考え方を逆手にとって、査定額を相場の2割以上に釣り上げる悪徳業者も存在します。

こうした業者に騙されないためにも、できるだけ多くの業者に査定を依頼して平均の価格帯を把握した上で、査定額が高く信頼性・実績も十分な業者と契約するのがおすすめです。

ここまで、家を売る前に知っておきたい基礎知識を紹介しました。

当サイト「不動産売却プラザ」には、ここでは紹介しきれなかったニッチな情報なども多数紹介されています。

家を売る経験は人生の中で一度あるかどうか。心配や疑問はつきません。

もし家を売る中で不安を感じているなら、当サイトのノウハウを読んで解消してください！