家を売るならどこがいい？高く売ってくれる優良業者を選ぶコツ

不動産会社を選ぶ際は、査定額を比較することがまず重要です。

査定額は「ウチならこれくらいで売れる」という見積もり価格で、業者によって異なります。

高値で査定してくれた業者と契約すれば、相場以上で売れる可能性が高まります。

ただ、実際に家を売った方のアンケートを見ると、半数の方が査定額ピッタリに売れており、残りの25%が査定額以上で売れ、後の25%が査定額以下でしか売れないという結果になりました。

査定額の高い業者と契約しても損をするリスクは十分あるので注意しましょう。

➝ 家の査定はどこを評価する？よく見られる6つのポイント

査定額が異様に高い不動産会社に要注意

一括査定サイトなどで6社に査定を依頼すると、一社だけ飛びぬけて査定額が高いケースが見受けられます。

目安として、他の業者の平均査定額より2割以上高いなら、十分「飛びぬけて高い」と言えるでしょう。

このように一社だけ異様に高い場合は安易に契約するのは危険です。

一括査定サイトから査定依頼をすれば、「依頼者は査定額を比較しようとしてるな」というのがバレてしまいます。

だからこそ、査定額を適正価格よりも高く吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳業者が出てくるのです。

こうした業者が悪徳業者でなかったとしても、他の業者の査定額が500万円ほどの価格帯に収まっているのに、1社だけ飛びぬけて高いというのは「1社だけズバ抜けた販売力がある」というより、相場を読めていない可能性のほうが高いので注意しましょう。

仲介売却業の収益は、売主から成約時に払われる仲介手数料がメインになります。この仲介手数料を得るため、どこの不動産会社も契約を取ろうと躍起になっているのです。

査定額の高い業者と契約することは大切ですが、あくまで「常識の範囲内」で選ぶようにしましょう。

良い不動産会社を選ぶために、まずチェックしてほしい3つのポイントがあります。

まずは、この3つについてわかりやすく解説していきます。

①免許番号で営業年数を確認する

正規の不動産会社なら、店舗内やチラシにこの宅地建物取引業者票が必ず掲載されています。

これがないと非正規の詐欺業者である可能性が高いので注意しましょう。

上の例にもあるように、「免許番号」の項目に「〇〇県知事/国土交通大臣(△)第×××××号」という記載があります。

カッコ内の数字は免許を5年に1回更新した際に1つずつ増えていきます。

例えば(5)と記載されていれば、この会社は不動産業をはじめてから25~30年経っているということです。

カッコ内の数字が大きければその分実績も十分で安心だと見ることができます。

更新回数が少ない業者=実績不十分というわけではない！

注意点として、更新回数の多い業者は確かに信頼できますが、かといって更新回数の少ない業者が信頼できないわけではありません。

例えば、特定の地域で20年営業していた業者が事業拡大のために他県へ支店を展開することになったとします。

この時、免許番号は○○県知事(4)から国土交通大臣(1)へ切り替わってしまいます。

また、個人経営の法人化や会社統合、業務内容の変更でも更新回数は(1)にリセットされます。

逆に、更新回数の多い不動産会社でも、知識の浅い若手営業マンしかいないというケースがたまにあります。

免許番号のチェックは重要ですが、業者選びで万能なわけではないので注意しましょう。

➝ 悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介！免許番号を調べてリスク回避

②業界団体に加盟しているかチェックする

上のマークは不動産屋に良く付けてあるので見たことのある方も多いと思います。

このハトマークとウサギマークは、特定の団体に不動産屋が加入している証です。

• ハトマーク：全国宅地建物取引業保証協会(全宅)
• ウサギマーク：全日本不動産協会(全日)

こちらの2つの団体に所属していれば、安全な業者である可能性が高いです。

また、こちらの2つの団体は、加入業者に対する苦情も受け付けているので、連絡先を把握しておいたほうが良いでしょう。

③業者の正確な実績・得意分野を見極める

例えば公式サイトで「年間仲介実績10万件！」と書いてあるような業者でも、内訳を見てみると100%がマンション仲介で、戸建て住宅は一切扱っていないかも知れません。

このように、不動産屋は実績を良く見せるために具体的な種別件数を見せないところが多いです。

例えばあなたが家を売りたい時、評判は良いがマンション仲介がほとんどの業者Aと、Aより実績は劣るが確かな戸建て仲介実績がある業者Bだったら、どちらを選ぶでしょうか？

間違いなくBを選ぶほうが高く売れる可能性は大きいでしょう。

曖昧な実績や口コミに惑わされることなく、「この家を高く売ってくれるのはどこか」というマッチングの意識で業者を選ぶようにしましょう。

査定額が適正価格(平均価格)よりも高い業者と契約し、そのままの価格で売り出してもレアなケースを除いて早期成約することはありません。

購入希望者に“割高物件”と見なされ、敬遠されてしまうためです。

そのまま何年も売れ残るのは避けたいので、半年が過ぎたタイミングで値下げをすることが多いです。

ただ、ここでやっと適正価格まで値下げをしても、今後はエリア内で中古物件を探していた人々から“売れ残り物件”というレッテルを貼られてしまいます。

「広告を見る限り良い物件に見えるけど、売れ残っているということは隠れた欠陥があるに違いない…」などあらぬ誤解をされてしまい、適正価格に下げても売れにくいということになりかねません。

こうなると成約までもう一段階値下げをする必要があるので、最終的な成約価格は適正価格よりも低くなってしまうのです。

査定額だけ高い業者と契約すると損をするメカニズムのまとめが、こちらになります。

売り出し価格は売主の希望で上げることが出来るので、「最初は高額売却を目指して、ダメなら値下げすれば良い」と楽観的に考えている方も多いです。

ただ、売り出し価格の設定一つで、上記のように損失を被るケースがあることを十分理解する必要があります。

家を売る能力がない業者と契約してしまうことも

営業目的で、ほとんどの不動産会社が査定を依頼しています。

逆の立場になって考えると、実績・能力に乏しい不動産屋でも取りあえず無料査定を募集するしかなく、棚ぼたで依頼がきたら取りあえず査定額を算出するしかないのです。

その結果、他社より高めの査定額がついて売主が契約したいと言ってきたら、事の顛末を一番不安に思っているのは依頼された業者かも知れません。

査定額だけ見て、各社の実績や事業内容を見ないと、このように誤った業者と契約してしまう恐れがあります。

優秀な仲介業者と契約できるかどうかで予想以上に過程・結果が変わる

「家売却でやることはどの不動産屋も同じだから、業者選びに失敗してもそこまで変わらない」と思っている方は多いですが、実際はかなり違いが出ます。

例えば、売主と業者の最もオーソドックスな契約方法である専任媒介契約では、最低2週間に1回の報告義務しか規定されていません。

つまり、2週間以内に内覧予約など、販売活動に動きがあっても法的には報告しなくて問題ないのです。相手が「法律は守ってる」と言ってきても、売主からすれば怠慢でしかありませんよね。

優秀な業者ほど連絡を密にとってくれますが、そうでない場合は最低限の連絡しかしてきません。「最低2週間に1回の報告義務」からも分かる通り、法律最低限のアクションしかしない業者と契約すると、家売却の成功はとても見込ないのです。

家を売る時は、業者選びに力を入れるだけでなく、家を売る大まかな流れも事前に理解しておく必要があります。

家を売る手続きは、こちらの6ステップで進んでいくのが一般的です。

それぞれの手続きの内容は、こちらにまとめています。

仲介業者のガイドに従って手続きを進めることも出来ますが、売主自身もある程度の流れを事前に把握しておくのが望ましいです。

ここからは、上記の6つのステップを一つ一つ解説していきます。

【Step1】査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。

従来は一社にのみ査定を依頼するケースが多かったのですが、今では一括査定サイトなどを利用し、ネットで気軽に複数社へ査定依頼をすることができるようになりました。

各社の査定額は「うちならこれくらいで売れる」という意思表示なので、比較して高値を付けた業者と契約をするほうが明らかにお得となります。

実際に家を売るのは契約した仲介業者なので、このフェーズでいかに時間をかけて慎重に業者を選べるかどうかがカギです。

まずは複数社に査定の依頼をおこない、相場の感覚を身に着けていきましょう。

その後、査定額の高い仲介業者や実績がある仲介業者などを絞り込んでいき、契約を進めていきます。

スケジュール感としては、以下のイメージで進めるのをおすすめします。

【Step2】媒介契約

次に、媒介契約を結んでいきます。

媒介契約の内容は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ内容が少し異なります。

専属専任媒介契約＞専任媒介契約＞一般媒介契約の順に契約内容が厳しくなりますが、業者が販売活動に注力してくれるのも、この順になります。

専属専任媒介契約は1社のみの契約で、確実に仲介手数料が得られるということで業者のほうも販売活動に力を入れてくれやすいです。

一般媒介契約は複数社と契約をして最初に成約した1社へ仲介手数料を支払うという契約内容なので、営業コストをかけても利益を得られないことを恐れて、販売コストを抑えられる恐れがあります。

一方、非常に条件の良い家なら契約した複数社がそれぞれ確実に仲介手数料を得たいと思って、営業競争が起こって価格が高騰する可能性もあります。

媒介契約はどの方法が良いという絶対的な正解はないので、自分に合ったものを選んでいきましょう。

【Step3】販売活動

媒介契約を結んだ業者によって広告作成・販売営業などの販売活動がおこなわれます。

この際、売主がすることは特にないようにも思えますが、販売活動が始まってしまったらいつ内覧希望者が来るか分からないので、早めに内覧準備をしておく必要があります。

【Step4】内覧

物件広告を見て内覧希望者が連絡してきたら、日時を決めて内覧を実施します。

内覧準備のために掃除・整理整頓を進めていきましょう。

内覧はよく晴れた日の13時頃に、換気をしっかりおこない、照明で明るく照らした状態でおこなうのがおすすめです。

こうすることで普段よりも物件が広く・白く見えて第一印象がアップします。

内覧にあたって無理に物件内の家財道具を移動させる必要はありませんが、内覧中に子ども達が走りまわっていたり、生活臭がしたりする状態でいるのはおすすめできません。

子供連れの場合は外出し、対応を担当者に任せてしまうのも一つの手です。

内覧までにかかる期間などのポイントは以下の通りです。

【Step5】売買契約

内覧後に購入したいと向こうが思ったら、購入申込書という書類を仲介業者に送付してきます。

これが来たら、スケジュールを決めて売買契約を締結します。

売買契約では主に契約書の内容を読み合わせる作業となりますが、基本的に契約書へ記載されている内容以外は法的拘束力がないので、口約束で取り決めた事項などは全て書類に書かれているかチェックしましょう。

【Step6】決済・引き渡し

売買契約を結ぶと、その後買主が住宅ローン審査を受けることが多いです。

審査結果が出るまで1.5か月ほどかかるので、この間に売主は書類を準備したり、新居の購入契約を結んだりする必要があります。

決済・引き渡しは銀行の一室などでおこなわれるのが一般的で、ローンや諸費用の支払いと代金の受け取りをおこない、最後に所有権の引き渡しを完了して終了です。

家売却が終わっても確定申告が必要？

家売却が終わった時に注意したいのが、確定申告です。

家を売った後に確定申告が必要な方は、売却の翌年2~3月に管轄の法務局で手続きをおこなう必要がありますが、全ての方が確定申告をしなければならない訳ではありません。

確定申告が必要なのは、売却益が発生した場合、つまり購入時の出費を売却時の利益が上回った場合になります。

この場合は必ず確定申告が必要になるので、確実に手続きを済ませましょう。

一方で売却損が出た場合は確定申告を実施する義務はないですが、損益通算を実施できるので、どちらかというと手続きしておくことをおすすめします。

家売却を成功させるには、優良業者を選ぶことが最も重要といっても過言ではありません。

仲介売却の場合、広告作成や販売営業など実質的な販売活動は仲介業者の手によっておこなわれます。

あなたがいくら「家を高く売りたい！」と思っていても、契約した業者にその意思・能力が無ければ売却成功は不可能だと考えて良いでしょう。

優良業者とそれ以外の業者のどちらと契約するかによって、以下のような違いが生じます。

家売却でパートナー業者の選定を誤ると結果が上手くいかないのは当然のこと。結果的に成約を結べたとしても、信頼できない業者に大事な資産を預けるのは結構なストレスがかかります。

では、家売却に最適な業者を選ぶにはどの点に注意すれば良いのでしょうか？

家売却に最適な業者を選ぶ上で、チェックしたいポイントは大きく分けて以下の2点です。

1. 家売却に適した特徴のある不動産会社か
2. 担当者が家売却に必要な要素を持った優秀な営業マンか

この2点を中心に業者を選ぶことで、ミスマッチを防ぐことができます。

家売却に適した不動産会社か見抜くコツ

その業者が家売却に適しているかどうかは、事業内容と実績をまずチェックしましょう。

不動産会社の中にはメインの事業内容が他にあって、仲介売却は対応してはいるものの、そこまで力を入れている訳ではないというところもあります。

また、豊富な仲介件数を誇っていても、その中身はほぼ収益物件やマンションということも少なくありません。

まずは依頼したい物件と 同じような中古一戸建ての仲介売却でどれほどの実績があるかという点を確認していきましょう。

担当者が優秀な営業マンか見抜くコツ

不動産会社の評判が良くても、担当する営業マンが頼りない可能性は十分あります。

不動産業界の営業マンも他の営業マンと同様、以下のような項目に当てはまる方が優秀な傾向にあります。

• 髪型・服装に不快感がない
• コミュニケーションに違和感がない
• 限界を口にしない
• 説明が分かりやすい
• 対応が丁寧
• 物事のデメリット・リスクまで教えてくれる

上記に当てはまらない営業マンでも高く売ってくれる可能性はあります。

しかし、家というのは一般人が持つ資産の中で最も高額です。その取扱いを100％信頼できない方に依頼するのは大きなリスクでしょう。

家売却を依頼するのですから、業者選びはこだわり過ぎと言われるほどこだわって良いかと思います。

家売却を検討している方が不動産業者を選ぶ際、最も注意したいのが囲い込みです。

仲介業者は仲介をしている売主・買主が成約した際に、仲介手数料という報酬をもらいます。

物件はレインズに登録されて全国どの業者でも閲覧できることを考えると、売主を仲介している業者と買主を仲介している業者はそれぞれ違う業者になるのが普通です。

しかし、中には1社が売主と買主の両方を一手に請け負っているケースもあります。これを両手仲介といいます。

両手仲介は1案件で2倍の報酬を得られるという、業者にとっては非常にラッキーな状態になります。

この両手仲介を実現するため、わざと情報を制限したり、売主側の条件を下げたりするのが囲い込みです。

囲い込みにあうと売却条件は不利になり、確実に失敗してしまいます。

ただ、両手仲介は依頼者に気づかれないようコッソリとおこなわれるので、素人が囲い込みに気づいて対応するのは至難の業です。

囲い込みの評判がある業者は契約を避ける、片手仲介専門の業者と契約するといった対応が必要です。

家を高く売ってほしいのであれば、まず優良業者を探し出して契約を結ばなければいけません。

家を高く売りたいと思っていても、実際に売却活動をおこなうのが契約した不動産会社である以上、高く売ってくれる業者を見つけ、契約を結ぶことが何より重要なのです。

ただ、業者に任せるだけでは売却を成功させることはできません。

販売活動を業者に任せている間、売主自身が出来ることも多くあるのです。

ここからは、家売却を成功させるために必要なポイントを紹介していきます。

家を売る理由・目的を明確化する

まずは自分が何のために家を売るのかということを明確化しましょう。

この作業は意外と大切で、最初から最後まで目的をしっかり持っておいた方が売却を成功させている傾向にあります。

家を売る際は買主からの値下げ交渉や業者からのオプションの勧誘など、様々な誘惑があります。

これらの要求を全て受け入れていると、結果的に大きな損失となります。

売買を成立させることは難しいことではないですが、良い条件で売却するとなると、重要な部分を抑えて不要な部分を切り捨てる必要も出てきます。

自分の足で客観的な情報を取得する

最初に家売却を検討している段階でも、実際に不動産会社を比較している段階でもそうですが、いろんな業者や専門家がそれぞれ違ったことを話していて、何が本当なのか分からなくなってしまうケースは多々あります。

特に今は家の売り時なのか、売り時ではないのかという議論に惑わされる初心者は非常に多く、結局よく分からないので売却をあきらめるというケースも少なくありません。

本当に正しい、最新の情報を取得するには、売主自身が実際に周辺の売り出し中物件を見に行ったり、様々な業者の話を聞いたりする必要があります。

情報の仕入れは多くの方が大切と分かってはいるものの、実際に行動できる方はごく少数です。

こうした行動が出来るかどうかはやはり売主の意思・意欲による部分が強く、それをしっかり持っていられるかどうかは、はやり前述の目的・理由の確認が重要になります。

相場の変動を読む

同じ条件の家でも、経済状況・周辺環境が変化することで価格が低くなるケースがあります。

リーマンショックや東日本大震災、2020年のコロナショックのように大きな社会変動が起きると家の売却相場は下がってしまいがちですが、こうした大きな出来事がなくても、家の売却相場は日頃から細かく変動しています。

家の査定依頼は一回だけではなく、間隔をあけて何回か依頼して結果を比較してみることをおすすめします。

売主は書類の早期取得と清掃・整理整頓に力を入れよう

家の販売活動を不動産会社に依頼できるとはいえ、売主が何もしなくて良いという訳ではありません。

まず売主が力を入れるべきなのが必要書類の早期取得です。

書類によっては取得まで時間がかかるものも少なくありません。また、いざ提出する際にミスに気付くケースも多いです。

書類が一つでも欠けていると安全な売却はできませんし、業者側も早めに書類を確認しておくことでスムーズな売却が可能になります。

必要書類は以下の表にまとめました。参考にしてください。

次に力を入れたいのが家の清掃・整理整頓です。

家を売る際の最大の関門が内覧ですが、これをクリアするためにはとにかく家の第一印象をアップさせる必要があります。

家の価値は築年数やアクセスなどで決まってしまいますが、内覧時に第一印象が良ければ、好条件で売却できる可能性が大幅にアップするのです。

特に玄関や水回りなど、目に付きやすく汚れやすい箇所は念入りに掃除をするようにしましょう。

家の売却手続きを始めてしまったら、途中で取りやめるのが難しくなってきます。

家を売ったら新居の契約や引っ越し手続きも必要になるので、売却をストップしたら様々な計画が狂ってしまうためです。

売却を後悔しないために、最初に金額のイメージをある程度つかんでから手続きを進めていく必要があります。

不動産会社がおこなっているような精度の高い相場調査は素人には難しいですが、以下のようなツールを利用することで初心者でも比較的簡単に相場を知ることができます。

• ポータルサイトの売り出し物件情報
• 土地総合情報システム
• 不動産ジャパン
• REINS Market Information

これらのツールは、現在売り出し中の家や、過去に成約した家の情報が掲載されているデータベースです。

こちらのサービスを活用すれば、自分の家はだいたいいくらで売れるのかを知ることができます。

→家の売却相場を自分で調べる方法と築年数・立地の関係を詳しく解説

自分で家の相場を調べる際の注意点

自分で家の相場を調べる際は、まず1つとして同じ物件はないということを頭に入れておく必要があります。

たとえ同じ築年数、アクセス、間取りの家があったとしても、内装の傷つき具合や眺めなど、必ず異なるポイントは存在します。

自分で相場を調べた結果は、あくまで参考にしかならないことを理解しておきましょう。

また、ネットで調査できる売り出し価格には以下の2種類がありますが、そのどちらも参考にする際は注意が必要です。

• 売り出し中の物件価格
• 過去の成約価格

売り出し中の物件の価格はあくまで現在の売値であり、その価格で成約が確定している訳ではありません。

では、過去の成約価格は参考になるかですが、その当時から現在までに経済状況などの変化があった場合は、前提条件が変わってくるので100%参考にすることはできなくなります。

結局、どちらの方法を使うにしても相場は参考にしかならないということを理解しておきましょう。

仲介業者を選ぶ際は、何よりまず複数社に査定を依頼して比較する必要があります。

この時、1社ごとに電話をかけていると時間と手間がかかり過ぎてしまいます。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

一括査定サイトを使えば簡単な物件情報を記入・送信するだけで平均最大6社に一瞬で査定依頼をすることができます。

詳しい使い方とおすすめサイトはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください！

→不動産一括査定サイト33社を比較！2018年おすすめランキング

売却業者を一括査定サイトから見つけるメリット

一括査定サイトを利用して業者を見つけるメリットは、以下の3点です。

1. 業者探しにかかる時間・手間が軽減される
2. 複数社を効率良く比較することができる
3. 隠れた優良業者を見つけることができる

業者探しにかかる時間は、一括査定サイトを利用することで大きく軽減されます。

通常は1社ごとに連絡をして来社相談…という流れですが、一括査定サイトを利用すれば複数社への査定依頼が60秒程度で完了します。

また、来店で査定依頼に行くと、不動産会社から契約を迫られるケースも少なくありません。

一方で一括査定サイトはまずWeb上で査定額を比較し、めぼしい業者とだけ相談するということが可能なので、効率は非常に良いです。

更に、一括査定サイトは物件情報を入力すると対応業者が一覧で表示されるので、最寄りの不動産屋から他県の優良業者まで一目瞭然です。

現在、家を売る際にほとんどの方が利用しているのが一括査定サイトです。

一括査定サイトは売りたい家のカンタンな情報を入力するだけで周辺の対応業者の査定額を瞬時に比較できるので、活用しない手はありません。

ただ、一括査定サイトは数が多く、どれを利用すれば良いか分からないという方も少なくないでしょう。

そこでここからは、家を売るならどの一括査定サイトが良いのかを紹介していきます。

一括査定サイトの仕組みは大きく分けて2つ

一括査定サイトと一括りにされているサイトも、大きく分けて2種類あります。

最もオーソドックスなのが、依頼者と不動産会社を仲介する役割を持つサイトです。

こちらは査定サイトの運営会社が申込情報を対応業者に送り、その後はサイトを介せずにやり取りしてもらうという仕組みです。

複数社へ査定を依頼する負担を大幅に削減できるものの、査定の仕組みとしてはあくまでアナログな形をとっています。

もう一つが、HowMaなど、サイトにAIが搭載されており、そのAIが査定額を算出するサイトです。

こちらは不動産会社に情報を共有しないので個人情報を守ることができます。

高性能のAIが査定額を計算するので、査定額が大幅にズレるリスクは年々解消されてはいます。

ただ、実際に家を売る際は必ず業者に査定依頼をする必要があるため、この仕組みのサイトは売却までつなげることができません。

結論としては、家を売りたい意欲が高い方は従来の一括査定サイトを、個人情報を守りつつ、高精度の参考価格を知りたいのであればAI搭載のサイトを利用するのがおすすめです。

一括査定サイトを選ぶ3つのポイント

一括査定サイトは2020年現在かなりの数があり、どれを利用すれば良いか迷う方も多いでしょう。

パッと見ではどこも同じに見える一括査定サイトですが、以下の3点で比較すると違いが見えてきます。

• 対象エリアの範囲
• 登録社数
• 同時に依頼できる件数

地方の物件を一括査定に出したい時などは、対応している業者が登録されていないケースも多いです。地方・郊外だとエリアの広いサイトを利用しないと依頼すらできないので注意しましょう。

次に重要なのが登録社数です。

対応エリアが幅広くても、登録業者が少ない(1社のカバー率が広い)と、査定額を比較できるというメリットが半減します。

登録業者が多いサイトは大手と中小がバランス良く登録されている傾向にあり、客観的に査定額を比較できます。

最後に、同時依頼できる件数も重要です。

多くのサイトは一括依頼できる件数を6社前後としていますが、中には10社前後まで依頼できるサイトもあります。

依頼社数が多いほど優良業者を見つけられる確率は高くなるのでおすすめですが、いきなり10社以上に査定を依頼すると、それぞれからの連絡に対応しきれなくなるリスクもあります。

最初はまず2、3社に依頼するところから始めましょう。

一括査定サイトを利用する際の注意点

一括査定サイトはメリットも大きいですが、大きく分けて2つのリスクも存在します。

1. 査定額が実際の売却価格と違う
2. 個人情報流出のリスクがある

一括査定をした後は複数社の査定額を比較して一番高いところと契約すれば、高く売れやすいのは確かです。

ただ、近年ではそれを見越して、あえて査定額を高く提示して契約を取ろうとする業者も少なくありません。

完全に悪意のある手法ですが、家の査定はあくまで見積もり(私見)なので、大きく外れていても業者が罰せられることはなく、売主の自己責任となってしまうのです。

この状況を防ぐためにも、最初に売却相場を調べておき、明らかに乖離のある業者は契約しないことをおすすめします。

次に、複数社に個人情報がばらまかれてしまうというのも大きなリスクの一つです。

一括査定サイトを安全に利用するには、1度に依頼する業者の数を最大3社ほどに抑えておく、プライバシー保護を徹底しているサイトに依頼することをおすすめします。

イエイ

イエイは相談電話サポートや、契約業者が決まった時のお断り代行サービスなど、他社にない画期的なサービスを多数活用することができます。

イエイを利用して成約に至った時にギフト券がプレゼントされるサービスなども頻繁に実施しているので、一括で査定を依頼できるだけでないメリットを享受することができます。

→イエイで不動産売却査定！実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValue

すまいValueは仲介業者のトップランカーである超大手6社が共同運営する一括査定サイトです。

イエイのように大手から中小まで幅広い業者を比較できる訳ではないですが、確実に大手へ依頼が出来るので、信頼できるところと契約したい方におすすめです。

→すまいvalueで大手6社に不動産一括査定！実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

HOME4UはNTTグループが運営する一括査定サイトで、同業者の中でもかなり古い歴史を持っており運営会社も信頼できます。

一括査定サイトの中ではいち早くPマーク認定を受けており、プライバシー保護もしっかり行っているので安心です。

業者選びを成功させるには、査定額以外にもチェックしたいポイントがあります。

ここからは、特に重要な項目を紹介していきます。

担当者の人柄や清潔感・コミュニケーション力

家売却にかかる期間は平均3～6か月。その間は契約した不動産会社の担当者と二人三脚で売却へ邁進していくようになります。

いくら相手が優秀でも人柄が合わなかったり、話が噛み合わなかったりすると無駄なストレスを抱えてしまうのでおすすめできません。

また、あなたが相手の担当者と話して快く思わないのであれば、内覧希望者や販売営業先の方からもマイナス印象を抱かれる可能性が高いです。

なぜなら、仲介売買業で最も大事な顧客である売却希望者への対応すら上手くいってないからです。

「人は見かけによらない」という言葉通り、服装や髪型がキチンとしていなくても優秀な営業マンは世の中に多数存在します。ただ、そんな人は優秀な営業マンの中では絶対的に少数派です。

家は一般人が持つ資産の中で最も高額であり、重要なものです。そんな重要資産の行方を信頼できない営業マンに任せて良いはずはありません。

家の売却業者に関しては、見かけで選ぶ意識も重要です。

査定額の根拠がしっかりしているか

査定額はあくまで各社の私見であり、外れたとしても法的責任を負わせることはできません。

そのため、仲介業者は高額の査定額を提示して契約を取るといったグレー行為も出来てしまいます。

こうしたグレー業者との契約を防ぐためにも、査定額の根拠は必ず確認するようにしましょう。

不動産会社が提出する査定結果(査定書)には、計算の根拠や評価した項目が記載されています。

通常ならどんな物件でもプラス面・マイナス面の双方を挙げた上で計算されますが、メリットだけしか挙げずに査定額を計算している業者は適正価格と大きな乖離が出てしまい、売れ残りのリスクが高まるので注意しましょう。

売却プランがしっかりしているか

査定額が同じでも、その価格を実現するためにどんなプランを用意しているかは会社によって異なります。

最低でも査定額通りに売りたいなら、成り行き任せの業者よりも売却戦略を緻密に設定している業者を選んだほうが良いです。

家の売却価格は必ずしも適正価格で売れるとは限らず、経済状況や周辺環境の変化といった外的要因でも変化します。

2020年に猛威を奮った新型コロナウィルスのように、突然大きな出来事が発生した時に、プランを詰めていない業者へ依頼していると価格が大きく減少する可能性が高いです。

売れ残りが続く最悪のケースを想定しているかもチェック

想定通り売れるケースだけでなく、売れ残ってしまったケースも考慮している業者と契約するほうがおすすめです。

仲介売却には運の要素も大きく関わっており、どんなに良い家でも間取り・広さが家族構成と合わなければ売れ残ってしまいます。

どんなケースにも常にあり得る売れ残りの事態に陥ったらどう対処する気なのか、事前にヒアリングしてみましょう。

類似の家を過去に売った実績があるか

創業以来ほとんどマンションの取り扱いしかなかった業者の家査定額が高額だったとしても、本当にその価格で売れるのか信ぴょう性に乏しいですよね。

査定額に根拠があるか、本当に価格通り売れるか見極めるためには、その業者の過去の実績も調べる必要があります。

業者が出している物件広告に惹かれるか

物件広告は通常、それぞれの不動産会社がコピー作成や写真撮影を担い、作成されます。

広告作成は不動産会社の専門分野ではないので、得意・不得意がハッキリ分かれます。

更に不動産業界はアナログな会社も多く残っており、最新の作成ツールを利用せず、見にくい広告を作成し続けている業者も特に地方では多いです。

購入希望者は広告を見てから内覧を決めるので、広告が悪ければ成約に近づくことはできません。

各社が作成している物件広告を見て、惹かれるかどうかチェックしておきましょう。

家を売る際に取れる方法は、大きく分けて仲介売却と不動産買取の2種類があります。

仲介売却は、不動産会社の仲介によって第三者に販売活動をおこない、成約を待つという方法です。

一方、不動産買取では依頼者が持ち寄った不動産を業者が直接買い取って換金します。

仲介売却の場合は適正価格を基準に金額を決め、販売活動をおこなっていきます。

適正価格で売り出したらマッチングするまでPRし続けるという手法なので、時間がかかる他、内覧準備などの手間も発生しますが高く売れる傾向にあります。

一方、不動産買取の場合は販売活動をする手間がかからず、計画通りに手続きが進みますが、相手がプロなので目利きが厳しく、再販にかかるリフォーム代を浮かせようと思っているので、査定価格は仲介売却の6~8割にしかならないという大きなデメリットがあります。

家の買取は2種類に分かれる

家の買取は、更に以下の2通りの方法に分かれます。

• 即時買取
• 買取保証

即時買取は、そのまま家を査定してもらい、買い取ってもらう方法です。

早ければ初回の来店から1週間以内に換金してもらえることも多い、非常にスピーディな処分方法です。

一方、買取保証は、売り出し開始から〇か月間は仲介売却で売り出し、期限を過ぎても売れなければ仲介業者が買い取ってくれるという方法です。

売れ残りを気にせず高額売却にチャレンジできるのが強みですが、大手業者が中心に提供しているサービスで、まだ提供されている件数が少ないというデメリットがあります。

家を売るなら基本的に仲介がおすすめ

特殊なケースを除いて、家を売る際は仲介をおすすめします。

やはり、売り上げが2~4割落ちるというのは相当な痛手になるためです。

家を売ると様々な税金・手数料が発生する他、引っ越し代や新生活代など細かい費用も様々かかってきます。

東京都の中古戸建住宅の相場が2,000~3,000万円ですから、買取を選ぶことで1,000万円前後損していることになります。

早く売りたいから、手続きが面倒で早く売りたいからという理由で、ここまで高額の利益を手放すのはやめましょう。

ただ、借金を早急に返さなければいけない、離婚で財産分与をする必要がある、転勤が迫っているという場合には買取を選ぶのも一つの手です。

また、買取の場合、築古で悪条件の家は基本的に取り壊すことを想定しているので、逆に言えば処分してくれる物件の幅が広いです。

仲介売却を依頼して売れ残ってしまった物件を買取に出すのもおすすめです。

仲介売却は成約まで時間がかかる、いつ成約になるか読めないというデメリットがあるので、しっかりとした余裕のあるスケジュールを立ててカバーしましょう。

家を売る時には税金・費用が発生する可能性があります。

この時にかかってくる費用は、主に以下のようなものです。

この中で特に注意したいのが仲介手数料と譲渡所得税です。

仲介手数料の値切り交渉は業者との関係性にも注意

仲介手数料は法定の上限額を請求されることが多いですが、その金額を支払わなければいけない根拠はありません。

値下げ交渉をおこなうことも出来ますが、あまり強く言って関係性を壊してしまうと意味がないので、最初から値引き特典などを用意している業者と契約することをおすすめします。

→仲介手数料は半額まで値切れる！値引き交渉のテクニック3選

譲渡所得税が発生したら特別控除を使おう

もう一つ注意したい高額の税金が譲渡所得税です。

譲渡所得税は購入時にかかった費用よりも売却で得た利益が多かった場合、その差額に対して税金が課されます。

普通は築年数の経過によって家の価値が下がっていくので、購入価格より売却価格が高くなるケースはほとんどありません。

ただ、リーマンショックや東日本大震災などの直後で相場が下落しているタイミングに購入した家を相場が高い時に売却すると、譲渡所得税が発生する可能性は十分あります。

譲渡益が発生した時に税負担軽減のために利用できる制度は、以下が代表的です。

特に利用したいのが3,000万円の特別控除です。

その名の通り、以下の条件を満たしていれば譲渡所得税を最大3,000万円まで控除することができます。

• 住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡すこと
• 親子・親族間の取引ではないこと
• 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
• 他の特例を受けていないこと

譲渡所得税が発生する場合は必ず利用したい特例ですが、新居購入を伴う場合は住宅ローン控除と併用できないので注意が必要です。

家を売る際はどのタイミングで売りに出すかによっても結果は変わってきます。

家の売り時を見極める要素としては、大きく分けて以下3つの項目があります。

• 景気・経済状況
• 家の状態・築年数
• 周辺環境

家を売るタイミングは築年数が最も大きく影響する

まず注意してほしいのが売りたい家の状態です。

築年数が経過するごとに価値は下がっていくので、早めに売るほうがお得な傾向にあります。

ただ、家を売る際は景気状況の見極めも大事です。

特に不動産のような高額資産は、最低限の生活費に加えて追加利益があり、加えて自由に使えるお金が一般層にある場合に購入されます。

現に2020年までは東京オリンピック特需もあり、家を売るベストタイミングとみなされていました。

最後に、周辺環境も非常に重要です。

都市部への新駅やトンネルが開通したタイミングだと売れやすいですし、逆に近所の大型ショッピングモールが閉店したタイミングは売れにくくなります。

このように、家の売り時は総合的に判断する必要があります。

その他にチェックされるポイントも含めてまとめたものが、以下の表になります。

住宅ローン金利の状況チェックも忘れずに！

売り時を考える上で忘れていけないのが、住宅ローンの金利状況です。

中古の家を購入する方の多くは住宅ローンの利用を想定しているので、金利の低いタイミングのほうが家購入に動く可能性は高いです。

国内の住宅ローン金利は2016年にマイナス金利政策が提唱されてから低水準を保っていましたが、2020年に入ってから固定金利を中心に跳ね上げの予兆も見て取れるので注意が必要です。

家を売るタイミングを見分けるポイントまとめ

家を売るタイミングの見分け方としては、上記にあるような項目をしっかりチェックすることをおすすめします。

2020年現在は家の売り時かどうかですが、前年までは多くの方がオリンピック特需もあってベストタイミングといっていましたが、新型コロナウィルスの影響により開催も延期、経済に大きな影響を受けました。

では、時間が経てば再び売り時は来るのでしょうか？

実はオリンピック開催後は本格的な少子高齢化の進展、生産緑地の2022年問題などが控えており、もともとも見通しが明るいものではありませんでした。

新型コロナウィルスの影響で相場が下落しているイメージがありますが、相場への影響は過去の事例を参考にだんだん出てくるので、実は実体経済よりも遅く来ることが多いです。

もともと2020年内に家を売る予定だった方は、時間を待つよりも早めに売ってしまうことをおすすめします。

家を売る際は、ただ不動産会社に任せきりという訳にはいきません。

受動的にただ売り出すのではなく、成功のポイントを抑えることで、よりスムーズかつ高く売ることが可能になります。

ここからは、家売却を成功させるコツ・ポイントを紹介します。

査定額の根拠を確かめる

不動産会社に家の査定を依頼すると、数日後にその結果が返ってきます。

この価格は各社が今までの実績やデータを参考にして算出した金額ではありますが、主観的な部分も強く、根拠が薄いケースも多々あります。

査定額を参考にして売り出す場合は、その金額の根拠をしっかりと聞き出しましょう。

この時、査定額の根拠を曖昧と感じたのであれば買い手も同じように感じる可能性が高いので、おすすめできません。

周辺エリアの類似物件をベンチマークする

中古の家を売却する際は、周辺エリアに似たような家が同じく売り出されていないかチェックしましょう。

その家がいくらで売られているのかをチェックするだけでなく、継続的に観察し、途中でどんな対応をしたか、どのタイミングでいくら売値を下げたかなどもチェックしておくと参考になります。

エリア内の類似物件の有無は、あなたの家の売れやすさへダイレクトに係わってくるので、欠かさずチェックしたい項目となります。

売主は内覧準備に特に力を入れる

家を売る作業の多くは不動産会社に依頼をするようになります。

この時、売主が力を入れて実践したいのが内覧準備です。

まずは不要なモノを処分して、すっきりした外見にしましょう。

更に、照明などを換えて、出来るだけ明るく出来るようにします。

営業マンがどれだけ頑張ってくれたとしても、内覧が上手くいかないと成約とならないので、積極的に売主が内覧準備をおこなうことが大切です。

春・秋に家を売る

家を売る際は、よく売れるタイミングに売り出すことでスムーズな成約が可能となります。

特に家が売れやすいタイミングは春と秋です。

この時期は会社の転勤・異動が多く、家の需要が高くなりやすいタイミングになります。

最近は年中ネットで物件探しが出来るようになったので、以前よりも季節ごとの需要差は少なくなっていると言われていますが、それでも影響がない訳ではありません。

家への愛着を捨てて客観的に評価する

家売却を成功させるには、自分が大金をはたいて買った、長年住んだ思い出の家という認識を捨てて、一歩引いた目で家を評価しましょう。

評価の低い家なら簡易リフォームなどをして、改善をする必要があります。

これを「愛着のある家だし、きっと売れるに違いない！」などと根拠のない自信を持ってしまうと、適切な対応が取れなくなってしまいます。

中古の家は市場へ出した時点で商品と見なされます。

常に買い手はどう思うかを想定して、対応するようにしましょう。

家を売る際はどこの不動産屋でも良い訳ではありませんし、契約したら全ての手続きを業者に任せればよいという訳でもありません。

家を売る時に売主自身が抑えておきたいポイント・注意点を分かりやすく解説していきます。

新居購入を伴う住み替えでは売却を優先する

今の家を売り、新居を購入する計画の方も多いかと思います。

この際、売却と購入の手続きに間隔が空いてしまうと引っ越しがスムーズにいかず、仮住まいの契約なども必要になってくるので、ある程度は同時並行で手続きを進めていく必要があります。

100％同時に手続きを進めることは出来ないので、まずは売却を優先するようにしましょう。

最初に新居購入をしてしまうと、入居期限までに早く売る必要が出てきて、結果的に売却を失敗してしまいがちです。

最初に高く売ることに集中し、利益が発生したらそれを元手に新居を購入するのが理想的です。

家を売る時は空き家にしないとダメなの？

家を売る時はすでに引っ越しと不用品の処分をすませ、空にしたほうが内覧での評価が高いという声も多いですが、必ずしもその通りではありません。

まず、新居が決まっていない段階で無理に家を空にしようとすれば、賃貸物件を一度借りた上で引っ越しをしたり、荷物を預けるためにトランクルームを借りたりする必要が発生するため、お金が勿体ないです。

空室を好む内覧希望者も多いですが、逆に家具家電が残っていたほうが新生活のイメージが付きやすいという方も多いので、そこまで気にする必要はありません。

ただ、購入希望者が内覧に来ている中で食事の準備をしたり、子どもが走り回っていたりすると気を散らせてしまうのでおすすめできません。

内覧の対応は仲介業者に任せて、自分たちは外出しておくのも一つの手です。

一度家を売り出したら途中でストップできない？

一度家を売り出したは良いものの、計画が変わって売る必要がなくなるケースは多々あります。

この際は、途中で売却をストップすることも可能です。

逆に売れるか売れないのか分からないのにとりあえず販売活動を進めるのはNGです。

ポータルサイトなどに長時間広告が掲載されることで、売れ残り物件というレッテルを貼られて購入希望者から敬遠されてしまいます。

売却できるか分からない時は早めに売却をストップしておけば、再売り出しの時にまた新着物件として扱われることができます。

契約した不動産会社を途中で変えることは出来る？

一度契約を結んだ不動産会社との契約を解除し、別の業者に契約をすることも不可能ではありません。

ただ、媒介契約は3か月ごとの自動更新になるので、その期間内だと違約金を取られる可能性があります。

また、何の脈絡もなく一方的に契約解除を言い渡すと無用なトラブルに巻き込まれる可能性も高いので、事前に直してほしいことを共有しておき、期限内に改善されなければ解除をするといった段階的な方法を取ることをおすすめします。

売買契約を結んだ後にやっぱり売らないことはできる？

売買契約を結ぶと法的な拘束力が発生するので、契約締結後に契約を破棄する場合は違約金が取られます。

契約時に買主から支払われた手付金(代金の1～2割が相場)を、倍返しして契約をキャンセルするようになります。

あなたはどんな理由で家売却を検討しているでしょうか？

家を売る理由で多いTOP5が以下になります。

どんな理由・目的で家を売却するか、どんな状況におかれているかによっても、注意すべきポイントは変わってきます。

ここからはケース別に、家売却のポイントを紹介していきます。

住み替えで家を売る場合は売り先行がおすすめ

家の売却理由として最も多いのが住み替えです。

住み替えを検討する場合、住まいの売却と新居の購入をどのように進めていくかのプランニングが重要となります。

住み替えの方法は、住まいを売った後に新居を購入する売り先行と、新居購入後に住まいを売る買い先行の2種類があります。

売り先行と買い先行のメリット・デメリットは以下の通りです。

基本的には、資金を確定した上で住み替えを進められる売り先行をおすすめします。

買い先行の場合は自己資金で新居を購入するので、お金に余裕がないと実施しにくい部分があります。

また、家の売却結果は運・タイミング・売主とのマッチングによって変わってくるので、買い先行で売却失敗となった場合、全ての資金計画が破綻してしまう恐れがあります。

特にこだわりがない場合は、売り先行をおすすめします。

古い家を売る場合は法律の適合と売却方法の確認が必要

築年数の経った古い家を売る場合は、まず現行の建築基準法と合っているかどうかのチェックが必要です。

建築基準法は頻繁に改正されるので、その都度物件を修繕しなければいけないということはありません。

しかし、新たな持ち主が引き取る場合は、その時の建築基準法に適合しているかどうかが売買成立の条件となります。

特に耐震基準の変更などは、以下のように頻繁におこなわれています。

特に新耐震基準の適用前に建てられた物件は売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

また、仲介売却で売れにくい築古の家は、買取など他の売り方を検討するのも一つの手です。

貸地や太陽光パネルの設置などの土地活用なら、築年数の古さに捉われず収益化できるのでおすすめです。

離婚で家を売る場合はタイミングと取り決めが重要

夫婦共同で住んでいた家は、離婚時に財産分与の対象となります。

財産分与の取り決めは両者の同意が必要なので、離婚後で連絡が取れなくなる前に、出来るだけ条件の話合いを進めていきましょう。

また、財産分与のやり方や分与の割合は両者の状況によって変わってもくるので、まずはそちらを整理することから始めましょう。

ここまで家を売る業者選びのポイントを細かく紹介しましたが、どんな業者が良いか、どんな売り方が良いかに関しては売主が何を目的にしているかによる部分が大きく、一概には言えません。

「この会社に依頼をすれば絶対に成功する」ということはないことを頭に入れておきましょう。

不動産会社を選ぶ際に大きな参考になるのが査定額ですが、金額だけを比較しても100%良い業者が分かる訳ではないので、実績や担当者の人柄なども見ながら、売主の目標を叶えてくれる業者かどうかをチェックしていきましょう。