家を売る方法を徹底解説！売却の流れ・手順と成功の極意

家を売るには、まずどんな手順で売るかをしっかり理解する必要があります。

家を売るのには段階があり、これをしっかり踏まないと正しく売ることはできません。手順を知らないと、いつまで経っても売り出せないことになるので注意しましょう。

ちなみに、家を売る手順は簡単にまとめると以下のようになります。

ここからは、こちらの8ステップを詳しく説明していきます！

→不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説！

①不動産会社への相談・査定依頼

まず、家を売る上での素朴な疑問を不動産会社に相談しましょう。

ここで注意してほしいのは、家を売る際は相談→査定→契約という流れを踏むということです。

つまり相談先でさえ、少なくとも契約先候補だということを考えて選ぶのが理想的なのです。

また、相談に対する回答も不動産会社によって異なります。少なくとも2社以上は相談先を決めておくようにしましょう。

先に査定したあと相談をするのも一つの手

とは言え、契約先候補を公式サイトから分析して絞り込むのは簡単ではありません。

契約先を選ぶ際に多くの人が最重要視するのが査定結果ですが、これも算出されていない時点で候補を絞るのはなかなか厳しい気もします。

そこでおすすめなのが一括査定サイトを使って先に査定をしてもらう方法です。

家の所在地を入力すれば査定対応する仲介業者が一覧で表示されるので、優良業者を見逃してしまうこともありません。

また現在は査定額イコール実際に売れるであろう確かな金額という認識になってきているので、比較して高額査定の業者と契約すれば間違いなく得をします。

②査定・業者選び

ただ、ネットを使って査定依頼をした場合は、その後に追加質問の連絡を受ける可能性もあります。

結果が出たら、さらに業者を絞り込んだ上で訪問査定を依頼します。

③媒介契約

この訪問査定をしてから、不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約には3種類の方法があります。(専属)専任媒介契約を結ぶのが最も無難です。

④売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約をすると、仲介業者が販売活動をおこないます。

基本的には不動産任せでこうした作業をおこないますが、一般媒介契約なら売主自身が営業をかけることもできます。

ただ、それ以上に売主がすべきなのが、売りたい家の掃除です。

⑤内覧対応

広告から希望者の問い合わせがあれば、次に内覧がおこなわれます。

この内覧前に部屋の整理整頓や清掃がキチンとおこなわれているかどうかが結果を大きく左右します。

特に玄関や水回りなど、第一印象にかかわるところは重点的に掃除するようにしましょう。

⑥買付(購入申込書)をもらう

内覧で好印象を受ければ、買付(購入申込者)というものが買主から送られてきます。

これが送られてくれば、正式な売買契約をいつ、どのようにおこなうか話しあって決めます。

ただ注意してもらいたいのは、これはあくまで購入の希望であり法的拘束力はないということです。

中には良さそうな物件に対して同時に複数買付を送りキープしておく人もいるので、買付をもらったからって気を緩めないようにしましょう。

⑦売買契約

日時が決まったら売買契約をおこない、取引を正式に結びます。

この契約では、業者が作成した契約書を読み合わせ認識の齟齬がないか確認をします。

ちなみに、契約書の内容は大まかに以下13項目にわかれることが多いです。

売買契約書のフォーマットは自由なので、これ以外にも項目が追加されていることもあります。

⑧引き渡し・決済

契約を結んだらそこから1.5ヶ月ほど後に家の引き渡しと残りのローンなどの決済を一気におこないます。

引渡は平日の午前中に銀行の一室でおこなわれることが多く、買主・売主の他に双方の仲介業者と銀行職員、司法書士などが同席します。

引き渡し日当日の流れは以下の通りです。

1. 本人確認と書類の確認
2. ローン融資を買い手がおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料の支払い
6. 司法書士への報酬支払い
7. 売り手のローン返済手続き
8. 抵当権の抹消登記完了
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しくはこちらにまとめてあるのでご覧ください！

→不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点！

引き渡しまでに書類準備と新居購入を済ませる

なぜ契約から引き渡しまでこれほど時間が空いているかというと、買主の住宅ローン審査にかかる期間を考慮しているからです。

では、この期間中は売主にすることはないのでしょうか？

実は、このうちで売主がやっておくべき重要な作業があるのです。

まずは引き渡し・決済に必要な書類準備です。

また、家賃・管理費・駐車場代といった月締め・年締めの費用を精算するかどうかも考えていきます。※細かい費用は売主が全額払い、固定資産税は精算をするのが一般的

引っ越し先も、この期間で選んで購入手続きまでするのが一般的です。ただ時間があまり無いので、じっくり新居を選びたい方は最初に購入してしまう買い先行という方法もあります。

どのタイミングで購入・売却をおこなうかというのも売主が考えるべき戦略となります。

手順がわかったら、具体的にいくらで売れるか見積もりを出していきましょう。

相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

3つの方法のうちどれか1つをやるのではなく、すべての方法を試してみることが大切です。

それぞれのサイトからわかる価格は少しずつ異なりますが、そこから平均を算出する方が正確です。

サイトの活用方法はこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください！

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？

不動産ポータルサイトの売り出し物件から売却相場をチェック

スーモやライフルホームズといった不動産ポータルサイトは、賃貸物件を探す際に利用することが多いと思います。

ただ、上記のような総合サイトだと、売り出し物件の情報も宣伝目的で掲載されています。

現在のタイムリーな価格感が分かるので、一度調べてみましょう。

調査の際は、絞り込み検索機能を利用して、地域、築年数、面積などを売りたい家に近づけて、イメージをつかむことができます。

ただ、スーモなどのポータルサイトに掲載されているのはあくまで売り出し価格であり、最終的な成約価格とは異なります。

つまり、スーモなどに掲載されている金額からどんどん値下げが起きる可能性も十分あるということです。この点は注意しましょう。

データベースから家の売却相場を調べる

過去の不動産取引がまとめられているデータベースを参考にして、近隣地域の類似物件が過去にいくらで売れたかをチェックすることができます。

個人が利用できる代表的なデータベースが、不動産ジャパンと土地総合情報システムです。

不動産ジャパン

本来、全ての売り出し物件情報はレインズに掲載さえていますが、こちらは正規の不動産業者でないとチェックすることができません。

そこでおすすめなのが不動産ジャパンというサイトです。

不動産ジャパンはレインズに負けず劣らず充実した情報が掲載されており、十分な情報を得ることができます。

ただ、こちらもポータルサイトと同じく、基本的に過去の情報がベースになってしまうので注意しましょう。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営する不動産取引情報のデータベースです。

様々な種類の不動産成約データを直近5年分所有しており、個人も参考にすることができます。

こちらは上記の売り出し価格とは違い成約価格になるので、より精度の高いデータとなります。

ただ、土地総合情報システムで過去の相場を調べる際に注意したいのが、金融状況・経済状況の変動です。

この20年もリーマンショック・東日本大震災による相場の落ち込みから景気の回復、東京オリンピック特需による上昇など、大きく変化してきました。

また、小さいところでは特定エリアの交通整備がされたり、大型ショッピングモールができたりするだけで相場は上がります。

そもそも過去の売却とは前提条件が異なるため、同じような物件でも上手く売れない可能性があります。十分注意しましょう。

国交省の提供する路線価から売却相場を求める

そもそも、不動産の価格は国交省が算出する基準地価に大きく影響されます。

そのため、基準地価を最初に調べてしまえば、かなり信頼できるレベルの情報が手に入ります。

基準地価は国土交通省が提供している路線価というマップを読み取って計算します。

路線価はWeb上でもチェックできますが、特殊な読み取り方をするので注意が必要です。

こちらに読み方のマニュアルをまとめているので、是非参考にしてください。

相場のチェックが終われば、次に査定・売却を依頼する不動産会社を選んでいきます。

仲介売却の場合は実質的な販売活動から契約書類の作成、その他税金・費用のアドバイスまで業者が担うので、優良業者を選んで契約できるかどうかは家売却を成功させるための最重要ポイントです。

不動産会社の選び方は複数あり、まず重要なのが査定額です。

次に、検査や保証サービスが充実しているかどうかもポイントとなります。これが充実していないと、高く売れても後に賠償請求をされてしまう恐れがあります。

最後に、全国展開している大手業者か、地域密着型の中小業者かというのもポイントになります。

こちらにあるように、大手・中小はそれぞれメリットとデメリットがあるので一概にどちらが良いとは言えません。

自分の目でしっかり見比べることをおすすめします。

遠方の家の売却はどこに依頼すれば良いの？

自分は今東京に住んでいるが、北海道に所有する家が不要になったので売りたい…なんてケースも良くあります。

この時、東京の不動産会社に依頼をしても売ってくれません。しっかり物件の査定・売却に対応している現地の不動産会社へお願いする必要があります。

電話でも査定・売却の依頼はできますが、やはり重要な契約の際は現地に赴く必要があります。なるべく時間を取れるように調整していきましょう。

もし現地周辺に親族がいるなら、彼らに代理人を頼むことも可能です。代理人の立て方に関してはこちらに詳しくまとめてあるので、ぜひご覧ください！

➝不動産売却で代理人を立てる方法！未成年も代理人がいれば家を売れる？

最初に一括査定で絞り込むのがおすすめ

自分で評判の良い不動産会社を探していく方法もありますが、他県の業者も査定・売却に対応していることがあるので、こうした優良業者を見逃しがちです。

そこでおすすめなのは、一括査定サイトで最初に複数業者へ査定依頼をし、金額を比べて絞り込む方法です。この方法を使えばいちいち業者を探す手間が省けてスムーズですよ。

簡易査定後に訪問査定を依頼する

簡易査定である程度絞り込めたら、次に訪問査定を依頼します。

訪問査定は担当者が現地に赴き物件内部も隈なく調査するので、簡易査定よりも正確な査定額を算出できます。

「家に来られるのはヤダな…時間も拘束されるし」と感じる方もいるでしょうが、訪問査定をしないと業者と契約はできないので避けて通ることはできません。

訪問査定は意外に短時間で終わりますし、会社のロゴを隠した車で来るので周囲にバレることもなくて安心ですよ。

いよいよ不動産会社と契約！3種類の方法から選ぶ

訪問査定も全て実施した上で金額・対応に納得したら、業者と媒介契約を交わします。

媒介契約とは、不動産会社に家の販売をおこなってもらい、その営業コストも全て負担してもらう代わりに売り上げの一部を仲介手数料として支払う制度です。

媒介契約には3種類の契約方法があり、それぞれ内容が異なります。

一般的には専任媒介契約を結ぶ人が多いです。

一般媒介契約は複数社と契約できるにも関わらず、仲介手数料を支払うのが1社のみなので、赤字のリスクを避けて仲介業者は販売コストをかけてくれない可能性があります。

ただ、そんな一般媒介契約ですが、立地のよい物件やデザイナーズマンション、別荘など高く売れそうな物件に対しては「絶対成約をとるぞ！」と各社が競争し始めるので有効です。

売り出しを開始してしばらく経つと、広告を見た購入希望者から内覧を依頼されるようになります。

連絡が来たらスケジュールを決めて内覧を実施し、向こうが納得いけば売買契約へ進みます。

この内覧が上手くいくかは、家の第一印象をいかに良く見せるかにかかってきます。

第一印象UPのためにやるべきことは、まずは物件内の清掃・整理整頓です。

特に水回りや玄関など人目に付きやすい部分は、しっかりと掃除しておきましょう。

ハウスクリーニング業者へ依頼するのもおすすめ！約7万円で新築同様に

水回りは自分で清掃するのが難しい部分でもあるので、ハウスクリーニング業者へ依頼をしても良いでしょう。

ここでのポイントは、家全体のクリーニングを依頼するのではなく、水回りなど部分的に依頼をすることです。

これによって、低費用で効率よく清掃をすることができます。

ちなみに、部分別のクリーニング依頼相場は、以下の通りです。

これらを全て依頼しても7万円前後なので、せっかくなら依頼をしましょう。

多少費用は高くても、プロに依頼をすることで売却価格が1割増になることもあります。

家の平均価格は2,000万円~3,000万円ほどなので、1割増で売れればクリーニング費用を十分回収できます。

内覧の時間はなるべく正午過ぎにおこなう

内覧は、午後1時前後の晴れの日におこなうのがおすすめです。

この時間帯は日当たりが一日で最も良いので、家の印象が非常によく見えます。

日光が入ると、実際よりも壁紙が白く、家が広く見えます。そのため、同じ物件でも晴れの日と曇り・雨の日でおこなう場合は成約率が段違いです。

ただ、向こうが「忙しいので夜にしてほしい」と言ってきたら、こちらは売る側なので逆らいにくいです。

無理にスケジュールの交渉をして、内覧を断られないようにしましょう。

こちらに時間帯ごとにおすすめの内覧のコツが書いてあるので、ぜひ参考にしてください！

家の売却を検討しはじめてから、家を買主に引き渡すまでの期間は平均3~6か月となります。

その内訳は、以下の通りです。

このように、家を第三者に売る場合はかなりの時間がかかります。

この間、購入希望の問い合わせがなかったり、内覧をしても購入を断られてしまったりと、ショックな目に合う可能性も十分にあります。

家を売る際は、それなりの覚悟と精神力が重要になってくるのです。

1年かかってやっと売れることも

3~6か月というのは平均期間で、場合によっては時間を更にようします。

以下の理由がある場合は、特に期間が長引きやすいです。

1. 近隣・共同権利者との間にトラブルがある
2. 売主が物件の状況を把握していない
3. 敷地の詳しい面積を測量していない
4. 親名義のままの相続物件を売ろうとしている
5. 家の築年数が古い
6. 地方・郊外に家が建っている
7. 家の状態が悪い
8. 地盤の悪い環境に建っている
9. 近くにスーパー・コンビニがない…

また、何も欠点がない家でも、運・タイミングが悪く売れ残ってしまう可能性も十分あります。

家を早く売るというのは思った以上に難しいものだと肝に銘じておきましょう。

家を売る時には、様々な税金・費用がかかります。

高く売れるほどコストは上がりますが、総額で100万円前後の負担は覚悟しておきましょう。

家売却でかかる費用は、以下のようなものが代表的です。

1. 仲介手数料
2. 抵当権抹消登記費用
3. 土地の測量費用
4. 不用品の処分費用
5. 各種書類の発行費用
6. ハウスクリーニング費
7. 解体費

また、その他にも以下3種類の税金がかかります。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 譲渡所得税

それぞれの費用の平均と、支払うタイミングを知っておくと売却がかなりスムーズになりますよ！

➝不動産売却にかかる費用一覧！いくらかかるのか解説

最も高額なことの多い仲介手数料

売却コストのうち、最も高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料は業者に対する報酬のような意味合いを持ち、家の売却価格に応じて以下のように金額が決定します。

たとえば、家を1,000万円で売った場合、1000万円の3%＋6万円＝36万円となります。

そんな高額な仲介手数料ですが、以下の方法を使えば値下げをすることも可能です。

• 値引き交渉を成功させる
• 大手業者の値引き特典を使う
• 季節のキャンペーンを利用する

仲介手数料の値引き方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！

税金・ローンの相談は銀行にするのも一つの手

こうした税金や住宅ローンに関する相談は不動産会社も乗ってくれますが、彼らは金融のプロではないので、どうしても会社によってアドバイスに差が出てしまいます。

不動産関係の税金も銀行は詳しいので、まず銀行に話をしても良いでしょう。

特に相続物件を売る場合は権利関係・税金処理の方法が複雑なので、しっかり専門家に相談したほうが良いですよ。

売却益が出たら確定申告を忘れずに！

家を売って売却益(売値＞購入費用)が出ると、譲渡所得税という税金が発生します。

→不動産売却後も税金が！譲渡所得税の仕組みと注意点

この譲渡譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求められます。

取得費とは家を買うときに支払った総費用のことで、そこから築年数の経過に応じて減価償却費を差し引くことで算出できます。

➝不動産の価値が減る？売却時の税金計算では減価償却が重要

次に税率に関してですが、これは家の所有年数が5年以下(短期)か、5年超(長期)かによって変わります。

この税金は家を売却した翌年の2～3月に確定申告をして納付するようになります。

不動産の確定申告は手順が複雑で、特にサラリーマンなど経験のない方はかなり苦戦すると思います。こちらにやり方をまとめているので、参考にしながらすすめていくことをおすすめします！

確定申告後に譲渡所得税を納付する流れ

譲渡税は、所得税と住民税に加算されます。

所得税に関しては確定申告時に納付しますが、住民税に関しては確定申告後に支払うようになります。

まず、確定申告をおこなう際に所得税+復興特別所得税を納付します。この税金に譲渡税は加算されています。

その後、5月頃に住民税納付書という書類が自宅に送付されます。

こちらに納税額、納税タイミングが書いてありますが、1年分の住民税を4分割で納付することが多いです。※一部例外あり

【東京都渋谷区の住民税支払い期限】

※引用：渋谷区公式サイト

基本は各月の末日に納付するようになりますが、末日が土日の場合は翌月曜日が期限となります。

分割払いが面倒という方は1期(6月末)に一括払いをすることも可能です。

家売却では、多くの書類を提出しなければいけません。

高額資産の取引なので、さまざまな書類を利用することで安全性を担保しているのです。

まず、不動産会社と契約をする時に必要な書類がこちらです。

• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税通知書
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税評価証明書
• 土地の測量図
• 建物の図面
• 固定資産税評価証明書
• その他書類(お持ちの場合提出)

その他に、買主と売買契約を結ぶ際にも以下の書類が必要となります。

• 本人確認書類
• 印鑑証明書・実印
• 登記済証または登記識別情報
• 固定資産税関連書類
• 建築協定書
• 印紙代
• 仲介手数料の半金
• 建築確認通知書
• 管理規約等

詳しい取得方法・取得にかかる費用はこちらにまとめてあります。

家の売却が成功する最重要ポイントが、築年数です。

特に戸建て住宅は築年数が1年経過するごとに大きく価値が下がり、20年を過ぎた頃に0になると言われています。

ただ、中古物件はそもそも商品ではなく、一生住み続けるはずが何らかの理由で売らざるを得ないケースが多いです。

現在市場に出回る中古の家は築10年以上のものがほとんどで、築20年超の家も実際には取引されています。

ただ、やはり築浅の家と比べれば価格がかなり低くなるので、「売る！」と決めたら早めに手続きを進めていく必要があります。

→不動産価値と築年数の関係を解説！築20年と10年の売却価格はいくら違う？

古い家を売る前にリフォームをすべきか

古い家は、フローリングのキズや設備の劣化が目立つようになります。

住んでいる人から見てもボロボロな家を買ってもらえるはずがない！そう思ってしまいますよね？

ただ、中古の家を買おうとしている方は購入後に自分好みにリフォームすることを前提としているので、早まって改修をする必要がありません。

大規模なリフォームだと数千万円の費用がかかるので、古い家を売ってもコスト回収ができません。更に良かれと思って実施したリフォーム内容が買主の嗜好に合わず、逆に買ってもらえない可能性もあります。

リフォームが必要なくらいひどい物件なら、売却以外にも自治体に寄付するといった方法がおすすめです。

古すぎると売買契約が成立しないことが多い

古い家にもマッチング次第で買い手は付きますが、両者の意思とは裏腹に売買が認められないことも多くなってきます。

売買契約が認められない主な理由が、買主が住宅ローン審査に通らないからです。

住み替えで住宅ローンを利用する際は新居が担保となるのですが、あまりに古いと担保として認められません。

ローン審査に通らなった買主はローン特約によって無条件で契約を解除できるので、キャンセルされても違約金をもらうことはできません。

金融機関によって審査基準は異なるので他社の審査には通るかも知れませんが、法定の耐用年数を超えてしまう場合はほぼ全ての金融機関から融資が下りないので注意しましょう。

家の売り方は、築年数によっても異なります。

築10年前後の家と、築40年前後の相続した空き家では需要が異なるので、それに合わせて売り方も変えなければいけないのです。

ここからは、築年数別に家の売却方法と注意点を解説してきます。

→家の売却相場と築年数・立地の関係！築10年から価格が付かない？

築1～5年の家はローン残債に注意して売ろう

家を建ててすぐに離婚や転勤など、予期せぬ事態に見舞われて売却をするケースもあります。

まだ建てて日も浅く設備の劣化もしてない段階なので、建てたときと近い値段で売ることが可能です。

住宅ローンの残債を返せるかチェック

これくらいの築年数の家を売る時に注意したいのが、住宅ローンを返せるかどうかです。

築浅の家は高く売れますが、住宅ローンの残債もその分高額になります。

手元に残るお金は予想以上に少ないことを覚悟しておきましょう。

売却理由をしつこく聞かれることも

買主の中には「こんなに買ってすぐに売りに出されるなんておかしい。何か裏があるはずだ」と、うがった見方をされても不思議ではありません。

家の売却理由の中には、告知が必要なものと告知しなくても良いものがあります。

告知義務が発生する基準は、「その情報が入居者の安定した生活を脅かすかどうか」です。

これにあてはめると、家の欠陥や地域の治安の悪さ、近くで殺人があったという心理的なものまで告知義務があります。

逆に離婚や借金など、売主の個人的な事情であれば告知する必要はありません。

築浅の家を売る際は、「一身上の都合により売るだけで、物件に欠陥は一切ない」ということを強調しましょう。

築6～10年の家は使い方次第で売れないケースも

築6～10年の家も、まだまだ高く売れる可能性を残しています。

ただ、使い方次第ではこれくらいの築年数でもキズや凹みが目立ち、評価を落としてしまいがちです。

特に水回りの汚れなどに注意を払って掃除をしましょう。

一旦業者に掃除してもらえば、これくらいの築年数ならかなり新築時に近づけることができますよ。

築11～15年の家が最も売れやすい

築11～15年の家は、中古物件の中で最も多く売り出されています。

築10年以内の家が高く売れるのは売主にとっては嬉しいですが、新築に近い価格で中古住宅を買うのは、買主にとってはあまりお得とは言えません。

築11～15年が価格と質のバランスが最もよく、人気になります。

人気が高いからこそ競合も多いので、価格設定や売るタイミングの見極めは非常に重要になってきます。

築16～20年の家を売る際は設備交換のタイミングに注意

築16～20年の家は、換気扇やエアコンなどの備え付け設備の修理・交換が必要なタイミングと重なります。

まだ設備交換をしていない家を買っても、すぐに交換コストがかかるとなれば買主は損した気分になってしまいます。

設備を事前に修理すべきか、売却前に不動産会社と話しあっておきましょう。

築21～30年の家を売る際は損切りの意識も必要

家というのは、我々が暮らす建物部分と、その敷地部分で構成されています。

家を売る際は、こちら2つの不動産をまとめて売るのですが、建物部分の価値は築25年を超えると0になってしまいます。

こうなると、家をまとめて売っても、土地部分の利益しか出ません。

この場合、建物部分を解体してしまったほうが、用途が増えるので売れやすくなります。

建物の価値がつかないからといってグズグズしていても、所有する限り固定資産税はかかり続けてしまいます。

もっと古くなれば維持費・修繕費がかかる上、需要が更に下がって処分が難しくなるでしょう。

損失を早めに断ち切るために売るという意識も大切です。

築31～40年超の家を売る際は住宅ローン審査に通るかどうかが重要

築30年を超えても、欲しいという人がいる限り売却は可能です。

ただ、ここまで年数が経ってしまうと、住宅ローン審査の時に銀行が担保価値を評価してくれず、審査に落ちる可能性も高くなってきます。

買主が住宅ローン審査に落ちると、ローン特約といって無条件に契約を解除できます。

築古の家を売り出しても、何度も契約をキャンセルされて一向に売れないということも起こりえます。

築古の家売買を成立させるには、買主が選ぶ住宅ローンの審査の甘さも重要になってきます。

家売却が成功できるかどうかは、その時の経済状況、金融状況も大きく関わってきます。

ここ10年の売却相場を見ると、中古物件の売却相場は好調に推移しています。

近年はリーマンショックや東日本大震災などで売却相場が低迷していましたが、近年は東京オリンピック特需や住宅ローンのマイナス金利政策、アベノミクスによる景気回復によって地価が高騰しており、都心の中にはバブル期を超える地価のエリアも出てきました。

不動産業界の好調推移は今後も、東京オリンピックまでは続くと考えられます。

住宅ローンの金利も低調に推移中

家売却を成功させるためには、住宅ローンの状況もチェックしておかなければいけません。

住宅ローンの金利が低いうちは買い手の購買意欲がかきたてられ、高く早く売れる傾向にあります。

2016年に住宅ローンのマイナス金利政策が実施されてから、ローン金利はここまで低調に推移しています。

加えて近年アメリカが10年ぶりに政策金利の利下げを実施したことで、アメリカに金利値上げを引っ張られる可能性も減ってきました。

住宅ローンの金利上昇は、今後数年はないと言われています。

→住宅ローンの金利推移は今後どうなる？30年間の推移動向から10年後の予想までグラフ付きで解説【2020年最新】

2019年の消費税10％増税も家売却に影響なし？

2019年には消費税の10％増税があり、消費者の行動に悪影響があるのではないかとささやかれていました。

しかし、結果的に消費税増税後も家売却の市場が縮小することはありませんでした。

これはまず、国や自治体が増税の影響を恐れて、以下のような対策をおこなったことがあります。

• 住宅ローン減税期間の延長(13年間へ)
• 次世代住宅ポイントの導入
• すまい給付金の収入・給与上限引き上げ
• 住宅購入目的の贈与税非課税枠拡大

また、前回の5→8％の増税と比べて景気の状況が良いことも、大きな影響がなかった原因です。

家の売り時は2023年まで？

住宅ローンの金利は直近では大きな変動がみられないですが、着実に金利上昇の予兆は見えてきています。

その一つが固定金利ローンの金利上昇です。

2019年から徐々にですが、人気住宅ローンの固定金利プランで上昇がみられています。

それでも各銀行は価格競争で低金利を維持していますが、この競争に耐えきれなくなった一部の銀行が一気に金利を上げてもおかしくはありません。

通常、固定金利が上がれば変動金利も上がるので、これを機に全体的な金利上昇がみられるのではないかと思われます。

また、現在は増税の影響もあり、すでに一般層の生活がどんどん圧迫されている可能性があります。

上記のような増税対策やキャッシュレス還元などの精度が崩れていき、人々が住宅ローン借り入れを負担に思い躊躇するようになれば、需要と供給のバランスで金利が上がっていくと考えられます。

当面の増税対策が終わるのは2023年前後だと考えられます。加えて日銀総裁が代替わりし、方針転換の可能性があるのもこの時期です。

住宅ローン上昇で家の買い手が減るリスクを避けるには、2023年までに売ってしまうことをおすすめします。

離婚、住み替え、相続…。家を売る人の状況はそれぞれ異なります。

家を売る理由として特に多いのが、以下の5つです。

1. より良い家に住み替えたい
2. 資金を蓄えたい
3. 今が売り時だと判断した
4. 転勤で今の家が不要になった
5. 相続物件を処分したい

理由が違えば目的、目標額、期間が違うわけですから、事情に応じてスムーズな売り方を知っておく必要があるでしょう。

➝家を高く売る方法！4つのポイントで売却を成功させる

家を住み替える場合は新居購入も並行しておこなおう

家を住み替える場合は、今の家を売却する以外に新居を購入する作業もこなさなければいけません。

売却(引き渡し)と新居購入のどちらを先におこなうかが、住み替えでは重要となります。売買契約時に価格は確定するので、それから引き渡しまでの約1.5ヶ月に新居探し・契約をこなす売り先行が理想的です。

ただ、短時間で新居を探すのが難しいという方は、最初に新居の契約を交わしておく買い先行もおすすめです。

家は査定額通りに売れないことも多々あるので、最初に利益がわからないまま新居を購入する買い先行は危険です。潤沢な資金がある方は買い先行でも良いでしょうが、大抵の方は売り先行を選ぶようになるでしょう。

➝引っ越し・転勤で不動産を売却したい！おすすめの方法・タイミングは？

仮住まいに引っ越すのだけは避けよう

住み替えの場合は契約段階で、お住まいの引き渡しと新居への入居日が重なるようにしておけば引っ越しがスムーズです。

ただ、そうスムーズに住み替えできるケースばかりではなく、引き渡しから入居まで期間が空いてしまうことも多々あります。

この時、多くの方が近くの賃貸アパートに一時的に住むようになりますが、引っ越し費用と賃料がかかってしまうのでこれはなるべく避けたいところです。

こうしたケースのために設けてあるのが、先行引き渡し(引き渡し猶予)という制度です。

決済と引き渡しを同日におこなうのではなく、決済後最大2週間まで猶予をもらう方法で、それまで新居探しを続けることができます。

また、最近話題の買取保証サービスも、売却と入居のズレを防ぐために有効です。

これは一定期間仲介売却で家を売り、期限が過ぎたら仲介業者に買い取りをしてもらうという方法です。

期限までに高く売ることに挑戦でき、かつ売れ残りも防げるのでおすすめですよ。

買取保証サービスを提供しているのは大手に限られており、なかなか見つけにくいのが難点です。こちらに買取保証対応のおすすめ業者をまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！

➝不動産買取とは？相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング！

相続した実家は早めに売るのがおすすめ

実家を相続しても使い道がなく空き家のまま放置する人が増え、社会問題になっています。

放置していても所有する限り固定資産税を支払い続けなければいけないので不要なら早めに処分しないと損です。

放置をし続けると管理費が増えるので、更に負担は大きくなります。不要と感じた段階で早めに売却してしまうのがおすすめです。

ただ、愛着のある実家を売るのに抵抗があるという人も多く、兄弟で分割相続している場合は売るかどうかで議論になり、関係に溝ができることがあります。

相続人全員の意見が一致しないと実家を売ることはできないので、日頃から話し合いをしていくようにしましょう。

➝【実家売却の方法・税金】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

住宅ローンの残る家は価格にこだわって売るのがおすすめ

まず、住宅ローンが残っている家でも売れるの？という話ですが、結論から言えば売却は可能です。

ただ、引き渡しまでにローン残債を貯蓄+売却代金で完済する必要がないので、少しでも高く売ることが求められます。

また、ローンをしても担保(抵当権)がついてしまっているので、引き渡し時には必ず取り外しを行いましょう。

➝不動産売却は抵当権付き物件でも出来る？抹消登記の手続き・費用について解説

もし売却価格で完済ができなかったとしてもつなぎローンを使って返済をすることができます。

詳しい内容はこちらにまとめてあるので、参考にしてください！

住んでいる家の住宅ローンがどうしても払えなかったり、家を建ててすぐに離婚をしてしまい、売っても返せないくらい高額のローンが残っていたりする場合は、家を換金しても完済ができないので、仲介売却は出来ません。

このときにおすすめなのが、任意売却と呼ばれる家の売り方です。

任意売却を業者に依頼すると、まず担当者が債権者(ローンを貸している金融機関)と交渉をして返済額の値下げ依頼と、家を売る許可を取ります。

許可が取れたら通常の仲介売却と同じように売り出し、成約が取れたら売却価格を使って決済をします。

住宅ローンの返済期限を過ぎると、家は裁判所の命令のもと強制的に差し押さえされ、競売にかけられます。

差し押さえは白昼堂々とおこなわれるので、精神的ショックも大きいですし、普通に売る場合に比べて価格は低くなってしまいます。

こうしたことを踏まえると、期限前に任意売却を依頼するのが断然おすすめなのです。

➝家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

家の任意売却には3種類の依頼先がある

家の任意売却を依頼できるのは、こちらの3種類です。

• 任意売却の専門機関(協会)
• 弁護士
• 不動産会社

普通は家を売るのは不動産会社に依頼をしますが、任意売却は全ての不動産会社が対応しているわけではありません。

任意売却は単なる不動産売却ではなく、かなり深い税金の知識が求められるので、普通の業者には難しい作業なのです。

とはいえ、弁護士などに任意売却を依頼するよりは、やはり不動産会社に依頼するほうが高く売れやすいですし、アフターフォローもしっかりしています。

任意売却のおすすめ業者はこちらにランキング形式でまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！

家を売る方法は1つではなく、大きくこちらの8通りに分けることができます。

• 仲介売却
• 業者買取
• オークション(入札)売却
• リースバック
• 任意売却
• 買取保証
• パッケージ売却
• 個人売買

どれも独自の魅力がありますが、引き替えにリスクもあるので、売りたい物件の状態と経済状況、目標の金額・成約期限にも気を配って売却方法を選ぶことが大切です。

ここからは、それぞれの売却方法のメリット・デメリットを紹介していきます。

家を売る方法①仲介売却

仲介売却は、その名の通り不動産会社の仲介によって家を売っていく方法です。

流れとしては、まず初めに家を査定に出し、金額・プランに納得がいったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。

その後、不動産会社に販売活動をおこなってもらい、買い手が見つかれば契約・引き渡しをおこないます。

成約時には、販売営業をしてくれた報酬として売り上げの一部を仲介手数料として支払うのが一般的です。

仲介売却のメリット

家の仲介売却の最大のメリットは、高く売れることです。

不動産会社の査定額は基本的に、ほぼ時価の通りとなります。

この金額をプロがじっくり時間をかけて売るので、他の方法よりも利益が高額になりやすいのです。

家を売る方法の中でも、高額利益を得たい方に特におすすめの方法です。

仲介売却のデメリット

仲介売却のデメリットは、成約までに時間がかかることです。

仲介売却は不特定多数に向けて高値で売り出していくので、マッチングするまで時間がかかってしまいます。

成約までの平均期間は3～6か月ほどですが、エリアや運・タイミング次第ではそれ以上かかるケースも十分あります。

いつ購入希望者が現れるかも分からないので、直近で引っ越しの予定がある方には向いていません。

また、成約時の売上の一部を仲介手数料として支払わなければいけないのも大きなデメリットです。

家を売る方法②業者買取

仲介売却のように不特定多数へと売り出すのではなく、不動産会社に直接売るのが業者買取です。

不動産会社の中には仲介売却をやらず、買取を専門でおこなっている業者も少なくありません。

こうした業者は、中古の物件を買い取った上で、リノベーションを施し再販して利益を得ることを主な目的としています。

業者買取のメリット

業者買取のメリットは、とにかく処分・換金までのスピードが早いことです。

業者や物件によっても異なりますが、最短1週間以内に換金してくれる業者も存在します。

直近で転勤の予定があり、今すぐ家を手放さないといけない方にはうってつけの方法です。

業者買取のデメリット

業者買取で得られる利益は、仲介売却で得られる利益の6～8割まで下がるのが一般的です。

利益が下がる理由としては、再販に必要なリフォーム・リノベーション代を適正価格の2～4割と想定して、その分を値下げしているためです。

ただ、本当にそんな大金がリノベーションのために使われているかというと微妙なところで、不動産のプロとして非常に厳格な目利きをおこなうことが相場の低いそもそもの理由ではないか？という方もいます。

とにかく、業者買取は利益が低く、なぜ低いかの根拠が曖昧というのがデメリットです。

築浅の家なら2,000～3,000万円が適正価格となるので、その6割だと1,200～1,800万円になります。

早く売りたいからといって、1000万円前後の利益を得るチャンスを失うのは、今後の人生に大きな影響が出る可能性が高いです。本当に買取に出すかしっかり考えておきましょう。

家を売る方法③オークション(入札)売却

オークション売却は、その名の通り期限内に最高値で落札してくれた人と売買契約を結ぶという方法です。

ヤフーなどがWeb上で不動産をオークションできるサービスを展開しており、懸念されていた不動産取引の透明化などに大きな役割を果たすのではないかと言われています。

オークション売却をする際は、まず仲介業者と契約し、その上でオークションサイトに出品をします。

期間内に最も高い金額で入札した人に落札されます。

落札後は仲介売却と同じく、売買契約を結んで引き渡しをおこないます。

オークション(入札)売却のメリット

オークション(入札)売却は仲介売却や業者買取と違い、価格の付き方が明確です。

業者が本当に売却してくれているか分からず、不信感を募らせることもありません。

期限までに最も高く買ってくれる方へ確実に売れるので、後悔することも他の売り方に比べて低いです。

また、オークションという特殊な環境もあり、入札競争が予想以上に盛り上がって仲介売却以上の価格で売れるケースもあります。

オークション(入札)売却のデメリット

一方、オークション(入札)売却のデメリットとしては、売主側が誰に対して売るか選べないという点が挙げられます。

オークション売却は期限内に最高額を提示した方へ売却しなければならず、その人の素性などを鑑みて契約を拒否することが出来ません。

売却後もある程度の関係性を継続しなければいけないと考えると、あまりに合わない方と契約するのはリスクがあります。

また、期限が設けられている分、仲介売却と違って最高額で売れるまで粘るということもできません。新しいもの目当てでオークション売却に飛びつくのではなく、必ずリスクも把握しておきましょう。

家を売る方法④リースバック

リースバックは、家を一度不動産会社に買い取ってもらった後、賃貸契約を交わしてそのまま家賃を払って住み続ける方法です。

近年拡大している便利なサービスであり、老後の生活が不安なシニア層などを中心に人気が拡大しています。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、家を売却した後も住み続けられることです。

表面上は物件の所有権を業者に移す以外にリスクがないので、まとまった資金が欲しい赤字の事業者などもこぞって利用しています。

また、リースバックは賃貸契約をした後に買い戻せるという約束を結ぶこともできます。

シニア層がリースバックを依頼すれば、老後の生活費を工面できる他、相続税対策にもなります。

リースバックのデメリット

まず、リースバックで得られる利益は業者買取と同じなので、適正価格の6～8割まで下がってしまいます。

更に、支払う賃料も通常の賃貸物件より割高になるケースが多く、後で買い戻しをする予定のはずが、資金難で早めに手放さざるを得ないことも良くあります。

また、リースバックに出す際の利益は業者買取の価格相場(適正価格6～8割)ですが、業者から買い戻す際はその時の時価で購入しないといけません。

家を手放さずに住み続けられるのは魅力ですが、入居者の経済面で大きな負担を強いられる可能性があります。

家を売る方法⑤任意売却

任意売却は、ローンの滞納が続き、これ以上時間が経つと差し押さえられてしまうような物件に対しておこなわれる方法です。

任意売却業者に依頼をすると、まずローンを貸している金融機関と交渉をし、売却の承認や残債圧縮の許可を得ます。

その後、通常の仲介売却と同じように家を売るという方法です。

任意売却のメリット

任意売却の大きなメリットは、差し押さえを避けて、ほとんど相場通りの利益を得られるという点です。

ローン滞納を続けて家が差し押さえられると、白昼堂々と自宅に担当者が上がりこんでくるのでプライバシーが侵害されますし、売却した利益を売主が得ることもできません。

一方、任意売却なら通常の仲介売却と同じくらいの利益を得られますし、成約のあかつきには別途で引っ越し代をくれる業者もいます。

すでにローンを滞納して首が回らない状態なら、任意売却が最善の策です。

任意売却のデメリット

任意売却自体にデメリットはありませんが、そもそも任意売却を依頼できるのは住宅ローンを長期間滞納した段階なので、すでに信用情報が傷ついていたり、保証人に迷惑がかかっていたりする可能性が高いです。

本来であれば、任意売却をすることなく、キチンと住宅ローンを返済することが大切です。

また、任意売却は不動産事業というだけでなく、財務関係の内容も大きく関わってくるので、どの不動産会社でも対応できる訳ではありません。

お住まいの近くに任意売却に対応している業者がいないケースもあるので注意しましょう。

家を売る方法⑥買取保証

買取保証は、最初のうちは仲介売却で売り出し、期限内に売れなければ仲介業者が物件を直接買い取ってくれるという、2つの売却方法のハイブリットです。

大手不動産会社を中心に提供され始めているサービスで、家売却の新たなスタンダードになりそうな気配を見せています。

買取保証のメリット

買取保証のメリットは、売れ残りを心配せずに高額売却を試せる点がまず挙げられます。

家を売る方法の中で最も高い利益を得られるのが仲介売却ですが、こちらは買主とのマッチングが肝なので、いつ売れるか予測ができません。

場合によっては半年以上売れ残るケースもザラで、早く売りたい方には向いていません。

買取保証の場合は、3か月などの短期間は全力で仲介売却に集中することができ、例え売れ残ったとしても業者が買い取ってくれるので売却できない心配がありません。

仲介売却でなかなか売れないと大きなストレスを抱えることにもなるので、メンタル的にも安全・安心な取引をすることができます。

買取保証のデメリット

まず、買取保証自体が新しく始まったサービスなので、提供している不動産会社が比較的少ないという点が挙げられます。

また、買取保証サービスを提供している会社の中でも、仲介売却の期限を売主自身が決められるところから業者が固定で決めているところまでバラバラです。

加えて、仲介売却は高い価格でじっくり売ってマッチングを待つという方法ですが、期限を過ぎたら買取をされることで「もう少し粘っていれば高く売れたのに…」という後悔が生まれる可能性もあります。

家を売る方法⑥パッケージ売却

パッケージ売却も新たに始まった方法です。

まず、普通の仲介売却と同じように、売主と仲介業者が媒介契約を結びます。

その後、いざ内覧を実施する際に、不動産会社と提携するインテリアコーディネーターなどが介入し、中古物件のコーディネートをしてくれます。

その際にかかるコーディネート費用や簡易リフォーム代などは、査定額に上乗せされて売却されます。

パッケージ売却のメリット

パッケージ売却の大きなメリットは、第一印象を大幅アップさせた状態で買主を募集できる点です。

家の購入を希望している方も不動産の専門知識はないので、内覧時の第一印象にかなり成約結果を左右されます。

実際にプロの手を借りることで、モデルハウスのようなキレイな物件に様変わりし、購入申し込みが殺到する可能性も高いです。

また、条件の多少悪い物件でも、第一印象をアップさせることで、相場以上で売却できる可能性が高まります。

パッケージ売却のデメリット

パッケージ売却をする上でかかる費用は、不動産会社がほとんど負担してくれるので心配はいりません。

ただ、インテリアコーディネートや簡易リフォームに時間がかかり、売却開始が遅れる可能性があるので注意が必要です。

家を売る方法⑧個人売買

個人売買とは、売主と買主が仲介業者を挟まずに直接売買をする方法です。

近隣住民同士や親族同士など、関係性の深い者同士でおこなわれることの多い売却方法になります。

仲介売却で業者に依頼できる細かい手続きに関しては、司法書士などに依頼をするケースが多いです。

個人売買のメリット

個人売買は仲介業者を挟まないため、仲介手数料を支払うことがありません。

税金等を除けば、買主の支払った代金がそのまま売主のものになります。

手残りが最も多くもらえる方法が個人売買です。

個人売買のデメリット

サイトや書籍を見ながら個人売買を進めることもできますが、不動産業界は独特で複雑なので、知らぬ間に法律に触れてしまうリスクも考えられます。

また、親族・知人間の取引であえて金額を安く設定すると、贈与税の支払いを要求される恐れもあります。

個人売買でどんなリスクが起こるか、素人には把握できない部分があるので、なるべく仲介業者などの専門家を頼ることをおすすめします。

8種類の売却方法まとめ

家が売れない場合、売り方を根本から見直すのも一つの手です。

仲介売却でなかなか売れない場合におすすめなのが、業者買取です。

価格は仲介に比べて6~8割ほどに落ちてしまいますが、媒介契約当日に成約を結べる可能性もあります。

自分が利益とスピードのどちらを重視したいかしっかり考えた上で、最適な方法を選びましょう。

買取保証サービスは仲介・買取の良いところ取り！

大手不動産会社を中心に提供されているのが買取保証サービスです。

一定期間までは仲介売却をおこない、期限が過ぎれば仲介業者が買取をおこなってくれるというもので、時間はかけたくないけど高く売りたい方におすすめのサービスです。

期限が過ぎれば価格の低い買取になってしまうのが残念ではありますが、現在では買取相場より高く買ってくれる業者なども多くいます。

おすすめの買取業者はこちらにランキング形式で紹介しています。ぜひチェックしてください！

当サイトも提供している一括査定サービスは、単に査定を簡単に依頼できるだけでなく、地域に対応している業者を絞り込める、複数業者と会話する機会が持てるので、人柄などを比べられるといったメリットがあります。

ここからは、当サイトの一括査定サービスを使いながら、使い方を解説していきます。

こちらは、当サイトのスマホ版査定フォームです。

こちらに不動産のタイプと所在地を入力し、下のボタンをクリックします。

すると詳しい記入画面に飛ぶので、以下の項目を入力していきます。

1. 物件の詳しい所在地
2. 専有面積
3. 間取り
4. 建築年
5. 申し込み者と物件の関係
6. 物件の現状
7. 査定理由
8. 希望など
9. 傾向
10. 査定方法
11. 要望・質問などを自由記入

以上の項目を全て記入すると、その条件にあった不動産会社が表示されます。

※こちらは例です。地域によって表示される不動産会社の種類・数は異なります。

あまりに多くの会社に依頼してしまっても煩わしいので、だいたい3社ほどに依頼をすると良いでしょう。

あとは、査定額や対応を比較して更に2回目の契約先を絞り込んでいきましょう。

当サイトの査定申し込みは、トータルで60秒ほどとなっています。

→【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較！評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング

サイト利用後に来るしつこい営業電話を防ぐにはどうしたら良い？

一括査定や一括見積サービスを利用すると、まず心配なのが個人情報の流出、次に心配なのが複数社からしつこい営業電話が来ることでしょう。

ただ、結果から言うと一括査定サイトは業者を登録する上で審査が必須なので、優良業者の中に悪徳業者が混じっているということはありません。

それでも気になるという方のために、当サイトでは要望を自由記入するところがあります。こちらにしつこい連絡は拒否すると書いておくだけで、大きく連絡頻度は下がります。

こちらがしつこいと感じる連絡も、相手は親切だと思ってしているかも知れません。そのため、こうしてはっきり相手に気持ちを伝えることは大切です。

家売却が成功できるかどうかは、営業マンの腕も大いに影響します。

不動産会社=プロだからどこに依頼しても成功するかというと、実はピンキリです。

しっかり売ってくれる営業マンを見つけるには、どうすれば良いのでしょうか？

営業マンも見た目が9割？髪型・服装を要チェック

できる営業マンは、おのずと見た目も「できる風」であることが多いです。

スーツに皺がないか、シャツの襟はないか、ホコリはついていないかなどを観察しておきましょう。

また、髪型もできる営業マンの重要な要素です。襟足が長い、耳が隠れている、ボサボサといった方は仕事もできない可能性が高いので注意しましょう。

また、体型を維持しているかどうかも重要な要素です。

当然、見た目だけで人を判断するのはいけないことです。ただ、営業マンは他人に見られていることを意識できるかどうかが、仕事をする上での大前提になります。

あなたがその営業マンを見て感じた印象は、販売営業をする先の業者や購入希望者も感じるということを頭に入れておきましょう。

コミュニケーションに違和感がないか

いくら実績があると紹介された営業マンでも、話していく中で言葉に違和感があるといった人は少なくありません。

それでも優秀なら良いかもしれませんが、平均3～6か月かかることを考えると、人としての相性も重要になります。

最も注意したいのが、不動産業界の専門用語を多用してくる方です。

専門的な用語を使われると何となく納得してしまいますが、優秀な営業マンならこうした用語を使わなくても、初心者にわかりやすく説明することができます。

限界を口にしない

営業マンの中には、「このエリアでは○○万円が限界ですね」とか、「不動産業界の慣例だと○○万円が限界ですね」といったことを言ってくることがあります。

ただ、こうした限界を言ってくる営業マンと、「難しいですがやってみましょう」という営業マンは大きな差があります。

限界を言う営業マンの中には、「可能性の低いことは避けたい」という意図があることが多いです。

丁寧な対応をしてくれる

レスポンスが早い、メールの文章に誤字脱字がないといった対応の丁寧さも営業マンの重要な要素です。

レスポンスの早さは契約後に進捗報告をどれだけ頻繁にしてくれるかに関わりますし、メールの誤字脱字は税金計算などの重要要素に関してミスをする可能性があります。

家の仲介売却は大きなお金を取り扱う分、営業マンの几帳面さが重要になってきます。

家売却を成功させるには、売主自身の精神力も重要になります。

そもそも、家がスムーズに売れる確証はありません。どんなに良い家でも、運・タイミングが悪く買ってくれる人が現れなければ、成約までに時間がかかってしまいます。

努力をしているのに、いつまで経っても買い手が現れない時、しっかり我慢できるか、売却をストップするかは売り手の意思次第です。

ただ、粘り強く売っていくのが常に良いこととは限りません。

売れ残りが続く時は頃の良い時に値下げをできるかどうかによって、それ以上の損失を防げるかが決まります。

ここからは、家を売る時にどんな心構えでいるのが大切なのか、解説していきます。

過去の価格にこだわらない

せっかく高いお金を支払って購入した家でも、築年数の経過によってどんどん価格は下がってしまいます。

下がった価格こそがその家の価格であり、時価と購入時のコストは関係ないのです。

しかし、多くの方は購入価格を意識して、価格が下がったことを受け入れられません。

売却価格を高くしすぎると売り時のチャンスを逃してしまうことになるので注意しましょう。

客観的に家の商品価値を考慮する

長年住んで愛着を持っている家でも、一度売りだしたら商品として扱われます。

商品である以上、競合と比較され、価格がつけられます。場合によっては競合よりも低い金額になることだってあります。

この時、冷静に「自分の家はこの価格だ」ということを受け入れて、どういった売却戦略でやっていくかをしっかり考えていく必要があります。

愛着を強く売っていると、客観性を見失ってしまうので注意しましょう。

ここまで家売却の方法を詳しく紹介しましたが、教科書通りにスムーズに売却が進んでいく保証はありません。

手続きを進めていく中で思いもしない壁にあたり、どうすれば良いのか悩んでいる方も多いことでしょう。

ここからは、家売却のアドバイスをケース別に解説していきます。

家族が家売却を巡ってもめている時はどうすれば良いの？

家の所有者が複数人いる場合、その家に対する思いもそれぞれ違います。

自分は売りたいと思っているのに、他の人が売りたくないと言っているというシチュエーションは良く出くわします。

あなたが売却に賛成だったとしても、否定派の家族を無理やり説得させる必要はありません。

相続した家を巡ってトラブルに発展し、家族関係の溝が一生修復しなかったケースもあります。

もちろん家族トラブルは避けたいですが、ドライな視点で見ても、家族と対立すると売却できる可能性が減るので得策ではありません。

喧嘩になりそうな場合、一旦話し合いをやめるのも一つの手でしょう。

親が老人ホームに入る時は実家を売ったほうが良いの？

老齢の親が老人ホームに入るのを機に、実家の売却を検討している方も多いと思います。

この時注意したいのは、実家の所有者が誰かということです。持ち主に納得してもらわないと売却はできません。

痴呆症などで意思の確認ができない場合は子供が代理に売却することもできますが、この時は裁判所に「売却が自分の利益ではなく、持ち主の利益のためにおこなっている」ことを認められる必要があります。

また、老人ホームは現在需要が高く、快復の傾向が見えると自宅に帰されることもあります。

そのため、医師に重度の病気と証明されることも必要になります。

途中で予定が変更になった！売却を中止できる？

すでに買主と契約をする前なら、自由に家売却をキャンセルすることができます。

もしすでに契約をした後なら、キャンセルの際に違約金が発生してしまうので注意が必要です。

ただ、仲介業者と媒介契約を結んでいる場合は基本的に3か月の契約期間となるので、更新のタイミング外にキャンセルをすると業者に違約金を支払わないといけなくなる可能性があります。注意しましょう。

近隣住民が不動産売却に協力してくれない時はどうしたら良い？

境界確定に納得してくれなかったり、内覧中に大騒ぎしたりする近隣住民がいると、どうしても成約率が下がるので注意が必要です。

ただ、売主としてはそんな迷惑住民が近くに住んでいることは、できるだけ内緒にしておきたいところです。

迷惑住民がいることを共有する基準は、その人があなたにとってだけ迷惑な人なのか、それともどんな人にとっても迷惑な人なのかです。

あなたと近隣住民の相性が悪いだけの場合、「あの人は悪い人」と周囲に広めるのは逆にあなたにとってペナルティとなってしまいます。

一方、近隣住民が反社会勢力など、どんな人にとっても隣に住むリスクがある場合はしっかりと共有する必要があります。

自身で判断するのはリスクが大きいので、不動産会社としっかり話しあっておきましょう。

買主に申し出た人を信用できない…

購入希望者とコミュニケーションを取る中で、「少し信用できない人だなあ」と感じることもあるでしょう。

基本的に、契約前ならどんな理由であれ、売主の判断で契約を結ばないことができます。

一方、すでに契約を結んでしまった場合は正当な理由がないとこちらから解約することはできないので注意しましょう。

Q.建物内で病死があった家でも売れる？

例えば、親が実家の中で病死し、そのまま相続したものをあなたが売るとします。

人によっては「家の中で人が亡くなった」ということが精神的不安を引き起こすので、注意が必要です。

病死を家族が看取り、すぐに処置を済ませた場合などは問題になることはほぼありません。

一方、腐敗が進んだ段階で発見された場合などは、人によっては「気持ち悪いなあ…」と思うかもしれません。

黙っていれば隠せる内容ですが、隠しておくことで問題が起こるかと言われると、微妙なところです。

一度不動産会社にありのままを報告し、共有するかどうかはプロに委ねるのがおすすめです。

Q.家を売る際は電気・ガス・水道を止めるべき？

家を売る時は名義の変更が必要になるので、一旦インフラは止める必要があります。

買主と一度話し合った上で、どのように引き継ぐのかを確認しましょう。

引き渡し日にキッチリ変更できない場合は、料金の日割り清算をおこなうようになります。

Q.途中で業者を変更できる？

現在の仲介業者が信用できない場合、途中で業者を変更することができます。

ただ、最低どれくらいの頻度で業者から連絡が来るかというのも契約によって規定されているので、もっと積極的に報告が欲しいというのであればこちらから働きかける必要があります。

また、不動産会社との契約は3か月更新なので、それを待たずに急に契約を解除すると賠償金を求められる可能性もあります。

まず最初に問題点を明らかにした上で、「次の契約更新まで改善してください」と告げ、改善が見られなければ解約するという流れが理想的です。

2018年現在の不動産相場は、2020年のオリンピックの影響もあり好調に推移をしています。

また、2016年から続く低金利の影響で住宅ローンが借りやすくなったことも、買主の購入需要を促進しています。

こうした背景から、今家を売るとかなりお得と言われています。

今後は2022年問題や人口減少の影響で不動産相場が減少し続けると言われています。

➝2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる？

つまり、家売却の追い風期間は4年弱しか続かないということです。

今現在少しでも家売却を検討している方は、チャレンジすることをおすすめします。

家が売れなければ途中で売り出しをやめてもリスクはありません。まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

※よくある失敗例はこちらにまとめています。ぜひ参考にして、あなたの売却活動にいかしてください！