家を売る方法を徹底解説！売却の流れ・手順と成功の極意

家を売るには、まずどんな手順で売るかをしっかり理解する必要があります。

家を売るのには段階があり、これをしっかり踏まないと正しく売ることはできません。手順を知らないと、いつまで経っても売り出せないことになるので注意しましょう。

ちなみに、家を売る手順は簡単にまとめると以下のようになります。

ここからは、こちらの8ステップを詳しく説明していきます！

→不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説！

①不動産会社への相談・査定依頼

まず、家を売る上での素朴な疑問を不動産会社に相談しましょう。

ここで注意してほしいのは、家を売る際は相談→査定→契約という流れを踏むということです。

つまり相談先でさえ、少なくとも契約先候補だということを考えて選ぶのが理想的なのです。

また、相談に対する回答も不動産会社によって異なります。少なくとも2社以上は相談先を決めておくようにしましょう。

先に査定したあと相談をするのも一つの手

とは言え、契約先候補を公式サイトから分析して絞り込むのは簡単ではありません。

契約先を選ぶ際に多くの人が最重要視するのが査定結果ですが、これも算出されていない時点で候補を絞るのはなかなか厳しい気もします。

そこでおすすめなのが一括査定サイトを使って先に査定をしてもらう方法です。

家の所在地を入力すれば査定対応する仲介業者が一覧で表示されるので、優良業者を見逃してしまうこともありません。

また現在は査定額イコール実際に売れるであろう確かな金額という認識になってきているので、比較して高額査定の業者と契約すれば間違いなく得をします。

②査定・業者選び

ただ、ネットを使って査定依頼をした場合は、その後に追加質問の連絡を受ける可能性もあります。

結果が出たら、さらに業者を絞り込んだ上で訪問査定を依頼します。

③媒介契約

この訪問査定をしてから、不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約には3種類の方法があります。(専属)専任媒介契約を結ぶのが最も無難です。

また、媒介契約を結ぶ際に準備したほうが良い処理が以下の通りです。

• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税通知書
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税評価証明書
• 土地の測量図
• 建物の図面
• 固定資産税評価証明書
• その他書類(お持ちの場合提出)

④売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約をすると、仲介業者が販売活動をおこないます。

基本的には不動産任せでこうした作業をおこないますが、一般媒介契約なら売主自身が営業をかけることもできます。

ただ、それ以上に売主がすべきなのが、売りたい家の掃除です。

⑤内覧対応

広告から希望者の問い合わせがあれば、次に内覧がおこなわれます。

この内覧前に部屋の整理整頓や清掃がキチンとおこなわれているかどうかが結果を大きく左右します。

特に玄関や水回りなど、第一印象にかかわるところは重点的に掃除するようにしましょう。

⑥買付(購入申込書)をもらう

内覧で好印象を受ければ、買付(購入申込者)というものが買主から送られてきます。

これが送られてくれば、正式な売買契約をいつ、どのようにおこなうか話しあって決めます。

ただ注意してもらいたいのは、これはあくまで購入の希望であり法的拘束力はないということです。

中には良さそうな物件に対して同時に複数買付を送りキープしておく人もいるので、買付をもらったからって気を緩めないようにしましょう。

⑦売買契約

日時が決まったら売買契約をおこない、取引を正式に結びます。

この契約では、業者が作成した契約書を読み合わせ認識の齟齬がないか確認をします。

ちなみに、契約書の内容は大まかに以下13項目にわかれることが多いです。

売買契約書のフォーマットは自由なので、これ以外にも項目が追加されていることもあります。

媒介契約の際は、以下の書類を準備しておく必要があります。

その他に、買主と売買契約を結ぶ際にも以下の書類が必要となります。

• 本人確認書類
• 印鑑証明書・実印
• 登記済証または登記識別情報
• 固定資産税関連書類
• 建築協定書
• 印紙代
• 仲介手数料の半金
• 建築確認通知書
• 管理規約等

⑧引き渡し・決済

契約を結んだらそこから1.5ヶ月ほど後に家の引き渡しと残りのローンなどの決済を一気におこないます。

引渡は平日の午前中に銀行の一室でおこなわれることが多く、買主・売主の他に双方の仲介業者と銀行職員、司法書士などが同席します。

引き渡し日当日の流れは以下の通りです。

1. 本人確認と書類の確認
2. ローン融資を買い手がおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料の支払い
6. 司法書士への報酬支払い
7. 売り手のローン返済手続き
8. 抵当権の抹消登記完了
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しくはこちらにまとめてあるのでご覧ください！

→不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点！

引き渡しまでに書類準備と新居購入を済ませる

なぜ契約から引き渡しまでこれほど時間が空いているかというと、買主の住宅ローン審査にかかる期間を考慮しているからです。

では、この期間中は売主にすることはないのでしょうか？

実は、このうちで売主がやっておくべき重要な作業があるのです。

まずは引き渡し・決済に必要な書類準備です。

また、家賃・管理費・駐車場代といった月締め・年締めの費用を精算するかどうかも考えていきます。※細かい費用は売主が全額払い、固定資産税は精算をするのが一般的

引っ越し先も、この期間で選んで購入手続きまでするのが一般的です。ただ時間があまり無いので、じっくり新居を選びたい方は最初に購入してしまう買い先行という方法もあります。

どのタイミングで購入・売却をおこなうかというのも売主が考えるべき戦略となります。

家を売る際は、不動産会社の言う通りに従っていれば大きなミスはないと考える方も多いです。

間違った言葉ではありませんが、家売却を成功させたいなら売主自身が売却成功の鉄則を抑えておく必要があります。

ここから、一つずつ紹介していきます。

複数社の査定額を比較する

従来までは、家を売却する際は日頃懇意にしている不動産会社にそのまま依頼するケースも多くありました。

ただ、家売却の仲介をどの不動産会社に依頼するかで価格が大きく変わるため、査定額を比較せず安易に1社へ依頼をするのは高いリスクがあります。

不動産会社に問い合わせる方法は不動産会社に直接連絡をする方法と、不動産一括査定サイトを利用する方法があります。

スムーズに複数社へ依頼できるという意味では、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産売却プラザなら、所要時間60秒ほどの申込情報入力だけで、平均最大6社の厳選優良業者へ一括で査定依頼ができます。

利用料は完全無料、プライバシー保護に力を入れており、情報が流出してしまう心配もありません。

気になる方はぜひ活用してみることをお勧めします。

売却までのスケジュールに訪問査定を必ず入れる

家を売る際は不動産会社に訪問して契約を結べば販売活動を始めてくれるというのは大きな勘違いです。

家を売る際は不動産会社の担当者が物件を訪問査定してから契約を結ぶ流れなので、不動産会社に相談をしてから売り出すまでには時間がかかります。

現在は不動産一括査定サイトを使って査定額を比較するケースが多いですが、この場合にも訪問査定を別途で依頼しなければ契約を結ぶことはできません。

訪問査定は周辺環境も含めて、担当者が1～2時間ほどチェックをするので、スケジュールを空けておく必要があります。

遠方の物件の場合、ケースによっては立ち会いも必要になるので注意しましょう。

専属専任媒介契約を安易に結ばない

媒介契約には、以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

また、不動産会社にとっては専属専任媒介契約を結んだ方にしか利用できないサービスの提供や、粗品の贈呈をおこなっているケースもあります。

ただ、不動産会社が専属専任媒介契約をプッシュしてくるのは、この契約が他の業者と複数契約を結ぶことを禁止する内容だからという側面もあります。

専属専任媒介契約を結ぶと他の業者の仕事ぶりと比較できなくなるので、業者側にミスがあったり、手を抜いていたりしても契約解除がされにくくなります。

契約を解除されなければ業者としても確実に仲介手数料を得られるため、自社にメリットの大きい専属専任媒介契約を推奨しがちなのです。

専属専任媒介契約を結ぶと囲い込みのリスクも大きくなります。

ただ、不動産会社は販売活動や広告作成などのコストを自腹で負担するので、仲介手数料の支払いがなければ赤字になってしまう面もあります。

高額の仲介手数料を得られる見通しがついていれば販売活動にお金をかけやすいですし、それによって評価が上がる・ボーナスが貰えるなら担当者のモチベーションもアップします。

こうした背景を考えると専属専任媒介契約は必ずしも悪い契約方法ではないことは抑えておきましょう。

不安な方は最初に一般媒介契約を複数社と結び、気に入る業者が現れたら専属専任媒介契約を結び直すというのも一つの手です。

担当者の人柄だけで業者を選ぶのは危険

「不動産会社をいろいろ見てきましたが、結局はスタッフさんの人柄で選びました」という口コミは多いですが、決して良い考え方ではありません。

人柄で選ぶのは良いことにも思えますが、引き渡し後も不動産会社と継続的な付き合いをすると考えた場合、気に入った担当者が異動したり、退社したりしている恐れがあります。

それでも、その不動産会社と契約して良いのかを考える必要があります。

内覧準備・対応に力を入れる

優良業者と契約をしても売却に失敗する方は、内覧準備を怠っていた傾向にあります。

販売活動は多くの部分を不動産会社に依頼しますが、内覧の準備に関しては売主が自発的におこなわなければいけない部分が大きいです。

清潔でキレイな物件と思われるよう、まずは清掃・整理整頓を徹底的におこないましょう。

並行して、内覧当日の対応のために長年住んだからこそわかる物件の長所を準備して、説明できるようにしましょう。

売却の手順がわかったら、具体的にいくらで売れるか見積もりを出していきましょう。

相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

3つの方法のうちどれか1つをやるのではなく、すべての方法を試してみることが大切です。

それぞれのサイトからわかる価格は少しずつ異なりますが、そこから平均を算出する方が正確です。

サイトの活用方法はこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください！

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？

不動産ポータルサイトの売り出し物件から売却相場をチェック

スーモやライフルホームズといった不動産ポータルサイトは、賃貸物件を探す際に利用することが多いと思います。

ただ、上記のような総合サイトだと、売り出し物件の情報も宣伝目的で掲載されています。

現在のタイムリーな価格感が分かるので、一度調べてみましょう。

調査の際は、絞り込み検索機能を利用して、地域、築年数、面積などを売りたい家に近づけて、イメージをつかむことができます。

ただ、スーモなどのポータルサイトに掲載されているのはあくまで売り出し価格であり、最終的な成約価格とは異なります。

つまり、スーモなどに掲載されている金額からどんどん値下げが起きる可能性も十分あるということです。この点は注意しましょう。

データベースから家の売却相場を調べる

過去の不動産取引がまとめられているデータベースを参考にして、近隣地域の類似物件が過去にいくらで売れたかをチェックすることができます。

個人が利用できる代表的なデータベースが、不動産ジャパンと土地総合情報システムです。

不動産ジャパン

本来、全ての売り出し物件情報はレインズに掲載さえていますが、こちらは正規の不動産業者でないとチェックすることができません。

そこでおすすめなのが不動産ジャパンというサイトです。

不動産ジャパンはレインズに負けず劣らず充実した情報が掲載されており、十分な情報を得ることができます。

ただ、こちらもポータルサイトと同じく、基本的に過去の情報がベースになってしまうので注意しましょう。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営する不動産取引情報のデータベースです。

様々な種類の不動産成約データを直近5年分所有しており、個人も参考にすることができます。

こちらは上記の売り出し価格とは違い成約価格になるので、より精度の高いデータとなります。

ただ、土地総合情報システムで過去の相場を調べる際に注意したいのが、金融状況・経済状況の変動です。

この20年もリーマンショック・東日本大震災による相場の落ち込みから景気の回復、東京オリンピック特需による上昇など、大きく変化してきました。

また、小さいところでは特定エリアの交通整備がされたり、大型ショッピングモールができたりするだけで相場は上がります。

そもそも過去の売却とは前提条件が異なるため、同じような物件でも上手く売れない可能性があります。十分注意しましょう。

国交省の提供する路線価から売却相場を求める

そもそも、不動産の価格は国交省が算出する基準地価に大きく影響されます。

そのため、基準地価を最初に調べてしまえば、かなり信頼できるレベルの情報が手に入ります。

基準地価は国土交通省が提供している路線価というマップを読み取って計算します。

路線価はWeb上でもチェックできますが、特殊な読み取り方をするので注意が必要です。

こちらに読み方のマニュアルをまとめているので、是非参考にしてください。

売却相場のチェックが終われば、次に査定・売却を依頼する不動産会社を選んでいきます。

仲介売却の場合は実質的な販売活動から契約書類の作成、その他税金・費用のアドバイスまで業者が担うので、優良業者を選んで契約できるかどうかは家売却を成功させるための最重要ポイントです。

不動産会社の選び方は複数あり、まず重要なのが査定額です。

次に、検査や保証サービスが充実しているかどうかもポイントとなります。これが充実していないと、高く売れても後に賠償請求をされてしまう恐れがあります。

最後に、全国展開している大手業者か、地域密着型の中小業者かというのもポイントになります。

こちらにあるように、大手・中小はそれぞれメリットとデメリットがあるので一概にどちらが良いとは言えません。

自分の目でしっかり見比べることをおすすめします。

遠方の家の売却はどこに依頼すれば良いの？

自分は今東京に住んでいるが、北海道に所有する家が不要になったので売りたい…なんてケースも良くあります。

この時、東京の不動産会社に依頼をしても売ってくれません。しっかり物件の査定・売却に対応している現地の不動産会社へお願いする必要があります。

電話でも査定・売却の依頼はできますが、やはり重要な契約の際は現地に赴く必要があります。なるべく時間を取れるように調整していきましょう。

もし現地周辺に親族がいるなら、彼らに代理人を頼むことも可能です。代理人の立て方に関してはこちらに詳しくまとめてあるので、ぜひご覧ください！

➝不動産売却で代理人を立てる方法！未成年も代理人がいれば家を売れる？

最初に一括査定で絞り込むのがおすすめ

自分で評判の良い不動産会社を探していく方法もありますが、他県の業者も査定・売却に対応していることがあるので、こうした優良業者を見逃しがちです。

そこでおすすめなのは、一括査定サイトで最初に複数業者へ査定依頼をし、金額を比べて絞り込む方法です。この方法を使えばいちいち業者を探す手間が省けてスムーズですよ。

簡易査定後に訪問査定を依頼する

簡易査定である程度絞り込めたら、次に訪問査定を依頼します。

訪問査定は担当者が現地に赴き物件内部も隈なく調査するので、簡易査定よりも正確な査定額を算出できます。

「家に来られるのはヤダな…時間も拘束されるし」と感じる方もいるでしょうが、訪問査定をしないと業者と契約はできないので避けて通ることはできません。

訪問査定は意外に短時間で終わりますし、会社のロゴを隠した車で来るので周囲にバレることもなくて安心ですよ。

いよいよ不動産会社と契約！3種類の方法から選ぶ

訪問査定も全て実施した上で金額・対応に納得したら、業者と媒介契約を交わします。

媒介契約とは、不動産会社に家の販売をおこなってもらい、その営業コストも全て負担してもらう代わりに売り上げの一部を仲介手数料として支払う制度です。

媒介契約には3種類の契約方法があり、それぞれ内容が異なります。

一般的には専任媒介契約を結ぶ人が多いです。

一般媒介契約は複数社と契約できるにも関わらず、仲介手数料を支払うのが1社のみなので、赤字のリスクを避けて仲介業者は販売コストをかけてくれない可能性があります。

ただ、そんな一般媒介契約ですが、立地のよい物件やデザイナーズマンション、別荘など高く売れそうな物件に対しては「絶対成約をとるぞ！」と各社が競争し始めるので有効です。

売り出しを開始してしばらく経つと、広告を見た購入希望者から内覧を依頼されるようになります。

連絡が来たらスケジュールを決めて内覧を実施し、向こうが納得いけば売買契約へ進みます。

この内覧が上手くいくかは、家の第一印象をいかに良く見せるかにかかってきます。

第一印象UPのためにやるべきことは、まずは物件内の清掃・整理整頓です。

特に水回りや玄関など人目に付きやすい部分は、しっかりと掃除しておきましょう。

ハウスクリーニング業者へ依頼するのもおすすめ！約7万円で新築同様に

水回りは自分で清掃するのが難しい部分でもあるので、ハウスクリーニング業者へ依頼をしても良いでしょう。

ここでのポイントは、家全体のクリーニングを依頼するのではなく、水回りなど部分的に依頼をすることです。

これによって、低費用で効率よく清掃をすることができます。

ちなみに、部分別のクリーニング依頼相場は、以下の通りです。

これらを全て依頼しても7万円前後なので、せっかくなら依頼をしましょう。

多少費用は高くても、プロに依頼をすることで売却価格が1割増になることもあります。

家の平均価格は2,000万円~3,000万円ほどなので、1割増で売れればクリーニング費用を十分回収できます。

内覧の時間はなるべく正午過ぎにおこなう

内覧は、午後1時前後の晴れの日におこなうのがおすすめです。

この時間帯は日当たりが一日で最も良いので、家の印象が非常によく見えます。

日光が入ると、実際よりも壁紙が白く、家が広く見えます。そのため、同じ物件でも晴れの日と曇り・雨の日でおこなう場合は成約率が段違いです。

ただ、向こうが「忙しいので夜にしてほしい」と言ってきたら、こちらは売る側なので逆らいにくいです。

無理にスケジュールの交渉をして、内覧を断られないようにしましょう。

こちらに時間帯ごとにおすすめの内覧のコツが書いてあるので、ぜひ参考にしてください！

家の売却を検討しはじめてから、家を買主に引き渡すまでの期間は平均3~6か月となります。

その内訳は、以下の通りです。

このように、家を第三者に売る場合はかなりの時間がかかります。

この間、購入希望の問い合わせがなかったり、内覧をしても購入を断られてしまったりと、ショックな目に合う可能性も十分にあります。

家を売る際は、それなりの覚悟と精神力が重要になってくるのです。

1年かかってやっと売れることも

3~6か月というのは平均期間で、場合によっては時間を更にようします。

以下の理由がある場合は、特に期間が長引きやすいです。

1. 近隣・共同権利者との間にトラブルがある
2. 売主が物件の状況を把握していない
3. 敷地の詳しい面積を測量していない
4. 親名義のままの相続物件を売ろうとしている
5. 家の築年数が古い
6. 地方・郊外に家が建っている
7. 家の状態が悪い
8. 地盤の悪い環境に建っている
9. 近くにスーパー・コンビニがない…

また、何も欠点がない家でも、運・タイミングが悪く売れ残ってしまう可能性も十分あります。

家を早く売るというのは思った以上に難しいものだと肝に銘じておきましょう。

家を高く売ろうと思ったら、複数社の査定額を比較することが重要になります。

しかし、査定額を比較するために1社ずつ連絡をしていくのは効率が悪い上に、隠れた優良業者を見逃す恐れがあります。

そこで利用をおすすめするのが、不動産一括査定サイトです。

当サイトも提供している一括査定サービスは、単に査定を簡単に依頼できるだけでなく、地域に対応している業者を絞り込める、複数業者と会話する機会が持てるので、人柄などを比べられるといったメリットがあります。

ここからは、当サイトの一括査定サービスを使いながら、使い方を解説していきます。

こちらは、当サイトの査定申込フォームです。

こちらに不動産のタイプと所在地を入力し、下のボタンをクリックします。

すると詳しい記入画面に飛ぶので、以下の項目を入力していきます。

1. 物件の詳しい所在地
2. 専有面積
3. 間取り
4. 建築年
5. 申し込み者と物件の関係
6. 物件の現状
7. 査定理由
8. 希望など
9. 傾向
10. 査定方法
11. 要望・質問などを自由記入

以上の項目を全て記入すると、その条件にあった不動産会社が表示されます。

※こちらは例です。地域によって表示される不動産会社の種類・数は異なります。

あまりに多くの会社に依頼してしまっても煩わしいので、だいたい3社ほどに依頼をすると良いでしょう。

あとは、査定額や対応を比較して更に2回目の契約先を絞り込んでいきましょう。

当サイトの査定申し込みは、トータルで60秒ほどとなっています。

→【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較！評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング

サイト利用後に来るしつこい営業電話を防ぐにはどうしたら良い？

一括査定や一括見積サービスを利用すると、まず心配なのが個人情報の流出、次に心配なのが複数社からしつこい営業電話が来ることでしょう。

ただ、結果から言うと一括査定サイトは業者を登録する上で審査が必須なので、優良業者の中に悪徳業者が混じっているということはありません。

それでも気になるという方のために、当サイトでは要望を自由記入するところがあります。こちらにしつこい連絡は拒否すると書いておくだけで、大きく連絡頻度は下がります。

こちらがしつこいと感じる連絡も、相手は親切だと思ってしているかも知れません。そのため、こうしてはっきり相手に気持ちを伝えることは大切です。

家の売却が成功する最重要ポイントが、築年数です。

特に戸建て住宅は築年数が1年経過するごとに大きく価値が下がり、20年を過ぎた頃に0になると言われています。

ただ、中古物件はそもそも商品ではなく、一生住み続けるはずが何らかの理由で売らざるを得ないケースが多いです。

現在市場に出回る中古の家は築10年以上のものがほとんどで、築20年超の家も実際には取引されています。

ただ、やはり築浅の家と比べれば価格がかなり低くなるので、「売る！」と決めたら早めに手続きを進めていく必要があります。

→不動産価値と築年数の関係を解説！築20年と10年の売却価格はいくら違う？

古い家を売る前にリフォームをすべき？

古い家は、フローリングのキズや設備の劣化が目立つようになります。

住んでいる人から見てもボロボロな家を買ってもらえるはずがない！そう思ってしまいますよね？

ただ、中古の家を買おうとしている方は購入後に自分好みにリフォームすることを前提としているので、早まって改修をする必要がありません。

大規模なリフォームだと数千万円の費用がかかるので、古い家を売ってもコスト回収ができません。更に良かれと思って実施したリフォーム内容が買主の嗜好に合わず、逆に買ってもらえない可能性もあります。

リフォームが必要なくらいひどい物件なら、売却以外にも自治体に寄付するといった方法がおすすめです。

古すぎると売買契約が成立しないことが多い

古い家にもマッチング次第で買い手は付きますが、両者の意思とは裏腹に売買が認められないことも多くなってきます。

売買契約が認められない主な理由が、買主が住宅ローン審査に通らないからです。

住み替えで住宅ローンを利用する際は新居が担保となるのですが、あまりに古いと担保として認められません。

ローン審査に通らなった買主はローン特約によって無条件で契約を解除できるので、キャンセルされても違約金をもらうことはできません。

金融機関によって審査基準は異なるので他社の審査には通るかも知れませんが、法定の耐用年数を超えてしまう場合はほぼ全ての金融機関から融資が下りないので注意しましょう。

家を売る時には、様々な税金・費用がかかります。

高く売れるほどコストは上がりますが、総額で100万円前後の負担は覚悟しておきましょう。

家売却でかかる費用は、以下のようなものが代表的です。

1. 仲介手数料
2. 抵当権抹消登記費用
3. 土地の測量費用
4. 不用品の処分費用
5. 各種書類の発行費用
6. ハウスクリーニング費
7. 解体費

また、その他にも以下3種類の税金がかかります。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 譲渡所得税

それぞれの費用の平均と、支払うタイミングを知っておくと売却がかなりスムーズになります。

➝不動産売却にかかる費用一覧！いくらかかるのか解説

仲介手数料

売却コストのうち、最も高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料は業者に対する報酬のような意味合いを持ち、家の売却価格に応じて以下のように金額が決定します。

たとえば、家を1,000万円で売った場合、1000万円の3%＋6万円＝36万円となります。

そんな高額な仲介手数料ですが、以下の方法を使えば値下げをすることも可能です。

• 値引き交渉を成功させる
• 大手業者の値引き特典を使う
• 季節のキャンペーンを利用する

古明地刷り仲介手数料の値引き方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！

譲渡所得税

家を売って売却益(売値＞購入費用)が出ると、譲渡所得税という税金が発生します。

→不動産売却後も税金が！譲渡所得税の仕組みと注意点

この譲渡譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求められます。

取得費とは家を買うときに支払った総費用のことで、そこから築年数の経過に応じて減価償却費を差し引くことで算出できます。

➝不動産の価値が減る？売却時の税金計算では減価償却が重要

次に税率に関してですが、これは家の所有年数が5年以下(短期)か、5年超(長期)かによって変わります。

この税金は家を売却した翌年の2～3月に確定申告をして納付するようになります。

不動産の確定申告は手順が複雑で、特にサラリーマンなど経験のない方はかなり苦戦すると思います。こちらにやり方をまとめているので、参考にしながらすすめていくことをおすすめします！

譲渡税は、所得税と住民税に加算されます。

所得税に関しては確定申告時に納付しますが、住民税に関しては確定申告後に支払うようになります。

まず、確定申告をおこなう際に所得税+復興特別所得税を納付します。この税金に譲渡税は加算されています。

その後、5月頃に住民税納付書という書類が自宅に送付されます。

こちらに納税額、納税タイミングが書いてありますが、1年分の住民税を4分割で納付することが多いです。※一部例外あり

【東京都渋谷区の住民税支払い期限】

※引用：渋谷区公式サイト

基本は各月の末日に納付するようになりますが、末日が土日の場合は翌月曜日が期限となります。

分割払いが面倒という方は1期(6月末)に一括払いをすることも可能です。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。

貼り付ける収入印紙の金額は、売却価格に応じて以下のように決まっています。

収入印紙はコンビニでも購入できますが、不動産売買で利用するような高額の印紙は揃っていないことも多いので郵便局で購入することをおすすめします。

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記・抵当権抹消登記などの登記作業に際してかかる費用を指します。

所有権移転登記・抵当権抹消登記にかかる費用は以下のように計算します。

登記作業は司法書士に依頼することが多いですが、依頼料は1～2万円ほどが相場になります。

その他の費用

上記の税金の他にも、状況に応じて以下の費用が発生します。

• 土地の測量費用
• 不用品の処分費用
• 各種書類の発行費用
• ハウスクリーニング費
• 家の解体費用

特に、土地の境界が曖昧な場合は境界確定を依頼しないと売却ができないので注意しましょう。

離婚、住み替え、相続…。家を売る人の状況はそれぞれ異なります。

家を売る理由として特に多いのが、以下の5つです。

1. より良い家に住み替えたい
2. 資金を蓄えたい
3. 今が売り時だと判断した
4. 転勤で今の家が不要になった
5. 相続物件を処分したい

理由が違えば目的、目標額、期間が違うわけですから、事情に応じてスムーズな売り方を知っておく必要があるでしょう。

➝家を高く売る方法！4つのポイントで売却を成功させる

家を住み替える場合は新居購入も並行しておこなおう

家を住み替える場合は、今の家を売却する以外に新居を購入する作業もこなさなければいけません。

売却(引き渡し)と新居購入のどちらを先におこなうかが、住み替えでは重要となります。売買契約時に価格は確定するので、それから引き渡しまでの約1.5ヶ月に新居探し・契約をこなす売り先行が理想的です。

ただ、短時間で新居を探すのが難しいという方は、最初に新居の契約を交わしておく買い先行もおすすめです。

家は査定額通りに売れないことも多々あるので、最初に利益がわからないまま新居を購入する買い先行は危険です。潤沢な資金がある方は買い先行でも良いでしょうが、大抵の方は売り先行を選ぶようになるでしょう。

➝引っ越し・転勤で不動産を売却したい！おすすめの方法・タイミングは？

仮住まいに引っ越すのだけは避けよう

住み替えの場合は契約段階で、お住まいの引き渡しと新居への入居日が重なるようにしておけば引っ越しがスムーズです。

ただ、そうスムーズに住み替えできるケースばかりではなく、引き渡しから入居まで期間が空いてしまうことも多々あります。

この時、多くの方が近くの賃貸アパートに一時的に住むようになりますが、引っ越し費用と賃料がかかってしまうのでこれはなるべく避けたいところです。

こうしたケースのために設けてあるのが、先行引き渡し(引き渡し猶予)という制度です。

決済と引き渡しを同日におこなうのではなく、決済後最大2週間まで猶予をもらう方法で、それまで新居探しを続けることができます。

また、最近話題の買取保証サービスも、売却と入居のズレを防ぐために有効です。

これは一定期間仲介売却で家を売り、期限が過ぎたら仲介業者に買い取りをしてもらうという方法です。

期限までに高く売ることに挑戦でき、かつ売れ残りも防げるのでおすすめですよ。

買取保証サービスを提供しているのは大手に限られており、なかなか見つけにくいのが難点です。こちらに買取保証対応のおすすめ業者をまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！

➝不動産買取とは？相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング！

相続した実家は早めに売るのがおすすめ

実家を相続しても使い道がなく空き家のまま放置する人が増え、社会問題になっています。

放置していても所有する限り固定資産税を支払い続けなければいけないので不要なら早めに処分しないと損です。

放置をし続けると管理費が増えるので、更に負担は大きくなります。不要と感じた段階で早めに売却してしまうのがおすすめです。

ただ、愛着のある実家を売るのに抵抗があるという人も多く、兄弟で分割相続している場合は売るかどうかで議論になり、関係に溝ができることがあります。

相続人全員の意見が一致しないと実家を売ることはできないので、日頃から話し合いをしていくようにしましょう。

➝【実家売却の方法・税金】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

住宅ローンの残る家は価格にこだわって売るのがおすすめ

まず、住宅ローンが残っている家でも売れるの？という話ですが、結論から言えば売却は可能です。

ただ、引き渡しまでにローン残債を貯蓄+売却代金で完済する必要がないので、少しでも高く売ることが求められます。

また、ローンをしても担保(抵当権)がついてしまっているので、引き渡し時には必ず取り外しを行いましょう。

➝不動産売却は抵当権付き物件でも出来る？抹消登記の手続き・費用について解説

もし売却価格で完済ができなかったとしてもつなぎローンを使って返済をすることができます。

詳しい内容はこちらにまとめてあるので、参考にしてください！

ここまで家売却の方法を詳しく紹介しましたが、教科書通りにスムーズに売却が進んでいく保証はありません。

手続きを進めていく中で思いもしない壁にあたり、どうすれば良いのか悩んでいる方も多いことでしょう。

ここからは、家売却のアドバイスをケース別に解説していきます。

複数人で家を共有している場合は権利関係の整理が必要

家の所有者が複数人いる場合、その家に対する思いもそれぞれ違います。

自分は売りたいと思っているのに、他の人が売りたくないと言っているというシチュエーションは良く出くわします。

あなたが売却に賛成だったとしても、否定派の家族を無理やり説得させる必要はありません。

相続した家を巡ってトラブルに発展し、家族関係の溝が一生修復しなかったケースもあります。

もちろん家族トラブルは避けたいですが、ドライな視点で見ても、家族と対立すると売却できる可能性が減るので得策ではありません。

喧嘩になりそうな場合、一旦話し合いをやめるのも一つの手でしょう。

親の施設入居や入院に際して家を売る場合は目的の確認が必要

老齢の親が老人ホームに入るのを機に、実家の売却を検討している方も多いと思います。

この時注意したいのは、実家の所有者が誰かということです。持ち主に納得してもらわないと売却はできません。

痴呆症などで意思の確認ができない場合は子供が代理に売却することもできますが、この時は裁判所に「売却が自分の利益ではなく、持ち主の利益のためにおこなっている」ことを認められる必要があります。

また、老人ホームは現在需要が高く、快復の傾向が見えると自宅に帰されることもあります。

そのため、医師に重度の病気と証明されることも必要になります。

家の売却を途中で中止することは可能

すでに買主と契約をする前なら、自由に家売却をキャンセルすることができます。

もしすでに契約をした後なら、キャンセルの際に違約金が発生してしまうので注意が必要です。

ただ、仲介業者と媒介契約を結んでいる場合は基本的に3か月の契約期間となるので、更新のタイミング外にキャンセルをすると業者に違約金を支払わないといけなくなる可能性があります。注意しましょう。

境界の測量などは近隣住民の協力が必要

境界確定に納得してくれなかったり、内覧中に大騒ぎしたりする近隣住民がいると、どうしても成約率が下がるので注意が必要です。

ただ、売主としてはそんな迷惑住民が近くに住んでいることは、できるだけ内緒にしておきたいところです。

迷惑住民がいることを共有する基準は、その人があなたにとってだけ迷惑な人なのか、それともどんな人にとっても迷惑な人なのかです。

あなたと近隣住民の相性が悪いだけの場合、「あの人は悪い人」と周囲に広めるのは逆にあなたにとってペナルティとなってしまいます。

一方、近隣住民が反社会勢力など、どんな人にとっても隣に住むリスクがある場合はしっかりと共有する必要があります。

自身で判断するのはリスクが大きいので、不動産会社としっかり話しあっておきましょう。

売り方によっては買主を選べないことがある

購入希望者とコミュニケーションを取る中で、「少し信用できない人だなあ」と感じることもあるでしょう。

基本的に、契約前ならどんな理由であれ、売主の判断で契約を結ばないことができます。

一方、すでに契約を結んでしまった場合は正当な理由がないとこちらから解約することはできないので注意しましょう。

また、ネットオークションを利用した家売却の場合は、期限内に最高額で落札した人が自動的に買主となるので取引を断ることができません。

売主と買主は売買完了後も長期的に関係が継続されるので、気に入らない人と契約を結ぶのは出来るだけ避けたいところです。

家売却を成功させるには、売主自身の精神力も重要になります。

そもそも、家がスムーズに売れる確証はありません。どんなに良い家でも、運・タイミングが悪く買ってくれる人が現れなければ、成約までに時間がかかってしまいます。

努力をしているのに、いつまで経っても買い手が現れない時、しっかり我慢できるか、売却をストップするかは売り手の意思次第です。

ただ、粘り強く売っていくのが常に良いこととは限りません。

売れ残りが続く時は頃の良い時に値下げをできるかどうかによって、それ以上の損失を防げるかが決まります。

ここからは、家を売る時にどんな心構えでいるのが大切なのか、解説していきます。

過去の価格にこだわらない

せっかく高いお金を支払って購入した家でも、築年数の経過によってどんどん価格は下がってしまいます。

下がった価格こそがその家の価格であり、時価と購入時のコストは関係ないのです。

しかし、多くの方は購入価格を意識して、価格が下がったことを受け入れられません。

売却価格を高くしすぎると売り時のチャンスを逃してしまうことになるので注意しましょう。

客観的に家の商品価値を考慮する

長年住んで愛着を持っている家でも、一度売りだしたら商品として扱われます。

商品である以上、競合と比較され、価格がつけられます。場合によっては競合よりも低い金額になることだってあります。

この時、冷静に「自分の家はこの価格だ」ということを受け入れて、どういった売却戦略でやっていくかをしっかり考えていく必要があります。

愛着を強く売っていると、客観性を見失ってしまうので注意しましょう。

Q.建物内で病死があった家でも売れる？

例えば、親が実家の中で病死し、そのまま相続したものをあなたが売るとします。

人によっては「家の中で人が亡くなった」ということが精神的不安を引き起こすので、注意が必要です。

病死を家族が看取り、すぐに処置を済ませた場合などは問題になることはほぼありません。

一方、腐敗が進んだ段階で発見された場合などは、人によっては「気持ち悪いなあ…」と思うかもしれません。

黙っていれば隠せる内容ですが、隠しておくことで問題が起こるかと言われると、微妙なところです。

一度不動産会社にありのままを報告し、共有するかどうかはプロに委ねるのがおすすめです。

Q.家を売る際は電気・ガス・水道を止めるべき？

家を売る時は名義の変更が必要になるので、一旦インフラは止める必要があります。

買主と一度話し合った上で、どのように引き継ぐのかを確認しましょう。

引き渡し日にキッチリ変更できない場合は、料金の日割り清算をおこなうようになります。

Q.途中で業者を変更できる？

現在の仲介業者が信用できない場合、途中で業者を変更することができます。

ただ、最低どれくらいの頻度で業者から連絡が来るかというのも契約によって規定されているので、もっと積極的に報告が欲しいというのであればこちらから働きかける必要があります。

また、不動産会社との契約は3か月更新なので、それを待たずに急に契約を解除すると賠償金を求められる可能性もあります。

まず最初に問題点を明らかにした上で、「次の契約更新まで改善してください」と告げ、改善が見られなければ解約するという流れが理想的です。