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ローンの残ってる家を売る方法!売却のコツと確認事項・注意点を解説

【更新日】2020-12-16
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ローンの残ってる家を売る

家を売りに出すことになった際、査定額を調べてみるとオーバーローンになってしまうというケースは珍しくありません。

オーバーローンとは家やマンションなどの不動産の売却額がローン残高を下回ってしまい、ローンが残ってしまう状態のことです。

このような場合でも家を売却することは可能なのでしょうか。

今回は、そのような状態になってしまった場合でも家を売却することができる方法について説明していきます。

※家を査定・売却する詳しい方法や注意点はこちらをチェック!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

住宅ローンが残ってる家でも売却後に完済できれば問題なし

ローンの残ってる家を売る条件

結論から言えば、ローンの残る家も売却することは可能です。

ただ、条件として、引き渡しまでにローンを完済することが前提となります。

例えば、住宅ローンの残債が200万円、自由にできる貯蓄が100万円の場合、家が100万円以上で売れさえすれば、売却代金+貯蓄でローンを完済できるので売買は成立します。

家の価格は売買契約時に確定しますが、もしこの時点で完済に必要な額に至らなければ契約を結ぶことはできません。

ローンが残る家の売却は、とにかく高く売ることが重要なのです。

ローンより低く売ってしまうケースに注意

ローンが残る家は、契約時にローン残高を確認できる書類を担当者に提出します。

その時点でいくら必要か業者と共有できるので、それ以下に値下げをしたり、買主から値引き交渉をされたりしても受けることはありません。

こちらが残高証明書を提出さえすれば、目標額より安値で売買されたとしても担当者の過失となるので安心しましょう。

ただ、目標額を満たすような価格設定をしても、家の質に対して価格が高すぎて、なかなか成約が取れないということもあります。

通常の不動産売却であれば売り出しから3~6か月をメドに値引きをしていきますが、ローンの残る家は目標額以下の値下げはできないので売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

住宅ローン完済後は抵当権の抹消手続きが必要

ローンを完済するだけでは、家を引き渡すことはできません。

ローンの担保となっている家には抵当権がついており、これを外さないと売買できないのです。

抵当権とはローンが返済できなかったとき、担保にした家を債権者が競売に出せる権利です。

これが付いたままだと入居者に迷惑がかかるので、引き渡し前に必ず取り外しましょう。

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済した後に司法書士に依頼して取り外してもらうようになります。詳しくはこちらにまとめてあるので、確認してください。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

抵当権抹消は家を引き渡すタイミングで同時におこなう

抵当権の抹消は、家を引き渡すタイミングで同時におこなうのが一般的です。

流れとしては、まず引き渡しのために売主と買主・担当者が一か所に集まり、売却代金の受け渡しをおこないます。

その後、ローンの残りを一括返済して抵当権を外してから、諸費用の生産を全て済ませて引き渡しをするという流れになります。

最後の最後にローンの一括返済をおこなうので、ギリギリまで返済を続けて残高を減らすことができます。

ローンの残ってる家を売る前に確認すべきこと

ローンの残る家を売る際は、そもそも売却ができるのか、売却をして問題はないのかのチェックをまずおこなう必要があります。

ここからは、売却前にチェックすべきポイントを紹介します。

チェックポイント➀住宅ローンの現在の残高

家を売る前に、払えないローンの残額がいくらなのかを明確に知っておく必要があります。

これを事前に知らないと、果たして家をいくらで売れば完済できるのかがわかりません。

売却代金がローン残債を下回った場合、単にローンが払えないだけでなく、契約が破談となり賠償請求される可能性もあるので注意しましょう。

ローンの金額や内容については、借り入れをした金融機関に問い合わせをおこなうことで調べられます。

来店の手間が惜しいという方は、返済予定表という書類に残債額や最終の返済予定日が記されているのでチェックしておきましょう。

チェックポイント②家を売ることでローンが完済できるか

家の査定額が払えないローン額を大きく上回っていた場合は問題なく売り出せます。

しかし、残債が4,000万円、家の査定額が4,500万円というように、ぎりぎりローンを支払えない位の価格に収束しそうな場合は、貯蓄と合わせた詳細な資金計画が必要となります。

チェックポイント③家売却でローン返済以外にかかる税金・費用を把握する

ローンの残る家を売る際は、完済が前提になります。

例えば1,000万円のローンが残る家を2,000万円で売ったら、手残りは最大でも1,000万円になります。

その上で、以下の税金・費用もかかってきます。

税金・費用内容相場
印紙税売買契約書に印紙を貼り付けて納付する500円~※売却代金に応じて決定する
譲渡所得税譲渡所得(売却益)に対して課される税率×{売却価格-(取得費+売却費用)}
抵当権抹消登記費抵当権と取り外すための費用登録免許税(不動産1コに付き1,000円)+ 司法書士への報酬(15,000円前後)
仲介手数料成約時に仲介業者へ売却代金の一部を支払う売却額400万円超:売却額×3%+6万円

その他にも、ハウスクリーニング費用や不動産屋への交通費など細かい費用がかかってきます。

ケースによっても異なりますが、売却代金の1割弱はこうした費用の支払いに消えてしまう可能性があるので注意しましょう。

特例を利用して手残りを増やす

家を売って売却益が発生した際は、3,000万円の特別控除を利用するのがおすすめです。

この特例を利用することで譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

一方で売却損が出た場合は、「居住用財産の譲渡損失の特例及び繰越控除の特例(譲渡損失の特例)」を利用することができます。

例えば、住宅ローン残高が2,000万円で売却価格が1,500万円の時、500万円を損失という扱いにした上で、給与所得と損益通算をすることができます。

損益通算をおこなうことで、会計上の給与所得額が減少します。

最終的に源泉徴収を受けた所得税を最初に計算した時より給与が下がる計算なので、損益通算はより税額が下がり、後ほど還付を受けることも出来るようになります。

譲渡損失の特例を利用する際は、以下のような条件をクリアする必要があるため注意しましょう。

  1. 売却・譲渡の対象が自分が住んでいるマイホームである
  2. 住まなくなってから3年後の12月31日までに譲渡が完了している
  3. 建物取り壊し後の敷地を売る場合は、取り壊しから1年以内に契約が締結されること
  4. 譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超えていること
  5. マイホームの譲渡価額が住宅ローン残債を下回っていること

実際に譲渡損失の特例を利用した際の控除の例をシミュレーションしていきます。

  • 家の売却価格:1,500万円
  • ローン残高:2,000万円
  • 給与所得:800万円

ローンの支払いを売却代金から全て出すとすると、オーバーローンの金額は500万円になります。

この時、確定申告で損益通算をおこなえば、給与所得800万円から500万円を控除することができます。

損益通算をした後の給与所得は300万円になりますが、この年の税金は給与所得800万円に課されるので、損益通算後の給与所得300万円に課される税金よりもずっと高くなります。

譲渡損失の特例を使うことで、払いすぎた税金を取り戻すことができるのです。

くの費用がかかることを肝に銘じておきましょう。

ローンの残っている家を売却するコツ

ローンの残っている家を売却する際は、成功のためにどのような点を意識すれば良いのでしょうか?

ローンを残したまま家を売る人は多数派

まず理解しておきたいのが、ローンの残ったまま家を売る人は非常に多いということです。

通常、住宅ローンは15~30年ほどの長期スパンで組みますが、中古の家売却は築10~15年で売るケースが最も多いためです。

ローン残債があることを負い目に感じる必要はありませんし、難しく考えることもする必要はありません。

金融機関もそのことを分かっているので、契約期間内に売却をすることになっても強く引き留めるようなことはありません。

ただ、ローンの一括返済など普段とは違う対応も必要になるので、銀行には一度連絡しておく必要があります。

月ごとの返済をすすめるより早期売却がおすすめ

例えば住宅ローンの残債が1,000万円ある場合、すぐにでも家を売却した方が良いのか、返済をして残債を減らしてから売却した方が良いのか悩む方も多いかと思います。

返済と売却のどちらを優先するかに関しては、ケースによりけりといったところで一概にどちらが良いとは言えません。

建物の売却価格は築年数の経過によって年々下がっていきます。ただ、住宅ローンは月々の返済を進めていくので、時間を待てば残債はどんどん減っていきます。

築年数の経過による価値の減少より住宅ローン残債の減り幅が大きい場合は、少し期間を空けることで確実に残債を処理できるようになります。

ただ、特殊なケースでない場合は、基本的に家の売却を優先しましょう。

住宅ローンは継続して返済することができますが、家の売却は劣化するとできなくなってしまいます。

目安としては築25年を超えた頃に価値が0となるので、それ以降は売却をしても利益を得ることができません。

短期間の中で家の売却期間とローン返済期間の調整をするのは賢い手ですが、家の売却は早ければ早いほどお得だということは肝に銘じておきましょう。

潤沢な自己資金を用意しておくことで買い叩かれる不安を解消できる

よく勘違いをしている方が多いですが、ローンの残っている家を売る条件は、利益がローン残債を超えることではありません。

確かに売却代金がローン残債を超えていれば、そのまま代金を返済に充てることができます。

ただ、ローンの返済は必ず売却代金から引っ張ってこないといけない訳ではありません。

売却代金をそのまま手元に残し、自己資金を使って一括返済することも可能です。

家を売る際は売れ残りを解決したり、買主の値下げ交渉を承諾したりする時に価格を下げざるを得ないケースがあります。

実際、家を仲介売却した方の約4分の1は査定額よりも成約価格が下がってしまっています。

値下げの不安を避けるためには、できるだけ多く自己資金を準備することをおすすめします。

値下げ幅は売り出し価格の1割ほどが相場になっているので、それを目安に最低限の費用を準備しておきましょう。

オーバーローン状態に陥った時の対処法

オーバーローン

ローンの残債よりも家の売却が低いことをオーバーローン状態と言います。

前述の通り、この状態になると家を売ることはできません。

査定額がすでにローン残債よりも低い場合は売却をあきらめるといった対応ができますが、最後の最後で価格が下がってしまい、予期せずオーバーローンになるケースもあります。

オーバーローンになってしまった時に出来る対処法をここから紹介します。

住み替えの場合は住み替えローンの利用を検討する

住み替えの場合は住み替えローンを利用しましょう。

これによって残りを新しい住宅ローンにまとめることができます。

ただ、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高い傾向にあります。

また、売却と購入を同日にしなければいけないなどの条件があるので、誰でも簡単に利用できる訳ではありません。

この辺の事情も考慮して利用するようにしましょう。

今の家に住み続ける

オーバーローン状態に陥った時点で“売却はできないもの”と認識し、一旦あきらめるのも立派な方法です。

オーバーローン時に焦って住み替えローンなどを利用すると、却ってそれが将来的に自分の首を絞めることもあります。

売却以外にも買取や貸し出し、活用といった方法はあるので、一旦売却をストップして違う方法を考えてみても良いでしょう。

他の不動産会社と契約をする

家の売却価格は仲介業者の実力に左右されるので、より質の高い業者に売却を依頼していれば、オーバーローン状態は解消できたかもしれません。

オーバーローン状態に追い言ったら一旦売却をストップし、再度業者を選び直してみましょう。

住み替えでローンの残ってる家を売る際は売り先行がおすすめ

持ち家を売り、新居を購入することを住み替えと呼びます。

住み替えには売却後に新居を購入する売り先行と、購入後に旧居を売却する買い先行の2種類があります。

住み替えの方法 メリット デメリット
売り先行 資金計画が立てやすいスケジュールが狂いやすい
買い先行 新居選びに集中できる 二重ローンになりやすい

ローンの残っている家を売る際は、売り先行をおすすめします。

買い先行の場合、ローンの残る旧居を保有した上で新居を購入するようになります。

更にここでローン審査を受けるとダブルローン状態になり、審査通過しにくくなってしまいます。

売り先行は売却に集中できるので、高く売ることに集中してローンを完済しましょう。

家売却時のリスクとなるダブルローン(二重ローン)を回避する方法

ダブルローン(二重ローン)

ローンが残っている家は住みながら売るのが鉄則です。

住み替えの流れは大きく分けて以下の2通りがあります。

中には「一旦仮住まいに引っ越しをして、部屋の中を空にして内覧をするのが良い」という意見もありますが、賃貸物件に一旦引っ越す場合、往復の引っ越し代と賃料がかかってしまいます。

こうした費用を出来るだけ抑えて、出来るだけローンの返済にあてたほうが安全に家を売ることができます。

住み替えの手順を流れに沿って解説!売り先行・買い先行の流れの違い

住みながら売る場合は内覧準備を徹底しよう

住みながら家を売る際には、内覧準備へ更に力を入れることが大切です。

家を住みながら売ることでコストを抑えることができますが、靴や衣類、雑貨などが散らかっているとどんなに良い家でも買い手はなかなか付きません。

住みながら内覧準備をする際は、清掃・整理整頓を徹底するだけでなく、食事のにおいなども注意して準備をおこなう必要があります。

新生活に希望を持たせるような家具・家電配置をおこなう

住みながら内覧を実施する唯一のメリットは、購入希望者に実際の生活の様子を見せられるという点です。

空の家の内覧のほうがじっくり物件を見られますが、空の家を見て家具・家電が配置され、家族が暮らしている様子をイメージするのは困難です。

住みながら内覧を実施することで、購入希望者がどのように家具・家電をすれば良いかが分かりやすくなります。

これを逆手にとって、家具の配置を内覧用に少し変えたりしながら良く見える工夫もしてみましょう。

家売却でローンが返済できない時は任意売却を利用する

ある程度住宅ローンの支払いが進んだ段階で家を売れば完済も可能ですが、急な離婚などで入居から日も浅いうちに家を売る場合は、ローンが残りすぎていて、とても完済できないというケースに陥ります。

こうしたケースでおすすめするのが任意売却です。

任意売却は住宅ローンが支払えない方を対象にした売り方です。

まず、任意売却業者に相談にいき、物件の状況からローンの状態まで詳細に説明します。

その後、査定額を算出した上で、どうすれば問題を解決するかプランを立てていきます。

これに納得して契約をすると、担当者がローンを貸している金融機関と交渉し、残高の値下げなどをおこなってくれます。

その後は、普通の不動産売却と同じように売り出していき、成約すれば代金を使ってローン残高を返済します。

住宅ローンが期限内に完済できない場合は、金融機関が裁判所に申し立てて強制的に競売にかけられてしまいます。

差し押さえ日を居住者が決めることはできないので、白昼堂々をおこなわれプライバシーが侵害させるおそれがあります。

また、競売にかけられた物件は投資家が主な買い手になり、価格はかなり低くなってしまいます。

一方、任意売却は自分から仲介業者を選ぶことができ、売り出しのタイミングも自分で決めることができます。また、売られた物件は家族連れの新居など、競売に比べて幅広い用途で買われやすいです。

価格も通常の不動産売却よりは安くなりがちですが、それでも相場に近い値で取引されるのでお得です。

任意売却の流れ

任意売却は、以下の8ステップで進めていきます。

  1. 任意売却業者へ相談
  2. 査定・計画
  3. 媒介契約
  4. 債権者・抵当権者と交渉
  5. 販売活動~購入者の決定
  6. 債権者の同意
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

全体でかかる時間は約3~6か月なので、通常の不動産売却とほぼ同じです。

それぞれのステップの概要は、こちらにまとめておきます。

ステップ 手続き 内容
任意売却業者へ相談 任意売却に対応しているところへ相談。物件やローン残高、借入先、売主自身の状況などを詳細に伝える。
査定・計画 物件を査定し、相談内容を解決するにはどうすれば良いか担当者とプランニングしていく。
媒介契約 担当者が提示した査定額・プランニングに同意できたら、媒介契約を結びます。
債権者・抵当権者と交渉 契約した業者は、ローンの借り先と交渉をし、残債の値下げ交渉と任意売却の同意交渉をしていきます。
販売活動~購入者の決定 広告掲載・店舗営業などをして、家を売り出していきます。購入希望者からの問い合わせを受け、内覧も実施します。内覧が好感触なら、買主から買付(購入申し込み書)が送られてきます。
債権者の同意 買主と話し合い、いくらで売るかを決めます。価格が決まれば、その金額をどう割り振って問題を解決するかプランを立て、債権者(金融機関)に同意をもらいます。
売買契約 買主と売買契約を締結します。
決済・引き渡し 売却価格の受け渡しと共に、ローン返済、抵当権抹消なども合わせておこなっていきます。

任意売却の依頼先

任意売却に対応している期間・団体は以下の3種類です。

  1. 協会
  2. 弁護士
  3. 不動産会社

このうち、不動産を売るプロは不動産会社だけですが、任意売却は不動産知識以外にも高度な財務・税金の知識が必要になります。

普通の不動産会社では対応していないような作業をするので、どこに依頼しても任意売却してもらえるわけではありません。

また、任意売却に対応する業者の中でも、実績に差があります。以下に業者選びのポイント8点を載せるので、参考にしてください。

  • 相談した時に心配りを感じる・安心できる
  • 債務者の目線で相談に乗ってくれる
  • 任意売却とは何か、デメリットも含めてわかりやすく説明してくれる
  • 最初から最後まで丁寧にサポートしてくれる
  • 任意売却の経験・実績が豊富にある
  • 金融機関との交渉力に長けている
  • 金融機関ごとの傾向を知っており、教えてくれる
  • 税務署などとも頻繁にやり取りをおこなっている

また、この記事では任意売却を依頼すべきおすすめ業者をランキング形式でまとめています。参考にしてください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

任意売却後も残ったローンはどうなる?

任意売却によって住宅ローンを完済できれば、引っ越しをして新生活をはじめることができます。

ただ、任意売却をしても残債が高額で、完済に至らない場合もあります。

この場合は売却後も無担保融資として支払いを続けていきます。

ただ、無担保融資は家を売ってすぐに一括完済しないといけないわけではありません。

残ったローンはサービサー(債権回収会社)に一旦買われ、売主はこのサービサーに少しずつ残りを返済していくようになります。

毎月いくらを支払うかはサービサーとの話し合いで決まりますが、返せる範囲内で柔軟に対応してくれるので安心しましょう。

払えないローン残債があまりに高額な場合は自己破産も一つの手

中には住宅ローンがあまりにも高額で、任意売却をしても処理しきれそうにないケースがあります。

この時は、任意整理をするしかありません。

手続き 内容
自己破産 裁判所に申し立てをして借金を0にする
個人再生 裁判所に申し立てをして借金を大幅に減額する
特定調停 簡易裁判所の調停手続きによって、返済方法を調整する
任意整理 債権者(金融機関)と話し合い、返済方法を決め直す

任意整理は更に4つの方法に分かれており、返済期限を延長する方法、残債を圧縮する方法などがありますが、本当に困っている時は自己破産をして全ての借金を帳消しにしてしまうことをおすすめします。

ローンが支払えず悩む方は、ローンの返済を違う借金でまかなうようになり、負のスパイラルから抜け出せないようになります。

こうなってしまったら、残債を圧縮するくらいでは根本的な問題解決にはならないのです。

自己破産をすると資産のほとんどを失いますが、借金もゼロになり、文字通り再スタートを切ることができます。

ローンの残ってる家を売った人の口コミ・体験談

ローンの残ってる家を売った人の口コミ・体験談

ここからは、実際にローンの残る家を売った体験談を紹介していきます。

「百聞は一見に如かず」とは良く言ったもので、実際の体験談を見てはじめてわかることもあります。ぜひ参考にしてください!

離婚で築10年の家を売る羽目に…徹底した内覧対策で無事完済できた!

投稿者 Fさん(仮名)
売った時期 2017年9~12月
築年数 築10年
成約価格 3,900万円
購入時の価格 6,200万円
売却時のローン残高 3,400万円

新居を建ててからちょうど築10年で離婚。残ったローンをとにかくどうにかしたくて、家を売ることにしました。

ただ、ローン残高が高額なので、どう処理すれば良いか悩みました。

試しに3社ほど査定を依頼すると、ある会社の方に「まだ築浅なんで売って十分完済できます!任意売却は今後ローンを組めない恐れがあるので、まずは仲介売却をすすめていきましょう。」というアドバイスをもらいました。

本当に返済ができるか不安でしたが、その言葉を信じて契約を交わしました。

家の掃除を徹底的にやった

ただ、いざ契約をすると売主がやることはほとんどありませんでした。

自分でも何かできないか相談したところ、担当者から「掃除をすると良い」と言われたので、徹底的にやりました。

特に意識したのは、こちらの3点です。

  • 家に入ってきた時のキレイさ(玄関・軒先など)
  • 水回り
  • においは大丈夫か

2週間くらいは徹底的に掃除をしていたと思います。

すると、担当者から「内覧希望者がいます」という報告が来るようになりました。

ただ、最初のうちは契約を断られ、ショックを受けるばかりでしたね。

それでも内覧を続けると、5回目くらいでようやく契約が結べました!

結局、担当の方の言葉通りにローンを返済して余りあるほどの高値で売れました。

結局は担当者との相性が大事だと思った

結果を振り返って思うのは、結局、強気の価格設定をしてくれた担当者に対して感謝しかないということですね。

掃除をしたほうが良いというアドバイスをしてくれたのも担当の方ですし、最初の価格設定で一度も値下げせず成約してもらえた裏には、相当な努力があったのだと思います。

売れるまでの期間は3ヶ月間でしたが、こっちとしては家が売れなかったらどうしようという不安もあってか、もっと長い期間に感じていました。

ローンの残っている家を売る際は、業者選びが本当に重要になると実感しましたね。

ローンの残ってる家は高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼する

高く売ってくれる不動産会社

普通の不動産も高く売ることにこだわるのは大切ですが、ローンが残る家の場合は更に重要です。

前述の通り、売却価格でローンを完済できなければ、取引自体が成立しないからです。

さらに、不動産を売る場合は高額の費用・税金がかかります。

コストはどんな家かによっても違いますが、総額で200~300万円前後が相場となります。

これをローン完済後の残額で処理をし、更に新居購入や引っ越し代もまかなうわけですからトータルで損をすることも十分あり得ます。

ローンが残る家はとにかく高額で売ることを目標にしていきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

不動産一括査定サイトを活用しよう

不動産一括査定サイト

不動産を高く売った方の多くが利用しているのが、不動産一括査定サイトです。

これは、カンタンな物件情報を60秒ほどで入力すれば対応業者(平均最大6社)に一括で査定依頼できる優れもので、こちらで紹介されているような大手業者も多く登録されています。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールなので、金額を比較して最高値を付けてくれた業者と契約すれば、少なくとも相場以上で売れるのは確実です。中には、サイトを利用したら最寄りの不動産会社の査定額よりも300万円高く売れたという方もいますよ!

不動産一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!ぜひご覧ください。

不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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