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家を売ると高確率で損をする?売却損を防ぐ5つの方法

【更新日】2018-10-05
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家のミニチュアを持つスーツの男性

売却に出されている家の築年数は10年前後が最も多く、相場としては4,000~5,000万円ほどで売れていきます。

純粋に考えるとかなりの利益ですが、仲介手数料や譲渡税、新居購入費や引っ越し費用、住宅ローンの返済などの出費がかかるので、予想通りに家が売れなければ逆に損をしてしまう場合もあります。

せっかく不動産取引をおこなったにもかかわらず損をするということがないように、この記事では家の売却を成功させるコツについて解説していきます。

※家の査定・売却のコツはこちらにも詳しくまとめてあります!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

「家を売るとほぼ100%損」という意見は本当か

「家を売りたい」と家族や友人に告げると、多くの人が「損するって聞いたよ。やめときなって」と言ってきます。

実際、ネットでも「家を売るのは損」と断言するところさえあります。

実は、こうした論調は半分当たっているものの、必ずしも正確な見方とは言えません。

そもそも、家を売って損をしたかどうかは考え方次第で変わります。

家は古本・古着と一緒で、買った時の価格より売る時の価格のほうが安くなります。ただ、例えば1,500円で買った本が1,000円で売れたからと言ってそれが損と言えるでしょうか?

確かにトータルで500円の損失という意味では損ですが、古本の相場を考えると購入額の3分の2で売れたのはかなりラッキーと言えます。

こうした背景を考えると「家を売ると損」と断言してしまうのは、叙述トリックの一種な気がしてなりません。

固定資産税を考えると安値売却=損とは限らない

そもそも、売れた価格が高ければ得なのかと言われると、必ずしもそうではありません。

全ての不動産は、所有者に対して固定資産税がかかります。

いらない相続物件を放置していても、誰かに貸していても固定資産税はかかるので、この支払いを避けるには所有権自体を第三者に移すしか方法はありません。

売却をすればスムーズに固定資産税の支払いを免れることができ、かつお金も懐に入ってくるので、そのまま放置しておく場合と比べれば安値でしか売れなくても絶対にお得なのです。

築15~20年の家を売る際は損しやすいので注意

家は築年数が経過するごとに価値が低下するので、古ければ古いほど損する可能性は高いです。

ただ、築30~40年のような物件になれば今の所有者が建てたものでないことも多いですし、価格に対する期待もそこまで大きくないので安く売れても「損をした」気分にはなりません。

逆に最も損をしやすいのが築15~20年になる物件です。

売主の体感上は十分まだ住める家だったとしても業界的には「ほぼ価値のない物件」と見なされますし、最も一般的と言われる築10~15年の競合物件が多ければその中に埋もれてしまいます。

更に、エアコンなどの住宅設備を交換するタイミングでもあるので、直近に交換期限が迫っている場合は引き渡し後のコストを考えて、築20年超の物件より価格が安くなってしまうこともあります。

微妙な築年数の物件を売る際は、設備の状態にも注目しておきましょう。

エアコンなど住宅設備の修繕費用は誰が支払うの?

住宅設備の修繕やいらない器具の処分などは、売主・買主の話し合いによって細かく決められます。

必ずこうしなければいけないという制限はなく、自由な話し合いによってルールを決め、売買契約書に明記するのです。

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

ただ、一般的には、高額な代金を支払ってくれる買主の顔を立て、細かい費用は売主が全額負担するケースが多いです。

備え付けのエアコンなどは処分の際に別途取り外し費用などもかかりますし、長時間拘束されるので、新品のエアコンを売主が購入し、取り外し・取付は買主にやってもらうというテクニックもあります。

詳しくは、こちらをご覧ください!

家を売る時にエアコンは外すべき?エアコンの買取・処分方法を徹底解説

※ここからは、家の売却で損しないポイント5つを紹介していきます!

①不動産売却の知識を最低限勉強しておく

家の売却を考えている方でも、査定から引き渡しまでの流れを勉強していないという方は多いです。

このように、最低限の知識も知らないまま家を売り出すのは非常に危険なので注意しましょう。

プロである仲介業者がパートナーについてくれるので、わからないことがあれば聞けば解決できますが、売り手と不動産業者は利害が一致しないケースも良くあるので全てアドバイス通りに手続きをしてしまうのも危険です。

自分の意見を主張するためにも、最低限の知識は習得しておかないと損です。

知識があれば悪徳業者に騙されるリスクが減る

不動産売買はほとんどの人が経験したことのない取引ですし、一体どんな手続きをするのか、不動産会社は何をするのかという予備知識を持っている人はかなり少ないです。

こうした背景もあり、不動産会社を騙る悪徳詐欺業者も日本にはかなりの数いると言われています。

もっともらしい専門用語を使えば相手も信じますし、主に密室で契約などをおこなうので第三者に監視される心配もない。不動産仲介業は詐欺や悪徳営業を非常にはたらきやすいということですね。

不動産会社が正規業者か悪徳業者か見破るには、免許番号を使った方法がまず第一に挙げられます。

免許番号は知事や国土交通大臣が発行する、すべての不動産会社に割り当てられた番号ですが、これを国交省運営のサイトで検索すると、過去5年分の行政処分情報を見ることができます。

詳しくはこちらをご覧ください!

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

自分を過信しすぎるのも危険!税金などの専門分野は業者に任せるべし

当サイトのコラムも含め、ネットには不動産に関する情報をわかりやすく説明するサイトが多数存在します。

こうしたサイトを見て知識を付けた方の中には「不動産のことはだいたい分かったから業者を使わないで自分で売る!」と言い出す方も多くいますが、これはかなりリスクのある決断です。

なぜなら、サイトを見たことで不動産売買の手続きに関する知識は蓄えることができても、不動産取引や税金・費用に関する法律の知識は習得に何年もかかるからです。

個人間の売買も手続き自体は問題なく出来るでしょうが、法律に触れず正式な手続きができるかというと難しいでしょう。

こうしたリスクも踏まえて、なるべくは個人売買ではなく仲介売却をおこなうのをおすすめします。

個人売買する手続きの流れ!デメリット・注意点

②家の第一印象を良くしよう

査定はプロがおこないますが、最終的に家を購入するのは一般人です。

そのため、第一印象が結果に影響しやすいです。

そのため、なるべく日常的に清掃をおこない、家を綺麗に維持しておきましょう。

特に買い手が気になりやすいのがトイレ、洗面所、風呂などの水回りです。

水回りはまとめてクリーニングをするだけでは綺麗にならないこともあるので、普段からこまめな対応が大事です。

せっかく購入希望者があらわれてくれたのに、掃除をしてなかったので売却できなかったというのはあまりにももったいないので、こうした損をしないように注意しましょう。

部分別の掃除ポイントをおさえて効率よく印象UP!

不動産売却は人生に一度あるかどうかの大イベントですから、せっかく掃除をするなら家の隅々まで徹底的にやりたいですよね!

ただ実際は住み替えまで時間がないことも多く、あなた自身も書類の申請や引っ越し手続きなどで手が回らないことがほとんどです。

こうした方のために、特に重点的に掃除すべき場所と、掃除のポイントをまとめておきます。ぜひ参考にしてください!

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

水回りがキレイにならない場合はハウスクリーニングを頼むのも一つの手

内覧時、買主が特にチェックする場所がトイレやキッチンなどの水回りです。

周りをどれだけキレイにしても水垢や匂いが残りやすい部分で、ここが汚いと前の人の生活跡を感じて購入を避ける方が多いです。

自力で掃除をするのが難しい部分でもあるので、専門業者に依頼するのも一つの手ですよ。

ハウスクリーニング業者には家の中をまるごと掃除するプランもありますが、なるべくなら効果の高い水回りを部分別で依頼するのがおすすめです。

ちなみに、部分別の依頼費は以下が相場となっています。

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

上の箇所をすべて依頼しても総額6~8万円と安上がりですよ。

清掃以外の内覧準備もしっかりしよう

内覧の準備は清掃だけでなく、それ以外にもたくさんすべきことがあります。

ざっとまとめると、以下の16つが挙げられるでしょう。

  1. 物を減らすことを意識する
  2. クローゼットなども見られることを想定する
  3. スケジュールはなるべく空けておく
  4. ベランダ・庭先も徹底的に清掃
  5. 空気の入れ替え・消臭を忘れずに
  6. 電球は交換した上で全て点灯させておく
  7. 誰が来客対応するか決めておく
  8. ペットはなるべく預けておく
  9. 晴れの日の13時前後に実施する
  10. 提供する情報の希少性を意識する
  11. スリッパを忘れず用意
  12. 売る理由は包み隠さず伝える
  13. 紙の資料を用意しておくのも一つの手
  14. 断られたら理由を必ず聞く
  15. ハウスクリーニングは部分ごとに依頼する
  16. 不動産会社のサービスも利用する

かなり多いようにも感じますが、これらのポイントを1つ1つクリアしていけば相当な自信に繋がりますよ!

※詳しい内容はこちらで説明されています。

家の内覧で知っておきたいポイント16選!結果次第で売却価格が大きく変わる

③家の売却計画は楽観視せず具体的に立てる

家を査定に出してから契約が成立するまで、だいたい3か月~半年ほどの期間だといわれています。

不動産売却の期間は3~6ヵ月!短縮する方法はある?

ただ、質が高くリーズナブルな物件は早期に売れますし、築年数が古い物件はなかなか売れないでしょう。

逆に、いくら質の高い物件でも半年以上売れないということはよくあります。

家の形状などはそれぞれ違うので、地域と物件内容のどちらもぴったりだという買い手を見つけるのはなかなか難しいです。

買い手側のトラブルによる期間延長も

そのため、家を売却するときは期間を短く予測するのではなく、一年近くの長期間になる可能性もしっかり考慮しておくことをおすすめします。

また、買い手が住宅ローンの審査に落ちるなど、売り手に落ち度がなくても契約が不成立になり、売却期間が延びることもあります。

いくら売り手が悪くないとはいえ、契約がなしになってしまってはどうしようもないので、やはり短期間で売却計画を立てるのは非常に危険です。

家を再び売り出すのも一つの手

良い物件でもなかなか売れないケースの原因としては、ポータルサイトが物件情報を新着順で表示するからという理由が考えられます。

人気物件はあっという間に買い手がつくので、希望者の多くは新着情報を中心に物件探しをおこないます。

そのため、売り出し時期が悪いとなかなか売れないということも十分あります。

このときには、一度販売活動を中止し、ここまでの経験を踏まえて売り出し価格を付けなおした上で、家を再び売却するという方法が効果的です。

ポータルサイトのシステムを考えると、長い間登録しているほど損ですので、この方法は理に適った一手ですよ!

不動産売却を一旦キャンセルする意外なメリット

プランをしっかり立てないと売った後の住まいが無い場合も!

家を売る方で多いのが住み替え目的の方ですが、購入・売却を同時に進めていかないと、引き渡し後に入居する新居が用意できない…ということにもなりかねません。

不動産の住み替えは、最初に売却をおこない、その代金を使って新居を買う売り先行と、先に新居を購入する買い先行があります。

売り方 メリット デメリット
売り先行 資金が早い時期に確定するので、購入計画を立てやすい 新居の購入手続き期間が短い
買い先行 期限を気にせず新居を選ぶことができる 資金や日程計画が狂いやすい

この2つのスケジュールのうち、どちらを選ぶかでも手続きの進め方は大きく変わります。

もしどうしても引っ越しが間に合わない場合は、先行引き渡し、引き渡し猶予といった方法でリスクを回避することもできます。

詳しくはこちらのページにまとめています!

不動産の買い替えで失敗しない方法!住宅ローンを活用しよう

買取保証サービスを使って短期間で高額売却!

今は、大手を中心に買取保証サービスというものを提供しています。

これは、一定期間は仲介売却の方法で家を売り、期限を過ぎれば業者に家を買い取ってもらうという売り方です。

項目 仲介 買取
買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も
売却益 高い 低い(相場は売却時の2~4割減)
精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

上記のように、仲介は時間がかかるが高く売れ、買取は価格は安くなるがすぐ売れるというメリット・デメリットがあります。

買取保証サービスはいわば、2つの方法のいいところを合わせた売り方と言えますね!決まった期間内で高値売却を目指せるので、精神的にもかなり余裕を持てます。

ただ難点として、買取保証サービスを提供している業者はそこまで多くありません。

こちらに提供業者をランキング形式で紹介しているので、ぜひ参考にしてください!

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

④家の売却損は繰越特例を使って差し引く

家を売って利益が出た場合(売却価格>購入費用)は、譲渡所得税が発生しますが、この税金は物件の所有期間を5年超にすることでほぼ半額に済ませることができます。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

売却損(売却価格<購入費用)が出た場合は譲渡所得税は発生しませんが、それでもどうにかして損失分を無くしたいですよね?

実は、家の売却で損をした分も特例を使うことでイーブンにすることができるのです。

では、どうすれば良いのか、ここから詳しく解説します。

家の繰越控除特例は2種類

売却で被った損失を給与所得から補えない場合、マイナス分をどんどん次年度に回して処理をすることができます。

これを、繰越特例といいます。

繰越特例は、家を買い換える場合と売却のみの場合で、利用できるものが異なります。

  • 買い換え時の特例:今まで住居利用していた家を売り、引っ越し・新居購入をおこなう場合のみ利用可能
  • 売却のみの特例:今まで重機利用していた家を売るが、特に住み替えはしない(その後、賃貸マンションに入居するなど)場合に利用できる特例

繰越控除を使った場合の具体的な例

この繰越控除を利用するとどうなるのでしょうか?ここからは具体的なケースを例に開設していきます。

例えば、所得が年500万円の人が家を買い換えて2,500万円損をしたとします。

この場合、繰越控除を使うと以下のようになります。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

高額な損失も、4年をかけて損益通算することができましたね!

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

控除の利用条件を要チェック

ただ、注意点としてこの控除はどんな人も利用できるわけではありません。

まず、以下2つの条件を満たしていることが大前提となります。

  • 2019年12月31日までに譲渡がおこなわれている
  • 引き渡し年の1月1日までに所有期間が5年を超えている

更に、以下の5つの条件のうちどれか1つに当てはまることが必要です。

  • 売った物件が自分が住んでいる住まい
  • 以前暮らしていた物件を3年後の12月31日までに売る
  • 1と2のいずれかを満たす家屋とその敷地
  • 売る前に災害などで家が減失した場合は、所有期間が引き渡し日から5年を超える場合、以前敷地であった土地に適用される

原文はもっと難しい文章で書かれていますが、かみ砕いて読めば内容はかなりわかりやすいです。

所有期間の計算は間違いやすいので注意

2013年4月1日に取得した物件を2018年4月1日に売却する場合、普通に考えれば「所有期間5年ピッタリで売った」と見なせますよね。

ただ、不動産業界で言う所有期間とは取得日から引き渡し年の1月1日までとなります。

つまり、上のケースでは所有期間は2013年4月1日~2018年1月1日=4年8か月となります。

このルールを知っていないと高確率で勘違いするので注意しましょう。

⑤家の査定はなるべく複数社に依頼する

家の売却で損をしないためには、まず複数業者に査定を依頼することが大切です。

不動産業者はそれぞれ評価基準や実績が異なるので、少しでも良い業者をみつけ、媒介契約を結ぶことが理想的ですよ。

複数業者に査定を依頼するときに便利なのが、一括査定サイトです。

不動産売却に欠かせない一括査定!メリットとデメリット

家の簡単な情報を入力するだけで、複数社への依頼が無料でおこなえますよ!

訪問査定も複数社に依頼しよう

一括査定サイトで依頼できるのは机上査定(簡易査定)というデータのみを使った方法であり、実際に内部を細かく調査する訪問査定に比べると算出額の信ぴょう性は落ちます。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

ただ、訪問査定はコストと費用が掛かるので、多くの業者に依頼するのは難しいでしょう。

そのため、2,3社ほどまで簡易査定で業者を絞り込んでから、それぞれに訪問査定を依頼すると、より正確な業者比較ができますよ。

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