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分譲マンションは売る前提で購入すべき!その理由と注意点を解説

【更新日】2020-11-26
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分譲マンションを売る前提で買う

都市部に勤務地がある人で、離れた郊外に一戸建てを建てず、職場の近くの分譲マンションを購入する割合が増えています。

マイホーム信仰が崩れ、人々は本当に自分にあった暮らし方を選択するようになってきたのです。

それ自体は問題ないのですが、分譲マンションは戸建てと違い、売る前提で購入しろとよく言われます。

今回はその理由と、購入時の注意点を詳しく解説していきます!

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分譲マンションを売る前提で選んだほうが良い理由

分譲マンションは最初から売る前提で選ぶ方が良いと言われています。

その理由は、まずマンションの間取りが挙げられます。

マンションは一人暮らし向け、ファミリー層向けというように、ターゲットによって間取りが変わります。

ただ、ファミリー層の中でも子どもが小さいか大きいか、小家族か大家族かといった細かな違いには対応していないことが多いです。

独立・結婚などで家族構成が変われば、住んでいた部屋が一気に住みにくくなることも良くあります。

一方、マイホームは最初から住む人の事情に合わせて建てることができるので、こうしたミスマッチは起きにくいです。

家族構成の変化はなかなか予測が付きません。そのため、ミスマッチが起きて売り払うケースも最初から見越しておく必要があるのです。

分譲マンションは価格の下がり方がゆるやか

戸建ての家は築20年で0になると言われます。そのため、古くなったら売るのではなく、リフォームをしながら長く住み続けるのが一般的です。

一方、分譲マンションは価値減少が戸建てに比べて緩やかです。これは、鉄骨や鉄筋コンクリートで作られたものが多いからで、戸建ての2倍である40年くらいまでは価値があります。

そのため、引っ越しが必要になった時には売るという戦略が非常に有効なのです。

ただ、売れにくい物件も中にはあるので、最初の部屋選びからしっかりやっていく必要があります。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

売る前提で買うべき分譲マンションとは?選ぶ際のチェックポイント3選

売る前提で分譲マンションを選ぶメリットはここまで伝えた通りですが、では具体的にどんなマンションを購入すべきなのでしょうか。

今回は、売りやすい分譲マンションを選ぶポイントを3点解説します。

①意外とおすすめなのが築20年前後の分譲マンション

こちらは、首都圏のマンションの成約状況を築年数ごとに表したものです。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

これを見ると、新築から築20年までは価格の下落が激しく、築20年からはかなり緩やかに下がっているのがわかります。

例えば、築5年以内と築6~10年以内の差は1320万円、築11~15年と築16~20年の差は973万円ですが、築21~25年と築26~30年の差は158万円しかありません。

つまり、もともと短期で売る前提で物件を買うなら、新築・築浅を選ぶと損なのです。

中古マンションは購入を嫌がる人もいますが、前述の通り構造が丈夫なので、購入から約20年は安全に暮らすことができます。

売る前提で買うのであれば、築20年前後が絶対おすすめですよ。

②アクセスが高い高層階の部屋を買う

タワーマンションAの3階と、駅近の物件Bの最上階が仮に空いていたとします。(築年数は同じとする)

多くの人は築年数が浅く設備もしっかりしたAの方を選ぶのですが、売る前提だとむしろBの方がお得です。

分譲マンションの評価は、こちらの3項目が多くの割合を占めます。

  • 築年数
  • 立地(駅までのアクセス)
  • 階数の高さ

このうち、最も評価が高いのが築年数ですが、築年数は毎年経過していくので、評価の下落は防ぐことができません。

一方、立地や階数の高さは変わらないので、この2点が良ければ古くなっても評価は付き続けます。

買う時は10年で売ると思っていても、住んでみたらどうなるかは分かりません。この物件のメリットは築年数の浅さだと思ったら、別に売る必要性はないのに「早めに売らなきゃ!」と焦ってしまいます。

ニーズの変化に柔軟に対応するには、アクセスが良く高層階の部屋を購入しましょう!

③幅広い人がマッチする間取りを選ぶ

有名デザイナーのこだわり物件などは魅力的ですが、売る際にどうなるかはわかりません。

トレンドが変化しているかもしれませんし、そのデザイナーがもし脱税やセクハラで捕まれば、価値は大幅に低下します。

ここ最近で言えば、ロフト付きの物件が一時流行しましたが、今は人気がなく敬遠されることも多いです。

独自の設備や変わった間取りの物件は買う人を選ぶので、売る前提で選ぶのはあまりおすすめできません。

なるべくシンプルで、どんな家族構成の人も住めるような部屋のほうが売れやすいですし、自分達のためにもなります。

売る前提で分譲マンションを買ったらこまめに掃除をしよう

中古の分譲マンションが高く売れるかどうかは、いかにきれいに物件を使用したかが重要になります。

こまめな掃除はかかさずおこない、フローリングや壁にはキズを付けないように注意しましょう。

特に気を付けてほしいのが、水回りの使い方です。

水回りは水垢が付きやすく、その上汚れが取りにくいというデメリットがあります。

水回りが汚れたら売却前にハウスクリーニングを頼めば良いですが、業者に依頼すると7万円ほど費用がかかるので、最初から使い方に注意していくのがおすすめです。

今後の相場推移もしっかり考えて購入しよう

売る前提で分譲マンションを買うなら、その地域の不動産相場が今後どうなるかにも目を向ける必要があります。

そう言うと「初心者には難しそう…」と思われるかも知れないですが、そんなことはありません。

例えば、近くにある会社がそろそろ移転するのであれば、その地域の中古物件の需要は下がるでしょう。良く住民が利用していた大型スーパーの閉店なども、同じことが言えます。

一方、都市開発があったり、ショッピングモールが建設されたりすれば、需要は一気に高まります。相場調査は統計を読むような難しいことをしなくても、周囲にアンテナを張ることである程度は分かるのです。

売る前提で物件を買うなら、今後5~10年の相場はどうなるのか簡単に予測を立ててみることをおすすめします。

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