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分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選

【更新日】2020-11-16
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分譲マンションを売る

分譲マンションを高く売るには、決して外せない11のポイントがあります。

このポイントを抑え、対策をしていくだけで、相場の最大3割増で売れたという報告が続出しています。

今回は、分譲マンションを高く売るための11のポイントを徹底的に解説していきます。

「少しでも高く売って広い家に住み替えたい!」「住宅ローンを全額返済したい!」「転売で儲けを出したい!」という方はこの記事を参考にすることをおすすめします!

マンションを売る方法!売却を損せず成功させるコツを完全網羅
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  1. 分譲マンションが2020年以降も高く売れる理由とは?市場の現況と市場の推移をチェック
    1. 分譲マンションを高く売るポイント11選
      1. 【ポイント①】分譲マンションは3つの条件を満たすタイミングで高く売る
        1. 【ポイント②】分譲マンションの売り出しは最低でも期限の3か月前に始める
          1. 【ポイント③】広告の出来が売却価格を大きく左右する!出稿前に必ずチェック
            1. 【ポイント④】内覧を成功させて査定額よりも高く売る
              1. 【ポイント⑤】分譲マンションを売る際は競合物件より高く売れるかチェックしよう
                1. 【ポイント⑥】同じマンションの競合は階数・向き・部屋の位置で比較しよう
                  1. 【ポイント⑦】売り出し価格の値引きは安易に応じない
                    1. 【ポイント⑧】インスペクション(住宅診断)をして「優良物件」の太鼓判を貰おう!
                      1. 【ポイント⑨】分譲マンションを高く売り出して長期間粘るのも一つの手
                        1. 【ポイント⑩】売却でかかる税金・手数料の内容と計算方法・値引き方法を知ろう
                          1. 【ポイント⑪】分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要!
                            1. 分譲マンションを売る流れとそれぞれの手続きを手順に沿って紹介
                              1. ローンが残っている分譲マンションを売却するときの注意点
                                1. ポイントを抑えて少しでも高く分譲マンションを売ろう!

                                  分譲マンションが2020年以降も高く売れる理由とは?市場の現況と市場の推移をチェック

                                  ここ数年、分譲マンションの価格は上昇推移を見せており、特に首都圏の方の中には「マンションが買えないから一戸建てで我慢する」という方も出てきました。

                                  それくらい、価格が高騰していたということです。

                                  公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している資料「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」によれば、中古のマンション価格は2009年~2019年で大幅に上昇しています。

                                  首都圏(1都3県)の中古マンション売却価格推移【2009年~2019年】

                                  上記は首都圏(1都3県)の中古マンション売却価格のグラフです。

                                  この10年で、1,000万円超の価格上昇が見られることが読み取れます。

                                  続いて、取引された物件の築年数の変化をみてみましょう。

                                  2009年~2019年で取引された中古マンションの平均築年数

                                  こちらが、2009年~2019年で取引された中古マンションの平均築年数です。

                                  成約物件の築年数を見ると年々上昇しており、2019年には築20年を超えていることが読み取れます。

                                  つまり、市場で取引されている中古マンションの平均築年数が年々古くなっているにも関わらず、売却価格が上昇しているということです。

                                  通常、マンションは築年数の経過によって年々価値を落としていきます。

                                  築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
                                  ~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
                                  6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
                                  11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
                                  16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
                                  21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
                                  26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
                                  31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

                                  【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

                                  取引されるマンションの築年数は古くなっているのに価格が上がっているということは、中古マンションの需要が高まっているといえるでしょう。

                                  分譲マンションの購入需要は2019年で高止まりしている?

                                  先ほど解説した通り、近年は分譲マンションの価格上昇とともに、需要も高まっていました。

                                  分譲マンションの需要が高まった大きな理由として、大都市や周辺都市の活発な開発が挙げられます。

                                  比較的地価が高くて、かつ周辺環境が整備された都市が増えれば、その分だけリーズナブルに住める分譲マンションの需要は増すと考えられます。

                                  さらに、低金利の住宅ローンがあることも、中古マンションの価格上昇に影響を与えた理由の1つとして挙げられるでしょう。

                                  ただ、分譲マンションの購入需要は2019年で高止まりしたとも言われています

                                  その理由としては、やはり2020年開催予定(後に1年延期が決定)だった東京オリンピックに向けておこなわれてきた大規模開発がひと段落したことも関係しているでしょう。

                                  また、そもそもの需要が高く、これ以上の高まりが見込めなかったということも考えられます。

                                  2020年に入ってからの中古マンション市場については、次の項目をご覧ください。

                                  新型コロナウィルス拡大後も緊急事態宣言解除以降は価格が上向き

                                  2020年は新型コロナウィルスの感染拡大により、人々の生活が大きく変わりました。

                                  不動産業界も例外ではなく、特に緊急事態宣言下の2020年5、6月は価格や新規登録件数などの項目が下がっていました。

                                  しかし、宣言が解除された7月以降は再び回復傾向を見せています。

                                  以下は、7~9月期に成約した首都圏の中古マンションの金額をまとめたものです。

                                  項目数値(件/万円)前年同期比(%)
                                  成約件数9,537件+1.4%
                                  成約㎡単価55.63万円/㎡+3.6%
                                  価格3,656万円+5.8%
                                  築年数21.59年-0.32年

                                  【引用】レインズデータライブラリー「季報マーケットウォッチ」2020年07〜09月度

                                  件数、価格ともに、緊急事態宣言の解除明けのほうが1年前よりアップしていることが読み取れます。

                                  このことから、少なくとも新型コロナウィルスの流行で価格が大幅に落ちているわけではないと推測できるでしょう。

                                  過去にもリーマンショックや東日本大震災といった経済を揺るがす大きな出来事がありましたが、その後中古マンションの価格が大きく落ち込む結果にはなっていません。

                                  現在コロナウィルス収束の目処は立っていませんが、上記のような背景から、分譲マンションの価格がすぐに暴落することは考えにくいでしょう。

                                  分譲マンションを高く売るポイント11選

                                  分譲マンションを高く売る

                                  分譲マンションを高く売るためには、これからご紹介する11のポイントを抑えることが重要です。

                                  この項目では、それぞれのポイントの概要を紹介していきます。

                                  ポイント1つ1つのより詳しい内容は後ほど解説していくので、ぜひ参考にしてください!

                                  【ポイント①】高く売れるタイミングを逃さずに売る

                                  不動産には売り時というものがあります。

                                  たとえば築年数が浅く物件価値の高い時期や、近くにショッピングモールが出来たタイミングのように住環境が良くなる時期など、物件の需要が高まる時期に売ると高く売れやすいというのは皆さん知っていますよね。

                                  しかし、売るべきタイミングを見極めるには、物件価値の高さや住環境の変化だけでなく、日本全体の景気や住宅ローンの金利などもチェックする必要があります。

                                  したがって、売り時には「売りたい分譲マンションそのものの売り時」と、「不動産の市場全体から考える売り時」の2種類があるということ。

                                  この2つのタイミングがちょうど重なった時を見逃さずに売れば、高く売れる可能性が高まるでしょう。

                                  【ポイント②】引っ越しの最低3ヶ月前までには売り始める

                                  不動産売却は売り出しから成約まで平均3~6か月かかります。

                                  そのため、最低でも引っ越す3ヶ月前までには売り始めなければいけません。

                                  売却資金を新たな不動産購入資金に充てようとしているなどの場合は特に、期限が迫ってから売り始めると焦りから強気の価格設定ができなくなってしまいます。

                                  税金の支払いや書類集めなどの各種手続きでもミスをしやすくなるので、時間に余裕をもって売り始めましょう。

                                  【ポイント③】広告には写真を多く掲載してウィークポイントも隠さず見せる

                                  不動産の広告には様々な情報が記載されています。

                                  部屋の面積や駅までの距離などの物件概要も大切ですが、多くの人は物件の写真を見た印象から問い合わせをしています。

                                  写真の枚数や印象で問い合わせ件数が大きく変わるので、広告にはなるべくキレイな写真を多く掲載するように依頼しましょう。

                                  この時、キレイな部分だけでなくキズや凹みの写真も隠さず載せておくほうが売主への信頼度が高まり、成約にもつながりやすくなるでしょう。

                                  【ポイント④】内覧準備をしっかりおこなう

                                  売却の良いタイミングを見極めたとしても、築年数が経ちすぎていたり、駅までの距離が遠かったりするなど物件の条件が良くない場合は高値では売ることは難しいでしょう。

                                  こうした条件の悪い物件を少しでも高く売るためには、内覧した人に好印象を持ってもらうことが非常に重要です。

                                  買主も皆さんと同じ不動産の素人ですから、キレイに掃除がされていたり、内覧用のスリッパを設置したりするなどの準備を行うことで、物件に好印象を与え、心を動かされるはずです。

                                  実際、部屋の掃除を徹底的にやっただけで、相場以上で売れたケースが多々あります。

                                  【ポイント⑤】周辺地域に競合がいない時期に売る

                                  同時期に同じような間取りの物件が2部屋売り出されている場合、ほとんどの買主はよりアクセスが良く、築年数が浅いほうに飛びつきます。

                                  競合物件にばかり買主の注目が集まれば、成約までに時間がかかります。

                                  この状況で早く成約するためには、値下げを検討することになるでしょう。

                                  つまり、競合が強い時期に売却する場合、高く売ることはなかなか難しいということです。

                                  市場への売り出し物件はスーモなどを利用すれば誰でも確認できるので、随時チェックして売るタイミングを見極めると良いでしょう。

                                  【ポイント⑥】同じマンション内の競合は特に注意する

                                  分譲マンションの場合、同じマンションの中の違う部屋が同時期に売り出されることがあります。

                                  同じ棟の部屋が競合になると、価格や間取りなどを露骨に比較されてしまうのです。

                                  また、同じ棟から新たな部屋が売り出される場合、現在売り出されている部屋の価格を確認した上で、販売価格の設定がされることが考えられます。

                                  新たに市場に出回る部屋がリーズナブルな金額で売り出されたら、成約のためにこちらも値段を下げることになるでしょう。

                                  こうしてお互いに値下げ競争をしていき、結局どちらも損をするというケースも多いです。

                                  同じマンション内の動向は特にチェックしましょう。

                                  【ポイント⑦】安易で理由のない値引きには応じない

                                  分譲マンションが売れない状況を打破する最も効果的な方法が値下げです。

                                  値下げは売却活動の状況を見て不動産会社から提案されることが多いのですが、もしかしたら今のタイミングがたまたま悪いだけということがあり得ます。

                                  この場合、そのままの価格でもう少し待っていれば高く売れるかもしれません。

                                  不動産会社から値下げを提案された時は、「今、なぜこの価格を下げるのか」というしっかりした根拠を聞くことが大切です。

                                  最終的な売却価格を決定するのは売主ですから、返答に納得できなければ値下げを断りましょう。

                                  【ポイント⑧】検査サービス(インスペクション)で優良物件のお墨付きをもらう

                                  中古の不動産というだけで、「どこかに欠陥がありそう…」と思われてしまいがちです。

                                  特に築年数の古い物件はその傾向が強く、買主が購入を躊躇してしまう原因の1つと考えられます。

                                  買主の不安を払拭するためにおすすめしたいのが、インスペクションです。

                                  住宅のインスペクションでは、建築士などの専門家が物件の現況を調べて、修繕すべき箇所や修繕すべき時期・方法などをアドバイスしてくれます。

                                  きちんとインスペクションを行っている物件であるとわかれば、買主も安心して購入することができるでしょう。

                                  インスペクションでは問題が見つかったとしても修繕に要する費用などもアドバイスしてくれますから、売却前に対応することが可能です。

                                  売った後に欠陥が見つかった場合、売主に高額の賠償金を請求されるケースが考えられます。

                                  事前にインスペクションをすることにより、こうしたリスクを未然に防ぐことができるのでおすすめです。

                                  【ポイント⑨】強気の売出し価格を付けて粘り強く売っていく

                                  不動産の売却にあたり、まずは不動産会社が対象物件を査定して価格を算出します。

                                  しかし、必ずしも不動産会社が算出する査定額を売出し価格にしなければならないという決まりはありません。

                                  査定額がいくらであれ、最終的な売出し価格は売主の一存で決めることができるのです。

                                  不動産は最初に付けた価格以上には売れないことがほとんどなので、高く売るための戦略の1つとして最初に高値を付ける方法があります。

                                  この場合は、売れ残りも覚悟しておく必要があるでしょう。

                                  相場と売出し価格があまりにかけ離れているとなかなか成約に結びつかない可能性が高まりますので、注意しましょう。

                                  【ポイント⑩】税金・手数料を値引きしてトータルの利益を上げる

                                  不動産を高く売ると、その分だけ税金・手数料が高額になります。

                                  場合によっては、売却代金の3分の1近くが諸費用に消えてしまうこともあるのです。

                                  「高く売る」という視点だけでなく、「手取り額を多くする」という視点も大切です。

                                  トータルの利益を増やすには、それぞれの費用を値下げするコツを知っておくとよいでしょう。

                                  【ポイント⑪】不動産会社は徹底的に比較をして選ぶ

                                  実際に売却したい物件の販売営業をするのは契約した不動産会社ですから、高く売るためにはどんな不動産会社選びが非常に重要です。

                                  「うちは代々、○○不動産さんにお世話になると決めてるのよ」という方もいますが、視野を広げて、大手と地方の中小、老舗と新興など、さまざまな不動産会社を比較検討することをおすすめします。

                                  【ポイント①】分譲マンションは3つの条件を満たすタイミングで高く売る

                                  分譲マンションを売るタイミング

                                  どのタイミングで分譲マンションを売ると、高く売れるのでしょうか?分譲マンションを高く売るための条件として、以下のものが挙げられます。

                                  • マンションの築年数がまだ浅い
                                  • 住宅ローンが低金利である
                                  • 買い手が多い時期

                                  買主はローンを組んで不動産を購入するケースがほとんどでしょう。

                                  そのため、ローンが低金利であるかどうかも大きな判断基準となるのです。

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                                  分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

                                  ①築年数は1年でも浅いうちに売るのがお得

                                  上で挙げた要素のうち、特に重要なのが築年数です。

                                  買主は、できるだけ新しくキレイな物件を求めているからです。

                                  木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

                                  高く売るためには経済・相場の状況も重要ですが、築浅のうちに売ってしまうのが何より効果的というのは覚えておきましょう。

                                  分譲マンションの商品価値は築年数によって異なる

                                  分譲マンションの価値は、築年数によっても変化します。

                                  築年数 特徴
                                  築3年以内 中古マンションの中でもかなり築浅。人気が高い
                                  築4年~8年 十分築浅物件とみなされる。手頃な価格が魅力
                                  築9~15年 最も一般的なタイプ
                                  築16~20年 質は劣るが価格が安いので、中下流層に人気
                                  築21~35年 リフォーム・リノベーション物件として人気
                                  築36年超 大規模修繕や建て替えが必要なレベル。かなり売却しづらい

                                  不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

                                  築年数が浅い方が人気は高く、成約に結びつきやすいでしょう。

                                  売却を検討の方は、早いうちから行動することをおすすめします。

                                  ②住宅ローンの金利は10年で約2%低くなっている

                                  住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、非常に金利が低くなっています。

                                  住宅ローンの中でトップクラスの人気を誇るのが三井住友銀行の「フラット35」ですが、10年前と比較すると金利が2%程度低くなっています。

                                  三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

                                  西暦 金利
                                  2008年 4.00%~3.05%
                                  2009年 3.95%~2.99%
                                  2010年 3.36%~2.41%
                                  2011年 3.39%~2.49%
                                  2012年 2.89%~2.01%
                                  2013年 2.98%~2.03%
                                  2014年 2.37%~1.73%
                                  2015年 2.15%~1.54%
                                  2016年 1.71%~1.10%
                                  2017年 1.64%~1.09%
                                  2018年 2.01%~1.37%

                                  人によっては、たかが2%の差と思うかも知れません。

                                  しかし、不動産の場合は高額です。

                                  下の表のように、たとえば3,000万円を30年のローンで借り入れるとしたら、2%の違いは総返済額1,000万円以上となるのです。

                                  【借入額:3,000万円 返済期間:30年】

                                  金利 3.0% 4.0%5.0%
                                  月の返済額 126,481円 143,225円161,046円
                                  総返済額 4,553万円 5,156万円 5,798万円

                                  前述したように、中古マンションの市場価格が高く推移している理由の1つがローンの低金利だと考えられています。

                                  したがって、超低金利時代である現在は高く売れやすいだけでなく、購入希望者が多くて成約が取りやすいタイミングでもあるのです。

                                  「売りやすく買いやすい」今は住み替え希望者にとって絶好のチャンス!

                                  「分譲マンションもそろそろ狭くなってきたし、ここらで一軒家に住み替えたい…」

                                  そんな住み替え(買い替え希望者)にとっては、超低金利時代である今が絶好の機会です。

                                  まず、前述の通り、中古マンションでも需要が高く売れやすいという点が挙げられます。

                                  住み替えをすれば住宅費や引っ越し代などさまざまな費用が発生するので、高く売って貯蓄が増えるに越したことがありません。

                                  また、現在は低金利なので、新築物件を購入しやすい時期でもあります。

                                  中古物件は高く売れ、新築物件は安く買える今こそ、夢のマイホームを購入するベストタイミングと言っても良いでしょう!

                                  分譲マンションから一軒家に住み替え!おすすめのタイミング・プランは?

                                  ③春・秋の転入者が多い時期に売る

                                  分譲マンションを売るなら春がおすすめです。

                                  春は転勤・転職による異動が多く、長期休みがあるので引っ越しにかかる時間が捻出しやすいため、物件の需要が高まる時期だからです。

                                  秋も春に次いで異動が多いので、比較的買主を見つけやすい時期であるといえるでしょう。

                                  ただし、後述しますが、こうした時期は競合の売出しマンションも多くなっています。

                                  分譲マンションは競合の質に大きく左右されるので、売却の際は周辺の売出し物件に注意が必要です。

                                  【注意】2020年以降は高く売れなくなる可能性がある

                                  不動産価格はいつまでも上昇するわけではありません。

                                  今後数年のうちに頭打ちになるのではないかという予想が立てられています。

                                  その理由として、以下の2点が挙げられます。

                                  • 人口減少に伴う需要と供給のバランス崩壊
                                  • 自分の家を持ちたいという願望の減少

                                  まず真っ先にあげられるのが人口減少のリスクです。

                                  マンションはどんどん作られていますが、古くなったからといって立て壊すことは滅多にありません。

                                  周囲に迷惑がかかりますし、コストも高いからです。

                                  ただ、古いマンションは人気が落ちるので、メーカーはどんどん新築マンションを造っていきます。

                                  少子高齢化の一途を辿る日本では人口減少が避けられませんので、いずれ需要よりも供給が上回り、価格が下がることが考えられます。

                                  【ポイント②】分譲マンションの売り出しは最低でも期限の3か月前に始める

                                  分譲マンションの売り出し

                                  分譲マンションを売る際は、最低でも引っ越しの3ヶ月前には売出しを開始することをおすすめします。

                                  なぜかというと、どんなに立地の良い築浅物件でも、売り出してから成約まで最短で3ヶ月はかかるからです。

                                  質がそこまで悪くない物件でも、運・タイミング次第で成約まで1年近くかかることもあります。

                                  特に住み替え時には、引っ越しまでに分譲マンションが売れないと売却費用を新居購入費に充てることができません。

                                  売れるまで一旦仮住まいに住むという手もありますが、往復の引っ越し費用や毎月の家賃など、無駄なコストがかかってしまいます。

                                  いつまでに売らなければいけないと決まっている場合は特に、時間に余裕を持って売り始めるとよいでしょう。

                                  どのタイプ・エリアの分譲マンションも3か月以内に売れるとは限らない

                                  インターネットが普及している現代では、不動産ポータルサイトなどに掲載されている豊富な情報を積極的に見て、厳しい基準で取捨選択をする人が増えています。

                                  そのため、立地の悪いマンションや築古のマンションなど条件の良くない物件は、売れ残ってしまう可能性が高いと考えられるでしょう。

                                  ちなみに、エリア別の成約期間の目安は以下の通りです。

                                  エリア成約期間の目安
                                  都心や大都市の中心部2.5か月~3.5か月
                                  地方の大規模都市の中心部3.0か月~4.5か月
                                  首都圏・大都市の郊外など3か月~6か月
                                  田舎の住宅街6~9か月
                                  農村部・山間部9か月超

                                  この表はあくまで目安ですが、売却したい時期から逆算した上で売り出すタイミングを検討するなど、ぜひ参考にしてみてください。

                                  期限ギリギリで売り出すと値下げせざるを得なくなる

                                  売却したい時期までの期間が残り3ヶ月未満になってから売り出しても、1ヶ月以内に購入希望者が現れることはあります。

                                  ただし、売買契約、引き渡し・決済が完了するまで2ヶ月弱はかかるため、かなりギリギリなスケジュールとなってしまいます。

                                  3ヶ月未満で売り出し、成約を間に合わせるためには、こちらの2つの方法のうちどちらかを検討することになる可能性が高いでしょう。

                                  • 査定額から大幅に値下げして売り出す
                                  • 不動産会社に買い取ってもらう(査定額の約4割減)

                                  いずれにしても売却価格が大きく下がってしまう可能性が高まります。

                                  逆に時間に余裕があれば、最初に強気の価格設定をして、しばらく様子を見るという戦略をとることもできるのです。

                                  なるべく高く売りたいのであれば、時間に余裕を持って売却を進めることをおすすめします。

                                  【ポイント③】広告の出来が売却価格を大きく左右する!出稿前に必ずチェック

                                  分譲マンション売却の物件広告

                                  通常、不動産広告は契約をした不動産会社が作成します。

                                  不動産売却の広告料は誰が負担するの?良い広告と違法な広告の違いは?

                                  不動産広告の作成や広告の掲載は、不動産会社が販売活動の一環として行います。

                                  ここで注意して頂きたいのが、広告の中身です。

                                  広告の出来や掲載方法が、売却結果に大きく影響するといっても過言ではないからです。

                                  特に、写真が与える影響は大きく、問い合わせの件数に反映されることでしょう。

                                  不動産会社は広告や写真のプロではありません。

                                  そのため、広告の出来は担当者によってピンキリです。

                                  売却を検討している方は各社のチラシを比較し、広告作成に秀でたところを選ぶのも一つの手だといえるでしょう。

                                  よく売れる不動産広告の特徴
                                  • キャッチ―かつ素直にPR出来ている
                                  • 複数の長所をかけあわせたコピーが載っている
                                  • 「シニア層」「家族連れ」など特定の層に強く訴えかけている

                                  その広告違法かも?出稿前に必ずチェック!

                                  不動産広告の作成にあたり、使ってはいけない言葉が決められています。

                                  たとえば禁止されている言葉の例として、以下のものがあります。

                                  不動産広告の禁止ワード
                                  1. 日本一
                                  2. 完璧
                                  3. 絶対
                                  4. 厳選
                                  5. 最高級
                                  6. 激安、買い時など

                                  上記のようなキーワードが広告に記載されていないか、念のため出稿前に確認することをおすすめします。

                                  万が一、禁止されている言葉が使用されている場合は、すぐに修正してもらうよう依頼しましょう。

                                  【裏ワザ】一般媒介契約で集客力を見極めたあと専任媒介契約を結ぶ

                                  各社の広告を見比べても、実際の集客力を見極めるのは非常に難しいことです。

                                  そこでご紹介したいのが、最初に目ぼしい複数社と一般媒介契約を結ぶ方法です。

                                  一般媒介契約の場合、複数社と媒介契約を結ぶことが可能です。

                                  そのため、契約を結んだ各不動産会社からの反響状況を確認することができます。

                                  集客力の高い不動産会社を選別する手段として利用できるということです。

                                  したがって、できるだけ高い金額で売却するための手段の1つとして、最初に複数社と契約をして集客力の高い不動産会社を見極めてから専任媒介契約を結ぶという方法があげられるでしょう。

                                  分譲マンションの売却広告に最低限記載すべき内容とは?

                                  不動産の広告作成にあたり、宅建業法や景品表示法などにより様々なルールが決められています。

                                  上述したような禁止ワードのほか、広告主の情報や取引態様などの掲載すべき必須項目も定められています。

                                  法律などで定められたルールのほか、高く売るためには買主の知りたい情報を漏れなく載せる必要があるでしょう。

                                  最低限、以下の情報は広告に入れておきましょう。

                                  • 物件の住所
                                  • 駅からの距離
                                  • 周辺環境について(学校やスーパー、病院などの記載)
                                  • 間取り・広さ
                                  • 築年数

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                                  いくらデザインなどをこだわって作成したとしても、これらの情報が詳細でわかりやすく記載されていなければ購入希望者の目を惹きません。

                                  高く売りたいのであれば、買主の視点を忘れないようにしましょう。

                                  中古分譲マンションの成約率をアップできる良い広告の特徴

                                  良い物件広告を作成してもらえれば、それだけで成約率が大幅にアップすることもあります。

                                  成約率をアップできる物件広告には、以下のような特徴が挙げられます。

                                  • 物件の外観・内観を、大きな写真を多数利用して紹介
                                  • 人の顔写真を掲載することで、親しみやすさや安心感を感じさせる
                                  • 具体的な行動や一言を添える(【例】広々駐車場を体感するため、ぜひお車でお越しください♪)

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                                  物件広告をより良くするためには、物件のことをより詳しく、現状を知ることが大切です。

                                  その上で、物件概要や現状をわかりやすく表現したり、内覧予定者の不安を和らげるような一文を添えたりする工夫をすると、高い効果が見込めるでしょう。

                                  【ポイント④】内覧を成功させて査定額よりも高く売る

                                  分譲マンション売却の内覧

                                  中古の不動産を売る際に最大の関門となるのが内覧です。

                                  買主からしたら高いお金を出して今後住む不動産を購入するわけですから、なるべくキレイで条件の良い部屋を求めています。

                                  ですから、内覧によって実際に目で確かめるのです。

                                  いくらキレイに撮った広告写真を掲載していても、実物を見ればフローリングのキズや壁の汚れは一瞬で見破られてしまいます。

                                  逆にいえば、内覧によって物件を良い印象を与えることができれば、査定額よりも高く売れる可能性は十分にあります。

                                  競合よりも条件の悪い部屋なら、なおさら内覧から与える印象を良くする必要があるでしょう。

                                  ここからは、内覧準備と当日の注意点を解説していきます。

                                  内覧準備には細心の注意を払う

                                  購入希望者はネットや不動産会社が作成した広告を見て問い合わせをします。

                                  その後、実際に内覧するという流れになるでしょう。

                                  実際に内覧してから断られることは多く、高く売りたいのであれば内覧での印象を良くすることが必要不可欠でしょう。

                                  おすすめしたい内覧の時間帯は午後1時前後。

                                  日当たりが最も良い時間帯のため、物件を明るく良い印象を与えられるはずです。

                                  そのため、日光がしっかり入るように窓は全開にしましょう。

                                  内覧には売主自身が付きそうこともあります。

                                  専門的な質問は不動産会社にお任せして、長年住んできて感じた街の良いところなど、売主自身が持つ情報は積極的に共有してあげましょう。

                                  新生活の期待が膨らむような話ができれば、成約率は格段にアップしますよ!

                                  目指すはモデルルーム

                                  新築同様のキレイさを想像して内覧にくる購入希望者が非常に多くいます。

                                  中古の分譲マンションでは新築同様にキレイにすることは難しいのですが、ガッカリして帰られるようなことはなるべく避けたいものです。

                                  そこで参考にしたいのが、住宅展示場のモデルルームです。

                                  小物や家具の配置など、部屋を広くおしゃれに見せるような工夫がされています。

                                  内覧準備をする前に、一度お近くの住宅展示場に行ってみることをおすすめします。

                                  内覧準備のポイントを解説

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                                  内覧準備で、まずやっておきたいのが掃除です。

                                  できれば部屋の隅から隅まで掃除をすることをおすすめしますが、住み替えなどで時間がなかなか取れない場合はなかなか難しいですよね。

                                  時間がない方は特に、ポイントをしっかり抑えて効率よく掃除をする必要があります。

                                  特に、以下の点には注意をしていきましょう。

                                  場所 ポイント
                                  キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
                                  浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
                                  トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
                                  リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
                                  玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
                                  ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
                                  窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
                                  クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

                                  収納スペースの確保も重要

                                  分譲マンションの間取りは同じくらいの面積の部屋なら大差はないですが、クローゼットなどの収納スペースに違いが出がちです。

                                  買主からしても収納スペースの有無は物件選びの大きなポイントになるので、内覧前には要らないものを処分するなどして、スペースをなるべく確保しておきましょう。

                                  集合ポストや共用部分の清掃・整理整頓も忘れずに

                                  分譲マンションを選ぶ際は、共用部分も大きな選考ポイントになります。

                                  いくら自分の持ち部屋をきれいにしたところで、共用ポストに大量のチラシが入っていたり、エントランスに枯れた観葉植物が置きっぱなしだったりすると買主は離れてしまいます。

                                  自分でできるなら清掃をしておきましょう。

                                  ただ中には、エントランスの掃除は管理会社の許可を得ないといけない場合もあるので、事前に相談しておくのがおすすめです。

                                  駐車場部分も整理しておく

                                  エントランス部分と同じで、駐車場も雑草が生え放題だったりすると買主が離れる可能性が高いです。

                                  こちらもまず管理会社に連絡をしてから、草むしりなどをやっていくようにしましょう。

                                  内覧前に空室にしたほうが良いの?

                                  「内覧前に空き家にした方が良いの?」という質問がありますが、空室でなくても内覧することは可能です。

                                  特に住み替えの場合は、空室にするためには仮住まいの家賃と引っ越し費用がかかってしまいます。

                                  なるべく無駄なコストは避けたいですよね。

                                  家具の配置など上手なスペースの使い方をしていると買主が新生活のイメージを持ちやすく、良い印象を与えることも。

                                  住んでいる状態のままの内覧だからといって、内覧中に子供が走り回ってお菓子を食べているなどという状況は避けるべきでしょう。

                                  内覧に同席することに!どんなことを聞かれる?

                                  分譲マンションでは壁を隔てた隣に別の人が暮らしています。

                                  そのため、多くの買主が気になるのが騒音の問題です。

                                  住んだらわかることですから、音が響く時間帯があるなどの事情があれば隠さず正直に答えましょう。

                                  その上で自分がしていた騒音対策などを共有すれば、印象もアップします。

                                  不動産に関する専門的な質問は不動産会社にお任せして、長年住んでいる売主しか答えられないような情報を共有してあげると喜ばれるでしょう。

                                  「近くに美味しいパン屋があるんです!」など、些細な事柄で良いのでPRをしていきたいですね!

                                  いつ内覧希望が来ても対応できる余裕を持つ

                                  ここまで内覧のおすすめ時間帯やポイントを紹介しましたが、売主が想定する理想のタイミング・条件で内覧を実施できるとは限りません。

                                  購入希望者の中には、あえて夜の騒音や治安が気になる時間帯で内覧を実施したいという方もいるのです。

                                  今はインターネットで24時間いつでも広告を閲覧できますから、いつでも内覧の希望連絡が来る可能性はあります。

                                  売主の都合が悪いなら無理に応じる必要はありませんが、内覧が遅れて競合物件に敗れ、成約を逃してしまうようなことがあれば大きな損失です。

                                  できるだけ幅広いタイミング・時間帯で内覧対応できる余裕を持っていると、早期成約につながりやすいといえるでしょう。

                                  【ポイント⑤】分譲マンションを売る際は競合物件より高く売れるかチェックしよう

                                  分譲マンションを売る際は競合と比較が大切

                                  分譲マンションを売却するときは、周辺地域でどのような物件が売り出されているかチェックし、相場を確認しておきましょう。

                                  不動産のポータルサイトでは地域ごとに売出し中の物件情報を見ることができますので、簡単に調べられます。

                                  まずは、売りたいマンションと同じような築年数、広さの物件がいくつあるかを優先して調べましょう。

                                  不動産を売るためには、買い手の年齢や勤務先、家族の人数などとマッチしていることが大切です。

                                  同じような競合物件があると条件にマッチしている買い手を取られてしまうので、なるべく競合が少ない時期に売り出すことをおすすめします。

                                  競合と比較するポイントは築年数・階数・駅までの距離

                                  競合物件と比較する際に確認したい項目は、以下の3点です。

                                  1. 築年数
                                  2. 階数
                                  3. 駅までの距離

                                  こちらの3項目にはそれぞれ評点というものがあります。

                                  ここから採点システムについて解説するので、評点の合計点を競合と比較してみましょう!

                                  築年数の評点

                                  築年数は3項目の中で最も重要な項目です。

                                  その分点数も大きくなっています。

                                  築年数評点
                                  1年20.0
                                  2年17.5
                                  3年15.0
                                  4年12.5
                                  5年10.0
                                  6年8.0
                                  7年6.0
                                  8年4.0
                                  9年2.0
                                  10年0.0
                                  11年-2.0
                                  12年-4.0
                                  13年-6.0
                                  14年-8.0
                                  15年-10.0
                                  16年-12.0
                                  17年ー14.0
                                  18年-15.5
                                  19年ー17.0
                                  20年ー18.5

                                  築10年までは1年ごとに評点が2ずつ下がっていきますので、1年でも早く売れば評点が高く、結果的に高い金額で売却できる可能性が高まります。

                                  駅までの距離の評点

                                  駅まで徒歩6分未満ならプラス評価ですが、それ以降はマイナスになってしまいます。

                                  分数評点
                                  1分7.5
                                  2分6.0
                                  3分4.5
                                  4分3.0
                                  5分1.5
                                  6分0.0
                                  7分-1.5
                                  8分-3.0
                                  9分-4.0
                                  10分-5.0
                                  11分-6.0
                                  12分-7.0
                                  13分-8.0
                                  14分-9.0
                                  15分-10.0
                                  16分~-13.0

                                  ちなみに、不動産広告で用いられる「駅まで徒歩〇分」という基準は、実測タイムではありません。

                                  広告上での表記は「徒歩1分=80m」という計算です。

                                  階数の評点

                                  分譲マンションならではの評価項目が階数です。

                                  階数評点
                                  1階-5.0
                                  2階-2.5
                                  3階0.0
                                  4階0.5
                                  5階1.0
                                  6階以降0.5ずつ増える

                                  階数の差は評点にそこまで影響しませんが、1、2階は評価が低くなっています。

                                  【ポイント⑥】同じマンションの競合は階数・向き・部屋の位置で比較しよう

                                  分譲マンションを売る際は階数・向き・部屋を比較

                                  同じマンション内に売り出し物件がある場合は、ポイント③よりも厄介です。

                                  買主から露骨に比較をされてしまうからです。

                                  同じマンション内に売出し物件がある場合は以下の3項目を比較してみましょう。

                                  あなたが売りたいマンションの条件の方が不利な場合は、思い切って売出し時期をずらすのも1つの手です。

                                  • 階数
                                  • 向き
                                  • 部屋の位置

                                  低階層の部屋を高く売るにはPR方法が重要

                                  マンションの低階層は、道路の音がうるさい、上の階の音が響く、日当たりや眺めが悪いという印象があり、高階層と比較するとなかなか売れにくいという現状があります。

                                  しかし、分譲マンションの立地が良い場合、リーズナブルに購入できる低階層は逆におすすめ物件として紹介してもらえる可能性が高いでしょう。

                                  特に高階層の部屋が同時に売り出されているときは、競合の様子を見ながら価格の調整をすることができるでしょう。

                                  早期売却を狙うのであれば、思い切って価格を下げるのも1つの手でしょう。

                                  中部屋より角部屋のほうが高く売れやすい

                                  集合住宅で気になるのは、隣の部屋の存在でしょう。

                                  そのため、中部屋よりは隣接する部屋が少ない角部屋の方が人気です。

                                  同じマンションの同じ階であれば、中部屋よりは角部屋の方が売れやすいでしょう。

                                  中部屋と比較した角部屋のメリットには、以下のものがあります。

                                  1. 窓が多いことにより日照時間が長い
                                  2. 窓が多いことにより室内が明るくなる
                                  3. 窓が多いことにより風通しが良い
                                  4. 隣接する部屋が少なく、騒音の影響が少ない
                                  5. バルコニーからの景観が良い
                                  6. 自部屋の騒音を気にする隣人が少ない
                                  7. 緊急時に避難しやすい
                                  8. 構造の違いによる広さがある場合がある

                                  ただし、角部屋が必ずしも窓が多いというわけではありません。

                                  同じマンションの同じ階で角部屋と中部屋が売られている場合は、角部屋の方が先に成約を取れる可能性が高いでしょう。

                                  マンションの角部屋は売却に有利!

                                  バルコニーが北向きだと角部屋でも売れにくい

                                  日当たりは分譲マンションを購入する上で非常に重要なポイントです。

                                  北向きは日当たりが悪い、西向きは西日がきついなど、日当たりを気にする人が多くいます。

                                  売りたい物件の日当たりが悪ければ、その旨を正直に伝えた上で、自分はどんな対策をしていたか共有してあげましょう。

                                  北向きバルコニーの部屋が売れにくいのは、多くの方が北向きの部屋に良い印象を抱いていないからです。

                                  しかし実際には、どの方角であってもメリット・デメリットが存在します。

                                  方角メリットデメリット
                                  南向き
                                  • 昼の日照時間が年中長い
                                  • 真夏の日差しがほぼ垂直なので直射する時間が短い
                                  • 冬は長時間日差しが入るので暖かい
                                  • 夏は室温が上がりやすい
                                  • 条件が良いので共用部分・開口部などを置くことが多く、人通りが気になる
                                  東向き
                                  • 朝が明るい
                                  • 洗濯物のサイクルなどを朝型にしている方に最適
                                  • 午後は日が当たらない
                                  • 冬は暗くなる時間が早い
                                  西向き
                                  • 午後の日当たりが良い
                                  • 夕方が明るい
                                  • 午後に日当たりが集中するので暖房費節約にもなる
                                  • 冬の早朝は薄暗くなりがち
                                  • 夏の西日が暑くなりがち
                                  北向き
                                  • 物の保管に最適
                                  • 屋外の眺めがキレイに見える
                                  • 夏は涼しくなりがち
                                  • 価格が安くてお得
                                  • 冬は湿気がこもってしまう
                                  • 曇りや冬は薄暗くなる
                                  • 北隣の建物の窓と向かい合うことが多い

                                  それぞれの方角に応じた売り出し方を検討してみましょう。

                                  【ポイント⑦】売り出し価格の値引きは安易に応じない

                                  分譲マンションの売却価格の値引き拒否

                                  売出し後の問い合わせ状況などが芳しくないと、不動産会社から値下げを提案されることがよくあります。

                                  不動産会社の中には売出しから1ヶ月しか経っていないに値下げを提案されることもあります。

                                  しかし、不動産の売却は運やタイミングの関係もあるので、3~6か月経つまではそのままの値段で売ることをおすすめします。

                                  すぐに値下げを提案された場合は「なぜ値下げを提案するのか」を聞き出し、理由に納得できなければ安易に値下げに応じないようにしましょう。

                                  値下げの相場は1回200万円を2回

                                  不動産売却の平均期間である3~6か月が経っても売れないようなら、値下げを検討せざるを得ないでしょう

                                  値下げをする場合は、なるべく利益を確保できるような値下げ幅を考えることがおすすめです。

                                  ここでおすすめしたいのが、1回で200万円下げるという考え方。

                                  あまりに値下げ金額が少ないと値下げに気付いてもらえない可能性があり、一気に大幅な値下げをしてしまうと高値で売却できる機会を逃してしまうかもしれないからです。

                                  値下げをしても売れない場合は、数ヶ月後に様子を見ながらもう1回値下げを検討しましょう。

                                  2回の値下げを経てトータル400万円下げたことになります。

                                  当初の条件よりも成約率はアップしていることでしょう。

                                  売買契約前に買主から受ける値下げ要求は素直に応じるべき?

                                  値下げ後、成約に結びついたけれども契約前に買主から値下げの要求をされることがあります。

                                  契約までのステップを踏んでいるわけですから、買主の中には売主の足元を見て値下げ要求をする人がいるのです。

                                  値下げ要求に応じるか否かは、「高く売る」と「早く売る」のどちらを優先したいのかによるでしょう。

                                  「できれば高値で売却したいが、契約をキャンセルされると困る」という人は、値下げに応じることを検討してみましょう。

                                  【ポイント⑧】インスペクション(住宅診断)をして「優良物件」の太鼓判を貰おう!

                                  分譲マンション売却時のインスペクション

                                  最近では、国土交通省が中古物件の流通促進のために「ホームインスペクションの普及」を推進しています。

                                  ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無などを検査・報告するもの。

                                  インスペクションの結果は報告書にまとめてもらえます。

                                  売る前に検査をしないと、引き渡しまで重大な欠陥に気づかないかも知れません。

                                  検査をしておくことで、売却前に修繕するなどの対応が可能です。

                                  きちんと検査をした物件であれば、買主も安心して購入することができるでしょう。

                                  特に築年数の経った分譲マンションは必ず事前に検査をすることをおすすめします。

                                  はじめて分譲マンションを売る方はインスペクション(検査サービス)の重要性を知ろう

                                  5~10万円で個別に検査依頼もできる

                                  大手の不動産会社の中には、販売活動とセットでインスペクションサービスが付いているところがあります。

                                  しかし、地域によってはインスペクションをサービスとしている大手不動産会社がないところもあるでしょう。

                                  大手不動産会社と契約できない環境であるからといって、未検査のまま売り出すことにはリスクがあります。

                                  地方にも物件の検査をしてくれる専門業者は存在します。

                                  売主・買主双方のトラブルを未然に防ぐためにも、売却前に検査依頼することをおすすめします。

                                  インスペクションには費用がかかりますが、きちんと検査を行うことで成約率を上げることにつながるでしょう。

                                  インスペクションの費用相場【分譲マンション】 4~6万円
                                  調査内容
                                  • 玄関ポーチの確認
                                  • バルコニー・テラスの確認

                                  【ポイント⑨】分譲マンションを高く売り出して長期間粘るのも一つの手

                                  分譲マンションを査定額より高く売る

                                  必ずしも、不動産会社がつける査定額を売出し価格としなければならないわけではありません。

                                  売出し価格は、所有者である売主が自由に決めることができます。

                                  そのため、不動産会社の査定額よりも売出し価格を高く設定することが可能です。

                                  ただし、この場合は適正価格よりも高値で売っている可能性が高いので、早期売却は難しいかもしれません。

                                  立地が非常に良い、設備・セキュリティーがしっかりしているといった大きな魅力がない限りは、査定額よりも大幅に高い金額で成約することは難しいでしょう。

                                  また、インターネットで地域の相場価格を簡単に調べることができます。

                                  買主から適正価格より高値であることがわかれば、なかなか成約には結びつかないでしょう。

                                  結果的に値下げをせざるを得ない状況となり、損をしてしまう可能性も高くなります。

                                  査定額の高い業者を選ぶほうが安全

                                  できるだけ安全に高く売りたいのであれば、査定額が高い業者と契約し、査定額通りに売り出すことをおすすめします。

                                  査定額は各社が「うちならこれくらいで売れる」と考えて付けた金額だからです。

                                  査定額と成約価格の関係性
                                  • 査定額通りに売れた:約5割
                                  • 査定額より高く売れた:約2.5割
                                  • 査定額より低く売れた:約2.5割

                                  ただ、成約状況を見ていると4分の1は査定額よりも低くしか売れていません。

                                  不動産を高く売るためには、不動産会社選びが非常に重要です。

                                  売主の要望をきちんと聞いてくれるかなど、査定額以外の面も比較しながら選ぶとよいでしょう。

                                  高い売り出し価格の分譲マンションが売れ残るリスク

                                  売り出し価格を高めに設定しておけば、たとえ売れなくても適正価格に戻せば大丈夫だと考えている人がいるのではないでしょうか。

                                  分譲マンションをはじめから適正価格で売り出す場合と、売出し価格を高くして途中で適正価格に戻す場合では、購入希望者に与える印象が大きく変わってきます。

                                  適正価格より高く売り出した分譲マンションの流れ

                                  インターネットで市場の状況をチェックしている購入希望者が多くいます。

                                  そのため、途中で値下げをした物件は”売れ残り物件”という良くない印象を与えてしまう可能性が高いのです。

                                  不動産会社と相談しながら売却までの戦略を考え、値段設定をすることをおすすめします。

                                  【ポイント⑩】売却でかかる税金・手数料の内容と計算方法・値引き方法を知ろう

                                  分譲マンション売却でかかる税金・費用

                                  分譲マンションを売ると、以下のような費用がかかります。

                                  1. 仲介手数料
                                  2. 印紙税
                                  3. 抵当権抹消登記費用
                                  4. 譲渡所得税
                                  5. 不用品の処分費用
                                  6. ハウスクリーニング費
                                  7. 管理費・修繕積立金
                                  8. 消費税(投資目的の売却にのみかかる)

                                  売却の際には、上記のような諸費用が必ずかかります。

                                  そのため、諸費用を考えた上で売却価格を設定しないと、思ったよりも手残りが少ないといったことになりかねません。

                                  分譲マンションを売る時にかかる税金・手数料を徹底解説

                                  手残り金額を増やすためには、諸費用の内訳をしっかりと把握し、節約していくことが大切です。

                                  ここからは、それぞれの費用の内容と値下げ方法を解説していきます。

                                  ①仲介手数料

                                  諸費用の中で最も高額になりやすいのが仲介手数料です。

                                  仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

                                  仲介手数料は仲介業者に成約の報酬として支払うものです。

                                  売却価格によって費用の上限額が決まっています。

                                  取引額 仲介手数料(法定の上限額)
                                  200万円以下 売却額×5%
                                  200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
                                  400万円超 売却額×3%+6万円

                                  例えば分譲マンションを1,000万円で売った場合は、1000万円の3%+6万円=36万円+消費税となります。

                                  仲介手数料の値下げをする方法は主に3つあります。

                                  • 直接交渉をする
                                  • 大手不動産会社の値引き特典を使う
                                  • 季節のキャンペーンを利用する

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                                  • 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
                                  京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

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                                  ②印紙税

                                  印紙税は売却価格に応じた印紙を用意し、売買契約書に貼り付けて納付をします。

                                  不動産売却代金印紙税額
                                  100万円以下500円
                                  500万円以下 1,000円
                                  1,000万円以下5,000円
                                  5,000万円以下10,000円

                                  住まいとして利用してきた分譲マンションが売る場合は、上の表に対応する金額を買主が保管する分の契約書に貼り付けて提出します。

                                  ただ、アパートや1Rマンションなど収益物件として使っていたものを投資家向けに売る際は、契約書の領収書にも同じ額を貼り付けなければいけないので、2倍の印紙税がかかります。

                                  不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

                                  ③抵当権抹消費用

                                  抵当権が設定してある場合、引渡しまでに抵当権の抹消手続きを行う必要があるでしょう。

                                  通常、抵当権抹消の登記は司法書士に依頼することになります。

                                  抵当権抹消にかかる項目は以下のものがあります。

                                  • 登録免許税:不動産1コに付き1000円
                                  • 司法書士への報酬:10,000円ほど
                                  • 事後謄本の取得費:1500円ほど
                                  • 事前調査費用:1500円ほど

                                  1万5,000円程度が相場ですが、事前に司法書士に見積もりを依頼することをおすすめします。

                                  ちなみに、抵当権抹消登記は司法書士に頼まず売主自身で手続きをすることもできます。

                                  分譲マンションの場合は、合計で6000円ほどが相場でしょう。

                                  売主自身で手続きすれば安く抑えることができますが、権利関係は不動産において非常に重要な項目です。

                                  素人がやると予期せぬトラブルが起きる可能性が考えられます。

                                  ご自身で登記するのはリスクが大きいため、司法書士に任せることをおすすめします。

                                  不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

                                  ④譲渡所得税

                                  売却金額から取得費用や売却のために直接かかった諸費用を引いた際に残った金額を譲渡所得といいます。

                                  譲渡所得の課税額は、以下の式で求めることができます。

                                  税額=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

                                  売却価格とは、最終的に売った金額のことをいいます。

                                  取得費は、購入時にかかった費用のこと。

                                  経過した年月の分だけ減価償却費で差し引いて計算をします。

                                  不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

                                  相続物件など、取得費がわからないものは売却価格の5%を取得費として計算していきます。

                                  居住用物件の場合、売却した物件の所有期間に応じて税率が変動します。

                                  短期譲渡所得(5年未満) 長期譲渡所得(5年超)
                                  所得税 30.63% 15.315%
                                  住民税 9% 5%

                                  さらに、居住用不動産の場合、所有期間が10年を超えると軽減税率が適用されるケースがあります。

                                  譲渡所得税が発生したら、引き渡した翌年の2月~3月に確定申告をおこないます。

                                  不動産の確定申告は難しいので、こちらのガイドを参考にしながら進めていきましょう!

                                  不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

                                  ⑤家財道具の処分費用

                                  通常、大型の家具・家電の処分には費用がかかります。

                                  そこで、事前に残しておくものがあるか買主に確認してみましょう。

                                  買主が大型家具・家電をそのまま使うということであれば、処分にかかる費用を節約できます。

                                  なお、不要な家財道具は無料で引き渡すことがほとんどです。

                                  売主自身が必要かどうかを考えた上で、買主に話をするようにしましょう。

                                  家を売る時に家具・エアコンは片付けるべき?家財道具のお得な買取・処分方法を解説

                                  ⑥ハウスクリーニング費

                                  中古物件の場合、売却するために高額なリフォームが必要なのではないかと不安に思う人が少なくありません。

                                  しかし、買主自身でリフォームをすることを念頭において購入を検討する人が多いため、現状のままの売却でも問題ありません。

                                  ただ、ハウスクリーニングを依頼して水回りなどを掃除してもらうと、第一印象が大幅アップして成約率が上がるのでおすすめです。

                                  ハウスクリーニングには部屋全体を掃除するプランと1か所ずつ依頼するプランがあります。

                                  【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

                                  場所 料金相場
                                  浴室 10,000~20,000円
                                  洗面所 6,000~10,000円
                                  トイレ 6,000~13,000円
                                  キッチン 10,000~24,000円
                                  レンジフード 10,000~20,000円

                                  水回りを全て依頼しても総額で7万円前後。

                                  ただし、この表はあくまで相場です。

                                  ハウスクリーニングを検討する際には、実際に業者から見積もりを依頼することをおすすめします。

                                  ⑦管理費・修繕積立金などの清算金

                                  分譲マンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いがあります。

                                  毎月末日に管理費・修繕積立金の支払いがあった場合、月の中頃に引き渡しを行うと、売主・買主のどちらが支払うことになるのでしょうか?

                                  結論から言えば、売主・買主の話し合いによってどんな支払い方にしても問題ありません。

                                  引渡し日を起算日として日割り分割、引渡し月の支払は売主がするなどの方法が考えられるでしょう。

                                  なお、月締めの費用は売主が支払い、固定資産税は引渡し日を基準にして日割り分担するというのが今のトレンドとなっています。

                                  分譲マンションを売却すると管理費・修繕積立金の支払いはどうなる?

                                  ⑧消費税(条件つき)

                                  最初から転売目的で購入したマンションや賃貸に出していたマンションは、投資目的の収益物件と見なされます。

                                  マンションの転売は利益が出にくい!儲けを出すためのポイント6選

                                  この場合、建物に消費税がかかるので注意しましょう。

                                  ただ、消費税が課されるのは基準期間の課税売上が1,000万円を超えたケースのみです。

                                  不動産投資などによる課税売上が1,000万円を超える可能性がある人は、念のため税務署や税理士などに確認しておくとよいでしょう。

                                  マンションの売却に消費税はかかる?

                                  【ポイント⑪】分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要!

                                  分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要

                                  分譲マンションを高く売るには、不動産会社選びが何より重要です。

                                  なぜなら、物件の販売活動は仲介を行う不動産会社が担当するからです。

                                  そのため、最初の段階で質の良い不動産会社をしっかり絞り込むのが重要です。

                                  分譲マンションを売る際は大手と中小の不動産会社どちらがおすすめ?

                                  不動産会社には、全国展開している大手から、長年地域密着で営業している小規模な不動産会社までさまざまな種類があります。

                                  大手不動産会社と中小規模の不動産会社には、それぞれメリット・デメリットが存在します。

                                  【比較項目】 大手 地元中小
                                  おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
                                  売却活動のコスト 高い 低い
                                  おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
                                  売却活動のコスト 高い 低い
                                  集客力 高い 低い
                                  ネットを使った宣伝 不得意 得意
                                  不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
                                  地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
                                  担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
                                  囲い込みの危険性
                                  最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
                                  検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

                                  大手不動産会社は担当者1人あたりの案件が多く、売れやすそうな案件から優先的にこなしていく傾向があります。

                                  そのため、自分の物件が後回しにされる可能性があるのです。

                                  また、大手不動産会社は異動が頻繁にあるため、必ずしもその地方に精通している人が担当になるとは限りません。

                                  地元ならではのネットワークを築き上げている不動産会社の方が売却してもらいやすい可能性もあるのです。

                                  売却を検討する際には、大手不動産会社・中小規模の不動産会社どちらにも査定を依頼して、比較することをおすすめします。

                                  分譲マンションは専任媒介契約で売るのがおすすめ

                                  通常、不動産の売買では不動産会社が契約成立のために販売活動を行い、売主・買主の間に入ります。

                                  不動産の販売活動を依頼する際に結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

                                  媒介契約には3つの方法があり、それぞれ細かい内容が異なります。

                                  契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※業者からの拘束力
                                  専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 7日に1回、メールか文書で連絡非常に強い
                                  専任媒介契約 3ヶ月以内 可能 1社のみ 14日に1回、メールか文書で連絡強い
                                  一般媒介契約 規定はないが、3ヶ月以内が一般的 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) 規定なし弱い

                                  不動産会社は成約に結びつかなければ仲介手数料という報酬を受け取ることができません。

                                  一般媒介契約は複数社と契約できますが、自社で成約できるとは限らないので販売コストをかけてくれない可能性があります。

                                  そのため、確実に仲介手数料を支払う専任媒介契約でモチベーション高く販売活動を行ってもらう方法をおすすめします。

                                  不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

                                  大手と契約する際は両手仲介(囲い込み)に注意!

                                  大手不動産会社の場合、マンションの販売を仲介する事業と購入を仲介する事業が分かれていることがあります。

                                  自社に購入希望者Aと売却希望者Bが同時に来た場合、BからAへの売却が成立すれば同じ会社に売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。

                                  しかし、営業マンの中には確実に成約させるために情報を遮断してAに良い物件を見せず、頃合いを見てBの物件を見せて契約させる手法を取ることがあるのです。

                                  これが、両手仲介(囲い込み)という悪質な方法です。

                                  囲い込み

                                  囲い込みをされていても、素人がそれに気づける可能性はなかなかありません。

                                  口コミを調べたりコンサルタントに相談したりしながら、慎重に業者選びを進めていきましょう。

                                  大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

                                  囲い込みされているかどうかレインズでチェック

                                  レインズのログイン画面

                                  レインズに掲載されている売出し物件の情報は、ほかの不動産会社にも共有されています。

                                  そのため、レインズに登録していれば、他社の窓口で自分の物件を紹介してもらうことができるのです。

                                  賃貸物件を探しに不動産会社へ行くと、違う不動産会社の物件も紹介してもらえますよね?これも全てレインズに情報が登録されているからなのです。

                                  囲い込みをする場合、レインズで情報公開をしないので他社仲介の買い手をシャットダウンしています。

                                  囲い込みが心配している方は、レインズで自分のマンションを検索し、情報が「公開中」になっているかチェックしましょう。

                                  分譲マンションを高く売りたい人は不動産一括査定サイトを利用しよう

                                  ここまで解説した通り、不動産を高く売却するためには複数の不動産会社を比較検討することが大切です。

                                  そこでおすすめしたいのが、不動産一括査定サイト。

                                  一括査定サイトでは、基本的な物件情報を記入・送信すれば、平均最大6社へ一括査定依頼ができます。

                                  所在地を記入すれば査定に対応する業者が一覧で表示されるので不動産会社を一つ一つ探す手間が省けますし、査定額を比較すれば一番査定額が高い業者が一発でわかります。

                                  不動産一括査定サイトの使い方と、おすすめのサイトに関しては、以下の記事にまとめています!

                                  【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

                                  分譲マンションを売る流れとそれぞれの手続きを手順に沿って紹介

                                  分譲マンションを売る流れは、以下の7ステップです。

                                  1. 相場を調べる
                                  2. 査定依頼
                                  3. 媒介契約
                                  4. 販売活動
                                  5. 内覧
                                  6. 契約
                                  7. 決済

                                  状況によっては手続きが追加されることがありますが、大体の流れは上記の通りです。

                                  トータルでかかる時間はおおよそ3~6か月でしょう。

                                  分譲マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

                                  ①相場を調べる

                                  分譲マンションを売る際は、まず大体の相場を調べることからはじめましょう。

                                  大体いくらで売れるかが分からないと目標額を満たせるかどうかもわからず、無駄に自宅を処分してしまうことになります。

                                  分譲マンションの相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

                                  • 総合サイトの売出し物件情報を調査する
                                  • マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
                                  • 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

                                  自分で予測額を調べてみて、「よし、売れるぞ」と納得できたら、不動産会社へ査定を依頼していきましょう。

                                  ※分譲マンションの相場を調べる方法はこちらに詳しくまとめています。

                                  分譲マンションの売却相場を調べる3つの方法

                                  ②査定依頼

                                  相場の予測がついたら、不動産会社に査定を依頼します。

                                  査定額は業者によって異なるので、必ず複数社に依頼して比較するようにしましょう。

                                  査定を依頼しようとすると、「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類から選ぶようになりますが、まずは机上査定を依頼するのがおすすめです。

                                  机上査定はデータのみで価格を算出するので、精度は落ちますがスピーディです。

                                  まずは複数社に机上査定を依頼して絞り込み、その上で訪問査定を依頼して契約先を決定しましょう。

                                  不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

                                  ③媒介契約

                                  訪問査定に納得した業者と媒介契約を結びます。

                                  媒介契約は業者に不動産の販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという約束です。

                                  後述しますが契約方法は3種類あるので、どれにするか考えておきましょう。

                                  ④販売活動

                                  契約を結ぶと、業者が分譲マンションを販売していきます。

                                  実施される販売運動は、大きく4つの内容に分かれます。

                                  1. 指定流通機構へ登録
                                  2. 宣伝・広告作成
                                  3. 広告活動
                                  4. 内覧準備・実施

                                  不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

                                  売主は定期的に業者から販売活動の経過報告を受ける程度ですが、いつ内覧が来ても良いように掃除や整理整頓をしておきましょう。

                                  ⑤内覧

                                  広告から問い合わせが来たら、内覧を実施します。

                                  物件の印象を良くするために、晴れの日の13時あたりをメドに実施するのがおすすめです。

                                  その他にも、内覧はたくさんのポイントがあります。こちらにまとめてあるので、参考にして対策をしていきましょう。

                                  家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

                                  ⑥契約

                                  内覧でOKが出れば、次に売買契約を結びます。

                                  不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

                                  売買契約では、主に契約書を読み合わせて相違がないかチェックしていきます。

                                  確認する事項は、主に以下の10項目です。

                                  1. 売買物件の表示
                                  2. 売買代金、手付金額、支払日
                                  3. 所有権の移転・引き渡し日
                                  4. 公租公課の精算
                                  5. ローン特約
                                  6. 付帯設備等の引き渡し
                                  7. 手付解除
                                  8. 契約違反による解除
                                  9. 瑕疵担保責任
                                  10. 特約事項

                                  また、この時に価格の値下げを要求されるケースもあります。

                                  買主は自分に裁量権があることを理由に条件を有利にしようとしてきます。こちらとしては突っぱねたいですが、契約をキャンセルされても困るので、最大1割までなら値下げをしても良いでしょう。

                                  不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

                                  ⑦決済

                                  売買契約が成立すると、買主は住宅ローンの審査に申し込みます。

                                  この結果を約1.5ヶ月待ってから、引き渡し・決済をおこないます。

                                  引き渡しは銀行の一室などで平日におこなうことが多いです。ちなみに、当日の流れは以下の通りです。

                                  1. 本人確認と書類の確認
                                  2. ローン融資を買い手がおこなう
                                  3. 税金などの精算
                                  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
                                  5. 仲介手数料の支払い
                                  6. 司法書士への報酬支払い
                                  7. 売り手のローン返済手続き
                                  8. 抵当権の抹消登記完了
                                  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

                                  この時に必要な提出書類などはこちらにまとめているので、参考にしてください!

                                  不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

                                  ローンが残っている分譲マンションを売却するときの注意点

                                  「住宅ローンの完済がまだなんですが、売却できますか?」という質問は多いですが、ローンが残っていても売ることはできます。

                                  むしろ、中古の物件を売りにだす方はほとんどがローン付きで売るようになります。

                                  ローンは30年くらいで組むことも多いですが、売り出される中古物件の多くは築10年前後なので当然と言えば当然ですね。

                                  ただ、ローンの残る分譲マンションを売るときには知っておきたい注意点もあるので、事前にポイントを抑えておきましょう。

                                  売却価格を使ってローンを一括返済できるのが前提

                                  重要なのは、ローンの残っている分譲マンションはどんなものでも売れるわけではないということです。

                                  分譲マンションを売主に引き渡すのは、必ず残っているローンを全て返済した後でなければいけません。

                                  このとき、分譲マンションの売却価格を利用できますが、それでも返済できない場合は貯金など自己資金を使って返済しなければいけません。

                                  返済できないと、売買は原則成立しないので注意しましょう。

                                  ローンの一括返済には手数料がかかる

                                  残ったローンは引き渡し前に一括完済するようになりますが、残高をそのまま返せば良いわけではありません。

                                  金融機関はそれぞれ一括返済手数料というものを設定しており、これも合わせて支払う必要があります。

                                  【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

                                  金融機関 一括返済手数料
                                  ARUHI 0円
                                  イオン銀行 5万4000円
                                  じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
                                  新生銀行 0円
                                  住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
                                  ソニー銀行 0円
                                  楽天銀行 0円
                                  みずほ銀行 3万2,400円
                                  三井住友銀行 5400円
                                  三菱UFJ銀行 1万800円
                                  りそな銀行 1万800円
                                  三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
                                  優良住宅ローン 0円
                                  カブドットコム証券 1万800円

                                  返済金を準備する場合は、手数料も考慮する必要があるので注意しましょう。

                                  抵当権を外してから引き渡さないとトラブルを招く

                                  残った住宅ローンを返済したら、必ず抵当権を外さなければいけません。

                                  抵当権とは担保となる不動産に付けられるもので、ローンが返せない場合に金融機関が物件を差し押さえて競売にかけられるという権利です。

                                  これが残ったままだと金融機関が手違いで家を差し押さえてしまうかも知れません。そうなれば買主に迷惑がかかってしまうので注意しましょう。

                                  抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に外れるわけではないので、別途手続きが必要です。

                                  通常は引き渡し・決済の当日に司法書士に頼んで手続きをやってもらいます。

                                  不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

                                  売却代金の受け取りとローン返済・引き渡しは同じ日におこなう

                                  分譲マンションの売却代金を受け取ってからローン返済、抵当権の取り外しをおこなった後、買主へ引き渡す作業は全て同じ日におこなうのが一般的です。

                                  売買契約後、買主の住宅ローン審査の通過を待ち、決済・引き渡しをおこないます。

                                  当日は、ローンを借りている金融機関の一窒に売主と買主、仲介業者、司法書士などが集まります。日時は平日営業日の午前中が多いようです。

                                  この時、売主は以下6種類の書類を持参しましょう。

                                  【売主が準備する書類】

                                  書類 内容 取り扱い
                                  登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
                                  実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
                                  印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
                                  固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
                                  公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
                                  管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

                                  当日は、以下の9ステップで進んでいきます。

                                  1. 本人確認と書類の確認
                                  2. ローン融資を買い手がおこなう
                                  3. 税金などの精算
                                  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
                                  5. 仲介手数料の支払い
                                  6. 司法書士への報酬支払い
                                  7. 売り手のローン返済手続き
                                  8. 抵当権の抹消登記完了
                                  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

                                  この時、住宅ローンや仲介手数料(半金)と一緒に、司法書士への報酬なども支払う必要があります。

                                  ※決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

                                  不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

                                  売却代金でローン返済できない時は住み替えローンを使う

                                  ローンの残る分譲マンションは、はじめに査定を依頼して、完済できることを見越した上で売りに出します。

                                  ただ、不動産は必ずしも査定額通りに売れるわけではありません。思いのほか低値がついてしまい、自己資金を合わせても完済できないケースもありえます。

                                  このときにおすすめなのが住み替えローンです。住み替えローンを使えば、売っても返せなかった分を新居の住宅ローンに加算することで、住み替えをスムーズにおこなうことができます。

                                  また、住み替え目的でなくても、金融機関は短期間のつなぎ融資を用意しているので、こちらを使って一旦売買を成立させるのがおすすめです。

                                  分譲マンションを売るときは住み替えローンがあれば安心!メリット・デメリット・注意点

                                  ローンが返済できそうにない場合は任意売却をおこなう

                                  例えば、30年ローンを組み夫婦で住み始めた分譲マンションを4年で手放す場合、残り26年分のローンは部屋を売ったところで完済できる可能性は低いです。

                                  このように、住み替えローンを使っても返せないほど高額のローンが残っている場合は、任意売却という方法を使います。

                                  任意売却は、まず契約した業者がローンを貸している金融機関と話し合い、担保物件を売る許可と返済額の減額を交渉します。

                                  OKが出ると、通常通り物件を売っていき、売却価格を使って返済をします。

                                  売却代金のほとんどを返済に充てるようになるのがネックですが、業者によっては100万円の引っ越し代をくれるところもあるので安心です。

                                  また、住宅ローンの返済期間を過ぎ、家が差し押さえられそうな場合にも任意売却は有効です。

                                  これを放置しておくと抵当権を行使され、白昼堂々差し押さえられて安値で競売にかけられます。一方、任意売却は自分のペースで進めることができますし、プライバシーも保護されるので安心です。

                                  ※任意売却に関する詳しい内容はこちら!

                                  任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

                                  ポイントを抑えて少しでも高く分譲マンションを売ろう!

                                  分譲マンション売却のポイントまとめ

                                  ここまで、分譲マンションを高く売るにはどうすれば良いか、徹底解説をしてきました。

                                  ここで考えてほしいのは、「売主本人の行動や判断も、高く売るためには大事」ということです。

                                  多くの人が不動産会社と契約したら、内覧準備もロクにせず物件を放置してしまいます。

                                  その時は楽ができて良いかもしれませんが。のちのち後悔するのは自分自身です。

                                  そもそも、不動産という超高額資産を売るチャンスに恵まれる人はごく僅かです。ここで踏ん張って高く売れば、その後の人生をかなり楽に進めることができるのです。

                                  逆に、ここでなおざりに手続きを進めてしまうと、宝くじにも当たらない限り人生を好転させるチャンスは来ないかもしれません。

                                  将来のことも考えると、少しでも高く売ったほうが絶対お得です!そのためにも、この記事を少しでも参考になれば幸いです。

                                  あなたの分譲マンションは高く売れる?チェックリストで確認!

                                  最後に、高く売れるマンションの特徴をまとめたチェックリストを掲載しておきます。

                                  印刷をして、物件調査に役立ててください。

                                  半分以上チェックが付けば、高く売れる可能性はかなり高いですよ!

                                  設問番号 内容
                                  都市部からのアクセスが近い
                                  最寄り駅から徒歩10分以内
                                  地域に公共施設・教育施設が1つ以上ある
                                  公園・散歩道が1つ以上あり、緑が多い
                                  大手ハウスメーカーの物件である
                                  大規模分譲地内の物件である
                                  外観・エントランスの見映えが良い(高級感がある)
                                  築年数が20年以内
                                  面積・部屋数が競合より広い
                                  頻繁にメンテナンスをしている
                                  リビングルームが広い
                                  共有部分が広く充実している
                                  壁・ベランダに破損・劣化がない
                                  雨漏りがない
                                  エントランス・部屋に入るまでに不快な風景がない
                                  マンション全体の見た目が良い(高級感・安心感)
                                  窓のサッシに結露がない
                                  エアコンや照明に不具合がない
                                  室内に嫌なにおいを感じない
                                  床にキズがなく、定期的に掃除をしている
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