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不動産売却の広告料は誰が負担するの?良い広告と違法な広告の違いは?

【更新日】2018-11-20
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不動産の宣伝

不動産売却において、売り込み広告は売却希望者の気を引くために非常に重要です。

広告は不動産業者が作成するので、売り手自身が要望を加えることは少ないですが、デザインやPR文に不満がある場合は、業者に対して指摘をする、場合によっては仲介先を見直すという対策も必要になってきます。

また、折り込みチラシやビラからネットへと宣伝のトレンドが変わっているので、どんな手法が得意な業者か見極めることも大切です。

不動産売却の得意分野を見極めて仲介先業者を賢く選ぼう

不動産を高く早く売るためには、どのような広告・宣伝が効果的か紹介します。

不動産の広告費は誰が負担するの?

スーモなどの情報サイトを見ると、売り出し中の物件情報が何万件と掲載されていますよね。

これを見て抱くのが「この広告のお金って誰が負担しているの?」という疑問でしょう。

結論から言うと、広告費は仲介業者が全額負担します。

そもそも広告を載せるにはサイト・新聞社との提携や営業が必要となりますが、こうした販売活動費も全額負担してくれるので安心してください。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

個人売買では作れる広告も限られる

仲介業者を通さず個人間で売買をするなら、広告費は自分で負担しなければいけません。

個人売買する手続きの流れ!デメリット・注意点

この場合はポータルサイトと連動したネット広告などはお金がかかりすぎるので、ポスティング広告を使っての宣伝がメインになります。

宣伝できる範囲が限られてしまうので、最初から買主の見込みがついている場合以外は苦戦が必至となってしまうので注意しましょう。

個人売買は仲介手数料が無料になるのが大きなメリットです。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

ただ、不動産売却には独特のルールや書類の作成などが素人にとっては難しいので、近親者間の取引以外にはおすすめできません。

一般媒介契約なら業者の宣伝と合わせて自ら広告作成できる

不動産会社に物件の販売を依頼する方法を仲介売却と言いますが、この際、売主と業者間で結ぶ契約を媒介契約と呼びます。

この媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

このうち一般媒介契約なら不動産業者に大々的な宣伝をお願いしつつ、売主自らポスティングチラシなどを作成して営業することもできます。

下に売れる広告作成のノウハウが載っているので、もし自分でも広告を作成したいという方は一般媒介契約がおすすめですよ!

2017.05.30
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも、地域に対応している業者を見つけられる、相場がわかる、匿名依頼できる点などが挙げられます。マンション・家・土地の売却希望者はデメリットに注意しながらサービスを利用してみましょう。

仲介手数料は広告活動に対する報酬でもある

仲介売却が成功したときに支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料を支払う意義が理解できないという方も多いですが、これは広告活動を含む販売活動に対する報酬という意味合いが強いです。

この仲介手数料は、不動産の売却額に応じて以下のように決まります。

売却額仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下売却額×5%
200万円超400万円以下売却額×4%+2万円
400万円超売却額×3%+6万円

つまり、広告費を10万円かけて売却代額が1,000万円になった場合と、広告費を50万円かけたのに売却額が500万円にしかならなかった場合では、広告費10万円のケースのほうが仲介手数料は高額になるのです。

売主の不満を集めがちな仲介手数料ですが、こちらの利益が低ければその分支払いも少なくなるのは公平と言えます。

不動産売却において広告が重要な理由

不動産売却時に広告を出す第一の理由は、物件が売り出し中であることを周知させるためです。

さらに、物件の特徴をアピールすることで、その家やマンションに住むのに適した購入希望者を見つけるという理由もあります。

たとえば、子ども部屋の多い家は、同じような家族構成の売り手がつくと、より高値で売れやすいです。

不動産を高値売却するために必要なのは、いかに物件の希少性をアピールできるか、また、その希少性を評価してくれる買い手を見つけられるかですが、質の良い広告を出すことで、この2点をおさえておくことができます。

不動産広告の現状

以前はチラシを新聞に折り込んだり、近隣住宅のポストに投函したりするのが主流でしたが、今では不動産のポータルサイトにネット広告を掲載するという宣伝方法がよくおこなわれています。

現在、不動産購入の中心層である30~40代の大多数はネット上で物件を探すので、紙媒体での宣伝効果は少なくなっています。

特に、全国展開している大手不動産業者はネットワークを活かしたネット宣伝を得意としており、老舗業者は宣伝力で大きな差をつけられてしまっています。

「売れる不動産広告」はキャッチーで正直!

不動産の広告は、専門用語と数字ばかりが記載されているものが目立ちます。

しかし、これでは、初めて不動産を買う人にはわかりにくいですし、購買意欲がわきません。

良い広告の条件は、物件のデータだけでなく、最寄り駅やスーパーまでの時間など、見ている人が欲している情報が載っていることです。

また、業者が実際に調査をした上で感じたデメリットなども載っていると、「信頼できる売り手だ」という印象を与えることができます。

デメリットを正直に載せるのであれば、「◯月までにリフォームします」というような文も付け足しておくと良いでしょう。

独自のキャッチコピーをつけよう!

「駅まで徒歩1分!収納スペースも充実!」というように、長所を2つ以上あわせたキャッチコピーが載っていると、希少な物件であることを演出できます。

こうした文言があるほうが買い手の頭にも残りやすいですし、物件に適した買い手を見つけることができます。

こうしたコピーライティングのスキルは、大手の業者にも老舗の業者にもありますが、担当者の年齢によってセンスに違いが出てきます。

若者向けにネットで宣伝するのであればおしゃれさを、40代以上向けに紙媒体で宣伝するのであれば耐震性など丈夫さをアピールするというような使い分けが必要です。

売主が不動産広告の出来に意見してもいいの?

広告を作成するのは媒介契約を交わした不動産会社となります。

ただ、素人目から見ても明らかに売れなそうな広告を作ってくることもあるので、リリース前に成果物を見せてもらいましょう。

改善点を見つけていきなり指摘をするのはなかなか難しいと思うので、他社広告と比べて「テイストが少し違いますけどどういう意図ですか?」などと聞いていくのがおすすめです。

広告の出来に納得いかないなら業者変更も一つの手

ただ、こちらがいくら意見を言ったところで、その業者のスキル的に限界だという場合もあります。

こちらに掲載されているような大手不動産会社なら内外の広告作成のプロがチラシなどを作ってくれるでしょうが、地元の中小業者などは担当者自ら広告を作るので、出来栄えに大きな差が出ます。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

広告の出来栄えが悪いのは「まあ仕方ないか」で済む話ではありません。

買主からすれば物件を知るほぼ唯一の手がかりが広告なので、出来が悪ければ売れ残りや相場以下での売却に直結します。

こちらで紹介されている方は、広告作成が上手な業者と契約し直した結果、それからすぐに査定額よりも600万円高くマンションを売却しました。

【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

不動産売却は運・タイミングも大きく関係しており、問い合わせが来ないのは必ずしも広告のせいとは限りません。

ただ、あなた自身が広告の出来に納得できないのであれば、業者変更など何らかの手を打つ必要があるでしょう。

不動産広告に誇大表現を使うのは禁止!使ってはいけないワードまとめ

不動産の広告はスーパーのチラシなどと違い、表現にも厳しい制限があります。

価格が非常に高く、その分失敗したときのリスクも大きいので、誇大広告で買主を騙すことが禁止されているのです。

不動産広告で使っていけないのは、例えば以下のような言葉です。

  1. 日本一
  2. 完璧
  3. 絶対
  4. 厳選
  5. 最高級
  6. 激安、買い時など

他の広告では当たり前のように使われている言葉ですが、これが制限されているとなると、作れる広告の内容はかなり限られてきますね。

悪徳業者のdmに使われることもあるので注意

特定の住宅地に住んでいると、たまにポストに中古物件のチラシが入っていることがあります。

これはDM(ダイレクトメール)とも言われ、なぜか住み替えなどを考えているタイミングで届くことが多いです。

不動産売却の検討時にdm(業者広告)が来るのはなぜ?

DMは登記の変更などから判断して、新しい物件を探している方宛てに送られます。

DMに上で挙げたような誇大表現を使って物件を買わせようとする悪徳業者も多数存在するので、こうした押し売りに安易に騙されないようにしましょう。

まずは不動産業者と売却のターゲットを決めよう! 

不動産売却は、物件が売れてはじめて業者にお金が支払われます。

広告の作成や出稿は業者の自腹となるので、ネットと紙媒体で宣伝をして、なおかつ看板も立てるというような大規模宣伝を依頼することは難しいです。

それよりも、売却のターゲットに合わせた宣伝を集中して行ってくれる業者のほうが、結果を出してくれやすいです。

「うちは、最初から宣伝方法が決まっている」と言って、ターゲット向けの宣伝をしてくれない業者は避けましょう。

ターゲットに応じて宣伝方法を変える

現在は、デザイナーマンションなどの若者向け不動産を売却するときに、スマートフォン用広告を打つケースが増えています。

デザイナーズマンションを売却するコツ

ネット技術の進展によって、より細かいターゲットに向けて宣伝をすることができるようになり、業者も効果的な方法を選びやすくなりました。

しかし、いくら手法が選びやすくなったとはいえ、売り手に明確なターゲット像や、いくらで売りたいという目標がなければ、業者も対策を考えることができません。

不動産売却の実情は初心者にはわかりにくく、「任せておけば、いつか売れる」と思っている人も多いですが、しっかりと相談、協力をおこなうことを忘れないようにしましょう。

宣伝広告では売り手へのアピールが大切!

広告を使った宣伝に限らず、不動産売却は売り手へのアピールが重要です。

このアピールが上手くいくかどうかは業者の能力にもよりますが、それ以上に売り手の協力が不可欠です。

周辺環境の良さや、近隣住民との関係は売り手にしかわかりませんし、本人から報告されることで説得力が増します。

売り手に丸投げせず、協力して宣伝をおこなうことが、不動産売却成功の近道です。

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