土地を個人売買する手続きの流れとデメリット・注意点

なぜ不動産売却では仲介業者を通す必要があるのかと疑問に感じている方は多いのではないでしょうか。

たしかに、個人で売却をおこなうことは法的に全く問題がないですし、メリットを得ることもできます。

そこで、ここでは個人取引によって生まれる良い点を紹介していきます。

仲介手数料が発生しない

自分で売却取引をおこなうことで大きなメリットは、やはり仲介手数料が必要ないということがまず第一に挙げられます。

仲介業者に払う手数料は一般的に取引額が400万円を超える場合、「取引価格×3％＋6万円」とされています。(価格によってパーセンテージが変わります。)

ほとんどの場合で400万円を超えることになるので、上の掛け率で仲介手数料を支払うことになります。

1000万円で不動産が売れると仲介手数料は36万円＋消費税ということになります。

サラリーマン1ヶ月分の給料ですよ、、、。

個人売買だとこの額を手放さなくていいので、経費の節約をすることができます。

自分の希望を通せる

自分で不動産の売却をおこなう際は、各条件などをすべて自分で設定することになるので、自分の希望を最大限通すことができます。

仲介業者に依頼した場合は、不動産の価値を公正に、客観的に査定をおこなうので自分の希望額と査定額が大きく異なってしまうことがあります。

業者の査定に納得のいくことは少ないですので、なにか特別思い入れのある不動産や、個人的な事情でどうしても高い金額で売却したい場合は個人売買の方が良いかもしれませんね。

ただ、いくら自分の好きに価格設定ができるとはいえ、根拠のある適正な価格でなければいつまで経っても売れません。

こちらに土地査定の方法をまとめてあるので、個人売買を検討しているなら、ぜひお読みください！

➝土地の査定方法は？査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント

消費税がかからないので買い手が嬉しい

個人で不動産売買をする際は消費税がかからないのです。

これは売主への直接的なメリットではないですが、消費税がかからないことは、購入希望者にとって嬉しいことですよね。

これを強みの一つとして売り出すことができれば契約までつながる可能性が上がりますよ。

ただ、注意しなくてはならないのは、仲介偉業者でも土地の売買に消費税はかかりません。

物件を売る際には良いポイントとなります。

ただ、これがセールスのポイントになることは間違いありません。

上では、メリットを3つ挙げましたが、やはり個人による不動産の売却にはデメリットも多く存在するのです。

メリットとデメリットをしっかり確認したうえで、自分に合った売却プランに決定してくださいね。

それではデメリットの紹介に入ります。

買主を自分で探さないといけない

知り合いや親戚などに不動産を売ることが決まっていれば買主を探す必要がないのですが、そうでない場合は自分で探さなければなりません。

仲介業者に依頼する場合は、大手不動産情報サイトなどへの掲載も業務として行ってくれるのですが個人の場合はそれを自分でやる必要があります。

ほかにはオークションサイトへの広告掲載方法もありますが、その登録や管理は個人でおこなう必要があるのです。

管理不足によって購入希望者とのトラブルに繋がってしまうリスクも考えられます。

トラブル対応が難しい

不動産を自分で売却する際に、怖いのがトラブルの発生です。

仲介業者が間にいればトラブル対応は業者がおこなってくれますが、個人売却の場合は頼れる人がいないのです。

考えられるトラブルとしては、

• 不動産の不具合発覚
• 書類の不備発覚
• 説明不足によるトラブル

などが多くあります。

仲介業者へ依頼する場合は書類作成、説明などを確実におこなってくれるのでそちらの方が安心かもしれません。

また、不動産の不備に関しては、仲介業者が責任を持つということも多いです。

契約書や重要事項説明書などを自分で作成しないといけない

これも手間がかかる作業なので面倒です。

契約書の作成はもちろん、トラブル回避のために重要なことを記した説明書の作成も必要になります。

不動産売買に関して知識のない方はまず勉強から入らなければならないので大変です。

以上のようなことを負担と考えるのであれば、個人で売却するのはやめた方が良いかもしれません。

こうして考えてみると仲介業者はただ売るということだけでなく、いろんなことを手助けしてくれているとわかりますよね。

それでも自分でできると考える方は自分で売却をおこなうべきだと思います。仲介手数料がなくなるのは大きいですからね。

売主に10年間の瑕疵担保責任が課される

瑕疵担保責任とは、引き渡し後に未通達の欠陥・不具合が見つかった場合、不動産の権利が移転していても、前の権利者に対して賠償請求などを負担する義務責任です。

瑕疵担保責任は仲介売却の場合は最大1年間、慣例では3ヶ月以下の期限付きです。

また、仲介会社が引き渡し後に欠陥が見つかった場合、買主への保証対応してくれるところも多いので、実際には負担0となることが多いです。

しかし、個人売買の場合は期限が定められておらず、慣例上10年間は瑕疵担保責任を問えることが多いです。

10年経ってから建物の欠陥を理由にお金を払えと言われても、こちらは気持ちよくお金を払えませんよね。

売買契約時にしっかり話しあい、責任を問える期限を設けておくのがおすすめです。

司法書士などに自分で依頼する必要がある

不動産会社は売買取引に関わる専門家と関係を結んでいるため、スムーズに紹介してもらえます。

一方、個人売買では売買に関わる以下のような人たちに自分から連絡・依頼しなければいけません。

1. 不動産鑑定士
2. 司法書士
3. 土地家屋調査士
4. 銀行の住宅ローン担当者
5. 弁護士など

結局、個人売買といっても近親者間でカンタンに出来るわけではなく、こうした専門家の協力が必要ということを理解しましょう。

個人売買では住宅ローンが組みにくい

売買契約が終われば、買主が住宅ローンに通過するのを待ってから引き渡しをします。

ただ、個人売買で購入した不動産に住宅ローンを付けるのは、かなり困難です。

理由としては、以下の2点があげられます。

1. 契約トラブルを回避するため
2. 共謀によるローンの不正借入防止のため

宅地建物取引主任者に重要事項説明書を作成してもらえば、担保物件の評価・瑕疵の有無が証明できるので審査に通りやすくなりますが、それをやるくらいなら仲介業者と契約するほうがスムーズです。

個人間で、仲介業者を挟まずに不動産を売買することはできます。

ただ、上にあげたようなデメリットがあるので、それをクリアできるような施策をとる必要はあります。

個人売買の流れとしては、以下のようになります。

ここからは、それぞれの手続きの方法をより詳しく見ていきましょう。

※こちらの記事も、土地売却の流れを異なる視点から紹介しています！合わせてお読みください！

➝土地を売りたい時は何が必要？売却の流れと方法・かかる費用や税金・注意点を解説

1.売りたい不動産の相場を確認

業者の仲介が入る場合は、会社が持っている過去の周辺地域の取引事例などを分かりやすくみせてくれます。

しかし、個人で不動産を売るとなれば、事前のデータ集めも一人でやらなければいけません。

この作業を怠り、適当に価格をつけても不動産はなかなか売れません。こちらで紹介しているように鑑定士に鑑定してもらうという方法もありますが、不動産は適正価格ではなく市場価格で取引されるので、鑑定額ぴったりで売り出すことが必ずしもお得だとは言えません。

→不動産鑑定とは？費用相場と評価基準・無料査定との違いを解説

現在(2018年時点)は東京オリンピック需要で特に首都圏の土地価格が高騰しています。

個人売買では、こうした事情も踏まえて一人で価格設定をしなければいけません。

一括査定サービスがおすすめ！営業電話は来ない？

個人売買で不動産を売ることが決まっていたとしても、一括査定サービスの利用はおすすめできます。

仲介業者を選ぶ目的での利用が多いサービスですが、複数業者が査定額を算出してくれるので、査定を依頼し、算出額を個人売買の売出価格の参考にする…といったやり方もできます。

知識のない初心者が国交省の土地情報総合システムなどを遣って調査するよりは、よっぽど信ぴょう性のあるやり方ですね。

ただ、多くの方は「個人情報をいろいろなところに送信したら、しつこい営業電話がひっきりなしにきそう…」という心配をしていると思います。

結論から言えば、当サイトをはじめ一括査定サイトは登録段階で業者に厳しい審査をおこなっているので、悪徳業者に個人情報がまわる心配はありません。

こちらは当サイトの査定申し込みフォームを一部抜粋したものですが、もし気になるのであれば、上の「傾向」という項目の、「まずは価格を知った上でどうするか検討したい」というところをチェックしましょう。

また、下に「要望・質問など」という自由記入欄があるので、ここで「個人売買の価格設定の参考にしたい」という旨を正直に書いておけば、うるさい営業電話をおさえることができます。

2.図面や資料の準備

本来なら仲介業者に委託する図面や資料の作成ですが、個人売買ではこちらも自分でやることになります。

家族や親しい友人間の売買であっても、資料なしで取引をするのは違法なので、手間を惜しまずに作成していきましょう。

不動産取引では作成する書類や資料に決まった構成などはなく、重要事項がもれなく載っていれば問題はありません。

また、役所で発行する資料などもあるので、書類作成・書類集めは早めにはじめましょう。

3.売却価格の決定・広告出稿

前述の通り、一括査定サービスなどを活用して、売却価格を決定していきます。

親しい間柄で個人売買するなら、事前に話し合って決めても良いでしょう。

ただ、最終的に売却価格を決めるのは自分自身なので、たとえ査定額が低くても、目標を大きく持って高値で設定することもできます。

個人売買でも第三者へ営業をする場合は、価格交渉時に値下げを希望される可能性が非常に多いです。それも踏まえて、少し高値に設定しておいても良いでしょう。

親しい間柄での売買なら必要ないですが、第三者に向けて売り出すなら広告を出稿する必要も出てきます。

費用がかからず簡単なのは自分でPCを使いチラシを作成し、それを周辺住宅にポスティングする方法ですが、チラシで購入意欲をかきたてようというのなら、ある程度のWebスキルが求められます。

更に多くの方に広告を見てもらいたいなら、費用はかさみますが新聞の折り込み広告サービスなどを利用する手もあります。

4.現地確認・問い合わせからの対応

広告には、お問い合わせ用の連絡先を掲載することがほとんどですが、個人売買ならそんなお問い合わせも自分で対応するようになります。

土地の場合は「土の状態はどうですか？」「地盤は頑丈ですか？」「埋没物はないですか？」といった状態に関する質問が多いので、まだ確認していない事項なら猶予をもらって現地確認をするようになります。

この際、業者に調査を依頼して報告書をもらい、それを基に回答するのがベストですが、仲介業者をたてるときとは違って費用は自己負担なので、個人売買のほうが費用が高くついたということも良くあります。

5.価格交渉

個人売買の大きな関門が、価格交渉を上手くできるかどうかです。

仲介業者がいれば、慣例・専門知識を背景に、納得できる根拠を持って交渉に臨むことができましたが、個人の場合は自分で対応しなければいけません。

「相手に丸め込まれないようにするぞ！」と、強気に一切の値下げ依頼を受け付けないのも交渉では逆効果です。

ただ、反対に買い手の言い分に任せて価格をどんどん下げていっても損するだけです。

中古の不動産売買は高額のお金を出してくれる買い手が優位で進むもので、取引を成立させるにはある程度彼らの意見をのまなければいけません。

ただ、すべてのむ必要はないので、交渉前に「最悪ここまでは値下げしてもOK。それ以下は何があっても下げない」という取り決めをしておくことをおすすめします。

6.契約書など諸書類の作成

前述の図面作成の要領で、契約書も作成していきます。

個人売買は会話の中での取り決めがどうしても多くなってしまいますが、契約書にしっかり記載がなければ法的拘束力はありません。

話した内容をメモしておくようにし、それを参考に契約書を作るのがおすすめです。

7.引き渡し・アフターフォロー

契約が済んだら、同意の日時に不動産の引き渡しをおこないます。

ただ、不動産取引はこれで終わりではありません。

引き渡し後に不動産に欠陥があれば、対応や賠償金の支払いをおこなう必要も出てきます。

のちのち苦労しないように、売買契約書に万が一トラブルが起きたときのことを詳しく記入しておくことをおすすめします。

個人売買で起こりやすいトラブルは、契約トラブルと瑕疵トラブルの2つです。

個人売買の契約トラブル

個人売買はお互い不動産に関しては素人なので、どこかしらに不備があることが多いです。

実際に不動産を引き渡されると「ここは勝手にいじっていいの？」「用途を勝手に変えていいの？」など、さまざまな疑問が発生することになります。

こうしたケースにどう処理するかも売買契約書に記載さすることになりますが、素人はそこまで頭が回らず、未記入ということも多々あります。

不動産会社に勤めたり、不動産知識を学んだりした経験のある方以外は、完璧な売買契約書を作るのは非常に難しく、いつ契約トラブルが起こってもおかしくありません。

口約束は契約ではないので要注意

売買契約は、売買者間の話し合いをもとに、自由なフォーマットで契約書を作成していきます。

ただ、仲介売却の場合は2者の話し合いには大抵仲介業者が同席し、契約事項に盛り込むべきかどうかの判断などもしてくれます。

個人売買の場合は完全に2者間での話し合いとなるので、口約束が契約書に盛り込まれていないといったトラブルが起きやすいです。

契約書に書いていない契約事項は、「あの時2人で同意したじゃないか！」と言って適用させることはできないので注意しましょう。

個人売買の瑕疵トラブル

契約トラブルにも関係しますが、引き渡し後に欠陥が見つかった場合、どう処理するべきか・どう処理するケースが多いのかといった知識がないので、曖昧になりやすいです。

親しい中での個人売買だとお互いの関係性によって処理方法が決まることも多く、結果的にどちらかが損をしてしまいます。

瑕疵トラブルを防ぐためには、売買契約書に瑕疵担保責任期間とペナルティの内容を細かく記載しておくのが良いです。

土地の個人売買をおこなう際は、通常の不動産売買とは異なる点に注意する必要があります。

ここからは、事前に抑えておきたい3つのポイントを紹介します。

抵当権の抹消・設定には司法書士が必要

売却したい土地に抵当権の抹消・設定が必要な場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権とは金融機関がローン融資をおこなう際に物件へ設定するいわゆる担保であり、設定されている物件を売却する場合は事前に抹消が必要となります。

抵当権の抹消・設定は、金融機関とのやり取り・交渉が必要になります。

個人がおこなうことも可能ですが、手続きが複雑だったり、取り決めた約束が守られないとトラブルが発生したりするリスクもあるため、基本的には司法書士へ依頼することをおすすめします。

2種類の売買のうち最適なものを選択する

土地の売買は、公募売買と実測売買という2種類の方法があります。

• 公募売買：登記簿謄本に記載されている土地面積に基づいて売買をおこなう
• 実測売買：実際に測量した土地面積に基づいて売買をおこなう

不動産会社に依頼する場合、土地の測量が曖昧であれば実測をおこなった上で売買するのが一般的です。

一方、個人売買ではルールを自分たちで決めなければならないため、公募売買を実施する可能性も出てきます。

公募売買は実測面積とのズレによって売主と買主のどちらかが損をする可能性があるため、注意が必要です。

見ず知らずの人との個人売買はおすすめしない

個人売買は、基本的には隣人や知り合い、借地人と建物所有者のように、ある程度関係性のある間柄か、利害が一致している間柄でおこなうのがおすすめです。

関係性が構築されていない売主・買主間で取引をおこなう場合、責任や契約の落ち度を追求されて、片方が不利益を被ったり、大きなトラブルに見舞われたりする可能性があるためです。

売買契約は基本的に、両者間の合意によって成り立ちます。個人売買は初心者がおこなうものなので落ち度も生まれやすいですが、もともと仲が良ければ、その点も含めて取引ができます。

関係性がない人同士で売買をおこなう場合は、この方式が成り立たないのでトラブルが発生しやすいです。

不動産を個人売買すると、どうしてもトラブルが起こりやすいです。

ただ、高額な仲介手数料を払わなくて済むのはやはり魅力的ですよね。

ここからは、どうしても個人売買で不動産取引をしたい方向けに、どうすればトラブルの発生を防げるのか紹介していきます。

売却前に情報をしっかり伝える

不動産の個人売買であれば、過去はどんな用途で使用されて今はどんな状況か、近隣住民との関係は良好か、地盤はしっかりしているかなどの細かい情報を事前に調べて買主に共有しておくべきです。

しっかり情報を伝えれば、引き渡し後の瑕疵トラブルを避けることができるので、こちらとしても安心して権利を譲渡できます。

測量図を作り直す

仲介売却では、土地を売却する前にはほぼ100%測量をおこないます。

登記簿に登録されている面積などの情報が、今と異なる場合もあるので、これを最新のものに整理しておくのです。

個人売買では必ずしも測量が必要なわけではないですが、それでも境界確定までしておくのがおすすめです。

土地の平米単価は全国平均で約21万円/㎡(2018年)となります。

境界が曖昧ということは土地価格が実際と数十万円異なることになるので、ものを売る側の態度としては失礼でもあります。

気持ちよく不動産を売るためにも測量をしておきましょう。

余計なものは売主が撤去する

土地に灯篭や庭石など、自然の土地にはない装飾が施されていることがあります。

これは売却前に売主が撤去しておき、何もない状態で引き渡すのがおすすめです。

土地は突き詰めて考えると国や自治体のものなので、「売買」と言っても実際は権利を移転しているだけです。

その一方で灯篭や庭石などの固形資産は完全に売買の対象(商品)となるので、取引時は課税対象になりかねません。

後々の面倒な事態を防ぐためにも、こうした物は売主が撤去しましょう。

1月1日・7月1日直前の取引は避ける

毎年、1月1日と7月1日に土地の公示価格が発表されます。

このタイミングで必ずしも価格が更新されるわけではないですが、契約直前・直後に価格が変われば、買主から「最新の公示に合わせて値下げしてくれ」などと要求されかねません。

無駄に成約までの期間が延びることもあるので、なるべくこの2日前後での契約・引き渡しは避けることをおすすめします。

親しい間柄、特に家族同士となれば個人売買のほうが手数料もかからずお得に感じますが、それでも筆者は仲介業者をたてることをおすすめします。

個人売買を希望する方のなかには「最低限の不動産知識を勉強したので大丈夫だと思う」と言う人が多いですが、実は、個人売買で最も心配なのは不動産知識よりも法知識のなさです。

不動産について全く知らない人でも、成約を取れる可能性は十分にあります。事前に家族間での取引が決まっているなら、知識は全くいらないでしょう。

それよりも、売却利益が発生したときの税金支払いや、確定申告などの手続きを忘れてしまうほうが後々のリスクは大きいです。

不動産取引は非常に大きなお金が動くので、ルールを守らないと大きなペナルティを受けます。

しかし、ほとんどの人は、何がルールなのかを知らない状況なのです。

こうしたことを踏まえても、個人売買より仲介売買をおすすめします。