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分譲マンションから戸建てに住み替えるメリットとは?流れやかかる費用・後悔しないためのポイント

【更新日】2023-12-11
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分譲マンションから住み替え
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今まで住んでいた分譲マンションを売って、一軒家を建てたいという方は、どんなことに注意をすればよいのでしょうか?

まず考えたいのは、一旦家を建てたら分譲マンションのように自由に住み替えはできないということです。

また、ローンをお得に借りるにはどうすれば良いかなどもしっかり考えないといけません。

分譲マンションからの住み替えはいつ、どのようにおこなうのがベストなのでしょうか?ここからじっくり解説していきます。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選

2023年はマンションの売買に適している?

不動産市場の状況変化は、その時経済状況や金融政策、景気などの影響で常に変動し付けています。

しかし、そんな状況下であっても、2023年現在も右肩上がりで不動産価格指数が上昇している状態です。

家の売却相場の価格推移令和5年度1月

参照:不動産価格指数・令和5年1月・第4四半期分

昨今の東京五輪の開催による影響や、ウクライナ戦争の影響と相まって、建材や人件費の価格高騰によって、新築マンションの価格は、昨今のバブル全盛期とほぼ同じ価格で販売されている状態といってもいいでしょう。

そんな中で注目されているのが、中古マンションの売買です。

新築に比べて価格が抑えられているものの、付加価値としてリノベーションを施した物件が売買されているなど、新築マンションを購入するよりもお手頃で自分の理想が内装に反映できるなどの理由から、中古マンションの需要が上昇しています。

これらの理由から、2023年は分譲マンションの売却に適していると考えられます。

【2023年】マンション価格の推移を解説!最新の市場動向と今後の下落の可能性(グラフ・データ付き)

分譲マンションを売って住み替える時の注意点

今住んでいる分譲マンションを売れば、その利益だけで大きな家を建てられると勘違いする人も多いですが、決してそんなことはありません。

そもそも、家を売ったらその代金をそのまま手に入れられるわけではありません。こちらのような税金・費用で引かれていき、最終的に手元に残るのは4分の3程度になることもあります。

  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高+一括返済手数料
  • 管理費・修繕積立金
  • クリーニング費用など

※売却にかかる費用の内容は、こちらに詳しくまとめています。

マンションを売る時にかかる税金はいくら?売却利益への課税額と計算方法・特例控除

こうしたコストを考えると、意外と分譲マンションを売っても新居購入の足しにはならないのです。

固定資産税・住宅ローンの返済を考えると年収相応の家にしか住めない

仮に分譲マンションが高額で売れたとしても、それを元手に豪華な家を買うのはあまりおすすめ出来ません。

その理由の一つが、固定資産税の存在です。

固定資産税は不動産を所有している限りかかり続ける税金で、以下の金額が課税されます。

・固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、だいたい購入価格の7割程度と考えて良いでしょう。

これが毎年かかり続けるということは、一時的な収入で家を買ったら、そのストックが無くなった時に税金が納められなくなる恐れがあるということでもあります。

更に、新居を買う時には長期で住宅ローンを組みますが、この負担も考えていかなければいけません。

毎月返済額 20年ローン25年ローン30年ローン35年ローン
8万円 1442万円1687万円1897万円2078万円
10万円 1803万円2108万円2371万円2578万円
12万円 2163万円2530万円2846万円3118万円
14万円 2524万円2952万円3320万円3637万円
16万円2884万円3374万円3795万円4157万円
18万円 3245万円3795万円4269万円4677万円
20万円 3606万円4217万円4743万円5196万円

※金利3%、元利均等返済の場合

住宅ローンの借入額は年収の4倍までと良く言われます。限度を守って借りるようにしましょう。

大きな家に住み替えると最初のうちは快適でしょうが、売却代金が無くなれば高額の固定費が生活を圧迫してきます。

将来のことを考えると、「住み替え先は自分の収入に見合った規模を選ぶべきで、売却費用はローン返済や引っ越し代に当てられれば良い」という程度で考えておくのが良いでしょう。

ローン残債があるマンションも売却できる?ローンが残る物件を売る流れ・注意点をケース別に解説

分譲マンションから戸建てに住み替える際の必要予算

良く「新居の購入費用は年収の5倍まで」と言いますが、住宅ローンの返済や引っ越しにかかる諸費用を考えると、余裕を持って買える金額はもっと低くなります。

想定できる全ての費用を住宅費と合わせた上で、年収の5倍くらいの家を選ぶことをおすすめします。

住宅ローンの返済額は多めに見積もろう

現在、住宅ローンの金利は2016年のマイナス金利政策を受けて、大幅に低くなっています。

例えばフラット35などは、10年後に比べて金利が2%ほど低くなっています。

三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

西暦 金利
2008年 4.00%~3.05%
2009年 3.95%~2.99%
2010年 3.36%~2.41%
2011年 3.39%~2。49%
2012年 2.89%~2.01%
2013年 2.98%~2.03%
2014年 2.37%~1.73%
2015年 2.15%~1.54%
2016年 1.71%~1.10%
2017年 1.64%~1.09%
2018年 2.01%~1.37%

2%と聞くとわずかな差に感じますが、ローンを30年組む場合は返済額が1,000万円も変わってきます。

ただ、そんな超低金利は長いこと続かないとも言われています。その理由が、同じく低金利政策を進めてきたアメリカの株式と金利の上昇です。

>

アメリカの金利が上昇すれば、日本もそれに引っ張られるのは決定的です。そのため、変動金利の住宅ローンを選ぶ際は、今の金利よりも返済額を多く見積もることをおすすめします。

分譲マンションから戸建てに住み替えるのに適したタイミング

今所有している分譲マンションを売却した後、譲渡所得の一部を足しにして住替えを実施される方もいます。

しかし、売却を行うタイミングによっては、予想していた額に満たず、売却損を被るケースもあります。

ここでは、分譲マンションを売却するのに適したタイミングを4つ解説します。

不動産市場の状況

不動産市場は全体的な経済状況や金利、政策などに大きく影響を受けます。

経済が好調で、特に雇用状況が良好な時期は、多くの人々が安定した収入を得ており、新たな住宅購入を考える可能性が高まります。

さらに、金利が低いときは、住宅ローンの利子負担が軽減され、買い手が増えやすい状況が形成されます。

一方、経済が不調で失業率が上昇すると、人々の購買意欲は減退し、不動産市場も冷え込みます。

また、金利が高まると、住宅ローンの負担が増すという理由から買い手が見つかりにくくなります。

住み替えの失敗を事例で徹底解説!成功させるための注意点・流れを紹介

人の流入サイクルを逆手に取る

1年を通じて不動産市場の動きには季節性があります。

例えば、春(2月~4月)は、新生活のスタートと重なるため、住み替えを考える人が多く、物件の需要が高まります。

また、秋(9月~11月)にも、学校の新学期や企業の人事異動などがあるため、春同様に需要が高まります。

いずれかの時期に物件を売りに出すと、比較的高値で売却できる可能性があります。

一方、夏休みや年末年始などは、一時的に市場が落ちついてしまうので、売却が難しくなります。

住み替えはタイミングが重要!データで読み解く最適な住み替えタイミングを紹介

自身のライフスタイルに合わせて売却する

マンションの売却タイミングは、あなた自身のライフスタイルやライフイベントによっても大きく影響します。

子どもの学校の進学や卒業、自身の転勤など、生活環境の大きな変化があるタイミングは、新たな住まいを求めるには絶好の機会といえます。

また、健康状態や家族構成の変化に合わせて、住まいを変えるのも1つの手です。

いずれかのライフイベントに合わせて、売却・移転のスケジュールを組み立ててみましょう。

住み替えの理由ランキングと理由別のおすすめ住み替え方法を解説

住み替え先の物件を決めるタイミングで売却する

売却後の住み替え先の物件の状況も、売却のタイミングを決定する重要な要素です。

新築物件の場合、建設スケジュールや竣工日を考慮しなければならないことが多く、その準備状況により売却のタイミングが大きく左右されます。

また、中古物件の場合でも、リフォームや改装の必要性、引越しのスケジュールなどを考慮する必要があります。

住み替えにかかる費用っていくら?必要な資金をシミュレーションしてみた

分譲マンションから戸建てへの住み替えは金額とタイミングに注意

住み替え目的で分譲マンションを売る際は、とにかく高く売ることを意識していきましょう。

まず、分譲マンションを売る際は住宅ローンを確実に完済できなければいけません。売却価格が残高を超えないと契約は成立しないので注意しましょう。

また、住み替えをすると新居購入費の他に様々な費用がかかります。子どもの転入費や新しい家具の購入費、その他にも予想外のコストがかかるものです。

こうした事態に備えるために、分譲マンションを少しでも高く売って貯蓄を増やしておく必要があるのです。

分譲マンションは売主の努力で高く売ることができる!

中古物件を売る時、不動産屋に販売を依頼した後は神頼み…という人が非常に多いです。

もちろんダメとは言えませんが、売主自身も高く売るために出来ることはたくさんあります。

その最たるものが部屋の掃除や片付けです。プロに査定を依頼したら、信頼できる価格を算出してくれます。ただ、実際にお金を出すのは売主と同じ素人ですから、成約するかどうかは内覧時の第一印象がかなり関係しています。

徹底的に掃除をするだけで査定額より300万円高く売れたというケースもあります。特に玄関や水回りなど、物件のイメージに関わる部分は徹底的にキレイにしていきましょう!

家を売る際の内覧のコツ16選!売却時の事前準備や当日対応のポイントを解説

高く売るには不動産会社選びが重要!一括査定サイトを活用しよう

売主の徹底した掃除で成約率は上げられますが、とは言え販売活動の大部分は仲介業者によっておこなわれます。

不動産屋の営業マンは日中席を外していたり、連絡がとれなかったりすることも多いので、一旦契約すると本当にしっかり売ってくれているのか見えにくくなります。

そのため、不動産会社を選ぶ段階で徹底的に業者の実績・対応などを比較する必要があるのです。

そんな複数社の比較におすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

簡単な物件情報を記入・送信するだけで最大6社以上の不動産会社に査定依頼ができる優れもので、不動産会社の広告費で運営されているので利用料は完全無料です。

査定額と実際の売却価格はほぼイコールなので、複数社を比べて高く見積もってくれてるところと契約をすれば、その分だけお得です。

特に住み替え希望者はいかに高く売るかが最重要なので、このサービスを積極的に活用していきましょう!

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介【2023年最新】
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