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【2021年】マンション価格の推移を解説!コロナショックで価格相場は今後下落するか検証(グラフ・データ付き)

【更新日】2021-02-04
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マンション価格の推移

マンションを売却する際も購入する際も、価格の推移には注目する必要があります。

現在のマンション価格の現状と今後の推移の見通しを掴むことで、正確に売り時・買い時を理解することができます。

そこで今回は、最新のマンション価格の推移を、2021年現在のコロナウィルスの世界的感染拡大も踏まえて紹介していきます。

売り時や買い時の判断に役立てていきましょう。

今後の不動産価格はどう推移する?オリンピック・コロナショック後の市場・市況の動向・見通し【2021年最新】

マンション価格が推移する背景・仕組みを分かりやすく解説

マンション価格は1990年前後のバブル崩壊により減少、その後、2008年のミニバブルによって上昇した後に下がり、その後2014年の金融緩和から上昇、または横ばい推移を見せるという動きをみせています。

このように、マンション価格は世の中の出来事によってたびたび変化しています。

ただ一般の方の中には、マンションには定価があり経済によって動くことはないという漠然とした理解を持っている方も多くいます。

これは間違いで、マンションも需要と供給のバランスによって価格相場が作りだされており、これが崩れることで値動きが起きます。

マンションを購入するかどうかというのは人々の生活に根差したものなので、景気の悪化によって買い渋り、買い控えがおきれば価格も下落推移します。

この価格推移は、特にマンション投資家はチェックしなければいけません。

あるマンションの金額が5,000万円の場合、5%高騰しただけでも50万円の値上がりになります。この差異を生かして頻繁に売買をおこないながら利益を積み上げるのがマンション投資なので、価格推移の把握は必須になります。

一方で、居住用マンションは数年のスパンで取引をするケースは少ないので、知らなくても大きな影響がないように思えるかもしれません。

ただ、現在のエリア内の平均価格を知っておくことで購入を検討しているマンションがお得か割高かを見抜けますし、不動産会社への交渉材料にも使えます。

日本のマンション価格の推移幅は海外と比べて大きくない

マンション価格が変動していると聞いて不安になる方もいるでしょうが、そもそも日本のマンション価格の変動は海外に比べて大きい訳ではありません。

これは、元々のマンション価格が海外に比べると低いためです。

香港やロンドンなどに比べると東京のマンションは賃料が2分の1、ニューヨークと比べても1~2割減となっています。

基準の価格が低価である分、変動幅も狭いのです。

日本のマンションは本来の価値に比べてお買い得ということで海外の投資家がこぞって購入し、地価を高騰させたのも近年の価格上昇の要因となります。

東京・大阪の過去20年のマンション価格推移をグラフ・データで徹底解説!

東京・大阪のマンション価格推移グラフ・データ

マンション価格の推移は、大都市の推移に引っ張られて地方・郊外も動いていくという形を取ります。

そのため、まずは大都市の価格推移を見ることで、今後の動向も占うことができるのです。

ここからは、2大都市圏の東京・大阪を中心にマンション価格の推移をチェックしていきます。

東京(首都圏)のマンション価格推移

東京を中心とする一都三県のマンション価格は、ここ10年で新築価格が平均4,000万円超から6,000万円前後に、中古価格が2,500万円前後から3,500万円前後に上昇しています。

中古の売り出し物件も多く、供給戸数は年間17万件ほどから、20万件超まで増えています。

東京に限定するとマンション価格の上昇がより顕著で、ここ十年で新築マンションが5,000万円台から7,000万円台と、何と2,000万円も上昇しています。

大阪(関西圏)のマンション価格推移

次に大阪を中心とする関西圏を見ていきましょう。

特に大阪は東京と同じく上昇傾向を見せていますが、新築価格は約3,300万円から約3,700万円へ上昇と、そこまで大きくないことが分かります。

ただ一方で中古マンションの売り出し件数は東京以上の増加率を見せており、10年間で1万件台から3万件台までアップしています。

ただ、大阪周辺まで範囲を広げると上昇傾向を強く見てとれる訳ではなく、奈良や滋賀などを中心とする郊外エリアの人口減少が響いていると考えられます。

東京と大阪の推移の差は都市開発の規模が原因か

東京都と大阪でマンション価格の推移幅に違いが起こった理由は、都市開発の規模の違いが大きな要因と考えられます。

2020年の東京オリンピック開催決定なども後押しして港区、渋谷区などの大規模開発が起きましたが、東京以外でも武蔵小杉や浦安などでマンション開発が起きた影響で、価格が好調推移しています。

大阪でも大阪市周辺を中心にマンション開発はおこなわれているものの、例えば奈良県などは伝統的に戸建て需要が高くマンション開発が進まない傾向にあります。

こうした周辺県の差が結果を大きく左右したと考えられます。

マンション価格推移が好調でも買い控えが起こった理由はデジャヴ回避?

マンション価格は程度の差こそあれ、ここ10年は比較的好調に推移してきました。

これによってマンション業界は好況であったものの、その割にはいま一つ市場が盛り上がらなかったのではないかと言われています。

考えられる理由の一つが、金融緩和など近年の施策が一般市民の家計レベルまで著しい影響を与えなかったのではないかということです。

マンションのような高額資産を取引するとなると、追加ボーナスのようなまとまったお金が入ってこないと中々行動に移せません。

近年の景気推移は好調だったとは言え、バブル期に比べると今一つ弱かったというのが大きいでしょう。

また、過去30年の日本経済の動向を踏まえて、一般層のサイフの紐が緩まなかったというのも大きな要因と考えられます。

今は儲かっていても、またすぐバブルのように不況に転落してしまうのではないかという不安が、マンションの買い渋り・買い控えを生んだと考えられます。

今後のマンション価格は都市部が増加・郊外が下落の二極化の見通し!2020年以降の価格推移を予測

都市部のマンション価格が増加推移する要因

都市部のマンション価格は、やはり所得が一定以上の条件を満たしているということがあり、なかなか下落の方向には向かないでしょう。

2020年下半期から消費税10%増税の優遇制度の期限が切れますが、都市部の家計には大きな影響はないと考えられます。

更に、今後は人口が都心を中心にどんどん郊外から都市部に集まってくるため、価格は増加し続ける可能性が高いです。

その他にも、訪日外国人の増加により東京下町などのマンション需要も拡大します。

更に不動産テック、IoTの導入が進んでいくことにより、マンションに付加価値がつき、価格が高騰していく可能性が高いです。

都市部のマンション価格が下落する要因としては生産緑地の2022年問題が挙げられますが、政府が制度改善に動いており、急落するとは考えにくいでしょう。

都市部以外のマンションは減価要因しかない?

前述で紹介した通り、都市部のマンションが挙がっている理由は郊外からの人口流入が大きいので、逆に郊外のマンション価格は下がる可能性が高いです。

加えて消費税増税などは所得水準の低い地域ほどダメージを受けやすいため、追い打ちをかける可能性もあります。

ただし、マンション開発のエリアを都市中核部から郊外に広げる動きも関東を中心に起こっているため、マンション価格が底をつくほど下がり続ける可能性は低いでしょう。

マンションの需要自体は伸び続ける可能性が高い

価格推移へ常にダイレクトな影響を見せる訳ではないですが、全国どの地域もマンションの需要自体は今後高まっていく可能性が高いです。

その理由の一つが持ち家信仰の崩壊です。

以前のように30、40代で持ち家の一戸建てを買うのがステータスではなくなった今、分譲マンションを購入する方や賃貸マンションに住み続ける方が増加していくと考えられます。

都市部のサービス業へ産業の中心が完全に移行したことや周辺のマンション数が増加していることで、長い通勤時間を嫌がる方が増えたのも原因の1つです。

更に、少子高齢化による核家族・1人世帯の増加が急激に進み、戸建て住宅の需要はどんどん減っていくと考えられます。

今後は日本国民の生活主体が戸建てからマンションへと完全に移行し、2040年には持ち家率が50%を切るという予測も出ています。

新型ウィルスの感染拡大でマンション価格は下落する?今後の見通しを予測

オリンピック需要もあり好調に推移してきたマンション価格ですが、2020年前半のコロナウィルスの世界的拡大により、悪影響を免れることは出来なくなってきました。

東京オリンピックは翌年に開催延期となった他、多くの産業で損害が出ています。

コロナショックによって今後のマンション価格はどうなるのでしょうか?

コロナショックは低下しつつあるマンション需要に追い打ちをかける?

コロナショックがマンション価格に大きな影響を与えたデータはまだありません。

マンション価格の変動は実体経済に影響を及ぼした後に出るケースが多いので、短期間で下落するとは考えにくいのです。

ただ、全国的に2020年の前から少しずつマンション需要の低下は起こっていました。

これは景気回復への期待感が薄れていった他、消費税が10%に増税した、住宅ローン金利の上昇予測がささやかれ始めたことなどが要因と考えられます。

つまり、現在マンション需要が低下しているのはコロナウィルスの影響ではないですが、長期的にみてコロナショックが下落に追い打ちをかける可能性はあるということです。

オリンピック延期の影響はそこまで大きくない

近年のマンション価格の高騰を全てオリンピック特需に当てはめる方も多いですが、どちらかというと首都圏の開発と重なったのが理由としては強いです。

オリンピックは一過性のイベントではあるので、選手村マンション「晴海フラッグ」のような特定の物件の需要には大きな影響があるとは思いますが、1年延期されたことによる影響はそこまで大きい訳ではありません。

売主の自制作用・市場自浄作用が働けば大幅下落は回避できる?

これまでもリーマンショックや東日本大震災などで経済が大きなダメージを受ける機会はありましたが、経済への影響ほどマンション価格が変動した例は多くありません。

これには様々な要因がありますが、1つに売主自身が良く相場の動向を読んで売り時を決めていることが理由と言われています。

価格が下落傾向にある中で大量売り出しが起きれば更に下がっていきますが、日本の売主は冷静な方が多いのか、そういったことは滅多に起こりません。

現在はコロナショックにより一時的に売り出しがストップしていますが、景気の動向を見て再び売り出しは増えていくでしょう。

このようにマンション取引の主体である一般層が極めて冷静な判断をしてきたのも、価格の大幅変動を回避できた要因の一つです。

ただ今回はウィルスの世界的拡大という未知の事態であり、今後の状況によっては市場が混乱する可能性も十分あります。

やはり、今は動向を注視する他ないでしょう。

マンション価格の推移は個人レベルでもチェックするメリットがある

マンション価格の推移動向は行政や法人、一部の投資家にしか向いていない情報と捉える方も多いです。

ただ、自分の住む地域のマンション価格推移をチェックすることで経済の状況が分かりますし、売買や賃貸へ引っ越すタイミングなどもデータを見ることで理解を深めることができます。

不動産業界に従事していない方も、マンションの価格推移をチェックしてみることをおすすめします。

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