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住み替え成功ガイド!不動産の買い替えで後悔しないポイント・注意点を徹底解説

【更新日】2020-10-14
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住み替え

東京オリンピックが開催直前に迫った現在。今すぐにでも住み替えるのが良いのか。それとも時間を置いたほうが良いのか。素人には難しい問題です。

特に中古の分譲マンションはオリンピック特需で価格がどんどん上昇しており、購入時より高く売れるケースも少なくありません。

ただそう言われると、もうちょっと時間をかければ更に価格が上がるのでは?と期待してしまいますよね。

今回は、どうすれば住み替えをお得にすることができるのかを徹底的に解説していきます。

10~20年前に買ったマイホームは今が買い替え時!

現在は景気の好転やオリンピック特需による地価の上昇が影響して、どんどん中古価格が上昇しています。

通常、築年数が経過するほど価格は安くなってしまいますが、今なら買った時より高く売れる可能性も十分あります。

特に、2019年時点で築10~20年くらいの物件だと、買った時に不況やリーマンショック、東日本大震災などがあり、通常より低い相場で買えていることが多いです。

つまり、今買い替えれば大きく得をするのです!

住み替え時を見極めるにはマイホームを査定しよう

住み替え時を見極めるためには、不動産会社にマイホームの価格を査定してもらう必要があります。

買った時より価格が高く売れるとは言え、今の住家を手放すのは高リスクですし、引っ越しとなれば多くの手間・コストがかかります。

また、物件は面積、立地、築年数などがそれぞれ違うので、自分の家の価格は個別でプロにチェックしてもらわないと正確には分からないのです。

査定依頼はネットで簡単にできる

現在、不動産の査定依頼はネットから簡単にできます。

特に現在流行しているのが一括査定サイトで、簡単な情報を記入して申し込むだけで、最大6社以上へ一括で査定依頼をすることができます。

自宅にいながら簡単に査定依頼ができるので、1社1社に連絡をして来店する手間が大きく省けます。

それぞれの会社が提示する査定価格は「ウチならこれくらいで売れますよ!」という意思表示でもあるので、比較して高値を付けてくれたところと契約をすれば、お得に売れる可能性はかなり高まるのです。

◎大手不動産会社に無料で一括査定依頼!

住み替えで活用したい!おすすめの一括査定サイト

イエイ

イエイ

サイトの使いやすさ ★★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかくスゴ腕業者に相談・査定依頼をしたい!
  • 初めてだから相談しながら進めたい!
  • みんなの評価が高いサイトを使いたい!
  • お得なキャンペーンを利用したい!

イエイのシステム自体は非常にオーソドックスですが、初心者の相談にも親身にのってくれる電話相談サービスや、イエイ経由で成約できた時に高額商品券をもらえるキャンペーンなどを提供しているのが魅力です。

こうしたサービスを利用することで、他のサイトにはないお得なメリットを受けることができます。

一括査定サイトとしてのサービスが弱いという訳では決してなく、農地や山林、事務所など特殊な不動産の査定にも対応しているのが嬉しいところです。

イエイで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

使用料 無料
対応地域 47都道府県
入力時間 約60秒
同時依頼件数 最大6社
利用者数 年間取引件数11万件以上
査定可能な不動産の種類
  • 土地
  • マンション(分譲:一室/一棟)
  • ビル(一室/一棟)
  • アパート(一棟)
  • 農地・畑・田
  • 店舗・事務所
  • 工場・倉庫
  • その他

すまいValue

すまいValue

サイトの使いやすさ ★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかく大手に査定依頼したい!
  • 販売実績のあるところと契約したい!
  • 不動産を早く高く売りたい!
  • 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueはこちらの超大手仲介業者に一括で査定を依頼できるのが大きな魅力です。

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  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

一括査定サイトというよりは上記6社のWeb査定窓口という意味合いが強いため、大手・中小合わせた多数の業者の査定額を比較するというイメージではありません。

ただ、どの業者と契約をしても外れはないので、安心できる業者へ住み替えを頼み、確実に成功させたい方におすすめです。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

使用料 無料
対応地域 47都道府県
入力時間 約60秒
同時依頼件数 最大6社
利用者数 年間取引件数11万件以上
査定可能な不動産の種類
  • 土地
  • マンション(一室)
  • ビル(一棟)
  • マンション(一棟)
  • アパート(一棟)
  • その他

home4u

home4u

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • 紹介実績のあるサイトを使いたい!
  • 大手と地元の中小を比較したい!
  • 名の知れた会社がやってるサイトが良い!

HOME4Uは大手・中小さまざまな規模の厳選優良業者を比較することができます。

運営会社がNTTグループということもあり、安心して利用することができます。

プライバシーを徹底しており、中小の査定サイト利用時によくある個人情報流出のリスクなどがありません。

オーソドックスな一括査定サイトを利用したい方に、HOME4Uはかなりおすすめできますよ!

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

使用料 無料
対応地域 47都道府県
入力時間 約3分
同時依頼件数 最大6社
利用者数 査定数累計20万件以上
査定可能な不動産の種類
  • 土地
  • 分譲マンション(一室)
  • ビル(一室/一棟)
  • 店舗・事務所・倉庫
  • マンション(一棟)
  • アパート(一棟)
  • その他

ライフルホームズ

ライフルホームズ

サイトの使いやすさ ★★★
実績 ★★★
安全性 ★★★★
匿名査定 対応
こんな人におすすめ!
  • 個人情報を流出したくない…
  • 離婚、子どものいじめなど、売却理由を知られたくない
  • サイト利用後の営業電話をシャットアウトしたい

ライフルホームズが魅力的なのは、通常の一括査定の他に、匿名で査定依頼できる仕組みがついている点です。

匿名査定サービスを選択すれば、個人情報を入力しなくても、カンタンな物件情報を入力すればその場で見積もり額を算出することができます。

一括査定サイトをはじめて利用する方は、個人情報を掲載することで知らない会社からもどんどん連絡が来るのではないかということを警戒していると思います。

ライフルホームはまず匿名査定サービスを利用して、大体いくらで売れるのかのイメージをつかみます。

その上で価格に納得がいけば、通常の一括査定を実施してより詳しい査定額を見積もってもらうことができます。

ライフルホームズで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

使用料 無料
対応地域 47都道府県
入力時間 約60秒
同時依頼件数 最大6社
利用者数 査定数累計20万件以上
査定可能な不動産の種類
  • 土地
  • マンション(一室)
  • 工場・倉庫
  • 投資用(一棟)
  • 投資用(区分所有)
  • その他

住み替えにまつわる5つの噂を調査!あの噂は本当?間違い?

住み替えにはルールの他にも、「○○するとお得らしいよ?…」という皆が言っている噂のようなものも存在します。

特に初心者はこうした噂に騙されてしまうことも多いので注意しましょう。

ここからは、特によく言われる5つの噂の真相を確かめていきます。

Q1.査定額が一番高い業者と契約するのがお得?

査定額が高い業者と契約すれば、高く売ってくれる可能性は高まります。

ただ、査定額はあくまで各社の私見なので、根拠がしっかりしてるかどうかは業者によります。

その業者が信頼できるかどうか、人柄も見ていかないと、査定額が高いところに契約すべきだとは100%言えないのです。

Q2.長い時間をかけるほど高く売れる?

単に長い時間をかけても高く売れる訳ではありません。

最初に高くつけた価格を値下げせず粘ることで、その値段で売れるということもあるでしょうが、一般的に時間がかかる=売れ残るということなので売却期間が長引くのは決して良いことではありません。

ネットにもずっと物件広告が掲載される状態になるので、購入希望者から「あの物件はまだ売れ残ってるな…」と思われ、買うのを不安視される可能性も高いです。

高値で粘るのも一つの手ですが、いつか値下げせざるを得なくなるリスクを考えると、早く売れるに越したことはありません。

Q3. 法人より個人のほうが高値で買ってくれるの?

法人より個人のほうが、倍近く高い値段で中古物件を購入してくれます。

法人(不動産会社)がおこなう直接買取は、瑕疵担保期間を気にしなくて良いので、傷や凹みがあるまま売ることができるのがメリットです。

ただ、法人が買い取る場合は価格が時価の6~8割に抑えられてしまいます。

不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販します。このリフォーム費用が差し引かれるため、代金も下がってしまうのです。

法人はリスクが少ない代わりに、条件がシビアと覚えておきましょう。

Q4.仲介会社は1社に絞ったほうが良い?

複数社と同時に契約して、販売活動を依頼することもできます。

ただ、信頼できる1社だけと契約したほうが、良い提案を受けられる傾向にあります。

複数社と契約した場合、販売費用は各社が自腹で出すようになります。報酬である仲介手数料が支払われるのは成約を取った1社だけなので、成約が取れなかった業者は赤字になってしまいます。

どの業者も無駄なコストを出したくないので、他にも契約会社がいる時は広告費、営業活動費を出し惜しみする傾向にあります。

一方、1社のみと契約すればじっくり時間をかけて売れますし、高く売るほど会社の利益も大きくなるのでモチベーションもアップします。

良い業者を見つけたら、その1社のみと契約するのが無難です。

Q5.事前にリフォームしたほうが高く売れる?

リフォームをしたほうが高く売れるのは確かです。

ただコスト分を確実に回収できる保証はなく、むしろほとんどの場合、トータルで損をしてしまいます。

また、自分でリフォームをしてしまうと、買主の好みと合わず、マッチングがより難しくなる可能性もあります。

リフォームをするかどうかは、不動産会社としっかり相談してきめましょう。

【Point】高く売れた時の税負担は最大3000万円まで控除することができる

持ち家が買った時よりも高く売れた場合、高い税金が別途で発生してしまいます。

購入時のコストより売却益が高かった場合、そこから仲介手数料などの費用を引いて残った利益を譲渡所得と言います。

譲渡所得には特別に税金(譲渡所得税)が課されますが、この時に最大3000万円まで税金を減免できる制度が設けられています。

ただ、住宅ローン控除との併用はできないので、住み替え時に新しく住宅ローンを借りる際は、どちらがお得かを見極めましょう。

逆に、持ち家を売って赤字が出てしまった時も、損失額を課税所得から控除することができます。

制度の利用条件は持ち家の面積などで細かく決まっているので、詳しくはこちらをご覧ください!

住み替え先はどこがおすすめ?首都圏の将来性をチェック!

住み替えで気になるのが、どのエリアに引っ越せばよいかでしょう。

住み替えは今後の人生にも影響するので、引っ越し先は何度も考えて決めたいものです。

今回は首都圏を中心に、各エリアの特徴や将来性を分析していきます!

【湾岸エリア】都内きっての高級エリアは今後生活環境重視に進化?

山手線の新駅高輪ゲートウェイ駅が2020年春に開通するなど、大きな動きがみられる湾岸エリア。

浜松町・竹芝周辺で大規模再開発が行われているほか、麻布台・白銀高輪などの住宅エリアでも木造密集地の再開発やマンション建て替えが進んでいます。

今後は国際拠点としてのエリア開発が進み、より生活環境重視の地域に進化していくと考えられます。

中央区は開発が打ち止めに?

中央区は勝どき東地区などを中心に大規模な開発がおこなわれていますが、今後この開発計画が打ち止めになる可能性が高いです。

住宅確保による容積率緩和を目的に、タワマン開発などを積極的におこなっていましたが、2019年7月以降はこの方針を廃止。今後は開発が緩やかになっていく可能性が高いです。

【城西・城南エリア】今後は渋谷・品川方面だけでなく新宿・中野方面にも拡大

今までは渋谷・恵比寿や品川などの城南エリアに高級タワマンが集中していましたが、今後は新宿・中野の城西エリアも開発されていく予定です

武蔵小山や大井町など、副都心へのアクセスが良好な地域の開発に期待できるエリアです。

【都心・城北・城東・市部エリア】池袋周辺・葛飾区・江戸川区の開発が今後進む?

当エリアの中心は、中央線・総武線沿線でした。

しかし最近では、武蔵小金井などの市部でもタワマンが建設されるなど、開発がおこなわれています。

今後は東池袋、板橋、大山、十条などの池袋エリアでも開発計画が進められる見通しです。

2020年夏に大型劇場施設「Hareza池袋」が完成するのも契機となり、今後さらなる発展が見込まれます。

【神奈川・埼玉・千葉エリア】今後は横浜や浦和でもタワマン開発計画がある

ベットタウンというイメージの強い3県。現在は山手線直通駅を中心に開発がおこなわれています。

今後は横浜や浦和、千葉市などを中心とする新しい街づくりがおこなわれると考えられています。

埼玉では大宮、浦和、川口。千葉では海浜幕張、柏の葉キャンパスなどの再開発にも注目です。

最近話題のタワマンは住み替え先に適している?徹底検証

30代前半の人は特に、タワマンに住み替えることを検討していることも多いでしょう。

近年の傾向を見ると、首都圏の新築マンションの4分の1ほどがタワマンに分類され、一般層も手が届く相場のものが多数あります。

しかし一方で、2019年10月の台風19号で武蔵小杉のタワマンが停電するニュースが話題になるなど、災害に対する弱さが懸念になっています。

タワマンの資産は本当に高いのでしょうか?将来、絶対後悔しないほどの資産性はあるのでしょうか?

タワマンの価値は高さよりも立地が重要

タワマンと聞くと思い浮かぶのは圧倒的な高さですよね?

実際、高いタワマンほど資産価値は高いのですが、都市部の人口密集地ほど大人数を効率よく収容するため、高さが必要になるという事情が背景にあります。

こうした事情から、タワマンがあるのは基本的に駅近になります。

前述のような都市部の大規模再開発がおこなわれている一環で住みやすさもアップしており、今後もタワマンは増え続けると考えられます。

駅徒歩6分以内なら将来の資産性も高い

タワマンの立地を見ると、最寄り駅から徒歩7分以内に建つ物件が全体の約8割を占めます。

首都圏の新築マンション購入者の平均アクセスは徒歩7.5分。この時間が短ければ短いほど、将来の資産性も高いと考えられます。

物件の価値は築年数が経つほど落ちていくので、どれだけ高く買ったタワマンでも価値が落ちるのは避けられません。

しかし、立地が良いものなら、資産価値は下がりにくくなります。

将来も資産価値が高い物件を求めるなら、駅徒歩6分以内のタワマンを選べば問題はありません。

将来的にタワマンがより住みやすくなるのは間違いなし

かつては、首都圏や大阪・神戸圏、名古屋圏は中心部にオフィスが密集しており、郊外のベッドタウンに持ち家があって居住環境が整っているというのが一般的でした。

しかし、前述の大規模開発によって中心部のオフィス機能、居住機能を両立させようという動きが進み、オフィス街の中にショッピングモールなどがどんどん出来てきています。

郊外に持ち家を持つか、都市部のタワマンを買うか迷っている方は、騒音や広さが気にならないならタワマンへの住み替えをおすすめします。

住み替え先選びではどこをチェックすべき?4つのポイントを確認

建売住宅・分譲マンションの住み替え先を選ぶ時、スーモなどのサイトで物件を探していると、どこも同じように見えて悩んでしまうものです。

失敗しない物件選びをするには、どこをチェックすべきか知っておく必要があるのです。

今回は、住み替え先選びでチェックしたい4つのポイントを紹介します。

①物件概要から住み替え後の生活をイメージする

住み替え先選びが難しいのは、見た目はよくても、実際に引っ越すとギャップがあることが不安だからです。

特に、広告のPR文や写真の第一印象などで物件選びをすると、失敗する可能性が高いです。

広告はPR文や写真の他に、客観的なデータが掲載されているので、こちらを参考にすれば失敗率は減ります。

では、物件概要をどう見ていけば良いのでしょうか。

a.購入額を推測する

物件概要に書かれる価格、専有面積、管理費などは、以下のように幅を持たせて書かれていることが多いです。

  • 金額:3,000万円~7,000万円
  • 面積:50㎡~100㎡

この時、あなたが80㎡を住み替え先の目安にしてるなら、以下の計算式で求めることができます。

  • ①3,000万円÷50㎡×80㎡=4,800万円(最低)
  • ②7,000万円÷100㎡×80㎡=5,600万円(最高)
  • ③80㎡の価格は4,800万円~5,600万円

このように、一気に詳しい予想額を算出できるのです。

最低面積と最高面積の幅から、管理費や修繕積立金も詳しく調べることができます。

b.入居時期を必ずチェック

すでに入居者を募集している物件も、完成まであと1年以上かかることは珍しくありません。

引っ越し期限と入居時期が合わないと途中で計画が破綻してしまうので、必ずチェックしましょう。

c.駅までの距離・時間を1分=80mで再計算する

駅までにかかる時間は鳥観図で見たときの最短距離(m)を80m=1分として割って計算したものです。

そのため、道のり中の障害物や信号機の数などは考慮されません。

また、歩くスピードも人によって異なるので注意が必要です。

更に、駅のエレベーターや改札は朝や夕方のラッシュになると混雑する傾向にあります。

最寄り駅のダイヤの確認と合わせて、自分が歩くと何分かかるのか再度計算しておきましょう。

d.総戸数と構造・階数からイメージする

マンションの戸数、構造、階数から、どんな人をターゲットにした物件かをある程度知ることができます。

3階建て以下のマンション 閑静な住宅街に建っていることが多い
4~19階建て・総戸数100戸未満 商業地に建っていることが多い
4~19階建て・総戸数100戸以上 共用施設が充実していることが多い
20階建て以上 都心、駅前再開発地域に多く、高所得者が中心に住んでいる

マンションは戸建て住宅と違い、ある程度規定があるので物件概要から様子をイメージしやすいです。

e.駐車場の台数・利用料をチェック

住み替え先を選ぶ際は、駐車場の台数をチェックすることをおすすめします。

部屋の戸数に対して駐車場が少ないと、パっと見はまだ空きがあっても、すでに全て契約済みになっている可能性があります。

駐車場の台数が部屋の戸数以上あるかチェックしましょう。

また、駐車場の利用料もチェックしたい重要なポイントです。

少額の差ですが、一生住み続けるとなると結構な負担になってきます。

f.管理会社の勤務形態をチェック

マンションへ住み替える場合、管理会社がどれだけ働いてくれるのかも重要なポイントです。

管理会社がマンションを放置している時間が長いと共有部分の汚れが目立ちやすかったり、劣化が早かったり、近隣とトラブルが起きやすかったりします。

勤務形態は週に2、3回の巡回、平日の日中に勤務をする日勤、24時間勤務の常駐があります。

常駐のほうが管理は行き届きますが、そっとしておいてほしい方には向きません。自分の好みに合わせて選びましょう。

g.用途地域をチェック

用途地域とは、その地域の用途や規模によって地域の種類を定められたものです。

以下のように、用途地域によってそこがどんなエリアなのかがイメージできます。

用途地域 建物の傾向
第一種・第二種低層住居専用地域 学校やスーパーが多く、戸建て住宅や低層マンションが建つ
第一種・第二種中高層住居専用地域 大学や病院などが多く、中高層マンションが建つ
商業地域 娯楽施設やデパートが多く、様々な種類の住居が建つ
準工業地域 工業地帯の中でも環境悪化の心配がないエリア

h.敷地の権利状態をチェック

建物と敷地の所有権は共有するのが一般的ですが、稀に定期借地権のケースもあります。

これは、敷地の所有者に地代を払い、期間が終了したら土地を返します。

期限が定められているので敬遠する買い手が多いですが、価格が安いので敢えて購入する人もいます。

②物件の写真をチェックする

最初に物件概要を読んでから、物件の写真をチェックするようにしましょう。

最初に写真を見て決めると、イメージと違うケースが多くなります。

a.窓の高さや幅をチェック

窓の高さや幅は、家の通気性や解放感をチェックする上で重要なポイントとなります。

窓の幅が広く、かつ天井近くまで伸びた窓なら、採光が良いといえます。

b.オプションがかかりそうな内装・設備をチェック

備え付けの家具の他にも、ウッドデッキやカウンターキッチンは物件の購入価格に追加で費用がかかるケースも珍しくありません。

写真を見て別途費用がかかりそうな内装・設備がある場合は、早い段階で金額を確かめることをおすすめします。

c.柱の位置や出っ張りをチェック

間取りを見ても意外にわからないのが、柱や梁の張りです。

特に都市部のマンションは狭い土地に無理やり建てたものも多く、不自然に柱が出っ張ってることが多々あります。

冷蔵庫や洗濯機などの大型家具・家電が搬入できない可能性が高まるので注意が必要です。

②間取り図から住みやすさをチェックする

同じ面積でも、間取りが少しずつ違ってきます。

間取りの違いをチェックすることで、住みやすさを知ることができますよ。

a,専有面積と価格をチェック

まずチェックしたいのが面積と価格です。

ここが希望と合わないとどうしようもないので、一番にチェックしたいポイントです。

専有面積は同じ階でも違うことがあるので注意しましょう。

b.住戸の向きで日当たりをチェック

住戸がどちらの方角向きかをチェックしましょう。

  • 南向き:1日中日当たりが良い
  • 東向き:朝の日当たりが良い
  • 西向き:夕方の日当たりが良い
  • 1日中日当たりが悪い

同じマンションの部屋でも、向きが違うケースがあります。

c.浴室のサイズをチェック

意外と見逃しがちなのが浴室のサイズ。

内覧で他は良かったのに、思いのほか浴室が狭くてがっかりすることも少なくありません。

縦200m×横160m以上のものを選ぶのがおすすめです。

③最寄り駅までの道順・周辺環境をチェック

地図を見て、最寄り駅と物件の位置関係をチェックしましょう。

地図には現地案内図と市販の地図があります。

  • 現地案内図:現地への道順を強調。細かい部分を簡略化している
  • 市販の地図:細かい街の様子がわかる

2種類の地図を併用して、よりその街を理解しましょう。

④開始販売時期をチェック

広告に「価格未定」とある物件は、いつから募集を開始するのかチェックしましょう。

広告の中には、予約広告・シリーズ広告と新規分譲広告の2種類があります。

予約広告は、開始販売時期に価格が決まるものです。

できるだけ早く広告を打ちたい時に利用する形態で、開始販売予定にならないと価格をチェックできません。

一方、新規分譲広告は販売が始まってから出される広告で、購入申込の方法などが書かれています。

申込方法は期間内に募集してきた人を抽選する登録受付と、最初に申し込んだ人を優先する先着順があります。

候補の物件がどの募集方法をしているかで、動き方は変わってくるでしょう。

マンションと一戸建ての家の住み替えタイミングは違う!それぞれの買い替え時はいつ?

住まいと言えば、一般的にはマンションか一戸建てになると思います。

このマンションと一戸建ては、それぞれ住み替えのタイミングに違いがあるということを覚えておく必要がりあります。

マンションと一戸建てではそもそもの需要やかかる維持費・管理費にも差が生じており、今後の需要も大きな違いが出る可能性が高いのです。

それぞれの住み替え時はどこが違うのか、それぞれの住み替え時を見極めるんいはどうしたら良いのか詳しく解説していきます。

マンションの住み替えのタイミングは攻めの住み替えか守りの住み替えかで異なる

マンションの住み替えのタイミングに関してですが、それはあなたがどういった住み替えを進めていきたいかによって変わってきます。

住み替えにおすすめのタイミングは1つではないので、自分に合った住み替え時はいつなのかしっかり把握する必要があります。

マンションの住み替え時は築10年以内が理想的

本当にマンションの住み替えを成功させようと思った場合は、築10年以内に住み替えてしまうことをおすすめします。

まず、新築のマンションに何の手も加えず住み続けようと思ったら、どれだけ大切に住んだとしても10年が限界になります。

それ以上になると知らぬ間に床や壁にキズがついたり、備え付けの設備が故障したりしてきます。

また、大規模修繕も築10年のタイミングで行われることが多いです。修繕積立金が増額になり、購入需要が減ってしまうので、できればその前に住み替えてしまうことをおすすめします。

マンションの住み替えは築30~40年まで可能

一方で、マンションの住み替えは築30~40年くらいまで一定以上の需要を維持することができます。

そのため、戸建て住宅より築古状態で住み替えをしても、成功する可能性が高いのです。

新築の戸建て住宅へ住み替える際は、施工の費用と住宅ローンの返済額がどうしても負担になってきます。

これらのリスクを抑えるため、あえてマンションを長期間保有するのも一つの手です。

一戸建て住宅の住み替えは築20年以内が目安

一方で、一戸建て住宅の住み替えの場合は築20年以内におこなうことをおすすめします。

戸建て住宅は築年数の経過による劣化が激しく、マンションの半分の築年数で価値が0になってしまいます。

築年数の経過で価値が0になると、敷地部分の価格しかつかなくなってしまいます。

一戸建てから住み替える場合は、出来るだけ早く手続きを進める必要があります。

とは言え、敷地の価格が付き続ける分、完全に0になることはありません。

建物部分を立て壊して更地化することで、需要が増す場合もあります。

住み替えのタイミングを年齢・ライフプランから考える

今の家が契約更新の時期に差し掛かると、この先も賃貸に住むのか、それとも家を買うべきか迷いますよね。

他の人はどのタイミングで住み替えをしているのでしょうか?

スーモカウンターが2018年4月からファミリー、カップルに向けてとったアンケートによれば、住宅購入を意識するタイミングは28歳~36歳が最も多くなっています。

意外と早い年齢から住み替えを意識するべき理由は、やはり今後の住宅ローンの返済が大きいでしょう。

早く購入するほど返済期間を長く取れるので、その分月々の負担が減ります。

長期で少しずつ返済するのも、短期で一気に返済するのも総額の負担は同じですが、途中で子供の進学や予期せぬ入院などの急な出費に耐えられるのは前者です。

先を見越して早めに動くことで、家計が楽になりますよ。

低金利のうちに住み替えをする

2016年から2020年の東京オリンピックまでは、住宅ローンを低金利で借りれる絶好のチャンスです。

住宅ローンの金利推移は今後どうなる?30年間の推移動向から10年後の予想までグラフ付きで解説【2019年最新】

過去10年間の金利推移をみると、35年ローンなら約2%も変化しています。

2%の差といっても結構なもので、35年固定金利で4000万円を借りる場合、毎月の返済は金利1.17%の適用で134,237円、金利3.17%で200,904円となります。

6万円以上の差があることが分かりますね。

また、上の金利条件で総返済額を比較すると、金利1.17%の場合は48,209,319円、金利3.17%の場合は62,242,646円。その差は何と‭14,033,327‬円にもなります。

ローン返済がここまで違うと、物件の購入予算が狭まり、希望のものが買えない可能性があります。

理想の住み替え先に引っ越す流れは8ステップ

理想の住み替え先を見つけて引っ越す流れは、こちらの8ステップです。

  1. 理想の家の条件を書きだす
  2. 情報を集める
  3. モデルルームの見学に行く
  4. 物件を比較する
  5. 購入を申し込む
  6. 購入契約を結ぶ
  7. 完成後の最終チェック
  8. 引き渡し

詳しく解説していきましょう。

①理想の家の条件を書きだす

まずは家族で話し合って、お互いの理想の家のイメージを固めていきましょう。

理想の家について話し合う時、いきなり予算などの現実的な話をするのはおすすめできません。

現実的でなくても、まずは理想のマイホームをイメージし、そこから現実的な予算や利便性も考慮して、だんだん条件を下げていくことをおすすめします。

②情報を集める

次に、希望のエリアの物件情報を集めましょう。

最近はネットで物件を探すのが主流ですが、スーモなどが発行しているフリーペーパー等の紙媒体もまだまだ参考にできます。

ネットは確かに便利ですが、全ての物件を網羅している訳ではありません。

参考資料は多ければ多いほど良いでしょう。

③モデルルームの見学に行く

だいたいどんな物件が売られているのか学んだら、実際にモデルルームに言ってみましょう。

複数のモデルルームを見学することで、だいたいの相場感が分かってきます。

広告と実物の違いなども分かってきて、より実践的な知識をつけることができますよ。

④物件を比較する

モデルルームを見学したら、どこが良くてどこが悪かったか、前の物件と比べてどうかをチェックしましょう。

これを繰り返すことで、妥協できるポイントと譲れないポイントが明確になってきます。

⑤購入を申し込む

最終的に購入したい家が決まったら、いよいよ申込をしましょう。

申込には印鑑と収入証明書類が必要になります。

また、申込証拠金として事前に10万円支払うことも多いので注意しましょう。

⑥購入契約を結ぶ

申し込んだ後は、銀行で住宅ローンの事前審査を済ませておきましょう。

その後、購入が決まってから最短3日、最長7日くらいの間に新居の購入契約を結びます。

その後、住宅ローンの本審査を結ぶようになります。

契約時には、以下のようなお金や書類が必要になります。

  • 手付金
  • 印紙税(売買契約費用)
  • 実印
  • 本人確認書類
  • 収入証明書類
また、契約から入居までには以下のような費用もかかってきます。チェックしておきましょう。

司法書士の依頼料(報酬) 10~20万円
地震保険料 2~4万円
団体信用生命保険料 最大14万円ほど(無料のケースもある)
融資手数料 3~80万円
保証料 最大80万円ほど(無料のケースもある)
火災保険料 2~4万円

⑦完成後の最終チェック

引っ越し前に、新居の最終チェックがおこなわれます。

ここで欠陥を発見したり、更なる希望が見つかったりすると、担当者に言いやすいです。

住んだ直後でも無料で欠陥を簡易修繕してもらうことはできますが、一度住んでしまってからだと修正するのは面倒です。

⑧引き渡し

住宅ローンの契約などが終わったら、最後に新居のカギをもらって終了です。

この時、残代金の支払いや諸費用の振り込み票が必要になるので注意しましょう。

住み替えでかかる税金の内容と控除特例をチェック

住み替えでかかる税金はどんなものがあるのかも事前にチェックしましょう。

また、税金が戻ったり、税金が減免されたりするケースもあるので、賢いやり方を抑えておきましょう。

住み替えでかかる税金は全6種類

住み替えでかかる税金は、基本的にこちらの6種類になります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 不動産取得税
  4. 譲渡所得税
  5. 固定資産税
  6. 都市計画税

このうち、印紙税、登録免許税は今の家の売却と購入の両方でかかる税金です。

譲渡所得税は、今の家が購入価格より高く売れた時に支払う税金です。

不動産売却でかかる譲渡所得税の仕組みと注意点

賃貸物件から持ち家に住み替えた時には、固定資産税と都市計画税が新たに毎年発生します。

新居の物件の規模にもよりますが、こちら合わせて毎年20~30万円かかることが多いです。

住宅ローン控除を使って負担を軽減しよう

住宅ローン控除を使うと、住宅ローン残高の約1%が10年間、所得税から引かれます。

控除となる対象は基本的に4000万円が残高上限で、控除は最大4000万円が基本です。

消費税増税後は控除期間が13年に拡大!

2019年10月に消費税が10%に増税されたことを受け、増税後に購入した物件なら13年後まで控除を受けられるようになりました。

この場合、10年目まではローン残高の1%が控除となり、11年目からは以下のうち金額が小さいものが採用されます。

  • 年末の住宅ローン残高の1%
  • 建物購入価格の2%÷3

これにより、増税分の負担を少なくできます。

親から資金援助を受けた時は贈与税特例が使える

親から資金援助を受けて新居を購入した場合、住宅取得資金の非特例制度を利用できます。

これを使えば、購入額の一部が非課税になります。増税などで非課税分は変化するので、随時チェックしましょう。

その他にも、親や祖父母からの贈与が25000万円まで非課税(繰り延べ)になる相続時精算課税や、毎年もらった額に課税をする暦年課税などもチェックしておきましょう。

賢く住み替えをするための6つの制度をチェック

①住宅性能表示制度

住宅の性能をランク付けし、数値で優良度を示す制度です。

性能評価機関が図面や建物をチェックして、条件を満たしている物件は高い性能を持っていると見なされます。

高性能マークがついていれば安心して購入できますが、マークを表示するかどうかは任意になっています。

②自治体の環境性能表示制度

自治体が建物の省エネ度や耐久性などを評価し、それぞれの項目を最高星3つで表す制度です。

特に首都圏を中心に実施されている制度で、数値やマークの表示が義務付けられています。

③長期優良住宅・低炭素建築物

耐久性や維持管理のしやすさの条件を満たすと長期優良住宅認定を受けられて、免許登録税や不動産取得税の軽減、住宅ローン控除額の拡大などの優遇を受けられます。

また、省エネ性能が高い物件には低炭素建築物の認定を受けられ、こちらもローン控除額が拡大します。

④住宅瑕疵担保責任保険

新築住宅を購入する場合、購入から10年以内に発覚した欠陥は無料で修理してもらえます。

もしもの時も安心ですが、自宅を売って住み替える場合は、売った物件に対してもこの制度が適用されるので、引き渡し後も注意が必要です。

⑤次世代住宅ポイント制度

一定基準を満たした優良住宅の新築、リフォームで商品などと交換できるポイントがもらえる制度です。

消費税増税の救済措置として始まったもので、新築では最大35万ポイント、リフォームなら最大30万ポイントが発行されます。

⑥すまい給付金

年収775万円以下の人が住宅ローンを借りて家を買った場合、以下の給付基礎額に持ち分割合をかけた金額が支給されます。

収入額 給付基礎額
450万円以下 50万円
451~525万円以下/th> 40万円
526~600万円以下 30万円
601~675万円以下/th> 20万円
675~775万円以下 10万円

すまい給付金がもらえるのは、床面積50㎡で検査によって品質チェックが完了している物件が対象です。

こちらの制度は2021年21月までに引き渡された物件が対象となります。

住み替え時に抑えておきたい住宅ローンの基礎知識

住み替えでは多くの方が、住宅ローンを支払えるか不安に思っています。

逆に言えば、住宅ローンの基本的な知識をしっかり抑えておき、失敗せずにローン選びができれば、その分だけ安心して新生活を送れるようになります。

ここからは、住み替えをする方が抑えておきたい住宅ローンの基本事項を解説していきます。

おすすめの人気住宅ローン比較ランキング!金利・手数料・団信・口コミを徹底比較【2019年最新】

固定金利は安定・変動金利はお得って本当?

住宅ローンには固定金利と変動金利の2種類があります。

固定金利はずっと金利が変わらないプランで、変動金利は金融情勢に応じて金利が変化するプランです。

固定金利より変動金利のほうが割安になっているので、固定金利は損を承知で毎月決まった額を支払いたい人に、変動金利はとにかくお得さを追求したい人におすすめだと言われています。

しかし、2020年以降は現在の超低金利時代が終わり、少しずつ金利は上昇していくとも考えられます。

そう考えると、低金利のうちに固定金利で組んでおくほうがトータルでお得なケースも考えられます。

民間ローンとフラット35の違い

住宅ローンはプランが豊富な民間のものと、最長35年間の固定金利ローン「フラット35」があります。

フラット35は住宅金融支援機構と民間の銀行が提携して提供しているローンになります。

フラット35は申込者の属性に対する審査は甘めですが、対象住宅にはいろいろな条件があります。

フラット35は住宅ローンの中でも審査が甘い・通りやすい!評判と審査がゆるい理由・問題点

夫婦が住宅ローンをお得に組む方法は?

共働きの夫婦が住宅ローンを組む時は、それぞれがローンを組むペアローンと、どちらかが代表になる収入合算形式があります。

収入合算は更に連帯債務と連帯保証に分かれます。

連帯債務は夫婦の両方が返済義務を負う形式で、連帯保証は返済義務を夫が負い、妻が連帯保証人になる形式です。

どちらかが病気になるリスクを考えると、もしもの時に片方の返済が免除になるペアローンがおすすめです。

逆にお互いの収入を補い合いたいなら収入合算形式がおすすめでしょう。

住み替えを成功させるためには情報収集が不可欠!

これまで住み替えに必要な基礎知識を紹介しましたが、内容としてはまだまだ一部にすぎません。

時期やエリア、または家族構成や嗜好によっても、正解は無限に存在するので「これをやればOK」とは一概には言えません。

最近は消費税増税に伴い新しい制度が生まれたりもしているので、物件だけでなく幅広く情報収集をしていきましょう。

また、住み替えをサポートしてくれるのは不動産会社だけでなく相談カウンターやスマホアプリなど幅広く存在します。

相談するだけでギフト券がもらえるようなサービスもあるので、これらを使ってお得に住み替えをしていきましょう!

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