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住み替えの手順を流れに沿って解説!売り先行・買い先行の流れの違い

【更新日】2020-03-06
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住み替えの手順

せっかく購入した夢のマイホームであっても、家族が増えて手狭になったり、転勤などで引越しを余儀なくされることは少なくありません。

そのような場合に、別の家への買い替えを行うためには、あらかじめしっかりと手順を決めて、トラブルが生じないように信徒湯に進める必要があります。

そこで以下では、住み替えの手順とスケジュールについて詳しく見ていくことにしましょう。

住み替え成功ガイド!不動産の買い替えで後悔しないポイント・注意点を徹底解説

住み替えの手順を決める3つの要素

まず最初に、住み替えの手順を決めるに当たっては、3つの要素があるということを理解しておかなければなりません。

その3つというのは、住み替え先の目途がついているか、住み替え資金に余裕があるか、いつまでに住み替えをするかです。

これらの答えは人によって様々ですので、まずは自分が置かれている状況を整理することが重要です。

そのうえで、最適な住み替え手順は何なのかを慎重に検討していけば、自ずと進め方が見えてくることでしょう。

①住み替え先のメドはついているか

まず3つの要素の一つ目ですが、住み替え先の目途が既についているのであれば、なるべく早めに今住んでいる家を売却すればよいということになります。

ただし、目途がついているものの入居できるのはしばらく先ということであれば、それまでは今住んでいる家に住み続けるか、仮住まいを見つけて移り住むといった対応が必要となります。

一方、まだ住み替え先が決まっていないということなら、急いで今の家を売却してしまうと住むところがなくなりかねないので、目途がつくまでは売却しない方がよいでしょう。

②住み替え資金に余裕はあるか

住み替え資金に余裕があるということであれば、急いで今の家を売却する必要がないため、じっくりと売却活動を進めても特に大きな問題は生じないはずです。

一方で、すぐに手元に用意することができる資産だけでは、住み替え資金を十分に賄うことができないということであれば、まず先に今住んでいる家を売却することによってまとまった資金を手に入れる必要性は高いと言えるでしょう。

③いつまでに住み替えをするか

転勤などで次の家に移るタイミングが決まっているということであれば、それまでに新しい家を購入する必要性は高くなります。

一方で、特に次の家に移るタイミングが決まっていないのであれば、十分に時間をかけて自分が納得できる物件を探すことができるため、スケジュールに余裕を持って住み替えを進めることができるでしょう。

なるべく時間にせかされずに住み替えを進めることができるのに越したことはありませんが、どうしても急がないといけないのであればそれに沿った手順を組む必要があります。

住み替えは不動産売却と購入を同時に進めるのが一般的

このように住み替えの手順を決めるための要素は複数存在しますが、一般的には住み替えを行う場合に、今住んでいる不動産の売却と新たに住むことになる不動産の購入を同時に進めるということがよく行われています。

これは、売却作業を始めてもいつ買い手が見つかるかは必ずしも定かではなく、また購入作業を始めたところですぐに自分が満足できる物件が出てくるかは分からないためです。

同時に売りと買いを進めておけば、先にどちらかが決まるはずですので、例えば売却先が見つかれば、不動産購入を急ぐか、いったん賃貸物件に住むことを検討する、逆に欲しい物件が見つかれば、多少条件を引き下げてでも売却作業を急がせるといったアレンジが可能となり、結果的にスムーズに住み替えを終えられるという訳です。

住み替え完了までの期間は3か月~半年

では次に、住み替え完了までにどの程度の期間がかかるかについて見ておくことにしましょう。

確実にこれだけの期間を見ておけば住み替えられるという訳ではありませんが、一般的には3か月から半年程度で住み替えを行っているケースが多いようです。

不動産は価格変動がある資産です。

あまりに売却や購入の期間が長いとその間に価値が大きく上下するおそれがあるため、なるべくこれくらいの期間内に住み替えられるのが理想です。

不動産売却の大まかな流れ

不動産売却の流れを大まかに説明すると、まず不動産仲介業者を決めて契約を締結し、売出し条件を決めたうえで、マーケティング活動を行い、購入希望者による内覧を経て満足してもらうことができれば、晴れて成約に至るというのが通常です。

購入希望者が現れても、実際に物件を内覧してみて気が変わるということもありますし、値下げ交渉を申し入れられて条件が折り合わず決裂することも往々にしてあるため、実際には必ずしもこの通りには進まないことも珍しくありません。

不動産購入の大まかな流れ

一方、不動産購入の流れを大まかに説明すると、自分の中で希望する不動産の条件を決めたうえで、不動産情報サイトや不動産仲介業者を使って該当する物件がないかを探し、気になる不動産が見つかれば実際に現地に赴いて内覧を行い、条件面も含めて満足できれば売主と契約を締結して購入するというのが通常です。

希望条件が多ければ多いほどすべてを満たす物件が売りに出される可能性は低くなりますので、場合によっては条件を見直したり、一部の条件を削ってみる必要があるかもしれません。

住み替えの手順は売り先行と買い先行の2種類

具体的な住み替え手順としては、売り先行と買い先行の2種類があります。

このうち、売り先行というのは、まず今住んでいる家を売却した後に、次に住む家を購入することであり、買い先行というのは、逆に次に住む家を購入した後に、今住んでいる家を売却することを意味します。

このうち、売り先行のメリットは、はじめにまとまった資金を手に入れることができるため、余裕をもって次に住む家を探すことができるという点にあります。

一方の買い先行のメリットは、気になる物件を素早く手に入れることができるということにあります。

このように、それぞれに異なるメリットがあるため、自分にとってどちらが魅力的であるかをしっかりと見極めることが重要です。

住み替えを売り先行で進める手順・流れ

  1. 全体のプラン作成
  2. 住んでいる家の査定を依頼
  3. 新居の購入契約を結ぶ
  4. 販売活動・売買契約
  5. 決済・引き渡し

住み替えを売り先行で始める場合には、まず最初に売却手続きを依頼する不動産仲介業者を探す必要があります。

信頼できる業者を知っているのであればそこに依頼するのが確実ですが、そうでない場合にはインターネットの一括査定サービスなどを利用して複数の業者に物件を査定してもらったうえで、もっとも信頼できそうなところを選ぶようにするとよいでしょう。

最高値を提示したところが信頼できるとは限らないため、売却プランの精緻さや担当者の人柄などを総合的に見て選定することが大切です。

①全体のプラン作成

売却手続きを依頼する不動産業者が決まれば、その業者に住み替えのプランを作成してもらうようにしましょう。

プラン作成にあたっては自分の希望をしっかりと伝え、業者任せにしないことが重要です。

特に問題がないのであれば、購入時の仲介もその業者に依頼すると、モチベーションアップにつながって一生懸命に売りと買いを進めてくれることでしょう。

一般的にも、同じ仲介業者に売却と購入の両方を依頼するということは良く行われています。

②住んでいる家の査定を依頼

プランが固まれば、売りに出す家の正式な査定を依頼することになります。

査定方法はいくつか存在しますが、良く用いられるのは近隣の売却実績を基に売ろうとしている物件の価値を算定するという手法です。

必ずしも自分が売りたい金額に近い金額が提示されるとは限りませんが、実際には査定金額から大きくかい離した金額で売却することはよほどのことがない限りは難しいということを肝に銘じておくとよいでしょう。

③新居の購入契約を結ぶ

希望する条件に見合った新居が見つかれば、売却手続きの進捗具合を見つつ速やかに購入契約を締結する必要があります。

時間をかけていると、他の購入希望者が現れて、せっかく見つけた物件を取られてしまう可能性があるためです。

ただし、売却によって得た資金をもって次の家の購入資金に充てようと考えているのであれば、売り手が決まらない状況で購入契約を締結することはリスクを伴います。

そのような場合には、急がずに売却を優先させると言った判断も必要でしょう。

④販売活動・売買契約

不動産の販売活動や売買契約は、基本的には仲介業者が中心となって行うことになりますが、業者任せにせず定期的に状況をチェックすることが大事です。

チェックすることによって、仲介業者が手抜きすることを防ぐことができますし、状況が思わしくないということが分かれば売却条件を見直すといった対応を速やかに行うことができるためです。

また、売買契約を締結する際も、後になって聞いていないということにならないよう、契約条件をしっかりと理解したうえで押印することが重要となります。

⑤決済・引き渡し

不動産の売買は、契約締結日ではなく、契約後の一定の日を指定して、その日に決済と引き渡しを行うのが一般的です。

売主としては、対象物件から退去するために一定の期間が必要ですし、買主としてもローンを組んだりして資金を用意するために時間を要するためです。

特に大きな問題が発生することなく引渡日を迎えることができれば、買主が代金を売主の口座に振り込み、それを確認したうえで売主が不動産の権利証などを買主に引き渡すことになります。

住み替えを買い先行で進める手順・流れ

買い先行の場合は、新居の購入と売却の順番が逆転します。

  1. 新居の購入
  2. 転居
  3. 売却

買い先行の場合、今の家の売却価格を購入代金に含めることができません。

そのため、新居の購入を基本的にポケットマネーで進めていくことになります。

買い先行を成功させるには、自由に使える一定額以上の自己資金を準備できることが前提になります。

住み替えは売り先行が一般的におすすめ

住み替えの手順には、売り先行と買い先行があると書きましたが、どちらが良いかと聞かれた場合には、売り先行をお勧めします。

買い先行で進めた場合、希望条件を満たす物件が見つかると、急いで売却を進めなければならなくなり、結果的にはある程度売却金額を譲歩して売ることになりかねません。

そうすると、将来の資金繰りにも支障を来たしますし、なにより本来の価値よりも大幅に安く売ることになった場合には後で悔やんでも悔やみきれないことでしょう。

売り先行であれば、そういった問題に直面することはありませんので、精神的に余裕を持って売却作業を進めることができますし、購入希望者との条件交渉にも強気で臨むことが可能となります。

売却に全力を注げるのが大きなメリット

売り先行の最大のメリットは、売却活動に全力を注ぐことができるということです。

不動産の売買は、思った以上に時間と手間がかかるだけに、両方を一度に行うことは仕事などで忙しい人にとってはかなりの負担となります。

負担が大きいとどうしても業者任せになったり、売買条件を細かく詰めるのを怠ってしまいがちになるため、結果的に不利な条件で契約することになりかねません。

売り先行であれば、そういった事態を回避しやすいのです。

利益が確定してから新居選びが出来る

また、売り先行で進めた場合、売却によってどの程度の利益が得られるかを購入前に知ることができるため、その利益に応じて購入の予算を決めることができるというメリットもあります。

購入にあたって無理のない資金計画を立てることができるため、住み替え完了後の資金繰りが回らなくなるというリスクはさほど大きくはないでしょう。

買い先行で進めた場合には、後で思った金額で売れなかったようなときに、想定以上に巨額の住宅ローンを抱えることになりかねないわけですが、売り先行だとそういったおそれはあまりないのです。

住宅ローンが残っている時の住み替え手順

住宅ローンが残っている時は、より住み替えのスケジュールを意識しなければいけません。

残債が残ったまま住み替えをすることは出来ません。

現在の住居を売って新居を購入する際は、売却代金や自己資金を使って必ずローンを完済しておく必要があります。

この時注意したいのが、今後の不動産相場の推移です。

不動産は築年数の経過によって年々価値を落としていきます。一方、住宅ローンも続けて返済をしているので、時間をおいたほうが残債は減っていきます。

相場の推移と残債の減り方をシミュレーションして、住み替え時を判断するのも一つの手です。

ローン残債のある場合は早めに住み替えるのがおすすめ

シミュレーションをしてよっぽど時間をおいたほうが良いという判断にならない限りは、出来るだけ早めに売ることをおすすめします。

その理由は、不動産は築年数が経つと価値が0になってしまうからです。

一般的に戸建て住宅は築25年ほど、マンションは築40年ほどで価値が0になり、価格がつかなくなります。

住み替えを失敗しても住宅ローンは返済し続けることができますが、不動産の売却は期限がしっかり決まっているのです。

また、上記のように不動産価値の低下推移はある程度予測できる一方で、住宅ローン金利の変動状況を完璧に予測することはできません。

2020年現在は住宅ローン金利が低調・横ばい推移を見せていますが、今後いつ跳ね返りを見せるか分かりません。

迷った時はなるべく早く住み替えを進めるほうが良いのです。

売り先行で住み替えを成功させるにはスケジュール設定が大切

このように売り先行には様々なメリットがあるわけですが、必ずしも売り先行で行けばうまくいくということではありません。

売り先行の住み替えを成功に導くためには、あらかじめ無理のないスケジュールを設定し、それに沿って住み替え作業を進めることが何よりも重要になるのです。

ただし、一度決めたスケジュールに固執しすぎるとかえって不利な条件で不動産を売買せざるを得なくなるおそれがあるため、スケジュールは状況次第で見直すと言った柔軟な姿勢が求められます。

早く売ってしまうと仮住まいが必要になる

売り先行で進める場合の注意点としては、購入する物件が決まる前のあまりに早い段階で売ってしまうと、次に住む家がなくなり仮住まいを余儀なくされるということです。

そうなってしまうと、賃料に加えて、敷金や礼金といったコストが発生しますし、引越し回数も2回になることから負担も大きくなります。

そのため、なるべくであれば仮住まいをしないで済むように、購入物件の目途がある程度ついた段階で売却するようにするのが理想です。

最大の結果を求めるほどスケジュール設定は難しくなる

不動産売却はなるべく高い金額、不動産購入はなるべく安い金額でそれぞれ行うのが望ましいわけですが、最良の結果を求めようとこだわりすぎるのは考えものです。

最高の条件で成約することができる売りのタイミングと買いのタイミングを合わせることはかなりの難易度であるため、スケジュール設定がかなり難しくなってしまうためです。

また、売りが得意な業者と買いが得意な業者を使い分けるという考え方もありますが、登場人物が多いとそれだけ日程調整が難しくなるため、その点に注意する必要があります。

住み替えの手順は環境・物件状況によっても変わる

以上で見てきた様々な要素に加え、住み替えの手順は各人が置かれている環境や物件の状況によっても異なってきます。

例えば、資産家で購入資金が潤沢にあるということであれば、必ずしも売り先行で住み替えを行う必要はなく、先に気に入った物件を見つけて購入してから、時間をかけて所有物件を売却するといった進め方をしても何ら問題はありません。

また、両親や親戚などの家に身を寄せることができるというのであれば、できる限り早く所有物件を売却し、仮住まい中にじっくりと購入物件を探すという手順も有効です。

そのため、必ずしも一つの手順に固執するのではなく、状況によって住み替え手順は柔軟に考えることが重要です。

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