家の住み替え(買い替え)の方法とは？注意点と後悔しないためのポイント

家を住み替えるきっかけは、人によって様々です。

• 出産をしたので広い家に引っ越したい
• 子どもが進学したので勉強部屋が欲しい
• 今の住まいに不満がある
• 老朽化やご近所トラブル
• 転勤を言い渡された
• 住宅ローンの支払いが困難になった

きっかけは多種多様ですが、住み替えの流れ自体はどんな家でもほとんど変わりません。

また、家を買うというのは一生に一度の重要なイベントです。

失敗しないためにも、最低限の知識は頭に入れておきたいですね！

古くなったから住み替えたという人が圧倒的に多い

国交省がおこなっている住み替え理由の調査によると、「今の家が古くなったから住み替える」という人が圧倒的に多くなっています。

特に最近は大型地震のリスクも囁かれており、古い家に住むことに抵抗を抱く人が増えています。

では、どれくらいの築年数の家が”古い家”なのでしょうか？それを考えるには耐用年数を知る必要があります。

耐用年数とは安心して建物に住める年数のことで、構造によって決まっています。

この年数を超えると、物件は一気に売れなくなります。耐用年数が迫ってきたのをきっかけに、住み替えをする人が多いようです。

家の住み替えをする際は、それなりの収入が必要です。

より高価な家に住み替えると今までより多額の固定資産税・ローン返済が重くのしかかってきます。そのため、一定以上の収入を継続して得る必要があるのです。

実際、最も住み替えを多くおこなう人の収入は700万円台となっています。なので、年収が700万円を突破したら、住み替えのGOサインと思っても良いでしょう。

ただ、今はたまたま収入が高くても、今後業績が落ちる見込みがある人、将来的に転職を希望しており一旦収入が落ちる可能性がある人は生活を圧迫されるリスクが高いので注意しましょう。

家を買い替える際は、売却と購入を同時に進める必要があります。

売り・買いを同時に進めるべき理由は2つあり、まず1つにいくらで売れるか分からなければ、どれくらいの規模の新居を買えるか分からないからです。

新居の購入費は基本的に自己資金から出し、その一部を売却代金から出すのが一般的です。ただ、中古物件は見積もり通りに売れるとは限らず、成約価格が当初の査定額よりかなり低くなってしまうことも多々あります。

そこから仲介手数料や譲渡所得税などによって引かれるので、手取り額が成約価格の4分の3くらいまで下がることもあります。

家が高く売れるかどうかは運・タイミングも関わってくるので成約間近にならないとわかりません。売ったお金を使う前提で高い家を買ったら、思いのほか低値で売れてしまった…となれば、数千万円の損失が出てしまう可能性もあります。

こうした資金計画のミスをなくすためにも、売り・買いを同時に進める必要があるのです。

もう一つの理由は、スムーズな住み替えを実現するためです。

今の家を引き渡したあとに新居を選び始めれば、その間は仮住まいで暮らさなければいけません。

往復の引っ越し費用と毎月の家賃がかかってしまうので、かなり損ですよね。

今の家を売ったらすぐに新居に住むためにも、同時並行で進めていき、進捗を調整する必要があるのです。

家の買い替え方法は「売り先行」と「買い先行」の2種類

ただ、売却と購入を全く同じタイミングで終わらせるのは現実的には不可能です。

そのため、基本的にはこちらの2つの方法のうち、どちらかを選ぶようになります。

• 売り先行(売却後に新居を購入する)
• 買い先行(新居に引っ越した後、時間をかけて売る)

売り先行と買い先行はどちらもメリット・デメリットがあるため、内容をしっかり確認した上で自分にあったほうを選ぶ必要があります。

ここからは、2つの買い替え方法のメリット・デメリットをわかりやすく解説していきます。

家を買い替える際は、多くの人が売り先行を利用します。それほど、初心者にもわかりやすい方法ということです。

売買契約を結ぶと、そこから引き渡しまで1.5ヶ月ほど時間が空きます。

これは主に買主の住宅ローン審査の結果を待つ時間なのですが、売り先行の場合はこの期間を利用して新居を選び、契約をします。

つまり流れとしては、販売活動→売買契約・成約価格の決定→新居購入→決済・引き渡し→新居に引っ越しということになります。

売り先行のメリットは売却価格を知ってから新居選びができるところ

売り先行のメリットとしては、成約価格を知ってから新居を選べるという点が挙げられます。

自己資金と合わせてどれくらいの新居が買えるか一目瞭然なので、身の丈に合った家を選ぶことができます。

実際に高すぎる家を購入して税金に苦しむ人は沢山いますが、売り先行ならこうしたリスクはかなり減ります。

新居選びの時間が短い・計画が狂いやすいのがデメリット

売り先行のデメリットとしてまず挙げられるのが、新居を選べるのが1.5ヶ月と短いことです。

多くの人は一生住むことを想定して新居を購入します。選ぶ時間が短いと、その分ミスマッチが起こり引っ越し後に後悔しやすくなります。

また、新居契約に要する期間も1.5ヶ月しかないので、不動産会社の事情によっては契約が間に合わない可能性もあります。

そうなると結局、仮住まいに一度引っ越す必要があるので費用がムダにかかってしまいます。

買い先行は、先に新居を購入して引っ越した上で、空の家を時間をかけて売る方法です。

新居購入は100％自己資金から出さないといけないので潤沢な資金がある方に限られた方法ですが、タイムリミットがないので新居選びに時間をかけることができます。

また、引っ越しが完了したから家を売るので、こちらも時間を気にせずゆっくり売ることができます。

売り先行に比べると、ストレスが少ない方法だと言えるでしょう。

買い先行は家が高く売れやすいのがメリット

買い先行のメリットは、強気の価格設定ができるところです。

中古物件に高値をつけると、購入者は付きにくくなります。他の物件を買うか、値下げをするまで待つのが一般的です。

ただ、買い先行だと時間制限がないので、半年くらい買い手がつかなくてもいつか売れると考えれば値下げをする必要が一切ありません。

査定額が3000万円の家を4000万円で売り、100人に断られたとしても、1人が気に入ってくれれば1000万円お得になりますよね？こうした普通ではありえない戦略が買い先行だと可能になるのです。

売れるまで空き家を放置しておくのはデメリットもある

買い先行は、前の家を空き家にして売っていきます。

見方を変えれば、その家が売れるまでは「使わない家を一軒放置している」状態ということです。

この時にリスクとなるのが、固定資産税です。

固定資産税が前の家と今の家でかかるので、負担は相当なものになります。

また、前の家に住宅ローンが残っている場合、後述するダブルローン状態になり、新居の融資条件が悪くなる恐れもあります。

空き家の倒壊や悪臭の発生が周辺住民を困らせたり、犯罪組織のアジトに使われたりするケースが多発し、社会問題となっています。

いざ不測の事態が起こった場合、持ち主が賠償しないといけないというのも、買い先行の怖いところです。

売却で出た利益で引っ越しが全てまかなえたらお得ですが、他の商品と同じように売却価格より購入価格のほうが高くなっています。

そのため、お金が足りない場合は住宅ローンを借りることで手持ちを補填することが多いですが、このときに以前のローンがまだ残っているとダブルローンという望ましくない状態になってしまいます。

この状況を避けるためには、どうすれば良いのでしょうか。

家の買い替え時にダブルローンを避けたい理由

家の買い替えでお金を借りたいときは、ダブルローンを避けるべきです。

そもそも、住宅ローンをすでにひとつ借りている時点でふたつめのローンを借りるのは難しいです。

住宅ローンは前年度の年収を参考にして返済比率が決まるので、ダブルローンを組むためには、ふたつ借りて余りあるくらいの経済力が必要になります。

ただ、いくら経済的に余裕があっても、やり繰りが複雑になることから、金融機関としても審査に通したくないのが本音です。

住み替え時に借りたダブルローンの支払いは大変

年収が十分高いとはいえ、毎月の返済額が倍になると、それとは違った大変さやリスクが発生します。

ボーナス月に多めに返済できる住宅ローンのプランもありますが、毎月コンスタントに支払わなければならないのは面倒です。

家のローンは長期間にわたるので、それが10年以上も続くことを考えると、少しでも返済額を減らしたほうが本人のためになります。

家のローン支払い以外にも、仲介手数料や譲渡所得税の支払いなど、出費が多いのが不動産売却です。

家の売却額だけを見れば大金が入ったように感じますが、買い替え希望の方は諸費用とローン支払いを済ませて、なお新居購入費と引っ越し費用にあてるほどの余裕がなければ成功だとはいえません。

逆に言えば、住宅ローンの負担を抑えるさまざまな裏ワザを実践するより、とにかく高値で家を売ってしまえば良いということです。

査定から売買契約までの期間は、特に利益を最大化することを考えていきましょう。

家の買い替え結果は序盤で決まる

家の住宅ローンが残っている場合には、利益によって処理方法が変わっていきます。

注意が必要ではありますが、もしローン期限までに成約が決まらなくても、任意売却などの救済策は用意されています。

まずは、利益を出すために最適な方法を実践していくことが不可欠です。

住み替えの場合は住宅ローンの返済だけでなく、新居購入もおこなわなければならないので、特に利益を重視して考えていきましょう。

家の相場・競合調査をおこなう

家の住み替えを成功させるためには序盤が大切ですが、その中でも特に重要視したいのが調査と査定です。

まずおこなうべきは、相場調査と競合調査です。

相場調査で、周辺地域の同じような物件はだいたいどれくらいの価格で売却されているのかを調べます。

その後、周囲でどのような物件が売り出されているのかを調査していきます。

これをすることで、買い替えが可能か、今が売り出すベストタイミングかを知ることができます。

不動産業者に買い替えタイミングについて相談しても良いですが、利益のために媒介契約をおすすめされることもあります。

相談前に自分で調べておくと、相手のアドバイスを取捨選択できるようになりますよ。

家の買い替えには一括査定が不可欠

家の住み替えは、高額で売却しなければいけません。

そのために、ぜひ利用したいのが一括査定サービスです。

情報を入力するだけで簡単に複数業者へ査定ができるサービスとなっており、高評価をしてくれる業者を見つけることができます。

業者によっては300万円ほど査定額に差が出るといわれています。

300万円といえば、仲介手数料と引っ越しの費用、譲渡所得税など、諸費用・税金を支払ってなお余りあるほどの金額です。

トータルの利益を考えるとわずかな差にも見えますが、家の住み替えはこうした利益を追求していくべきです。

売却益が思うように伸びないときは、買い替えローンを使いましょう。

これは、家の売却益と貯蓄から残債を引き、それでも足りない分の融資が受けられる少額ローンです。

これのメリットは、売買契約時に特例を利用し、もし審査に通らなければリスクなしで契約解除をすることができるというところです。

長期の住宅ローンを二重で借りるよりは、少額で借り入れるほうが、次も借り入れがしやすくなりますよ。

買い替えローン借り入れまでの流れ

住み替え時に買い替えローンを使うときの流れは、以下の通りとなっています。

1. 査定
2. 銀行へ相談
3. 買い替え特約付きで新居と契約
4. 売却と同時にローンを借りる

物件を売却してからローンを借りるのではなく、ローンと不動産の手続きを前後しながら進めていきます。

普通の住宅ローンよりも流れがややこしいので、注意しましょう。

家の住み替えはワクワクしますが、必ずしも成功するとは限りません。

それどころか、「住み替えたけど今までの家のほうが良かった」という方は意外に多いです。

住み替えのリスクはどんなところにあるのでしょうか。

新居はあくまで年収ベースで選ぼう

家が思いのほか高額で売れたからといって、当初の計画より豪華な家を安易に買うのはかなり危険です。

なぜなら、前述の通り固定資産税や住宅ローンは家の価値が高いほど高額になってくるからです。

特に今後、お子様の進学などが控えている家庭は、予測できない将来の出費に備えなければいけません。奮発したい気持ちもわかりますが、その分のリスクも考えましょう。

よく、不動産業界では新居の購入費用は年収の5倍までと言います。あくまでこの原則は崩さず、高く売れたならその分を将来のために貯めておくのも良いでしょう。

住宅ローンの金利は今後上昇する恐れあり

2018年現在は、マイナス金利政策によって住宅ローンの金利がかなり低くなっています。

実際、10年前に比べると金利は約2％低くなっています。これは30年ローンなら返済額が1,000万円以上もお得になっている計算になります。

ただ、この低金利が今後も続く保証はありません。

その根拠としては、アメリカの株式・金利の上昇です。アメリカの影響を強く受ける日本も、それに伴い金利が今後上昇していく可能性が高いです。

つまり、住宅ローンの返済額を考える場合、今の金利よりも少し高く見積もっておく必要があるのです。

家の住み替えに関しては、様々な疑問や質問が生じることがあります。以下によくある質問をいくつか挙げてみます。

住み替えのタイミングはいつがベストですか？

住み替えの最適なタイミングは、個々のライフスタイル、家族構成、経済状況などによります。

例えば、子供が独立する、新たな家族が増える、通勤や通学の便利さを考慮するなど、多くの要素が影響します。

また、住宅市場の動向や金利の状況も重要な要素となる場合があります。

タイミングはしっかりと見計らい計画を立てて住み替えを行うようにしましょう。

新居を購入してから旧居を売却すべきですか？それともその逆ですか？

新居の購入と旧居の売却の順番は、個々の経済状況や市場状況によります。

新居を先に購入すると、引越しのタイミングを自由に決められる利点がありますが、一方で二重の住宅ローンを負担する必要があります。

旧居を先に売却すると、売却金を新居の購入資金に充てられますが、一時的に仮住まいが必要となることもあります。

各家庭によって買い先行・売り先行どちらがおすすめかは異なります。

住み替えにかかるコストはどのくらいですか？

住み替えにかかるコストは、新居の価格、仲介手数料、引越し費用、ローン残高の返済など、様々な要素によります。

また、旧居の売却から得られる利益も考慮する必要があります。これらの詳細を把握し、適切な予算計画を立てることが重要です。

住み替えの際の注意点は何ですか？

住み替えの際には、新しい生活スタイルに合った物件を選ぶこと、適切なタイミングでの売却・購入を計画すること、十分な予算計画を立てることなどが重要です。

新居の購入と旧居の売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産エージェントと協力することも推奨されます。

家の買い替えは、どうしても新居選びや購入費のやり繰りに気持ちがとられてしまいがちです。

しかし、それだけでは引っ越しは成立しないので、しっかり売っていくことも大切です。

引っ越し費用を得るだけでなく、所有権の移転をする意味でも重要になるので、バランス良く進めていきましょう。