分譲マンションを売る人が続出している背景は、大きく3つに分けることができます。

理由➀売却相場が高騰しているから

中古の分譲マンションの売却相場は、2012～2013年あたりを皮切りに大きく上昇しています。

特に首都圏では武蔵小杉や京浜東北線沿線、浦安、中央区などでマンション開発が積極的に進み、地価が高騰しました。

都心の一部ではバブル期を超える売り時と言われるケースもあり、それに乗じて売却をした方も少なくありませんでした。

理由②管理費が高まるタイミングだから

現在は分譲や持ち家を購入するよりも、賃貸に住むほうが良いという人の割合が増えています。

そのことを考えると、今分譲マンションに住んでいる最も多い層は、入居から一定以上の歳月が経っていると考えることができます。

分譲マンションでは10～15年に1回のスパンで大規模修繕をおこなうことが多いですが、このタイミングで管理費の支払いが値上がりするケースも少なくありません。

物件自体は築年数の経過により劣化している一方で、費用の支払いが高額になってしまうという2重苦を鑑みて、このタイミングで引っ越すという方も少なくありません。

理由③分譲マンションの購入ブームから一定期間が建っているから

日本でマンションが本格的に導入されて住居として一般的になったのが1970年代なので、現存の分譲マンションの中で古い部類だとしても、築50～40年程度と考えられます。

鉄筋コンクリート造の建物は築47年が法定耐用年数ですが、実際はもっと長持ちするとも言われており、本当の意味で寿命に達した中古マンションというのを国内では観測できていないとも考えられます。

2020年以降、本格的に住めなくなった分譲マンションや管理費が値上げされた分譲マンションが増えてくるので、売る人が増えてきているのは、この予兆に過ぎないと見ることもできます。

理由④リモートワークの普及によって住み替えを行う人が増えたため

昨今のコロナショックをきっかけに自宅で仕事を行うリモートワークや、オンライン授業の普及に伴って自宅にいる時間が増加しました。

出勤する必要性がなく、自宅に籠って仕事をする方が増えたことによって、住宅の在り方、求めるものが変わってきました。

家の広さやマンション周辺の環境の良さを上げる一方、住宅費を見直す方が特に多く、通勤時の利便性では多少住宅費が高くても会社に近い所に住むのが通ですが、リモートワークの普及により通勤する必要がなくなった今、少しでも住宅費が安い郊外や地方に住み替えを行う方がここ数年で急増しています。

実際、内閣府が行った「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」によると、東京圏在住者で「地方移住への関心がある」と答えた方がコロナショック以降増加したというデータがあります。

リモートワークの普及をきっかけに、中古マンションの売却に拍車がかかると同時に、地方・郊外にある住宅の需要が上昇傾向にあると考えられます。

理由⑤今後マンションが売れない時代なる可能性があるため

マンションの売却相場の推移は、2013年を機に上昇をし続けており、2023年現在も売り時といえる状況です。

しかし、2023年以降も同じ状況が続くという可能性は低く、近い将来、売却そのものが難しくなる可能性があります。

原因は分譲マンションのストック総数が増える一方で、人口の減少が起きているためです。

直近で算出された2022年の出生数は、80万人を切る事態となりました。

今後も80万人を切る事態が続くようならば、分譲マンションのストック総数が人口総数に対して釣り合わない供給過多を引き起こし、中古マンションの売買が難しくなる時代になる可能性があります。

上記の背景から売り出される分譲マンションの数は増えており、1エリアにいくつもの競合物件がいるケースも多くなってきています。

つまり、現在は分譲マンション売却が成功しやすい一方で、成約が取れにくいタイミングでもあります。

なぜこのようなことが起こっているのでしょうか？

以前に比べて買主が中古分譲マンションを選ぶ基準は上がっている

昔は、中古の不動産は築古ほど売れにくい一方で、長期間売り出していれば成約につながるケースは比較的多い傾向にありました。

しかし現在は、中古の分譲マンションでも買主が求める基準は高くなっています。

理由としては、主にネットの普及で物件のチェック・比較が容易になったこと、建築技術の向上によって中古分譲マンションの質が高くなったことなどが挙げられます。

分譲マンション売却が激戦化しているということは、あなたにとって最適のタイミングに売り出したとしても、エリア内にもっと条件の良い分譲マンションがあれば、売れ残る可能性は高まってしまうとも考えられます。

不要な分譲マンションは積極的に淘汰されていく？

2020年代から、日本はいよいよ本格的な少子高齢化が始まると言われています。

つまりここから本格的に日本の人口は減っていき、今ある物件はどんどん余ってしまう時代が来るのです。

その一方で、新築の分譲マンションは以前と変わらないペースで建てられています。

中古より新築に住み替える人が多いことを考えると、持ち主も不要な上、誰も買ってくれない分譲マンションが将来、大量に余ると考えられます。

こうした予想が広く知られている訳ではないですが、管理組合の会合に出席した方などで、感覚的に「このマンション、ヤバいな…」と思う方も少なくないと考えられます。

こうした方々が少しずつ分譲マンションから離れていっていることも、売り出し件数が増えている一つの理由と言えるでしょう。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

売り出し中の分譲マンションが増えていったら、買主は新聞の折り込みチラシやポスティング広告をあてにするでしょうか？

「他にも良い物件が売られてそうだから、一度ネットで確認しよう」と考えるのが、情報社会の現在は自然な流れだと考えられます。

中古分譲マンションを売る場合、多くの方にとってインターネット広告が初めて物件に触れる手段となり、ここでユーザーが惹かれなければ売却を見込めなくなっています。

では、分譲マンションが売れるネット広告とは一体どんなものなのでしょうか？

適正価格を付けた後に広告を出す

SUUMOなどの不動産ポータルサイトは、自分が欲しい物件を絞り込み検索して効率よく物件を見つけることができます。

多くの人が検討している条件に当てはまれば、広告を見てもらえるケースが多くなり、成約率も高まる訳です。

では、買主は何で絞込み検索をするのかというと、最も多いのは立地やその他条件を鑑みて、適切な価格設定が出来ているかという点になります。

今後、競合物件が増えていくことも考えると、高めに売り出すよりも適正価格で売り出したほうが結果的に得するケースが増えてくると考えられます。

写真の質・量も大事

ネット広告を見る方が価格の次にチェックするのが掲載写真です。

この写真が広告を見る方にとっては印象の全てで、その印象で内覧に行くかどうかを決定します。

購入希望者が内覧に来てもらえなければ成約の可能性は0なので、写真をキレイに撮ってくれて、多数の写真を広告に掲載してくれる業者を選ぶ必要があります。

地方のアナログな不動産屋は広告写真が下手で、かなり見にくいケースも多いので注意しましょう。

新技術も含めて広告の質をチェックする

現在、物件広告はVR技術が導入されるなど、技術革新によってかなり進化しています。

こうした技術が利用できるかどうかも成約率を占う上で非常に重要です。

Webに明るい最先端の大手企業やベンチャー企業がこの辺は強みとしているケースが多いです。

分譲マンションの売却数の推移は、市況だけが要因となる訳ではありません。

売却に追い風な市況でも、売り手の心理によっては売却数が伸びないケースも多くあります。

特に、不動産売買は市況全体が一方向に動くことを恐れる買い手・売り手の動きが発生するため、逆張りの戦略を取る人が一定数存在します。

居住用の分譲マンションは売主と買主の複雑な感情が絡みあうため、分析が難しい部分も多々あります。

買い手優位の状況で売り渋りが起こるケース

2020年4～5月の新型コロナウィルスの感染拡大のために緊急事態宣言が出たタイミングで、マンション売却の件数はガクッと落ち込みました。

これは、ネットなどで「今がマンションを安く買うチャンス！」という論調が盛り上がったため、買い叩けるリスクを避けたい売主が売却を渋ったという経緯があります。

売買契約では買主優位に進むケースが多いため、売主は買い叩かれることに敏感になっています。

また、不動産会社や広告代理店などは、基本的にマンションの買い手へお得な情報を発信していきます。

その情報の内容によって、売り手の行動も変化して供給に変動が起こるのです。

分譲マンションが売り時とはいえ、軽率な判断で市場に出しても納得がいく形で取引が成立することはありません。

売主自身はもちろんのこと、買主も含め、双方が納得する形で売買を済ませることが重要です。

それを第一に考え、所有する分譲マンションをスピーディかつ高値で取引する方法と押さえておきたいことが以下の5点です。

ここからは、先のリストで上げた5つの方法を1つずつ解説します。

不動産一括査定サイトを活用して業者を選ぶ

分譲マンションの売却を含め、全不動産の売却を納得がいくモノにするには、不動産会社の助力が必要不可欠です。

後述する媒介契約を交わした会社によって、売買取引成立の結果が大きく変わってきます。

不動産会社を選定するときは、不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

それを踏まえ、会社を選定するときは、以下の特徴を比較して選ぶのがベストです。

一言で不動産会社といっても、上記5点の違いが業者ごとに見受けられます。

この5つの特徴を吟味して、目的に合った会社を選ぶようにしましょう。

マンション売却に強いおすすめマンション売却業者はどこ？評判の高い会社ランキング・業者選びのコツ

ネット広告の掲載が得意な会社を選ぶ

不動産会社を選定するとき、前述した5つの特徴と併せて、ネット広告の掲載を得意とする会社であるかどうかも確認しましょう。

インターネットの普及に伴い、不動産選びをオンライン上に掲載されているネット広告から情報を集めている方が増えています。

オンライン上での宣伝・営業に力を入れているなら、買い手探しが効率よく行えます。

選ぶ会社がネット広告の掲載を得意とするかどうかは、どのようなポータルサイトを活用して物件を掲載しているのかを閲覧することで、会社の質が図れます。

例えば、物件の情報や写真などの基本情報の掲載に留まらずVR広告や、オンライン面談の実施など、時代に合わせた策を広告内に取り入れている会社を選ぶのがベストです。

目的に合った媒介契約を結ぶ

分譲マンションを高値で取引するなら、仲介売却を選択しましょう。

この方法を選択するときに交わす「媒介契約」には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約形態があります。

契約形態によって、できること・できないことがあるので、各契約の内容を確認したうえで契約を結ぶのが得策です。

今回のように、スピーディに売却を済ませたい場合は、積極的に営業してもらえる専任媒介契約か専属専任媒介契約のいずれかを選ぶのが無難です。

不動産売却時の媒介契約とは？専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

値引き交渉を前提に価格を設定する

媒介契約を結び、買い手が見つかって売買契約を結ぶところまで漕ぎつけた時、買い手から「値引き交渉」の話を持ち掛けられるケースが多々あります。

交渉次第では、価格の折り合いがつかず、キャンセルされたり、安値で取引されるケースもあります。

値引き交渉があることを前提に、売り出し価格を高めに設定するという方法があります。

最初の売り出し価格を、最低希望価格の約10～20%増で売りに出せば、先の事態を回避する布石になります。

清掃とホームステージングの実施

分譲マンションの購入を検討している方の多くは、現地まで足を運んで、物件の内見を行うのが常です。

内見を通じて得た印象を判断材料に、契約するか否かが決まるといっても過言ではない重要な場面でもあります。

相手に好印象を抱いてもらうためにも、市場に出すタイミングで水回りや玄関など、汚れが目立つ場所を掃除したり、喚起や消臭剤を使って、ニオイ対策をするのもおすすめです。

また成約率をあげる施策として、室内をモデルルームのようにするホームステージングを利用するのもおすすめです。

マンションの内覧はどこを見られる？内覧をクリアして高く売ろう！

複数の会社に査定依頼を出す

複数の不動産会社に査定依頼を出すことで、同じ物件でも査定額が異なります。

一つの会社だけに査定を依頼すると、その会社の基準に基づく査定結果しか得られませんが、複数の会社に依頼すると、それぞれの会社が持つ市場情報、販売経験、独自の評価基準に基づいた査定結果の比較が行えます。

これにより、高値で取引する可能性が高まります。

また、一度に複数の査定結果を得られるため、適正な売却価格を見つけるための判断材料が増えます。

マンション需要が高まる時期に売却する

一般的に、新生活が始まる前の期間(1～3月)や引越しのオフシーズン(8～10月)など、マンションの需要が高まる時期に売却を行うと高値で取引する可能性が高まります。

これらの時期には新たに物件を探している人が増えるため、競争が激しくなり、マンションの価格も上がる傾向にあります。

また、具体的な時期以外でも、金利の低下や経済情勢の好転など、不動産市場全体の需要が高まる状況下で売却することも有効です。

同じマンション内の部屋が売りに出されていないかを確認する

自身の部屋以外にも同じマンション内の部屋が売りに出されていると、競合となってしまい価格が抑えられてしまう可能性があります。

同一物件の競合は避けるべきで、特に同じ階数や間取りであると、比較対象となりやすいです。

そのため、最高値で取引をするためには、他の部屋が市場に出ていないか確認し、売り出しのタイミングを調整しましょう。

リフォーム・リノベーションは施さない

リフォームやリノベーションは一見すると価値を上げる手段に見えますが、その投資が売却価格に全て反映されるとは限りません。

新たにリフォームやリノベーションを施すと、その費用以上の価格上昇が見込めない場合もあります。

また、購入者自身が好みのリフォームを施したいと考えている場合もあるため、無闇にリフォームを行うよりは、清潔でメンテナンスが行き届いた状態を保つことが重要です。

大規模修繕工事の直前に売却する

マンションの大規模修繕工事は、その費用が膨大になることから、その直前に売却すると高値で取引する可能性があります。

修繕工事後では、修繕工事費用が管理費や修繕積立金に反映され、それが購入者の負担となります。

それを避けるためにも、修繕工事前に売却を進めることで、購入者にとっても負担を減らすことが可能で、それが高値での取引につながります。

ただし、このような手法は購入者との信頼関係に影響を与える可能性もあります。

マンションの供給は土地の仕入れから竣工まで、2、3年の計画で進められます。

そのため、新型コロナの影響は2022年以降にようやく表面化すると考えられています。

コロナの影響でデベロッパーによる土地の仕入れは確実に減っていることから、売買用の高級賃貸マンションを減らし、より効率よく利益を得られる賃貸マンションの数を増やすと考えられます。

特に東京都内は日本全体の人口減少の一方で流入数が増え続けており、賃貸需要は上がる一方です。

2025年あたりから賃貸マンションの需要が増えていけば、分譲マンションの売り時を完全に逃すリスクがあります。

分譲マンションを売却して戸建てへ住み替えたい方も多いかと思います。

ただし、戸建てへの住み替えで失敗している人が多いのも事実です。

今回は、マンションから戸建てへ住み替える際の注意点を紹介します。

維持管理のシミュレーションをおこなう

戸建てに住むなら自分で維持・管理をしなければいけないのは周知の事実ですが、今までマンション暮らしに慣れていた人からすると思いのほか負担に感じます。

災害で修繕が必要になった時、実費負担になるのもマンションとの大きな違いです。

管理費や修繕積立金の徴収がなくなる分、自分でこうした費用を積み立てしていかなければいけません。

こうした細かい計画が苦手な方は、戸建てへの住み替えへ不向きです。

近隣問題に注意

マンションも近隣とのトラブル問題は多いですが、戸建てに住み替えると近隣関係のストレスは増大する可能性があります。

そもそも、戸建て住宅にはルールがないので、近隣が自由にバーベキューやパーティをしても、ルール違反だと指摘することが出来ません。

更に、高い費用を支払っているので、簡単に引っ越せないのが難点です。

近隣にはどういう人が住んでいるかを、事前にリサーチするのがおすすめです。

住宅ローンに注意

戸建てに住み替える人の多くが住宅ローンを契約します。

支払いの負担は月々そこまで大きくないと思われがちですが、固定資産税との合計額やその他の費用を見ると、決して安い金額ではありません。

また、住み替えのタイミング次第では、マンションと戸建ての住宅ローンを2重で支払う、いわゆるダブルローン状態に陥るリスクもあります。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

前述の通り、分譲マンションを売る人が続出して激戦化が起きると、いかに適正価格を付けられるかが重要になってきます。

しかし、中古の分譲マンションに定価というものは存在しません。

また、最終的な売り出し価格は売主自身が設定するので、いかに適正価格を調査できるかが重要になってきます。

ここからは、適正価格を付けるポイントを解説していきます。

→不動産売却価格の決め方とは？売り出し価格と査定価格・成約価格の違いと参考価格の調べ方・注意点

中古分譲マンションの適正価格=相対的な価値

周辺エリアに競合物件が多く売られている場合、それらの価格を無視して適正価格を付けることはできません。

例えば、A評価のマンションとC評価のマンションが売り出されている中にB評価のマンションを売り出せば、この2つのマンションの間の価格が適正価格となります。

現在売り出し中の分譲マンションはポータルサイト等で比較的簡単に探すことができます。

売主も自発的にこれらのサイトを利用して、情報収集に励みましょう。

価格の明確な根拠があれば適正価格となる

分譲マンションの売り出し価格を2,000万円に設定した時、結果的に2,000万円以上で売れるケースは極めて稀です。

なぜなら、買主ほぼ全員が出来るだけお得に物件を購入したいと思っているので、「この物件は質が良いから、売り出し価格以上で購入します！」と申し出てくる人はいないためです。

そのため、分譲マンション売却を成功させようと思ったら、査定額より少し高めに設定するのが一番の近道です。

この時、なぜこの値段で売り出すのかの明確な根拠を考えましょう。

買主が納得できるほどの確かな根拠があれば、競合より高めでも売れる可能性は十分あります。

ここでは、分譲マンションの売買で知っておきたいことや、解決しておきたい疑問を質問形式で解説していきます。

Q.マンションを売りに出すときの判断材料は？

2013年以降、マンションは売り手市場ですが、ちょっとした変化で売り手市場が大きく変化します。

納得がいく形で売買を行うためにも、以下の要因をチェックしたうえで売却を行うのがベストです。

上記の外的要因と内的要因の2点をチェックしたうえで判断するのがいいでしょう。

Q.市場に関係なくマンションの売り時はある？

市場の売り時に限らず、マンションの築年数を判断材料に売りに出すこともあります。

現在中古マンションに需要が集中している中、「築浅」と呼ばれる築10年以内の中古マンションの購入を検討している方が多くいます。

築10年以内なら、専有部分や設備の劣化・瑕疵が少なく、多少設備が古くとも使いにくいということはありません。

加えて、修繕積立金の金額が上がるタイミングも築10～15年の間に実施されるため、この時期を狙って住み替えを行う方もいます。

Q.築年数によって、マンションの資産価値がゼロになることはある？

マンションの資産価値は、建物と土地に分けて計算します。

建物の資産価値は、約25年を境に下げ止まりになりますが、土地の価値はゼロにならず、緩やかに変動をし続けます。

仮に建物の資産価値がゼロに等しくとも、売却時は土地価格を基に価格を算出するため資産価値がゼロになることはありません。

新型コロナウィルスの世界的な感染拡大により、各所で打撃を受けました。

分譲マンションの売却市場もその例に漏れませんが、幸い国内は東京オリンピックの好景気がある程度は持続している、まだ少子高齢化が本格的に進展していないなど、最悪の事態とは言えません。

今後年数が経っていけば、中古の不動産はどんどん売りにくくなってきます。

最悪のケースに陥る前に、できるだけ早期に売却していくことをおすすめします。