TOP > マンションを高く売る > 分譲マンション > 分譲マンションを売る人続出の背景とは?売却激戦化の理由と売却成功のポイント

分譲マンションを売る人続出の背景とは?売却激戦化の理由と売却成功のポイント

【更新日】2020-10-26
このエントリーをはてなブックマークに追加
分譲マンションを売る人続出

東京オリンピック特需の影響などもあり、2018年まで高騰を続けた中古の分譲マンション市場。

売り時に高く売って、より良いところに住み替える人も多くいましたが、2019年以降は所有する分譲マンションを手放したいと売却する人も少なくありませんでした。

今回は、分譲マンションを売る人が続出している背景と、そういった背景の中でどう売却していけば良いのか、詳しく解説していきます。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選

分譲マンションを売る人が続出している3つの理由

分譲マンションを売る人が続出している背景は、大きく3つに分けることができます。

  • 売却相場が高騰しているから
  • 管理費が高まるタイミングだから
  • 分譲マンションの購入ブームから一定期間が建っているから

理由➀売却相場が高騰しているから

中古マンションの価格推移グラフ(2008~2018年)

中古の分譲マンションの売却相場は、2012~2013年あたりを皮切りに大きく上昇しています。

特に首都圏では武蔵小杉や京浜東北線沿線、浦安、中央区などでマンション開発が積極的に進み、地価が高騰しました。

都心の一部ではバブル期を超える売り時と言われるケースもあり、それに乗じて売却をした方も少なくありませんでした。

理由②管理費が高まるタイミングだから

現在は分譲や持ち家を購入するよりも、賃貸に住むほうが良いという人の割合が増えています。

そのことを考えると、今分譲マンションに住んでいる最も多い層は、入居から一定以上の歳月が経っていると考えることができます。

分譲マンションでは10~15年に1回のスパンで大規模修繕をおこなうことが多いですが、このタイミングで管理費の支払いが値上がりするケースも少なくありません。

物件自体は築年数の経過により劣化している一方で、費用の支払いが高額になってしまうという2重苦を鑑みて、このタイミングで引っ越すという方も少なくありません。

理由③分譲マンションの購入ブームから一定期間が建っているから

日本でマンションが本格的に導入されて住居として一般的になったのが1970年代なので、現存の分譲マンションの中で古い部類だとしても、築50~40年程度と考えられます。

鉄筋コンクリート造の建物は築47年が法定耐用年数ですが、実際はもっと長持ちするとも言われており、本当の意味で寿命に達した中古マンションというのを国内では観測できていないとも考えられます。

2020年以降、本格的に住めなくなった分譲マンションや管理費が値上げされた分譲マンションが増えてくるので、売る人が増えてきているのは、この予兆に過ぎないと見ることもできます。

分譲マンション売却が激戦化し成約しにくくなっている理由

上記の背景から売り出される分譲マンションの数は増えており、1エリアにいくつもの競合物件がいるケースも多くなってきています。

つまり、現在は分譲マンション売却が成功しやすい一方で、成約が取れにくいタイミングでもあります。

なぜこのようなことが起こっているのでしょうか?

以前に比べて買主が中古分譲マンションを選ぶ基準は上がっている

昔は、中古の不動産は築古ほど売れにくい一方で、長期間売り出していれば成約につながるケースは比較的多い傾向にありました。

しかし現在は、中古の分譲マンションでも買主が求める基準は高くなっています。

理由としては、主にネットの普及で物件のチェック・比較が容易になったこと、建築技術の向上によって中古分譲マンションの質が高くなったことなどが挙げられます。

分譲マンション売却が激戦化しているということは、あなたにとって最適のタイミングに売り出したとしても、エリア内にもっと条件の良い分譲マンションがあれば、売れ残る可能性は高まってしまうとも考えられます。

不要な分譲マンションは積極的に淘汰されていく?

2020年代から、日本はいよいよ本格的な少子高齢化が始まると言われています。

つまりここから本格的に日本の人口は減っていき、今ある物件はどんどん余ってしまう時代が来るのです。

その一方で、新築の分譲マンションは以前と変わらないペースで建てられています。

中古より新築に住み替える人が多いことを考えると、持ち主も不要な上、誰も買ってくれない分譲マンションが将来、大量に余ると考えられます。

こうした予想が広く知られている訳ではないですが、管理組合の会合に出席した方などで、感覚的に「このマンション、ヤバいな…」と思う方も少なくないと考えられます。

こうした方々が少しずつ分譲マンションから離れていっていることも、売り出し件数が増えている一つの理由と言えるでしょう。

分譲マンションを売る人が続出する中を勝ち抜くにはネット広告が肝となる

分譲マンションを売る人が続出する中を勝ち抜くにはネット広告が肝となる

売り出し中の分譲マンションが増えていったら、買主は新聞の折り込みチラシやポスティング広告をあてにするでしょうか?

「他にも良い物件が売られてそうだから、一度ネットで確認しよう」と考えるのが、情報社会の現在は自然な流れだと考えられます。

中古分譲マンションを売る場合、多くの方にとってインターネット広告が初めて物件に触れる手段となり、ここでユーザーが惹かれなければ売却を見込めなくなっています。

では、分譲マンションが売れるネット広告とは一体どんなものなのでしょうか?

適正価格を付けた後に広告を出す

スーモなどの不動産ポータルサイトは、自分が欲しい物件を絞り込み検索して効率よく物件を見つけることができます。

多くの人が検討している条件に当てはまれば、広告を見てもらえるケースが多くなり、成約率も高まる訳です。

では、買主は何で絞込み検索をするのかというと、最も多いのは立地やその他条件を鑑みて、適切な価格設定が出来ているかという点になります。

今後、競合物件が増えていくことも考えると、高めに売り出すよりも適正価格で売り出したほうが結果的に得するケースが増えてくると考えられます。

写真の質・量も大事

ネット広告を見る方が価格の次にチェックするのが掲載写真です。

この写真が広告を見る方にとっては印象の全てで、その印象で内覧に行くかどうかを決定します。

購入希望者が内覧に来てもらえなければ成約の可能性は0なので、写真をキレイに撮ってくれて、多数の写真を広告に掲載してくれる業者を選ぶ必要があります。

地方のアナログな不動産屋は広告写真が下手で、かなり見にくいケースも多いので注意しましょう。

新技術も含めて広告の質をチェックする

現在、物件広告はVR技術が導入されるなど、技術革新によってかなり進化しています。

こうした技術が利用できるかどうかも成約率を占う上で非常に重要です。

Webに明るい最先端の大手企業やベンチャー企業がこの辺は強みとしているケースが多いです。

分譲マンションを売り切るために適正価格を付ける方法

前述の通り、分譲マンションを売る人が続出して激戦化が起きると、いかに適正価格を付けられるかが重要になってきます。

しかし、中古の分譲マンションに定価というものは存在しません。

また、最終的な売り出し価格は売主自身が設定するので、いかに適正価格を調査できるかが重要になってきます。

ここからは、適正価格を付けるポイントを解説していきます。

不動産売却価格の決め方とは?売り出し価格と査定価格・成約価格の違いと参考価格の調べ方・注意点

中古分譲マンションの適正価格=相対的な価値

周辺エリアに競合物件が多く売られている場合、それらの価格を無視して適正価格を付けることはできません。

例えば、A評価のマンションとC評価のマンションが売り出されている中にB評価のマンションを売り出せば、この2つのマンションの間の価格が適正価格となります。

現在売り出し中の分譲マンションはポータルサイト等で比較的簡単に探すことができます。

売主も自発的にこれらのサイトを利用して、情報収集に励みましょう。

価格の明確な根拠があれば適正価格となる

分譲マンションの売り出し価格を2,000万円に設定した時、結果的に2,000万円以上で売れるケースは極めて稀です。

なぜなら、買主ほぼ全員が出来るだけお得に物件を購入したいと思っているので、「この物件は質が良いから、売り出し価格以上で購入します!」と申し出てくる人はいないためです。

そのため、分譲マンション売却を成功させようと思ったら、査定額より少し高めに設定するのが一番の近道です。

この時、なぜこの値段で売り出すのかの明確な根拠を考えましょう。

買主が納得できるほどの確かな根拠があれば、競合より高めでも売れる可能性は十分あります。

2020年現在は長い目で見れば分譲マンションの売り時

2020年は新型コロナウィルスの世界的な感染拡大により、各所で打撃を受けました。

分譲マンションの売却市場もその例に漏れませんが、幸い国内は東京オリンピックの好景気がある程度は持続している、まだ少子高齢化が本格的に進展していないなど、最悪の事態とは言えません。

今後年数が経っていけば、中古の不動産はどんどん売りにくくなってきます。

最悪のケースに陥る前に、できるだけ早期に売却していくことをおすすめします。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

分譲マンションを売ると税金・手数料がかかる!税額はトータルいくら?
分譲マンションを売るとさまざまな税金、手数料がかかります。事前にどんな費用がいくらかかるのか知って…
ローンの残った分譲マンションも売れる?売却の流れ・注意点を解説
ローン残高が残っている分譲マンションも、売却時に完済できれば売ることはできます。今回は、ローンの残…
離婚・住み替え…ローンの残る分譲マンションを売却した体験談
離婚や住み替えなど、ローンが残っている分譲マンションを売るケースは意外に多いです。今回は、実際に3…
分譲マンションを早く売るコツ!築年数ごとに売り方を変えていこう
中古の分譲マンションを売るには、築年数ごとに売り方を変えていく必要があります。今回は、築年数ごとに…

おすすめ・特集記事!

【2020年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…