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新築マンションを損せず売る方法とは?購入後すぐのマンションを売却する注意点・ポイント

【更新日】2020-11-10
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新築マンションを損せず売る

意外に思わられるかも知れませんが、購入したばかりの新築マンションを売りに出す方は意外と多いです。

大金をはたいて購入したはずが、そのすぐに事情が変わって売却をするケースというのは珍しくないのです。

買ったばかりのマンションも、居住者が入居した瞬間から価値の下落は始まっていると言われます。

ただ、それでも築古のマンションよりは状態が良いので、高額売却の可能性は十分あります。

ここからは、新築マンションを損せず売る方法と売却時の注意点を詳しく解説していきます!

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新築マンションをすぐ売る主な3つの理由

新築マンションを購入してすぐに不動産会社から売却募集のチラシが届くことがあります。

多くの人は「買ったばかりなのになんで売らなきゃいけないんだ?」と心外な気分になるものですが、実際このチラシは、新築マンションを購入した中の1割弱には大きな効果を見込めるのです。

新築マンションをすぐ売る人の主な理由とは一体どんなものがあるのでしょうか?

理由➀想定外の負担増で生活が苦しい

賃貸物件に住んでいた時は、固定費の出費は家賃の支払いが主でした。

これが新築マンションを購入すると、住宅ローンの返済+固定資産税の支払いが出費となります。

住宅ローンの返済に関しては、急激な負担増加にならないよう、今まで払ってきた家賃と同じ水準になるよう金融機関が調整してくれますが、加えて固定資産税がかかってくるので賃貸で暮らしていた時よりは出費が増加するケースが多いです。

加えて、住宅ローンの返済額は金利変動によって変化することもあるので、予想外の負担増に家計が耐えきれなくなり、すぐ賃貸に戻す方もいます。

理由②管理費や修繕積立金・駐車場費用を想定していない/ルールが変わった

持ち家マンションは賃貸マンションと違い毎月の家賃の支払いがないので、購入時だけまとまった金額を支払ってしまえば後は経済的に楽だと考える方が多いです。

ただ実際には管理費や修繕積立金、駐車場費用のように、継続的に支払いが必要な費用というのは存在します。

また、駐車場費用などは家賃よりも簡単に金額の変更ができるので、事前に把握して購入しても、途中で値上がしてしまう可能性があるので注意が必要です。

修繕積立金の徴収・値上げは管理組合の意向に依るので何とも言えませんが、約5年に1度のペースでどんどん上げてくるタイプのマンションもあるので、今で支払いが厳しいと思ったら早めに売ってしまうのも一つの手です。

理由③会社から転勤を言い渡された

新築マンションを購入してすぐに転勤を言い渡されるケースもあります。

会社によっては、持ち家を持つ人は今後離職をしにくいという事情を見て、多くの社員が嫌だと思う海外赴任などを言い渡す訳です。

転勤が決まったら売却をしてしまうか、戻ってくるまでの間に賃貸に出すのも手です。

理由④離婚・死別などの家族構成の変化

離婚や死別、または施設への入所など、予想外の事情によって新築マンションを売却するケースも存在します。

特に悲しい話ですが、新居に引っ越す中で今までになかった夫婦トラブルが起き、離婚に発展するケースは少なくありません。

住宅ローンを残したまま財産分与をすると離婚後に新たな返済トラブルが起こる可能性もあるため、売却をしてローン残債を完済した後、残った利益を財産分与するのがおすすめです。

築5年~10年の新築マンションは積極的に売却を検討すべき理由

2020年時点から過去10年、20年の相場推移を振り返ってみると、長い不況やリーマンショック、東日本大震災で大きく相場が下落してから、2013年の東京オリンピック開催決定、大規模な都市開発や金融緩和などで急激に上昇推移を見せたという、稀有なケースになっています。

中古マンションは築年数の経過によって価値を落としていくのが常ですが、リーマンショックや東日本大震災の直後に購入したマンションなら、築年数による劣化を上回る地価の高騰によって、むしろ購入時よりも高く売れる可能性が十分あります。

2020年11月現在は新型コロナウィルスの流行によってマーケットが縮小していると思われがちですが、緊急事態宣言が解除された6月以降は、むしろ前年よりも価格が上がっています。

以下は、東日本レインズが調査した、首都圏(1都3圏)及び札幌市、仙台市における中古マンション流通の動向データとなります。

項目数値前年同期比
件数9,537件+1.4%
㎡単価55.63万円/㎡+3.6%
価格3,656万円+5.8%
専有面積65.72㎡+2.2%
築年数21.59年21.91年

【出典】東日本レインズ「サマーリーレポート」<2020年7~9月期>

これを見ると、コロナ禍ではマンションが売れにくいというイメージと現実は全く異なるものだと分かります。

上記のデータは築年数20年前後のマンションが主な対象となっているので、築10年以内の新築マンションならより高く売れる可能性があります。

新築マンションを売る際の特徴

新築マンションを売る際は、一般的な中古マンション売却にはないメリット・デメリットが存在します。

事前に特徴をしっかり抑えておきましょう。

特徴➀需要が高くて売却しやすい

近年では新居に中古マンションを選ぶ人も増えていますが、今後数十年暮らすと考えると、いくら中古といっても設備の充実度や安全性は高い水準を求められるのが普通です。

そのため、デベロッパーから買うよりも安く、かつ設備はまだ新築並みにキレイな中古の新築マンションというのは需要が高いのです。

多くの人のニーズに合っているので、早く売れる可能性は高いです。

特徴②高く売れる

中古マンションの売却価格は、築年数の経過に応じて減少していきます。

一方、新築マンションならまだまだ購入価格なみの高額で売却することが可能です。

購入時の金額や構造によっても異なるので一概には言えませんが、築1年以内でマンションを売却できるなら、金額は購入時の価格-100万円前後となるのが一般的です。

特徴③ポータルサイト等で検索されやすい

今はスーモやライフルホームズなどのポータルサイトを利用して購入する中古マンションを探す人が増えています。

これらのサービスは項目の絞込み検索によって自分にあった物件を見つけるのが一般的ですが、多くの方は築年数の浅さを最も優先するので、一定基準を超える築古マンションは掲載情報をチェックしてすらもらえない可能性があります。

逆に新築マンションなら、欠陥のある物件だとしても広告へのアクセスは一定数見込めます。

特徴④新築マンションには高い潜在的ニーズがある

デベロッパーが新築マンションを売り出す際は、テレビや電車、ネットなど様々な媒体を通して大量に広告を打つのが一般的です。

これにより、多くの方の募集を募るのですが、実際に内覧会や契約手続きに進めるのは抽選に当たった人だけというケースもしばしばあります。

つまり、購入した新築マンションをすぐに売れると、欲しかったのに買えなかった多くの方が再び購入を検討してくれる可能性があるのです。

特徴⑤提出資料に対する信ぴょう性が高まる

築古マンションの場合、いくら資料に基づいて良さをPRしても、受け取り手は「そんなウマい話ばかりして、どっかに欠陥を残してるんでしょ?…」と疑心暗鬼で聞いているケースがしばしばあります。

物件資料はマンション購入時に大量に作成されますが、その信ぴょう性は築年数が古くなるほど下がっていき、資料内容と実情に乖離が生まれます。

新築時の資料をそのまま販売営業に使えると、仲介業者としても助かるので、スムーズに売却できます。

特徴⑥中古マンションのデメリットがほとんどない

中古マンションを購入する方は構造や設備の劣化などに注意するのが普通ですが、新築マンションの場合はこうしたリスクはほとんどありません。

中古マンションを購入することに格好悪さを感じる方もいますが、物件の中身自体はデベロッパーから購入するケースとそこまで大差ありません。

新築マンションを売る時の注意点

新築マンションを売る時の注意点

新築マンションは築古マンションに比べて売却しやすいですが、その一方で注意点も存在します。

新築マンションを売る際は、これらの注意点もしっかり抑えておきましょう。

注意点➀新築マンションは売却の理由を聞かれやすい

新築マンションが安く売りに出されるのは購入希望者にとってはありがたいですが、一方で「なんでこんなにすぐに売りに出されているの?」と不安に思う方も多くいます。

売主側に事情があれば仕方がないと思えますが、中には「欠陥物件なのではないか?」「自殺など不慮の事故があったのではないか?」と心配する方も多いので、売主側でしっかり売却理由をまとめて、報告をすることで安心させましょう。

注意点②オーバーローンのリスクに注意

新築マンションを購入する際に、多くの方は住宅ローンの融資を受けて購入をします。

新築のうちに売却するということはまだまだ住宅ローンの高額の残債が残っているということも考えられます。

売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態をオーバーローンと言い、自己資金を合わせても残債を完済できない場合は売買不成立となってしまいます。

住宅ローンを借りている場合、物件に抵当権が設定された状態になります。この抵当権を取り外さないと取引はできないのですが、抹消のためには完済が大前提なのです。

オーバーローン状態を防ぐためには、出来るだけ高く売る努力をする必要があります。

新築マンションを高く売るコツ

マンションを購入してすぐに売却することに対して、多くの方は後悔をしていると思います。

こうした後悔を払拭するためには、出来るだけ高く売ることが不可欠です。

ここからは、新築マンションを出来るだけ高く売るために抑えておきたいポイントを紹介します。

コツ➀複数社の査定額を比較する

新築マンションを高く売るには、複数社の査定額を比較することが不可欠です。

査定額は、各社が「うちならこれくらいで売れる」という意図で算出する金額なので、複数社を比較して高値を付けてくれた業者と契約をすれば、その分高く売れる可能性が大きくなります。

複数社の査定額を比較するには、不動産一括査定サイトを利用するとスムーズです。

コツ②内覧対策を徹底する

新築マンションの間取りやアクセスは変えることができないですが、第一印象は売主の努力によってアップさせることができます。

内覧前は掃除・整理整頓を徹底的におこない、内覧直後に喚起や電気交換などをおこないましょう。

コツ③不動産会社の規模や実績・担当者の人柄もチェックする

不動産会社を選ぶ際は、前述の通り査定額が大きな根拠になります。

ただ、査定額だけでは本当に契約すべき業者がどこか分かりません。

例えば、評判の高い業者より実績が全くない業者の査定額が高かったとしても、それは査定額の見誤りである可能性が高いからです。

その会社の規模や実績、担当者の能力(物腰は柔らかいか、専門的な内容を分かりやすく説明してくれるか…)などもしっかりチェックしましょう。

新築マンションを売って発生した税金は3000万円特別控除で減税しよう

通常、マンションは築年数の経過によって価値を落としていきます。

しかし前述の通り、近年では新築マンションの売却額が購入時のコストを上回るケースも少なくありません。

この際、売却額と購入費用の差額分に対して課される税金が、譲渡所得税です。

譲渡所得税は、以下の計算式で課税額を計算します。

  • 譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }
  • 譲渡所得=収入金額-必要経費

譲渡所得税は結構な高額になってしまうので、手残りを増やすためには、3000万円特別控除を利用するのがおすすめです。

3000万円特別控除はその名のとおり、発生した譲渡所得税を最大3000万円分控除できる制度で、利用することができれば、ほとんどの場合で税金の発生を0にすることができます。

この3000万円特別控除を利用できるのは、居住の用に供している物件のみです。

一度も居住しなかった物件や事業に使用した物件、入居しなくなって時間が経っている場合などは利用できない可能性もあるので注意しましょう。

3000万円特別控除とは?制度の仕組みと適用条件・必要書類を徹底解説

新築マンションを住み替える場合は住宅ローン控除を利用しよう

新築マンションを売却した後、他の持ち家を購入する場合は住宅ローン控除を利用するのがおすすめです。

住宅ローン控除を利用すると、年末のローン残高×1%が、最大13年間控除される仕組みです。

年末のローン残高が2,000万円の場合、年間で最大20万円が所得税・住民税から控除されるのでお得です。

ただ、住宅ローン控除は長期優良住宅のような一部の物件を除き、年間の控除額が最大40万円にしかならないなど、複雑なルールが多いので注意が必要です。

住宅ローン控除について詳しく知りたいかたは、こちらをチェックしましょう。

住宅ローン控除(減税)の基本的な内容と計算方法を初心者にも分かりやすく解説!

住宅ローン控除は3000万円特別控除と併用できないので注意

注意してほしいのが、住宅ローン控除は3000万円特別控除と併用できないという点です。

どちらの控除を利用するのがお得かに関してはケースによって異なるので、後悔しないようにしっかり見極める必要があります。

新築マンションの売却は注意点を抑えて相場より高く売ろう

新築マンションは苦労せず高値で売却可能ですが、オーバーローンになりやすいといった注意点をしっかり抑えておく必要があります。

また、せっかく新築マンションを売るのであれば、相場よりも高く売ることを目指さなければいけません。

改めて目標を設定して、しっかり売却していきましょう。

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