不動産売却相場はいくら？地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法

土地以外の戸建て・マンションなどの建物は、最初の最初は業者から定価で購入するケースがほとんどでしょう。

しかし、中古の不動産には定価がない上、築年数や間取りだけで価格を判断できる訳ではありません。

過去に賃貸探しをしたことのある方はわかるでしょうが、住みたい物件は面積と築年数だけでは選べません。子ども部屋の数など、自分の家族構成に合ったものや「理由はわからないが何故か一目ぼれした」というものなら、計算上は価値が低くても、あなたにとっては価値の高い物件と考えられますよね？

このように中古の不動産には定価がなく、時期・面積・アクセス・過去の取引などさまざまな項目によって決まります。

こうした、さまざまな項目を鑑みて、単純計算とは別につけられるのが市場価格です。

市場価格の参考になるのが不動産相場

不動産の相場と一口にいっても、以下のようにさまざまなものがあります。

1. 同じような築年数、面積の物件の売却相場
2. 都道府県ごとの不動産相場
3. 周辺地域の類似物件の売却相場
4. 不動産会社がデータを基に算出する売却相場

どれが正しい”不動産相場”かと言えば、全て相場と呼んで正しいのですが、売出価格を決める上で最も参考になるのは、周辺エリアで成約した類似物件の売却価格です。

不動産会社もこれを基に査定額を決めていますし、特に建物の場合は国交省が定める評価額よりもこちらが優先されます。

不動産の売却相場を調べる方法は、大きく以下の3つに分かれます。

1. 過去の取引から売却相場を調べる
2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

ここからは、3つの方法をより詳しくみていきましょう。

レインズ

レインズ(REINS　Market　Information)は全国のマンション、戸建て売却事例情報を過去1年分提供している情報提供サイトです。

不動産会社が情報を集める際に利用することが多いですが、取引の透明化促進のため、一般人でもアクセスすることができます。

こちらがレインズ・マーケットインフォメーションのトップページです。

マンション・戸建ての所在地を指定して、下の「検索する」をクリックしましょう。

今回は例として、東京港区六本木のマンション売却相場を調べていきます。まず、トップページのフォームに東京都の都心5区と記入すると、上のようなグラフが表示されます。

あとは、「追加検索条件」でより細かい項目を指定していきましょう。

地域詳細に「港区六本木」を追加すると、六本木の取引情報が緑色で表示されるようになりました。このように絞りこんでいけば、より詳しく相場をチェックできます。

ただ、レインズは該当する物件が10件以上ないと表示してくれないので、地域によってはアバウトな情報しか取得できないのがデメリットです。

土地総合システム

レインズは地域によって見られる情報に限りがありますし、見たい物件の間取り・築年数・アクセスなどもアバウトにしか絞り込めません。

より詳しい情報を知りたい方は、土地総合システムの利用をおすすめします。

こちらは国土交通省が提供している不動産情報サイトで、マンション、戸建て、土地の3タイプの以下の項目を閲覧することができます。

1. 所在地
2. 地域(商業地か住宅地かなど)
3. 最寄り駅と距離
4. 取引総額
5. 坪単価
6. 土地面積
7. ㎡単価
8. 土地の形状
9. 今後の利用目的
10. 前面道路の幅・種類・方位
11. 都市計画
12. 建ぺい率
13. 容積率
14. 取引時期

成約した物件の情報をかなり詳しく見ることができるので、相場を調べる精度が上がります。

ただ、難点としては、土地総合システムはレインズのように細かく絞り込みをすることができません。

自分で調べる際は、大量に掲載されているデータを自分で集計しなければならないので、時間が少しかかることは覚悟しておきましょう。

ポータルサイト

不動産情報サイトの中でもアットホーム、ライフルホームズ、SUUMOのような、コンテンツの充実している大規模サイトは不動産ポータルサイトと呼ばれています。

こちらはSUUMOの売出物件ページですが、地域や沿線、間取りなどを指定すれば簡単に物件情報を絞り込むことができ、周辺エリアの類似物件がいくらで売られているのかが一発でわかります。

ただ、ポータルサイトは物件の売出時期を表示していないところも多いので、価格が売り出し直後のものなのか、値下げをした結果なのかがわかりづらくなっています。

→損しない！不動産売却の値下げのコツ

上のページでも触れていますが、売り出し価格は査定額に売り手の希望も反映して、比較的高めに設定されがちです。

ただ、それでも長いこと成約がとれない場合は、適正価格へとどんどん値下げをしなければいけません。

ポータルサイトで物件価格を調べると「こんなに高額で売れるんだ！」と驚いてしまいますが、最終的な成約額はもっと低い可能性も十分あります。

レインズや土地総合システムと合わせてチェックし、明らかな過去の売却額との乖離は参考にしないようにしましょう。

国土交通省提供のデータベース

かつては閉鎖的なイメージの強かった不動産業ですが、法改正やインターネットとの連携を経て、現在はかなり透明性の高いものとなっています。

土地の評価額は特に国(国土交通省)が率先して決めているので、相場を調べやすくなっています。

土地の売却相場を知る上でおさえておきたいのは、公示の地価、相続税路線価、固定資産税路線価の3つですが、これらは以下のサイトを利用すれば調べられます。

これらのサイトを使えば、簡単に路線価を調べることができます。

なお、路線価を使って相場額を算出する方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参照してください

→不動産を路線価から査定する方法

上で紹介した方法も不動産売却相場を調べるのに効果的ですが、それ以外にも不動産の価値を調べる方法はあります。

初心者が個人で相場調査をする際は、できるだけ多くの方法を試してみて、算出価格のダブルチェック・トリプルチェックをおこなうことが重要になってきます。

ここからは、上記以外の方法を紹介していきます。

公示地価を調べる

不動産売却相場は、国土交通省が発表する基準地価がベースになっています。

基準地価はネットで公開されており、個人も無料で閲覧することが可能です。

国交省が運営しているデータベース「地価公示・地価調査検索システム」にアクセスをすれば、簡単に地域の公示地価をチェックすることができます。

ただ公示地価は不動産売却相場と必ずしもイコールではないので、注意が必要ではあります。

路線価を利用する

国土交通省が発表しているデータは他に、路線価図があります。

路線価図は道路の価値を表したもので、これが読めるようになれば、道路に接している土地の価値を求めることができます。

「全国地価マップ」というデータベースにネットからアクセスすれば、調べたいエリアの固定資産税路線価と相続税路線価を調べることができます。

固定資産税路線価なら×10分の7、相続税路線価なら×10分の8で計算することで、ある程度の相場を求めることができます。

固定資産税評価額を利用する

不動産を所有している方には毎年、固定資産税の明細が届きます。

この明細をチェックすると、不動産の【価格】という欄に数字が記載されているのが分かります。

この価格は固定資産税評価額といって、実勢価格を参考にして固定資産税を割り出すために算出されたものなので、逆算をすれば不動産の実勢価格(時価)がある程度分かります。

不動産相場を求める際は、以下の計算をおこないましょう。

不動産売却相場=固定資産税評価額×0.7

これによって、ある程度相場のイメージをつかむことができます。

それぞれの不動産の売却相場は、外的要因と内的要因の総合評価によって決まります。

物件の状態が良くても立地が悪ければ価格が低くなる傾向にありますし、その逆も然りです。

それでは、ここから売却相場に影響する項目を具体的に見ていきましょう。

築年数

建物の価格相場は築年数の経過に大きな影響を受けます。

どんなに立地が良く、条件の良い物件でも築年数の経過による価値下落を避けることができないので、売却を検討している方は注意が必要です。

劣化の状況

同じ築年数でも、使い方次第で劣化が激しい物件と、そうでもない物件に分かれます。

築年数や立地だけではなく、内装・外装や設備の劣化が激しい場合は査定額が下がってしまいます。

アクセス

都心の物件と地方の物件では、いくら状態に差があっても地方が都心を価格で上回るのは難しいです。

中心部への距離だけでなく最寄り駅やバス停までの距離・最寄り駅がどの路線に対応しているかなども重要な要素になります。

周辺環境

周辺の環境がどれだけ整備されているかも相場に影響します。

商業施設・医療施設・教育施設の有無やスーパー・娯楽施設などもあるに越したことはありません。

アクセス面はそこまで良くなくても、閑静で周辺環境が充実していれば高い査定額を付けてもらえることも珍しくありません。

日当たり・眺め

日当たりや眺めの良さも不動産の価値を決める要素になります。

南・東向きの物件は日当たりが良く資産価値が高く評価されやすい傾向にあります。

修繕履歴

築年数が経過すると設備の劣化リスクが高まるため、価値は下がっていきます。

ただ、過去にリフォームを実施しているなら価値の低下は無いか、緩やかになっているため売却時に有利です。

過去のリフォーム状況が分かる修繕履歴などがあると、不動産会社も査定時に利用しやすいのでおすすめです。

接道状況

建築基準法では、建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならないと規定しています。

この法律に違反している建物・土地は売却出来ない可能性があるので注意が必要です。

もし売却できたとしても、査定額が下がってしまうことが多いです。

接道制限の他にも、自治体ごとに制限を設けていることもあるので事前に確認しておきましょう。

不動産売却相場には、築年数が大きく影響します。

相場を把握するためには、築年数の経過によってどのように価格が推移するか知っておく必要があります。

築年数別の戸建て売却相場

上記は、2020年10月時点での1都3県の築年数別の相場をまとめたものです。

一定の下落差ではないものの、どの地域も価格が下がっているのが分かります。

一般的にマイホームの建物部分は築20年を超えた時に価値がほぼ0になると言われています。

高値での売却を目指すなら、その前に手続きを進める必要があります。

築年数別のマンション売却相場

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

上は首都圏のマンション価格の築年数経過に対する価値減少率を表したものです。

これを見ると、築年数が1年経過するごとに100万円ほど下がっていっているのがわかります。

マンションは戸建てよりも構造が頑丈なので、相場の下落スピードは戸建てのだいたい2分の1と考えることができます。

全国の不動産売却相場をまとめたデータが、以下となります。(2020年10月時点)

東京都の例外を除けば、どこも1,000万円～3,000万円が相場となっています。

ただこれはあくまで平均値であり、必ずしもあなたの不動産がこれくらいの値打ちになる訳ではないので注意が必要です。

不動産を売る際はまず相場を調べるというのがセオリーではあります。

ただ、相場を100％参考にして売却を進めることはおすすめしません。

不動産は築年数やアクセスによって非常にばらつきがあるので、相場とかけ離れた価格であるケースも十分あるからです。

不動産は1つとして同じものはないので、ある物件が類似していたとしても、100％参考に出来る訳ではありません。

また、同じエリアの物件でも、ゴミ捨て場に近い・接している道路が違うといった差で価格は変わってしまうので、隣・向いの物件ですら必ずしも参考に出来る訳ではないのです。

都市部ほど不動産の価格差は大きくなる

一般的に、都市部ほど同一エリアでも価格差の大きい不動産は増えます。

もともと都市部は相場が高いですが、同時に手入れされていない古い建物も残っている傾向があるからです。

個人が建物1件を所有するのが一般的になった50年ほど前は、まだ都市部にもそこまで多くの不動産はありませんでした。

その分地価も安かったので、古い物件ほど好立地を抑えていることが多いのです。

例えば六本木などの都心一等地でも、数億になる新築物件があれば、ほとんど価格の付かないボロボロの物件もあります。

こうした物件の中央値が相場となるので、あなたの物件を相場とイコールで考えるのは危険なのです。

不動産には個別性がある

不動産売却相場は不動産の価格を決める大きな指標になりますが、必ずしもその通りになる訳ではありません。

不動産売却相場はそのエリアの売り出し状況や過去の成約事例をもとに算出しますが、それ以外にも価格を決める要素は存在するからです。

不動産は個別性と言って、それぞれに個性があります。

面積やアクセス、築年数などを考えると、1つとして同じ物件は存在しません。

上記の要素以外にも、マンションなら備え付け設備やコンシェルジュの有無、土地なら形状など、相場だけでない構成要素は多数存在します。

こうした要素がある以上、相場を調べても100％信用することは出来ず、必ずプロの見積もりが必要なのです。

成約価格が相場より高いか低いかは業者が大きく影響する

実際に不動産を売却するのは仲介業者なので、彼らの腕・頑張り次第で相場より高く売れることもあれば、価格が下回ることも考えられます。

すでに各社は無料査定サービスを通じて「うちならこれくらいで売れる」という金額を提示しているので、まずはこの金額を比較することが先決でしょう。

更に、各社の実績や担当者の人柄なども厳しく見る必要があります。

不動産売却相場を正確に計算しようとすると、手続きが複雑になってしまいます。

ここからは、初心者が相場を調べる際に抑えておきたいポイントを紹介します。

エリア・築年数が類似している物件をチェック

不動産売却相場を調べる際は、多数の情報から絞り込みをおこないます。

情報の取得自体は素人でも簡単にできますが、どの情報をピックアップするかどうかが難しいところではあります。

絞り込みが難しい場合は、まずエリアと築年数の2項目で情報を絞り、どんな競合物件があるのか、だいたいのイメージを掴むことをおすすめします。

最初から絞り込みすぎても参考情報が的外れになることがあるので注意が必要です。

相場を調査した時の背景を把握する

不動産売却相場は常に一定ではありません。

様々な要因から細かく変動しているのが相場で、売却の際は相場の高いタイミングで売る、購入の際は相場の低いタイミングで買うといった行動が必要です。

不動産売却相場が高いのは、以下のようなタイミングです。

• 築浅のタイミング
• 春と秋
• 新駅の開通やスーパーの開店などのタイミング
• 住宅ローンの金利が低いタイミング
• 税率が軽減されるタイミング　…

相場を調査した時期と売却時期がズレて上記の要素に変動があれば、価格が変化するケースも十分考えられます。

良い不動産会社に依頼すれば相場以上で売れる

相場は平均の価格帯なので、売却力が高い不動産会社に依頼をすれば、相場以上で高く売れる可能性も十分あります。

不動産一括査定サイトなどを使い、査定額が高く実績十分な不動産会社に依頼をすることが不動産売却成功の近道です。