不動産売却相場はいくら？地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法

土地以外の戸建て・マンションなどの建物は、最初の最初は業者から定価で購入するケースがほとんどでしょう。

こちらは、木造物件の価値を築年数によって求める方法です。

築年数と物件の面積さえわかれば、こちらの公式を使って現在の価値を計算上求めることができます。

ただ、こちらの式にはアクセスの良さやフローリングのキズ、間取りなどの情報が含まれていません。

過去に賃貸探しをしたことのある方はわかるでしょうが、住みたい物件は面積と築年数だけでは選べません。子ども部屋の数など、自分の家族構成に合ったものや「理由はわからないが何故か一目ぼれした」というものなら、計算上は価値が低くても、あなたにとっては価値の高い物件と考えられますよね？

このように中古の不動産には定価がなく、時期・面積・アクセス・過去の取引などさまざまな項目によって決まります。

こうした、さまざまな項目を鑑みて、単純計算とは別につけられるのが市場価格です。

市場価格の参考になるのが不動産相場

不動産の相場と一口にいっても、以下のようにさまざまなものがあります。

1. 同じような築年数、面積の物件の売却相場
2. 都道府県ごとの不動産相場
3. 周辺地域の類似物件の売却相場
4. 不動産会社がデータを基に算出する売却相場

どれが正しい”不動産相場”かと言えば、全て相場と呼んで正しいのですが、売出価格を決める上で最も参考になるのは、周辺エリアで成約した類似物件の売却価格です。

不動産会社もこれを基に査定額を決めていますし、特に建物の場合は国交省が定める評価額よりもこちらが優先されます。

不動産の売却相場を調べる方法は、大きく以下の3つに分かれます。

1. 過去の取引から売却相場を調べる
2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

ここからは、3つの方法をより詳しくみていきましょう。

レインズと土地総合情報システムで過去の売却価格を調べる

全国でおこなわれた過去の売却事例を調べるのにおすすめなのが、レインズと土地総合システムを活用する方法です。

レインズ

レインズ(REINS　Market　Information)は全国のマンション、戸建て売却事例情報を過去1年分提供している情報提供サイトです。

不動産会社が情報を集める際に利用することが多いですが、取引の透明化促進のため、一般人でもアクセスすることができます。

こちらがレインズ・マーケットインフォメーションのトップページです。

マンション・戸建ての所在地を指定して、下の「検索する」をクリックしましょう。

今回は例として、東京港区六本木のマンション売却相場を調べていきます。まず、トップページのフォームに東京都の都心5区と記入すると、上のようなグラフが表示されます。

あとは、「追加検索条件」でより細かい項目を指定していきましょう。

地域詳細に「港区六本木」を追加すると、六本木の取引情報が緑色で表示されるようになりました。このように絞りこんでいけば、より詳しく相場をチェックできます。

ただ、レインズは該当する物件が10件以上ないと表示してくれないので、地域によってはアバウトな情報しか取得できないのがデメリットです。

土地総合システム

レインズは地域によって見られる情報に限りがありますし、見たい物件の間取り・築年数・アクセスなどもアバウトにしか絞り込めません。

より詳しい情報を知りたい方は、土地総合システムの利用をおすすめします。

こちらは国土交通省が提供している不動産情報サイトで、マンション、戸建て、土地の3タイプの以下の項目を閲覧することができます。

1. 所在地
2. 地域(商業地か住宅地かなど)
3. 最寄り駅と距離
4. 取引総額
5. 坪単価
6. 土地面積
7. ㎡単価
8. 土地の形状
9. 今後の利用目的
10. 前面道路の幅・種類・方位
11. 都市計画
12. 建ぺい率
13. 容積率
14. 取引時期

成約した物件の情報をかなり詳しく見ることができるので、相場を調べる精度が上がります。

ただ、難点としては、土地総合システムはレインズのように細かく絞り込みをすることができません。

自分で調べる際は、大量に掲載されているデータを自分で集計しなければならないので、時間が少しかかることは覚悟しておきましょう。

大手ポータルサイト・不動産会社のサイトから売却相場を調べる

今までは過去の売却事例から不動産相場を調べる方法を紹介しましたが、大手ポータルサイトから現在売り出し中の不動産価格を調べることもできます。

不動産相場は時期によって変動するので、参考のデータは新しいほうが正確に相場を知ることができます。

ポータルサイトに掲載されている売出物件をチェック

不動産情報サイトの中でもアットホーム、ライフルホームズ、SUUMOのような、コンテンツの充実している大規模サイトは不動産ポータルサイトと呼ばれています。

こちらはSUUMOの売出物件ページですが、地域や沿線、間取りなどを指定すれば簡単に物件情報を絞り込むことができ、周辺エリアの類似物件がいくらで売られているのかが一発でわかります。

ただ、ポータルサイトは物件の売出時期を表示していないところも多いので、価格が売り出し直後のものなのか、値下げをした結果なのかがわかりづらくなっています。

→損しない！不動産売却の値下げのコツ

上のページでも触れていますが、売り出し価格は査定額に売り手の希望も反映して、比較的高めに設定されがちです。

ただ、それでも長いこと成約がとれない場合は、適正価格へとどんどん値下げをしなければいけません。

ポータルサイトで物件価格を調べると「こんなに高額で売れるんだ！」と驚いてしまいますが、最終的な成約額はもっと低い可能性も十分あります。

レインズや土地総合システムと合わせてチェックし、明らかな過去の売却額との乖離は参考にしないようにしましょう。

※不動産ポータルサイトはそれ以外にも、査定サービスなどさまざまなコンテンツを提供しています。詳しい内容はこちらに記載されているので、合わせてお読みください！

→SUUMOのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ
→アットホームのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ
→ライフルホームズのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ　

大手不動産会社の公式サイトも要チェック！

大手不動産会社などは、自社の公式サイトに現在売り出し中の物件情報や過去の成約事例を掲載しているところもあります。

こちらは、野村不動産アーバンネットが運営するノムコムという不動産情報サイトで提供されている取引事例の共有サービスです。

こちらに掲載されている物件は全て野村不動産アーバンネットが仲介した物件ですが、不動産は仲介する会社(担当者)の質でも価格が変わるので、すでに野村不動産アーバンネットとの契約を検討している方にはかなり参考になるでしょう！

※ノムコムのより詳しい情報はこちらにまとめてあります！

→ノムコムのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ

マンション売却相場を調べたい方はマンションナビもおすすめ！

マンションナビは、中古マンション専門の査定・相場サイトです。

47都道府県のマンション売却相場をほぼ網羅しており、都道府県とマンション名をクリックすることで査定額をすぐに見つけることができます。

調べたい中古マンションの名前が分からなくても、上のようにGoogleマップから相場を調べることができるので、周辺のマンション価格がすぐにわかって便利ですよ！

マンションナビの利用方法・詳しい情報はこちらにまとめてあります！

→マンションナビのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ

土地の売却相場は国土交通省のサイトから調べるべし！

かつては閉鎖的なイメージの強かった不動産業ですが、法改正やインターネットとの連携を経て、現在はかなり透明性の高いものとなっています。

土地の評価額は特に国(国土交通省)が率先して決めているので、相場を調べやすくなっています。

土地の売却相場を知る上でおさえておきたいのは、公示の地価、相続税路線価、固定資産税路線価の3つですが、これらは以下のサイトを利用すれば調べられます。

これらのサイトを使えば、簡単に路線価を調べることができます。

なお、路線価を使って相場額を算出する方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参照してください

→不動産を路線価から査定する方法

上で紹介した方法も不動産売却相場を調べるのに効果的ですが、それ以外にも不動産の価値を調べる方法はあります。

初心者が個人で相場調査をする際は、できるだけ多くの方法を試してみて、算出価格のダブルチェック・トリプルチェックをおこなうことが重要になってきます。

ここからは、上記以外の方法を紹介していきます。

公示地価を調べる

不動産売却相場は、国土交通省が発表する基準地価がベースになっています。

基準地価はネットで公開されており、個人も無料で閲覧することが可能です。

国交省が運営しているデータベース「地価公示・地価調査検索システム」にアクセスをすれば、簡単に地域の公示地価をチェックすることができます。

ただ公示地価は不動産売却相場と必ずしもイコールではないので、注意が必要ではあります。

路線価を利用する

国土交通省が発表しているデータは他に、路線価図があります。

路線価図は道路の価値を表したもので、これが読めるようになれば、道路に接している土地の価値を求めることができます。

「全国地価マップ」というデータベースにネットからアクセスすれば、調べたいエリアの固定資産税路線価と相続税路線価を調べることができます。

固定資産税路線価なら×10分の7、相続税路線価なら×10分の8で計算することで、ある程度の相場を求めることができます。

固定資産税評価額を利用する

不動産を所有している方には毎年、固定資産税の明細が届きます。

この明細をチェックすると、不動産の【価格】という欄に数字が記載されているのが分かります。

この価格は固定資産税評価額といって、実勢価格を参考にして固定資産税を割り出すために算出されたものなので、逆算をすれば不動産の実勢価格(時価)がある程度分かります。

不動産相場を求める際は、以下の計算をおこないましょう。

不動産売却相場=固定資産税評価額×0.7

これによって、ある程度相場のイメージをつかむことができます。

ここまで相場を調べる方法を紹介しましたが、では自分の持っている不動産を売却しようとしたとき、どこまで相場が参考になるかはタイプによって異なります。

相場があてになるのは土地>マンション>戸建ての順で、居住者の要望に応じで色のデザインや部屋数などを決める戸建ては、周辺のものとの需要・価格に乖離が生まれやすいです。

この場合、周辺エリアの相場を調べるよりも、持っている物件を査定してもらったほうが、より正確な価格は求めやすいです。

このときにおすすめするのが一括査定サービスの利用です。

細かい内容はこちらに記載されていますが、無料で複数業者に査定依頼でき、価格を比較することができるので、どの業者と契約すればお得かがわかりやすいのが嬉しいですね！

→一括不動産査定サイトは売却に必要不可欠！メリット・デメリットを一挙紹介

一括査定サービスの利用方法を紹介！

当サイトも利用している一括査定サービスは、地域に対応している業者を絞り込める、複数業者と会話して人柄などを見ることができるといった様々なメリットがあります。

ここからは、当サイトのサービスを例に、申し込みまでの流れを解説します。

こちらは、当サイトのスマホ版査定フォームです。

こちらに不動産のタイプと所在地を入力し、下のボタンをクリックします。

すると詳しい記入画面に飛ぶので、以下の項目を入力していきます。

1. 物件の詳しい所在地
2. 専有面積
3. 間取り
4. 建築年
5. 申し込み者と物件の関係
6. 物件の現状
7. 査定理由
8. 希望など
9. 傾向
10. 査定方法
11. 要望・質問などを自由記入

以上の項目を全て記入すると、その条件にあった不動産会社が表示されます。

※こちらは例です。地域によって表示される不動産会社の種類・数は異なります。

申し込みたい会社をチェックし、情報を送信すれば、査定依頼完了です。

当サイトの査定申し込みは、トータルで60秒ほどとなっています。

しつこい営業電話が来るのが嫌なんだけど…

一括査定サービスを利用すると、個人情報の流出、しつこい営業電話が心配だという方は多いでしょう。

ただ、結果から言うと一括査定サイトは業者を登録する上で審査をおこなっており、悪徳業者は徹底排除しています。

それでも気になるという方のために、当サイトでは要望を自由記入するところがあります。こちらにしつこい連絡は拒否すると書いておくだけで、大きく連絡頻度は下がります。

何も書いていないと、会社側も良心で「もっと詳しい情報を電話で教えてあげよう！」と連絡をしてくるかもしれません。

営業電話が来て困らない人なんてほとんどいないでしょうが、それでもしっかり自分の気持ちを伝えるのは大事ですよ！

目安は価格の1~2割

売却価格の相場を見極めることは非常に難しいですが、一般的に査定価格は不動産売却価格より1~2割高いと言われています。

つまり、自分が調べた不動産売却価格の相場よりも3割程高い査定額を提示する業者がいれば、お得な売却が出来る計算になります。

あまりに高額な査定額を排除しながら、こうした業者を見つけていく事が、不動産売却を成功させる秘訣になるわけです。

イエイ

イエイは現在、大手から中小まで2000社近い業者が登録されている大手一括査定サイトです。

サービスもおすすめできますが、それ以外にもおすすめなのが無料の電話相談サービスです。

査定を依頼している段階ではまだ頼りになる仲介業者は見つかっていない状況で、どこに相談すれば良いか分からないという方も多いかと思います。

そんな時にイエイの相談サービスを使えば、素朴な疑問を解決した上で、業者選びに臨むことができます。

これによって、業者選びで失敗する可能性は格段に減ります。

定期的にキャッシュバックキャンペーンなども実施しているので、サイトを随時チェックすることをおすすめします！

→イエイで不動産売却査定！実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValue

すまいValueは、こちらの大手仲介6社が運営するサービスです。

• 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 小田急不動産
• 野村不動産アーバンネット
• 三菱地所ハウスネット

査定を依頼する先もこちらの6社になっており、対応している大手支店の査定額を比較することができます。

一般的な一括査定サイトなら大手から中小まで広範囲に業者比較をすることができますが、本当に小規模な業者も多い上に、一度に一括査定を依頼できる業者数は限りがあるので、最初から大手に依頼することを決めている場合はすまいValueを活用することをおすすめします。

→すまいvalueで大手6社に不動産一括査定！実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

HOME4UはNTTデータグループが運営する一括査定サービスです。

現在多数ある一括査定サービスの運営会社としては最も大きな会社なので、その点でも安心できます。

一括査定サービス業界の中でもかなり古い歴史を誇る業界のトップランナーで、不動産業界からの信頼も厚いのが特徴。

プライバシー保護に力を入れており、安心して利用することができますよ！

全国の不動産売却相場をまとめたデータが、以下となります。(2020年10月時点)

東京都の例外を除けば、どこも1,000万円～3,000万円が相場となっています。

ただこれはあくまで平均値であり、必ずしもあなたの不動産がこれくらいの値打ちになる訳ではないので注意が必要です。

不動産を売る際はまず相場を調べるというのがセオリーではあります。

ただ、相場を100％参考にして売却を進めることはおすすめしません。

不動産は築年数やアクセスによって非常にばらつきがあるので、相場とかけ離れた価格であるケースも十分あるからです。

不動産は1つとして同じものはないので、ある物件が類似していたとしても、100％参考に出来る訳ではありません。

また、同じエリアの物件でも、ゴミ捨て場に近い・接している道路が違うといった差で価格は変わってしまうので、隣・向いの物件ですら必ずしも参考に出来る訳ではないのです。

都市部ほど不動産の価格差は大きくなる

一般的に、都市部ほど同一エリアでも価格差の大きい不動産は増えます。

もともと都市部は相場が高いですが、同時に手入れされていない古い建物も残っている傾向があるからです。

個人が建物1件を所有するのが一般的になった50年ほど前は、まだ都市部にもそこまで多くの不動産はありませんでした。

その分地価も安かったので、古い物件ほど好立地を抑えていることが多いのです。

例えば六本木などの都心一等地でも、数億になる新築物件があれば、ほとんど価格の付かないボロボロの物件もあります。

こうした物件の中央値が相場となるので、あなたの物件を相場とイコールで考えるのは危険なのです。

不動産には個別性がある

不動産売却相場は不動産の価格を決める大きな指標になりますが、必ずしもその通りになる訳ではありません。

不動産売却相場はそのエリアの売り出し状況や過去の成約事例をもとに算出しますが、それ以外にも価格を決める要素は存在するからです。

不動産は個別性と言って、それぞれに個性があります。

面積やアクセス、築年数などを考えると、1つとして同じ物件は存在しません。

上記の要素以外にも、マンションなら備え付け設備やコンシェルジュの有無、土地なら形状など、相場だけでない構成要素は多数存在します。

こうした要素がある以上、相場を調べても100％信用することは出来ず、必ずプロの見積もりが必要なのです。

成約価格が相場より高いか低いかは業者が大きく影響する

実際に不動産を売却するのは仲介業者なので、彼らの腕・頑張り次第で相場より高く売れることもあれば、価格が下回ることも考えられます。

すでに各社は無料査定サービスを通じて「うちならこれくらいで売れる」という金額を提示しているので、まずはこの金額を比較することが先決でしょう。

更に、各社の実績や担当者の人柄なども厳しく見る必要があります。

不動産売却相場を調べる際は、多数の情報から絞り込みをおこないます。

情報の取得自体は素人でも簡単にできますが、どの情報をピックアップするかどうかが難しいところではあります。

絞り込みが難しい場合は、まずエリアと築年数の2項目で情報を絞り、どんな競合物件があるのか、だいたいのイメージを掴むことをおすすめします。

最初から絞り込みすぎても参考情報が的外れになることがあるので注意が必要です。

不動産売却相場は常に一定ではありません。

様々な要因から細かく変動しているのが相場で、売却の際は相場の高いタイミングで売る、購入の際は相場の低いタイミングで買うといった行動が必要です。

不動産売却相場が高いのは、以下のようなタイミングです。

• 築浅のタイミング
• 春と秋
• 新駅の開通やスーパーの開店などのタイミング
• 住宅ローンの金利が低いタイミング
• 税率が軽減されるタイミング　…

こうしたタイミングで不動産を売却するのが、成功の大きな秘訣です。

実際の不動産売却価格と査定額の2つの動向をしっかりと調べる事で、明確な相場が理解できて成功の道筋を立てやすくなります。

相場よりも高く不動産を売りたいなら、業者だけでなく担当者の見極めをすることも重要です。

売り手と業者は不動産売却が成立するまでの約半年ほどチームとして動き、時には互いの間違いを指摘する事も必要です。

相場と査定額の見極めの後は最後の決め手として、担当者の人柄をしっかりと見ていきましょう。