今後の不動産価格はどう推移する？オリンピック・コロナショック後の市場・市況の動向・見通し【2020年9月最新】

不動産価格の推移には、大きく分けてこちらの3つの要因があると考えられます。

• 金利・経済の動向
• 投資・利回りの動向
• 政策・国際情勢

要因➀金利・経済の動向

金利・経済は、不動産価格と密接な関係があります。

上記のように、高金利・好況のタイミングで不動産価格は上がり、低金利・不況のタイミングに下がる傾向にあります。

日本は現在マイナス金利政策により低金利状態が続いているため、不動産価格は上昇基調となっています。

要因②投資・利回りの動向

一生に一度あるかどうかの住宅購入よりも、不動産投資家がおこなう売買のほうが頻度は多く、市場に与える影響も大きいです。

そのため、投資家がどう動くかは不動産価格に大きな影響を与えます。

基本的には利回りが上がれば購入需要が増える傾向にあります。

要因③政策・国際情勢

政策や情勢も不動産価格に影響を与えます。

例えばリーマンショックやコロナショックなどは、大きな影響を与えました。

その他、経済的に近い影響のあるアメリカの経済が不安定になった場合に不動産価格が下落する可能性が高いです。

2013年後半から、アベノミクスの影響などにより、不動産価格は上昇傾向にあります。

また、価格が上昇していても不動産取引はかなり活発なので、これからも価格に関しては高い傾向が続く可能性が高いです。

取引が活発な理由としては、

などが挙げられます。

こうした傾向は特に東京を中心とする首都圏で盛んですが、より詳しい相場の情報などを知りたい方には、こちらをおすすめします。

→東京都の不動産売却査定！相場と不動産業者の特徴

全国的な地価公示価格の推移をみてみると、2015年坪単価495,736円となっており、前の年と比べて2.99％＋トなっています。

中でも東京の上昇率が目立っていて、前年比5.13％アップとなっています。

ここではもう少し詳しく、今後の不動産価格の数位について考えていきます。

海外投資家に注目を受ける日本不動産

東京はいまや世界中の人々が知っている世界最大の都市の一つとして海外の投資家から注目されています。

何故かというと、東京は世界の有名都市である、香港やロンドン、ニューヨークに比べ、不動産価格が安く、利回りが高いのに加え、価格、賃金が安定していることから、収益を得る手段として需要が高まっているからです。

2020年には東京オリンピックが開催されるということもあって、日本における不動産の需要が高まっています。

この需要を考えると不動産価格は高まっていくことが予想できます。

相続税対策として不動産の需要が増えている

2015年から相続税が改正され増税となったことによって、資産を現金ではなく、少しでも税金の安い不動産で所有しようという考えの人が増えました。

これからもこのような傾向が続くことになれば不動産価格も上昇してくことが考えられます

しかし、タワーマンション購入で節税する人が多いことを受けて、課税が強化されてるようになったので、このまま資産を不動産で所有していく人が増えていくかは注目ポイントとなります。

2020年まで不動産価格が上昇推移を見せた理由として、こちら2つの要因が挙げられます。

• 経済の活性化
• 都市の再開発

不動産業界の好調を“オリンピック特需”と表現することも多いですが、一過性のスポーツイベントよりも、上記の2つの事項のほうが価格に与える影響は大きかったとみられます。

➀経済の活性化

不動産価格は株価、金利、投資の3項目に大きく影響されます。

もちろん、この3項目が上向きになるには、その土台である国内経済が好況であることが大切です。

第二次安倍政権下の経済政策、いわゆるアベノミクスの効果を疑問視する声もありますが、少なくとも2012～2020年の間に震災復興の影響などもあって景気回復が進み、不動産価格が上昇推移を見せたのは明らかです。

②都市の再開発

次点で要因として挙げられるのが、都市の再開発です。

これによって都市の価値が上昇するだけでなく、不動産業にかかわる様々な業者が動員されることで景気が良くなります。

2020年前の都市開発は、東京だけでなく、千葉、埼玉などまで広範に渡ったのが、大きな特徴でした。

2008年から2018年までの10年間でどのように不動産価格が推移してきたのかを、成約価格のグラフをもとにチェックしていきましょう。

なお、ここから紹介するグラフは全て公益財団法人である東日本不動産流通機構が発表したデータをもとにしています。

中古マンションの2018年までの価格推移グラフ

近年の不動産価格の上昇推移は、中古マンションで特に顕著です。

震災直後から2018年の相場まで見ると、全体で1000万円前後も伸びています。

オリンピック特需を強く受けている首都圏なら、もっと激しく上昇しています。

特需を受けられるうちに不要なマンションは売るのがおすすめです。

中古戸建住宅の2018年までの価格推移グラフ

中古戸建の相場も上昇してはいますが、マンションほどではありません。

戸建ては築年数の影響で激しく劣化するので、個別に価値を見ていく必要があります。

新築戸建住宅の2018年までの価格推移グラフ

新築戸建住宅もそこまで大きな影響を受けている訳ではありません。

比較的横ばいですが、一部の地域では施工業者の人件費の上昇などの影響で高くなってきています。

土地の2018年までの価格推移グラフ

土地の価格推移も全体的に横ばいですが、都心では地価がバブル期以上に高騰しているエリアもあります。

土地価格は3年に1度のタイミングで変わることが多いので、今後の動向を注視しましょう。

戸建て・マンション・土地の価格推移はグラフで紹介した通りですが、グラフから今後の動向を予測するためには、購買層の動きなどもチェックしていく必要があります。

ここからは、推移の見方を物件種別に解説していきます。

マンションの購入需要は2019年から下落傾向にある

マンションの価格は一見、2020年まで上昇推移となっています。

特に、首都圏・名古屋圏・関西圏(大阪・兵庫など)の3つの経済圏内でマンションが高騰しています。

ただ、人々のマンション購買意欲は2019年で既に高止まりしており、今後は価格と需要の差がより拡大する可能性があります。

また、マンション価格の上昇も、当初予想しているほどではなかったという見方が強いです。

戸建ての購入需要増加はマンションよりも限定的

戸建ての需要増加はマンションよりも大きくありませんでした。

未だ一戸建てに住むのが一般的な地方・郊外には好況や開発の影響がそこまで大きくなかったこと、人の移動がより多いマンションに需要を取られたことなどが要因と考えられます。

土地の価格上昇はより局所的

土地も価格上昇の傾向を店はしましたが、関西圏で大幅に上昇した以外は、首都圏・名古屋圏などで、そこまで大きな拡大は見せていません。

土地購入の目的は建物を建設する場合が多いので、戸建て需要が上がっていないということは、土地も上がっていない傾向にあるということでしょう。

東京オリンピック後について、不動産の価格に大きな変動はないと考えられています。

しかしオリンピック開催後の不動産価格について、価格が落ちてしまうことを不安に感じている方は多いと思います。

不動産価格が下がる理由

価格低下が心配な理由として、オリンピック開催後は選手村の建設などにより、空き家が増加してしまうかもしれないという不安があります。

しかし、選手村の跡地は教育施設や住宅として利用する五輪招致委員会から発表されていますので、すべてが住宅として利用されないということを踏まえると、オリンピック後に急速な不動産価格下落が起きるとは考えにくいです。

さらに、東京オリンピックに向けて、各地のインフラ整備もされます。

たしかに、オリンピック後の観光客は落ち着いていくと思われますが、インフラ整備によって日本はさらに快適で便利な場所となることを考えても、急速な価格低下はないと予想されます。

しかし価格に関する不安要素はある

まず、人口が減少することによる価格下落が考えられます。

これに伴い、供給過多状態になってしまい、不動産価格を下げざるを得ない可能性があることは事実です。

次に、外国人によるマンション購入が引き起こすトラブルが価格の下落を引き起こしてしまう可能性があります。

マンションの管理費や修繕積立金を払わないケースや、民泊ビジネスを許可なく始めてしまうというケースが考えられるためです。

このように、不動産に関する常識が日本と海外では異なっていることや、言語の相違からくるコミュニケーションの不安を考えると外国人オーナーから不動産を買うことを避けるということが予想されます。

こうなると、空き家が増えてしまう原因となるので、不動産価格下落の原因になる可能性があります。

近年、不動産業界の大きな懸念に、「2022年問題」というものがあります。

これは不動産の中の生産緑地というものが原因でおこる問題です。

こちらにまとめてあるように、不動産は都市計画法などで性質・種類をタイプ分けされています。

→都市計画区域・市街化調整区域とは？特殊な土地売却のコツをわかりやすく解説！

この中の市街化区域内にある農地のことを生産緑地と言います。わかりやすく言えば、都市の中にある農地=生産緑地ということですね。

ただ、市街化区域は「土地の宅地開発を奨励する区域」という意味なので、そこに農地があるのは少し矛盾していますよね。

生産緑地法の施行が与えた影響

1990年前後、市街化区域の指定が進み、区域内の農地には固定資産税・相続税を引き上げることで宅地転用を促しました。

しかし、都市部に緑がなくなり、全面がコンクリートに覆われることで地盤悪化、水の枯渇、自然と調和した都市環境の消滅などのデメリットも起こりうるということで、国・自治体が指定した農地は宅地転用しなくても良いことになりました。

このルールを定めた法律が生産緑地法(1992年施行)で、指定された農地が生産緑地ということです。

生産緑地は宅地よりも税負担が軽かったので、当時多くの人が指定を受けました。

生産緑地法は2022年に解除！その後のプランは

この優遇策は30年の期限付きで、その後は以下の3通りの方法で処理することになっていました。

• 自治体に買取申請をする
• 農業者に売る
• 税負担解除も所有し続ける

まず1番ですが、当時はそう約束したものの、地方が不況の中、自治体が不動産を買い取り、お金を払うことはまずないでしょう。こちらに書いてある通り、買取ではなく寄付という形で無料譲渡されるケースが最近はほとんどです。

→土地を高く売る方法！いらない土地は国や自治体に売却できるって本当？

2番も、なかなか上手くいくとは思えない方法です。農地は基本的に、農家に農地のまま売らなければいけません。

→農地を売却する方法！流れ・税金・ポイントを一挙紹介

しかし、統計では2022年に日本の農家の平均年齢は70歳を超えます。

跡継ぎもいない中で農地を買い、耕作の手間を増やそうと思うでしょうか？きっと多くの人が同じように「税負担が重くなる前に手放したい」と考えるでしょう。

結局、3番を選ぶしかない人が多く出てきて、耕作放棄や不動産会社に駆け込む人が続出すると予測されます。

2022年問題で都市部の地価が大暴落の恐れも

2022年に生産緑地を手放す人が続出することで、都市部全体の地価が暴落するとも考えられています。

駆け込まれた不動産会社はかつての生産緑地を、どんどん売り出します。

ただ、農地は国の食料自給率を保護方針によって、農家以外に売ったり宅地に転用して売ったりするのを制限しています。

前述の通りかつての生産緑地が農家間で取引される望みはかなり薄く、結果として値下げ後も売れ残り続け、不動産市場全体の相場低下を招きます。

家・マンション所有者も都市部の価格暴落前に売って利益を出そうとし、どんどん売り出すようになれば、不動産の需給バランスが大きく崩れ、業界へ大ダメージを与えるでしょう。

この一連の流れを、「2022年問題」と業界では呼んでいます。

2032年まで生産緑地法延長の動きもあるが…

このような予測を受け、生産緑地法を2032年まで延長しようという動きもあります。

ただ、前述の通り地方財政が苦しい中、このまま税金優遇策を続けていくのはリスクでもあります。

そのため、2032年まで生産緑地法を延長するかは個々の自治体の判断に拠るのではないか？と言われています。

とはいえ、現在はまだ憶測に過ぎない、生産緑地法解除による市場暴落が一部で起これば、32年まで延長された地域でもリスクを避けるために一気に売り出し、混乱を招きます。

結局のところ、2022年以降の日本全体の不動産価格の低下は避けられないと考えられます。

2020年上半期は新型コロナウィルス感染症の話で世界中が持ち切りになっています。

不動産市場にも、この感染症の登場は当然影響を及ぼすと考えられます。

しかし、中国の不動産業界が大打撃を受けた一方で、日本の不動産業界はそこまで大きな影響が表れていない現状にあります。

特に不動産投資は、一時的に投資家の数が減るものの、東京は現在も安定した利回りを維持しています。

新型コロナウィルスで大打撃を受ける建設業

不動産業界の中でもコロナウィルスで大打撃を受けると思われるのがハウスメーカーなどです。

木材、鉄骨といった建築資材が海外から仕入れることができず、施工が途中でストップする事態も多々見受けられます。

東京オリンピックの都市開発の恩恵を受けて活況のあった建設業界ですが、ここにきて急激なストップを受けることになってしまいました。

Airbnbなどの民泊経営事業も大打撃か

新型コロナウィルスを受けて全国の公立校が休校になるなど、無用な外出を避けるムードが日本全体に拡大しています。

このムードで打撃を受けるのは、Airbnbなどを利用した民泊経営をしている方たちでしょう。

旅館やホテルよりも資金繰りが難しく、これ以上感染拡大が長期化して宿泊者数が抑えられたままということになれば、民泊経営者の多くが失念する見込みです。

コロナウィルスが早期収束すれば香港・オーストラリアの投資チャンス？

一方、新薬の開発など、コロナウィルスが収束する見込みがたってきているというニュースもちらほら聞かれるようになりました。

もし2020年上半期に収束が完了した場合、香港やオーストラリアなどの安定した不動産市場は跳ね返りを受けて、大きな投資チャンスを来るのでは？と予測されます。

ただ、東京オリンピックの中止や要人の感染など、衝撃的なトピックが今後も聞かれるようになれば、こうした希望的観測も実現しない可能性が高いです。

まだまだウィルスの拡大状況を注視する必要がありそうです。

新型コロナウィルスが猛威を奮い、すでに半年ほど経過しています。

幸い、多くの国民が命の危険を感じるような事態に陥ることはありませんでしたが、それでも長期的に経済への影響は免れないことになりました。

コロナウィルスの感染拡大が始まって間もない時期は楽観視する声も多かったですが、2020年6月時点では一体どのような予測・見通しとなっているのでしょうか？

国民の経済活動と購買意欲が大きな影響を受ける

新型コロナウィルスによる長期の外出自粛などで、国民の経済活動が著しく制限されています。

実際のところ、自営業者などを除いて収入面で大きな被害を被った方は多くありませんが、それ以上に国民の購買意欲が大きく下がっています。

これによって、不動産をもともと購入する予定で、かつ収入にそこまで問題がなかったとしても、「今後何があるか分からないから、とりあえず貯蓄に回そう」と考える方がほとんどになってしまいます。

不動産の売買には引っ越しが伴います。小さな部分を見れば、引っ越し会社や役所へ赴くといった移動も含まれます。

政府が経済活動や外出帰省の制限を撤廃したとしても、著しく低下された消費マインドが再び上向きになるには、大きな時間がかかるでしょう。

不動産相場・住宅自体への影響はそこまで大きくない？

コロナショックの比較事例として取り沙汰されるのがリーマンショックですが、リーマンショックの時期も住宅価格が大きく下落するということはありませんでした。

コロナショックに関しては、背後に好況や地価の高騰があることから、リーマンショックよりも値下げしにくいのではないかと予測されています。

東京オリンピックの開催が延期されたことも、不動産市況に何かしら影響を与えるのではないかと心配する声がありますが、「オリンピック特需」の原動力となった首都圏の都市開発や公共事業はすでに完了しているため、延期したからといって価格が下がるということはなさそうです。

日銀が住宅ローン金利上昇を野放しにする可能性は低い

不動産売買のタイミングを見計らうため、住宅市場と同様にチェックすべきなのが、住宅ローンの金利推移です。

2016年から金融緩和により国内の住宅ローン金利は最低水準で推移しており、2020年現在も未だチャートが跳ね上がる気配はありません。

コロナショックの前は「さすがにこのペースで金利が維持できる訳がない」という論拠から、五輪前後で急上昇するのではないか？という予測はありました。

しかし、前述の通り国民の購買意欲が大きく低下している状況で、更にローン金利が上昇するようなことがあれば、不動産業のみならず様々な業界でダメージは免れません。

こうしたことを考えると、たとえ金利上昇の予兆があったとしても、調整が入るのではないかと見られます。

政治的な介入があれば、ローン金利が急激に上昇する見込みは低いと言えるでしょう。

2020年8月になっても新型コロナウィルスに収束の気配はありません。

今後のコロナウィルスの状況については、ワクチン等の開発によって状況は改善されるという方もいれば、ここ数年は同じような状況が起こり続けるという方も増えてきています。

１つ言えるのは、コロナ前・コロナ後では不動産を含めて、様々なものが大きく変わるということでしょう。

ポスト・コロナの不動産価格はどう推移していくのでしょうか。

未曾有の事態だからこそ不動産価格は安定推移を見せている

バブル崩壊・リーマンショックといった過去起こった未曾有の事態とは異なり、今回はウィルスの世界的蔓延という、ここ100年で経験したことのない理由の事態となっています。

今回とバブル崩壊などを比較して一番大きいのが、脅威が目に見えないことでしょう。

可視化できない分、今後の事態を予想できない面が強く、適切な対応がしにくい部分があります。

しかし、今の状況を見ると「将来が予測できない分、施策を継続するしかない」という状態になっており、それが金融システムを安定状況に保っているとおも言えます。

新築・中古ともに市場が縮小している面は否めませんが、金融緩和が継続していることで、大きな変動は免れていると言えます。

都市部の物件は投資ニーズによって保護されている

不動産売買は、居住目的と投資目的の大きく2種類に分けられます。

このうち不動産投資のほうが頻繁に取引されているためマーケットが強固で、かつ居住用のマーケットに影響を及ぼすことも少なくありません。

都市部は投資家がコロナ禍でも取引をしているため、値崩れはしにくいと言えます。

その一方で地方・郊外は価格が下落する見通しです。

コロナ禍で人の価値観はどう変化するか

住まいというのは生きていくために欠かせないものですし、大きな出来事があってもトレンドは変化しにくい側面があります。

しかし、コロナのような事態で人々が変化する可能性は0ではありません。

例えば自粛期間中にリモートワークの導入企業が増え、多くの方がコロナ後もリモートワークの継続を希望しています。

もしリモートワークが今後一般的になれば、都市部のすぐ近くに住む優位性というのはどんどん無くなってくるでしょう。

ポスト・コロナの不動産価格をうらなう最大の要素は金融緩和ですが、こうした価値観の変化というのもチェックする必要があります。

東京カンテイが8月24日に発表した報告では、2020年7月の三大都市圏(東京・大阪・名古屋)での中古マンションの価格推移がまとめられていました。

具体的な数値は以下の通りです。

全体的にわずかながら上昇の傾向がみられますね。

首都圏の中古マンションに関しては、5か月ぶりの上昇推移となりました。

全国的に外出自粛が解かれ、人々の購買行動が少し戻ってきたことが上昇推移の要因だと考えられます。

ただ、今後も感染状況や政策の変化に影響される可能性が高いので、注意しましょう。

前述の通り、コロナショックが不動産市況に壊滅的な影響を与える可能性は低いものの、マイナスの影響は間違いなくあるでしょう。

ここからしばらく不動産売却に不利な状況が続くのは確実だと思います。

では、再び不動産の売り時が来るのはいつになるでしょうか？

断定はできませんが、恐らく2028年頃まで待たないと売主に追い風とはならないのではないかと考えられます。

2028年に売り時が訪れる根拠としては、長期国債の値上がりや利上げなどが、これくらいのタイミングに起こると考えられるためです。

ただ、今から築年数が8年経過している訳なので、ただいま売却を検討している方にとっては、8年待つのは良いこととは思えません。

築年数との兼ね合いを考えて、売り時は決めたほうが良いでしょう。

大きな不動産価格の推移は前述の通りですが、それだけで個別の不動産価格が判る訳ではありません。

高騰しているエリアにも低価格の不動産はありますし、下落しているエリアにも効果な不動産は存在します。

これは、不動産価格が経済状況や地域要因よりも、以下のような個別要因に大きく影響されるためです。

• 築年数
• 構造
• 面積
• 駅までの距離
• 内装・外装
• 日当たり・周辺環境の良さ　など…

このことを踏まえると、不動産の価格を調べたいなら個別で調査する必要があります。

自分で不動産価格相場を調べる

不動産に関して全くの初心者でも、比較的簡単に価格相場を調べることはできます。

ただ、注意して欲しいのは、ここで算出される価格はあくまでイメージであり、不動産の価格が100％その通りという訳ではないということです。

個別の不動産価格をより正確にチェックするためには、プロの不動産会社に依頼をするのが一番です。

一括査定サイトで複数社に査定依頼をする

不動産会社は無料で査定をおこなってくれますが、算出される価格は法的な証明力のないあくまで私見です。

そのため、必ず複数社に査定を依頼し、査定額を比較する必要があります。

複数社へスムーズに査定を依頼できるツールが一括査定サイトです。

不動産の簡単な情報を入力するだけで平均6社以上に一括で査定依頼が出来る優れもので、不動産会社の広告費で成り立っているため、利用料は完全無料です。

複数社の査定額を知ることで平均の価格が分かりますし、売却する際はどこに依頼すれば一番高く売れるかなども分かります。

まだ売却を検討中の方も利用可能なので、価格を知りたいだけという方も気軽に利用することができますよ！

ここまで、2018年から2022年以降の不動産価格の推移を分析しましたが、まとめると以下の通りです。

結果的に全体的な不動産価格は下がる見通しですが、それでも日本は世界3位の経済大国で、首都の東京は都市としては世界1位の規模を誇るわけですから、都心のマンション価格が今の半額近く下がるなんてことは考えにくいです。

数年前に比べると価格は確かに下がるでしょうが、「大手不動産会社が次々潰れる」といった悲観的観測の通りには恐らくならないでしょう。

→【2018年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較

利便性の高い地域は価格下落の心配なし

今後、オリンピックが終わっても不動産価格が下がりにくいエリアはあるのでしょうか。

• 各地域主要駅から徒歩10分のエリア
• 歴史のあるエリア

やはり、利便性の高いところ、人気のある所はいままでもこれからも不動産価格は安定していくと考えられるようです。

また、オリンピックに伴い、交通や買い物などの生活が便利になるように整備されていく地域は価格が上昇していくと考えられます。

オリンピックで使用されるスタジアムや競技場がある地域は価格上昇が見込めるかもしれません。

今後の不動産相場は局所的に調べる必要あり

今後、不動産価格が下向きに推移するといっても、日本全国の不動産価格が一様に1割下がるといったことは起こりません。

下がり方は地域によって大きく異なるでしょうし、隣の地域の相場が暴落したことでこちらの地域の需要が増し、価格が高まることだって有り得ます。

結論としては、「2020年以降、不動産相場は下がるので早めに売れ！」ということでなく、「2020年以降、不動産相場は細かいエリアごとに大きく変わってくるので、入念に調べることが大切！」ということです。

実際、将来的には不動産価格がどう推移するかは専門家にもわかりません。まして、あなたの家の価格の推移は、あなたにしか調べようがないのです。

こちらで自分でもできる不動産相場の調べ方がまとめてあります。ぜひ参考にし、活用してください！

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？