TOP > 不動産売却 > 外国人に不動産を売る方法!売却に必要な書類と契約方法・税金・源泉徴収について解説

外国人に不動産を売る方法!売却に必要な書類と契約方法・税金・源泉徴収について解説

【更新日】2020-05-13
このエントリーをはてなブックマークに追加
外国人に不動産を売る

不動産売却の売り手や買い手が外国人でも売買契約や物件引き渡しをおこなうことは可能ですが、普通の手続きとは方法が違うので、ポイントを知っておくことが必要です。

特に、住民票や印鑑証明書といった手続きに必要な書類を外国籍では取得することが難しいので、代替になるものをしっかりと準備しておくことが大切です。

この記事は、不動産売却に外国人が関わる場合の注意点と手続き方法について解説していきます。

※日本国籍でも海外に長く在住している方は、一般的な不動産売却とは異なる手続きを踏みます。こちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

非居住者(海外在住者)の不動産売却の流れ・税金の注意点

外国人に不動産を売るケースは増えている

日本に住む外国人の数は年々増えており、不動産屋に外国人が訪れる光景もよく見られるようになりました。

賃貸マンションを求めて不動産屋に来るケースがまだまだ多いですが、中には持ち家の購入を希望されるケースも増えてきました。

多くの不動産会社が外国人向けの不動産売却マニュアルを用意しておらず、外国人との取引をしていない店舗も多いです。

ただ今後、更に訪日外国人の数が増えて、外国人との不動産取引がより一般的になれば、外国人に対応できない業者はどんどん淘汰されていく可能性があります。

外国人向けに不動産を売る方法を知っておけば、隠れたニーズの発掘にもつながるのでメリットは大きいです。

不動産会社だけでなく、個人が売却をする場合も、外国人が買主になる可能性は十分考慮しておく必要があります。

外国人に不動産を売る際は要注意!ローンが利用できず売買不成立になる可能性も

日本国籍の方が外国籍の方へ不動産売却をおこなうこと自体は、特別禁止されている訳ではありません。

契約時の印鑑証明などが利用しにくいなどの点もありますが、代替書類を準備してもらえれば、売却することは可能です。

ただ注意してほしいのが、外国人は住宅ローンが利用できないという点です。

不動産を購入する際は多くの方が住宅ローンを利用しています。しかし、金融機関は住宅ローン申し込みを日本国籍の所有者か特別永住者に限定しているので、それ以外の外国人はローン利用ができません。

つまり、特別永住権を持たない外国人が不動産を購入する場合は、現金一括払いしか方法がないことになります。

これにより不動産を購入するハードルが一気に高まり、結果的に売買不成立となる可能性も通常より高いです。

購入希望者のほうでもローンを利用できると勘違いしているケースは多々あるので、説明する際には十分注意する必要があります。

日本語の全く分からない外国人に不動産を売ることは出来る?

買主が日本語の全く分からない外国人の場合は、翻訳・通訳を依頼した上で契約事項を説明する必要があります。

ただ、日本語が全く分からなくても、相手が何も分からず署名をするケースも考えられます。

形式上はこれでも契約が成立していますが、有効な契約ではないので注意しましょう。

不動産取引の契約は双方が納得していることが条件になるので、片方の日本語能力がない場合は、確実に契約内容に納得していないとみなされます。

そのまま金銭を授受してしまうと重罪に問われる可能性もあるので、書面上だけでなく、相手の心からの承認も得る必要があります。

外国人の不動産売却は在留資格によって手続きが異なる

外国人が不動産売却をする場合は、その外国人の在留資格によって手続き方法が異なります。

在留資格は期間や住んでいる場所によって以下の3つのタイプに分けられます。

  1. 中長期在留者等
  2. 中長期在留者等以外
  3. 海外在住者

上記のどのタイプに含まれるかによって日本の自治体に住所が登録されているかが変わり、それによって相手の外国人を法律的にどう扱うかも変わってくるので、相手のタイプを確認するようにしましょう。

中長期在留資格

中長期在留資格とは、短期滞在(観光含む)や外交、公用といった事情以外で3か月以上日本に住んでいる人のことを指します。

彼らは、主には結婚や仕事などの理由で日本に来た外国人のことで、在留カードを持つ義務があります。

不動産売却の場合は、「中長期在留者等」となっており、特別永住者や一時庇護許可者(難民とみなされ、一時的に日本に在住する許可を受けた人など)も含まれます。

中長期在留者等以外・海外在住者

中長期在留者等以外の外国人とは、政治的な理由で日本に在住している人や、3か月以外の短期滞在者を指します。

彼らには住民票を取得することができないため、本国が発行している証明書類の提出になります。

政治的な理由(外交官など)であれば既に居住施設は用意されていますし、観光であれば宿泊施設を理由するので、不動産を購入するというケースはかなり稀でしょう。

ちなみに、海外在住者も住民票を持っていないので、この「中長期在留者以外」と同じく海外の証明書類が必要です。

在留外国人の分類まとめ

分類 定義
中長期在留者 日本に3か月以上の在留資格をもって住んでいる外国人(外交、公用目的の人を除く)
特別永住者 日本国憲法に定められた特例法に基づき、特別永住資格が与えられた人
一時庇護許可者 難民の可能性がある外国人で一時庇護のために上陸許可を受けた人
仮滞在許可者 不法に滞在していた外国人で、その後滞在の仮資格を国から与えられた人
国籍喪失による経過滞在者 出身国での戦争などが原因で、日本に在留することになった外国人

不動産売却の必要書類を外国人が取得するには?

不動産売却をおこなったなら、物件の所有者を変更する必要があります。

この変更のことを所有権の登記移転といいますが、手続きには以下の書類が必要です。

  • 権利証・登記識別情報通知書
  • 委任状(司法書士が作成)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 印鑑証明書

上記の書類のなかでも特に住民票、印鑑証明書は外国人が持っていないことが多いので、書類を代替しておかなければなりません。

不動産売却の必要書類ってどんなものがある?

ここからは、住民票、印鑑証明書を持っていないときには、どのような手続きをとらなければならないのかを説明していきます。

住民票を所持していない場合の手続き

中長期在留者は、2013年に住民基本台帳法が改正されてから住民登録ができるようになりました。

そのため、今では問題なく住民票を作成することができますが、中長期在留者・海外在住者は登録ができません。

このときに住民票にかわって提出する書類として代表的なものとして「住所の宣誓供述書」が挙げられます。

これは、本国の住所を記した書類を宣誓供述書(公証人の認証を得た私文書)のかたちにしたものであり、作成は簡単にできます。

本当であれば、本国の在日大使館が認証してくれるのが理想ですが、対応は国によって異なるので、あらかじめ大使館に認証が可能かどうか確認しておきましょう。

印鑑証明書を登録していない場合の手続き

印鑑証明書を作成するときに必要な印鑑登録を、中長期在留者以外はおこなうことができません。

そのため、この書類に関しても代替になるものが必要になります。

代替書類として有効なのは、在日大使館の認証を受けた登記委任状と在日大使館か本国の官憲によるサインつき証明書のどちらかで、実際の不動産売却では登記委任状の方が多く利用されます。

日本以外の本人証明は印鑑ではなくサインでおこなうのが主流で、多くの外国人は自分の印鑑を持っていません。

外国人向けの印鑑を作っているところも多くはないので、上で挙げた代替書類を使うのが一般的です。

書類は原則すべて日本語!書類の日本語翻訳には費用がいくらかかる?

不動産売却は日本の法律によっておこなわれるものであり、書類は基本的にすべて日本語表記です。

もし相手が日本語を読めないようであれば、翻訳文を別途で用意する必要がありますが、翻訳アプリなどを利用したり、外国籍の友人に依頼したりして翻訳をおこなうのは精度が保証できないので、翻訳会社に依頼することが多いです。

日本語を話すことはできるけれど、漢字の読み書きができないという方は大勢いるので、注意して事前に確認しましょう。

不動産用語を英語で一挙紹介!不動産売却で英語は使える?

不動産関連書類の翻訳コスト相場

翻訳会社に依頼できる不動産関連書類は、以下の通りです。

  1. 不動産売買契約書
  2. 建物賃貸借契約書
  3. 不動産購入申込書
  4. 不動産登記事項証明書
  5. 重要事項説明書
  6. 固定資産評価証明書
  7. 建設住宅性能評価書
  8. 団体信用生命保険約款
  9. 不動産担保ローン約款 など。。。

翻訳料金は会社によってまちまちですが、100文字あたりで換算したときの相場は以下の通りです。

日本語➝英語 英語➝日本語
1,000~3,000円 1,000~3,000円

外国人が不動産を売った時は税金を源泉徴収で前払い

中長期在留者以上の外国人は、不動産購入時は日本人と同じ種類の税金を納めます。

  1. 譲渡所得税
  2. 源泉徴収税
  3. 固定資産税など

ただ、不動産を売る際は、すこし税収の仕方が異なるので注意しましょう。

外国人の不動産売却では売上の1割を源泉徴収

日本人が不動産を売却する場合、引き渡し年の翌2~3月に確定申告をして税金を納付します。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

一方、外国人が不動産を売却する場合は、予め売上の1割を徴収した形で渡されます。外国人には税納付は難しく、必要書類が手に入らないことも多いので、事前に引いた形で渡されるということです。

日本人に比べて多く支払いすぎた場合はどうする?

日本人が不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。

これは、買った時よりも物件が高く売れたときに、その超過分に比例して税額が上がる税金です。

譲渡所得税の計算は、以下の式で求めます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

※譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間の長さで決まります。詳しくはこちらをご覧ください!

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

売上によっては、この式で計算すると、税金が売上の1割以下で済むことも多いです。

その場合は、のちに確定申告をして証明すれば、払い戻してもらえます。

外国人の不動産売買で源泉徴収がかからないケース

外国人が不動産を売買するなら、ほぼ全てのケースで源泉徴収がかかります。

しかし、以下2つの条件に当てはまる場合は、源泉徴収がかかりません。

  1. 購入した物件の価格が1億円以下
  2. 自分・親族(6親等以内)のために物件を購入

また、当然ですが源泉徴収は外国人が日本の不動産を売買するときのルールで、例えば外国人が日本に住みながら本国の不動産を売買する場合は、本国のルールが適用されます。

このとき、税金の2重徴税にならないように、両国のルールが同時に適用されるということはありません。

住民票と印鑑証明書の準備がポイント

不動産売却に外国人が関わっても、大きく手続き方法が変わるわけではありません。

ただ、不動産売却にかかわる用語は日本人でも理解することが難しいので、外国人の買い手が良い条件を出してくれるなら、売り手側もそういった面でのサポートに協力していく必要があります。

買い手が勘違いをしたままで不動産売却が成立されても、引き渡し前に破棄されてしまったり、引き渡し後にトラブルになったりする可能性が高いです。

不動産売買でトラブルがおきると、売り手側の責任が問われることが何かと多いので、相手の日本語力の低さを利用してあえて物件のデメリットを隠すようなことはないようにしましょう。

外国人でも競合に打ち勝つ意識を持とう!高値売却にこだわるメリット

日本語の能力に問題があると、どうしても相場を調べる段階などで差がついてしまいます。

結果的にネイティブの日本人より売却価格が低くなりがちですが、「外国人だし仕方ないか。。。」とあきらめてしまうのはもったいないです。

まず、不動産は一般の方が持つ中で最も高額な固定資産です。

マイホームを売却すれば平均4,000万円前後の代金が手元に入ります。

サラリーマンの平均年収が代替400万円前後なので、10年分の収入が一気に入るということですね。

更に、不動産を高値で売るコツは意外と知られていないので、ちょっとした努力で簡単に相場以上の価格で売ることができます。

例えば、こちらの主婦は不動産に関する何の知識も無かったのですが、自分なりに工夫することで査定額より600万円高く売ることができました。

【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

不動産を売ると余計な費用・税金もかかるので、これらを考えてもなるべく高く売らなければ損です。

こちらの記事などを参考にして、少しでも高く売ることを目指していきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

一括査定サイトを活用しよう!

近年、不動産を高く売った人の多くが利用しているのが、一括査定サイトというサービスです。

これは、所要時間60秒ほどのカンタンな情報入力をするだけで、地域に対応する不動産会社(平均6社)へ一括で査定依頼できる優れものです。

登録業者は皆さんが良く知る大手ばかりで、対応や保証・検査サービスもしっかりしています。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

一括査定サイトは登録業者の広告料でまかなわれていることから利用料完全無料で、誰でも気軽に使うことができます。

こちらの記事により詳しいサイトの使い方と、おすすめのサイトランキングが掲載されているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

八王子の不動産を売る!八王子の一戸建て・マンション・アパート・土地査定・売買のコツとおすすめ不動産会社
八王子の不動産相場は地域によって大きな相場があるので、市全体ではなくエリアごとに細かく調査をしまし…
事故物件を売るには?欠陥住宅のトラブル内容は告知すべき?
事故物件でも不動産業者に依頼して売却することは可能ですが、場合によっては断られてしまうこともありま…
不動産売却の代金と手取りは全然違う!本当はいくら引かれる?
不動産売却はさまざまな費用が課されるので、手取りは意外と少ないという特徴があります。利益を出すため…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…