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専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

【更新日】2018-06-21
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家とお金

不動産売却は多くの方にとって馴染みのないものです。

初めて不動産売却をする人は、知識がない分不動産業者に任せきりにしてしまうことが多いです。

しかし、どの業者に頼むかで、売値には大きな差が出ます。

では、不動産業者を見極め、高く売るにはどうすればいいのでしょうか。

相場より高く不動産売却を行う秘訣を紹介します。

※不動産タイプ別の高く売るコツはこちらで紹介!
【土地】
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
【一戸建て】
家を高く売る方法!売却の基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説
【マンション】
マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

中古の不動産は売ること自体難しい!その理由は?

不動産と一口に言っても、賃貸も管理もあります。

その中で、最も難しいのが不動産売却を言って間違えないでしょう。

不動産を買う手続きは、気に入った家への購入申し込みをおこない、ローンの審査に通り決済を済ませれば完了です。

一方、家を売る際は基本的な流れは共通するものの、同じ不動産は一つとしてないので、友達の経験を参考にしても成功するとは限りません。

中古の不動産を売るときは過去に家を借りたときや買ったときのように簡単にはいきません。非常に知識と頭を使う手続きなのです。

不動産を売る方法は人それぞれ…でも共通で高く売ることを目指すべき!

不動産を売る理由は人それぞれで、以下がその理由です。

順位 理由
1位 良い家に住み替える費用をたくわえるため
2位 住み替え以外の資金が必要だから
3位 今が売り時と判断したから
4位 転勤のため
5位 相続物件が不要なため
6位 離婚したため
7位 建て替えて家族と同居するため
8位 通勤・通学時間短縮のため
9位 親・自身の介護のため
10位 子どもが独立したため
11位 結婚したため
12位 その他

近年の不動産を売った理由を見てみると「良い家に住み替える費用をたくわえるため」というものが半数近くとダントツで多いですが、通勤・通学時間の短縮など、そこまで価格を求めなくても良い人もいます。

ただ、提言としてどんな理由で不動産を売るのであれ、高値売却を目指すべきです。

その理由について、ここからお話しします。

不動産売却を適当に済ますと後からツケが回ってくる

「家なんて売っても売れないよ~」なんて言葉を聞くこともあるでしょうが、そもそも不動産は一般の方が持ちうる最高価の固定資産です。

実際、地方の古い木造住宅でも過去の事例を見れば10万円以上の価格が付いています。

給与所得とは別にこれだけのお金が入ることはまずありませんし、都市部の家であれば平均1,000万円は付くので、苦労して3割高く売れば更に300万円の利益が出るわけです。

「自分はお金なんて要らない」という方もいるでしょうが、今後、終身雇用制がなくなる、年金が減額されるといった将来の不安を払拭するためにも、絶対に不動産は高く売るべきなのです。

不動産が高く売れなければ家族に迷惑をかける

核家族化の進む現在ですが、自分の持つ物件は子供に相続することができますし、担保にしてお金を借りることもできます。

不動産は持ち主の自由なように処分することができますが、家族の共有資産という意味合いもあります。

また、相続した物件を売る場合は1人が代表者として手続きをおこない、売却代金を権利者に分割します。

この場合も、お金を分ける兄弟たちを納得させるにはそれなりの金額で売る必要があります。

遺産を巡り仲良し家族に亀裂が走り、その後も関係修復できなかったというケースは山ほどあります。

不動産を高く売るには戦略の立案が不可欠

不動産を高く売るには、状況に合わせた戦略が重要です。

ただ、不動産投資や賃貸と違い,不動産売却はマニュアルやガイド、体験談等の情報がほとんどありません。

特に実務書の存在はほとんどなく、図書館に行っても書籍は非常に少ないです。

不動産売却に取り組む場合、以下のような情報は基礎知識として学んでおいた方がよいです。

  • 不動産の売却相場
  • 不動産の査定から引き渡しまでの期間
  • 売却仲介業者の選び方
  • 不動産の査定から引き渡しまでの期間
  • 売却仲介業者の選び方
  • 不動産売却でかかる税金・費用 etc…

最低限の知識を付けることで手続きがスムーズになりますし、悪徳業者に騙される確率も減ります。

不動産売却における代表的な詐欺の手口

高く売るか早く売るか

不動産売却には、仲介と買取という2種類の方法があります。

仲介とは、不動産業者に売却を一任し、第三者に売ってもらう方法で、買取とは不動産業者に中古物件を購入してもらう方法です。

項目 仲介 買取
買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も
売却益 高い 低い(相場は仲介売却時の2割減)
精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

転勤が控え、早く売りたい方は買取を選ぶのがおすすめです。

逆に、時間がかかっても価格を追求したいという方は、仲介売却を選びましょう。

このどちらを選ぶかが最初の大きな課題で、その後の業者選びにも大きな影響を与えます。

【仲介売却におすすめの業者ランキング】

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

【不動産買取におすすめの業者ランキング】

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

媒介契約を3種類から選ぶ

仲介売却の場合は、仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの方法があり、それぞれ内容が以下のように違います。

                
契約のタイプ 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数仲介業者からの報告
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

一般媒介契約は複数社と契約できるのが強みですが、仲介手数料をもらえるのは早く成約した1社だけなので、会社側としては営業やPRに力を入れるリスクが大きく、なかなかモチベーションを上げてもらえません。

そのため、一般的には専任媒介契約をおすすめすることが多いです。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

ただ、別荘や人気のデザイナーズマンションなど、買い手が殺到するような立地・物件の質なら、敢えて一般媒介契約を選び、業者間の競争を煽るという手もあります。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策
デザイナーズマンションを売却するコツ

大手に仲介を依頼するか地元中小に依頼するか

地方の物件を売りたい方が頭を悩ませがちなのが、全国展開しているような大手に依頼するか、地元の優良中小業者に依頼するかというところです。

大手と地元中小を比較すると、以下のような違いがあります。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

近年はネットから物件を探す買い手が増えていることから、大手業者のほうが人気になりつつあります。

ただ、地域の細かい事情などは、地元の中小業者が多く持っています。

また、対応の面でも、大手は担当者1人が多数の案件を抱えており、後回しにすることもある一方で、地元中小は1つの案件に対して社を挙げて丁寧に対応してくれます。

大手と中小どちらを選ぶかというのも、高く売るには重要な判断です。

不動産を高く売るには業者の見極めが重要

不動産売却で物件を高く売るには、まず業者を見極めることが大事です。

不動産取引は長い間、情報公開範囲を選べる仲介業者の優位で進められてきました。

現在でも、公開情報を制限する事で利益を得ようとする不動産業者は少なからず存在します。

こうした業者と契約しないためにも、一括査定サイトを使って多くの情報を得ること、相性が合わないと感じた際は仲介会社を変更することを心掛けましょう。

まずは悪徳業者に騙されないように注意する

高く売る以前に、まずは詐欺に注意をしましょう。

不動産手続きは専門用語が使われることが多く、業者が裏で何をやっているか確認しずらいです。

そのため、悪徳業者が発生しやすく、また騙されても防ぎにくいです。

不動産売却における悪徳業者の特徴と対策

実印や銀行口座を共有する際などは十分気をつけましょう。

不動産売却における代表的な詐欺の手口

悪徳業者との契約を回避する初歩的な方法が、免許番号のチェックです。

不動産会社の広告や店頭には必ず「〇〇県知事/国土交通大臣(△)第×××××号」という記載があり、これを国土交通省のサイトに入力すれば過去5年間の行政処分情報が閲覧できます。

この番号がなかったり、検索して過去に行政処分を受けていたりするところは間違いなく詐欺団体か悪徳業者なので注意しましょう。

免許番号で不動産業者を調べて悪徳業者を回避

業者の得意・不得意もチェック!

対応も良く、実績も十分な不動産会社に土地の売却仲介を依頼しようとしても、その業者の過去10年の仲介実績が戸建て・マンションは10万戸、対して土地は100件未満と言う場合は、契約を一旦考え直しましょう。

不動産のプロならどんな物件でも売ってくれそうなものですが、実際は業者によって得意な物件にかなり偏りがあります。

不動産売却の得意分野を見極めて仲介先業者を賢く選ぼう

検討している不動産業者の得意・不得意が気になる方は、実際に担当者へ過去のタイプ別成約件数を聞いてみましょう。

自分が売りたいものとは違う種類の取り扱いが多かったり、言葉を濁したりした場合は、再度業者選びをおこなうのがおすすめです。

不動産を高く売る秘訣

物件を相場より高く売るには、いくつかの秘訣があります。

不動産業者に丸投げするのではなく、この秘訣を売却希望者自身が実践していく事で、高額売却が実現します。

不動産売却は人生に1回あるかどうかの出来事で、損をしたかどうかも良くわからないまま終わってしまう事が殆どです。

こうした事態を避ける為にも、しっかりとした準備を行いましょう。

最悪のケースも想定しておく

不動産の査定申し込みから引き渡しまでにかかる期間は、平均で半年前後、長ければ1年以上かかります。

不動産売却に必要な期間はどれくらい?

必ずしも築浅物件が早く売れるわけではなく、運やタイミングにも期間は大きく左右されます。

高く売るためには、1年以上成約がないケースも想定して、販売計画を立てるのがおすすめです。

「早く売るよう努力するほうが高く売れるんじゃない?」と思う方もいるでしょうが、不動産は立てた計画通りにいかない場合は値下げという方法をとっていくので、短期的な目標しか立てていないと損です。

なるべくさまざまなケースを想定して、予定を立てましょう。

不動産売却の道筋を立てる

査定額が集まり、媒介契約先を決めたら、次は売買契約成立までのスケジュールとシナリオを立てていきましょう。

売り出し価格や宣伝は業者がやってくれますが、「その価格でどのように売ろうとしているのか」という戦略を、売り手と業者が一緒になって考えていく事が大切です。

不動産売却は、強気の価格設定を行う期間、買い手の反応を見て考える期間、価格を下げる期間の3つの期間があります。

これを話し合いでどう設定していくかが重要になります。

問い合わせ件数は細かくチェック

物件情報を見た方から、不動産に対して問い合わせが来ます。

この問い合わせ数が極端に少ない場合は、仲介先の変更を行うのが良いです。

物件の宣伝は不動産業者自身が行いますが、この活動が苦手な不動産も多いです。

広告サイトの掲載やビラ配りなど、仲介業者がどんな方法で物件の宣伝をしているかを確かめておきましょう。

なかなか物件が売れなかったとしても、しっかり問い合わせが来ている場合は宣伝活動が上手くいっているので、待ってみましょう。

内覧や写真撮影に積極的に協力すべし

内覧や内部の写真撮影は、何もしなくても業者がしてくれます。

しかし、特にこの2つの作業は売り手が積極的に手伝いましょう。

内覧、写真撮影前にクリーニングが必要だと業者が思ったとしても、アドバイスをしてくれる事は稀です。

ここは、売り手自身が率先して水回りや電灯の交換などを行いましょう。

こうした所で出費を渋っても、却って逆効果となってしまいます。

購入希望者に少しでも良い印象を与えられるように意識しましょう。

常に納得いく理由を求める

不動産売却は初めての方も多いので、業者の言う事を鵜呑みにしてしまいがちです。

しかし、高く売るには、なぜそんな事をするのかという納得できる理由を求める事が大切です。

特に、物件の値下げの際は、納得がいくまで同意しないようにしましょう。

不動産の専門用語は難しく、一般人には理解し難いですが、優良業者なら分かり易く説明してくれます。

もし、しっかりした理由が返ってこないのであれば、一括査定サイトを使いながら、仲介先の変更を検討しましょう。

不動産を高く売るなら一括査定サイトを使おう!使い方とおすすめサイトを紹介

一括査定サイトの仕組み

不動産を高く売りたい方なら必須で利用したいツールが、一括査定サイトです。

これは、物件の簡単な情報を記入(所要時間60秒前後)するだけで、複数社に査定を依頼できるツールで、登録業者の広告料で運営されているため原則無料で利用することができます。

これまでは、自分で近くの不動産会社を調べて、それぞれの店舗に赴き査定を依頼。結果が届けば比較をして高いところと契約するというのが一般的でしたが、一括査定サイトでこの手間を限りなく削減できるようになりました。

また、大手が自分の県に対応していなかったり、意外に隣の県の中堅会社が対応していたりと、査定に対応している業者には一貫性がなく、自力で見つけるのはかなり手間がかかります。

一括査定サイトなら物件の所在地を入力するだけで対応業者を絞り込めるので、隠れた優良業者を見逃す心配がなくなります!

耳より情報や相場チェッカーがついた一括査定サイトも!複数利用しよう

一括査定サイトは単に査定依頼ができるだけでなく、最新の不動産ニュースや売却ガイド、手続きの方法などが掲載されているものも良くあります。

また、地域を記入すれば過去の取引事例を検索できるものもあり、効率よく不動産知識を学ぶことができます。

おすすめのサイトの詳細はこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

高く売るには情報収集に力を入れて最後までお得に!

物件を不動産売却する際に高く売るにはどうしたら良いかお分かりいただけましたか?

高く売る方法といっても、何も特別な事を意識するのではなく、準備やシミュレーションをしっかり行うといった当たり前の事が殆どです。

とはいえ、多くの人が初めて不動産売却を行うので、これらの事項をしっかり意識できる人は少ないです。

不動産売却を成功させたい方は、この記事に書いてある事を実践してみてください。

引き渡し後も費用・税金に注意することが利益確保につながる

不動産は高く売ったからお得というわけではありません。

高額利益が出れば、それに比例して譲渡所得税が発生してしまいます。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

譲渡所得が発生した場合は、期間内に確定申告をしないと、延滞金がかかってしまうので注意しましょう。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

また、売却損が出た場合、特例を使って所得税・住民税を節税する方法もあります。

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

こうした情報をしっかりチェックし、最後までスムーズに手続きをすることが、トータルの利益確保につながりますよ!

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