マンション売却の相場はいくら？最新の相場動向と相場以上で高く売るコツ

マンションを売った時の価格は、築年数によって大きく変わります。

全国のマンション(分譲)の売却価格は、1000～3000万円の価格帯が中心となります。

ただ、基本的にマンションの売却相場は購入時の価格をベースに経過した築年数によって修正されていきます。

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

上は首都圏のマンション価格の築年数経過に対する価値減少率を表したものです。

これを見ると、築年数が1年経過するごとに100万円ほど下がっていっているのがわかります。

マンションの売却相場を調べるにあたって、築年数というのは非常に重要な要素であることが分かります。

マンション売却相場を知るにあたり、築年数と同じくらい重要なのがアクセス・立地です。

実際、最も相場の高い東京都(3,000万円前後)と相場の低い秋田県(1,100～1,200万円ほど)では、相場が3倍近く異なります。

加えて、成約までにかかる平均期間も立地によって大きく異なります。

• 首都圏：2か月～3か月弱
• 地方の大都市：3～4.5か月ほど
• 地方の小都市：4.5か月～6か月ほど
• 地方の郊外： 6か月以上

立地は動かすことのできない要素のため、不利な立地はどうすることもできません。

詳しくは後述しますが、エリアの相場を知った上で現実的な価格目標を立てるのが重要です。

マンション売却相場は長年の不況やリーマンショック、東日本大震災などが原因で落ち込んでいましたが、2013年の東京オリンピック実施決定と景気回復が重なり、近年は順調な推移を見せています。

事実、銀座など一部の首都圏ではバブル期以上に価格が高騰しているケースも少なくありません。

通常のマンション売却相場と比べるとかなり差があるので、オリンピック以降は確実に下方推移していくと考えられます。

2020年現在の東京オリンピック前が、最もマンションが高く売れやすいタイミングだと考えて良いでしょう。

→マンションを売るタイミングは8つのポイントで見極める！2020年までが売り時？

2020年までは数十年に1回の売り時！その後は売却相場が下がる見込み

2020年まではマンションの売却相場が上昇しているだけでなく、2016年のマイナス金利政策も合わさって住宅ローンがかなりの低金利になっています。

住宅ローンが借りやすく、マンションが高く売りやすいタイミングが合わさるというのは、中々あることではありません。

資産価値以上に中古マンションの需要が高いタイミングが今だと言えるでしょう。

これが東京オリンピックを過ぎると、本格的な少子高齢化や都市部サービス業への産業の集中などで持ち家の需要が更に減少していきます。

また、生産緑地の大量売り出しで不動産価格が暴落する、いわゆる2022年問題のリスクもささやかれています。

→2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する？オリンピック後の市場・市況の動向・見通し【2020年最新版】

マンションの売却を検討している方は、日本全体の売却相場が高く、かつ築年数が少しでも浅いタイミングで売ってしまうのがおすすめです。

オリンピックに向けて不動産業界は活況ムードでしたが、新型コロナウィルスの世界的流行によりオリンピックは1年延期となりました。

コロナショックは様々な産業に影響を与えており、不動産業界も例外ではありません。

多くの人は「コロナショックは今が山場で、今後は収束に向かう」という楽観的な期待があるので、不動産業の中でも施工に2～3年かかる新築事業は比較的影響を受けにくいと言われています。

その一方で、マンション売却は3～6か月と比較的短期に結果が出るので、影響が強いのではないかとも言われています。

買主にとっても、2～3年後に引っ越しをするなら今手続きしても良いが、3か月後に引っ越しとなると状況がどうなっているか分からないという不安があるのですね。

売却相場の推移に至っては大きな変動は見られないものの、市場がコロナショック前に比べて大きく縮小していることもあり、現状はマンションの売り時ではないという見方が多いです。

マンション売却相場は個人も気軽に調べることができます。

主な方法は、こちらの3通りです。

• スーモなどの不動産ポータルサイトを活用する
• レインズを活用する
• 東京カンテイの価格天気図を活用する

同じエリア・築年数で絞り込み検索をおこなえば、だいたいいくらで売られているのかのイメージが付きます。

不動産ポータルサイトを活用する

スーモやライフルホームといったポータルサイトは、賃貸探しで利用したことのある方も多いと思います。

それに加えて、これらのポータルサイトには現在売り出し中の物件情報もしっかり記載されています。

「マンションを買いたい」というカテゴリからジャンプし、所在地や物件の詳細を絞り込めば、一覧で現在売り出し中のマンション情報が出てきます。

こちらを参考にすれば、どれくらいの金額で売れるのかのイメージを付けることができます。

ただ、注意してほしいのは、ポータルサイトに記載されている金額は成約価格(最終的な金額)ではなく売り出し価格であるということ。

今後売れ残りや買主からの値下げ要求があれば、最終的な金額はより低くなるということを頭に入れておかなければいけません。

※通常、売り出し価格は売主の希望込みで設定されているので、成約時は金額が下がるのが一般的です。

REINS Market Informationを活用する

REINS Market Informationを利用すると、検索したエリア内の直近1年間の成約価格をチェックすることができます。

こちらはポータルサイトと違って最終的な決定金額になるので、精度はより高くなります。

ただ、直近1年間といってもその間の経済情勢の変化や、地域の開発状況などによって相場全体が値上がり・値下がりしている可能性も十分あります。

エリア全体で値動きがおこっている場合は、同じ築年数・面積・アクセスのマンションでも単純比較することはできないので注意が必要です。

東京カンテイを活用する

東京カンテイは上2つのサービスと比較すると、より上級者向けになります。

特に価格天気図というサービスは、マンションが現在売り時かどうかということを、天気予報に見立てて教えてくれます。

相場よりも高く売るにはタイミングが非常に重要ですが、東京カンテイの価格天気図を利用すれば、それが一目瞭然です。

その他のサービスに関しては有料のものがほとんどなのでおすすめはしませんが、より知見を深めたいという方は使ってみるのも一つの手でしょう。

【重要】売り出し価格と成約価格の違いに注意

スーモなどに掲載されている価格は売り出し価格なのに対し、「土地総合情報システム」などのデータベースに掲載されている価格は基本的に成約価格です。

簡単に説明すると、市場に売り出す価格が売り出し価格で、その後に値下げなどをおこない、最終的に決まった価格が成約価格です。

スーモなどを参考に売り出し価格を調査しても、最終的な利益とは大きな乖離がある可能性もあるので十分注意しましょう。

イエイ

イエイは2000社近い業者が登録されており、マンション一括査定では老舗の部類に入ります。

そんなイエイの強みの一つが、リアルタイムで対応してくれる電話相談サービスです。

まだマンション売却を検討している段階で誰に相談すれば良いか分からないという方も、安心して相談をすることができます。

また、定期的にAMAZONギフトのプレゼントなど、お得なキャンペーンを実施しています。

※キャンペーンには期限があります。

「一括査定なんてどれも同じ」という方は、イエイのように追加サービスで選ぶのも一つの手ですよ！

→イエイで不動産売却査定！実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValue

すまいValueは、こちらの大手仲介6社が運営するサービスです。

• 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 小田急不動産
• 野村不動産アーバンネット
• 三菱地所ハウスネット

大手に確実に依頼をすることができるので安心。マンション売却査定も強い業者ばかりだから、高額査定が期待できます。

登録業者が多いと、稀に運営会社が把握しきれず、悪徳業者が混じってしまうこともありますが、すまいValueはそんな心配もありません。

→すまいvalueで大手6社に不動産一括査定！実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

HOME4Uは一括査定の中でも歴史があるサービスで、不動産会社からの信頼も厚い、安心して利用できるサイトです。

プライバシー保護に力を入れており、個人情報が流出する心配を抑えることができます。

オーソドックスな一括査定タイプの中では、トップクラスで質の高いサービスです。

マンション売却相場はその地域にある他の売り出し物件や過去の成約事例をもとに計算されます。

ただ、売却相場が100％そのまま売却価格のベースになる訳ではありません。

特にマンションなどの建物は、一つ一つが個別性を有しており、それぞれ特徴があります。

共有部分やコンシェルジュサービス、備え付け設備の質などによって、実際の価格が相場より高くなることも、低くなることもあります。

売却相場を調べる前に、まずこのことを頭に入れておく必要があります。

個別のマンションの価値を正確に知るためには、自分で相場を算出するのではなく、プロの目利きがやはり必要になってくることにも注意しなければいけません。

マンションの売却相場を調べることで、だいたいの価格がイメージできます。

ただ、相場が低かったとしても決して心配することはありません。

相場はあくまで相場なので、ポイントを抑えてれば、それ以上の価格で売ることは十分可能です。

ここからは、売却相場より高く売るコツを分かりやすく解説していきます。

マンションの第一印象をアップさせる！掃除・整理整頓を徹底

マンションを売却相場より高く売ろうと思ったら、物件の第一印象をアップさせることが重要です。

相場や査定額はプロが豊富なデータを用いて決定しますが、買主は素人なので同じ基準を持っている訳ではありません。

物件の第一印象が良く、「ここに住みたい！」と思ってくれたら、相場と価格のギャップなどそこまで気にしないのが買主です。

マンションを高く売るには売り出し価格を高めに設定する必要がありますが、売主はその価格に見合った物件と思わせるように掃除・整理整頓を徹底的におこなう必要があります。

特に水回りは部屋の第一印象に大きくかかわる部分なので、特に力を入れましょう。

一括査定サイトを活用する

マンションを高く売ろうと思ったら、まず高く売ってくれる不動産会社を見つけるのが一番の近道です。

各社の査定額を比較する必要がありますが、周辺業者に1社ずつ来店相談をしていると時間がかかりすぎますし、逆に少し離れた地域にいる優良業者を見逃す可能性もあります。

そんなリスクを0にしてくれるツールが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは最初に簡単な物件情報を入力するだけで、地域に対応する複数の不動産会社に一括で査定を依頼することができます。

査定結果を比較すればどこが高く売ってくれるか一目瞭然。高額売却の確率が一番高い業者へピンポイントに依頼することが出来ます。

業者の登録料で運営されているので、利用料は完全無料！

まだ売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう！

マンション売却相場を自分で調べる時は注意が必要です。

マンションの相場を調べるのは本来、高度で専門的な知識を要する作業であり、誤った方法をとると自分で算出した相場を勘違いして信じてしまうためです。

今回は、マンションの売却相場を調べる際に、特に注意しておきたいポイントを紹介していきます。

似ているマンションの売却価格を安易に参考にしない

マンションの売却相場を調べる際は、周辺エリアにある、似ているマンションの成約事例や売り出し価格を参考にするのが基本です。

ただ、安易に築年数や構造・立地などのみを参考にするのはおすすめできません。

マンションの場合はエントランスや共用部分の設備、コンシェルジュサービスなど、数字には表れない部分も売却価格を大きく左右するためです。

自分で売却相場を調べる際は、参考にするマンションのより細かい部分まで頭に入れておかなければ、精度の高い調査とは言えません。

同じ棟の部屋を参考にする際も注意が必要

違う棟のマンションはいくら似ているとはいえ、全く同じものはありません。

一方で同じ棟の分譲マンションの部屋が売り出されている場合は、より精度が高く参考にすることができます。

ただし、同じ棟でも階や向き・設備が異なれば、相場は大きく変わってきます。

できれば、同じ棟で同じ階の部屋の価格を参考にしましょう。

あまりに似すぎたマンションがあることで値下げ競争が起こる危険性も

似ているマンションがあれば自分で売却相場を調べやすいですが、逆にマイナスに作用する可能性も十分あります。

マンションの売却相場は生き物であり、常に同じ訳ではありません。

加えて鑑定評価とは違い、市場や売主の動向なども影響してきます。

買主からすれば、よく似ている2つの物件があれば、安いほうを購入しようとするのが自然です。

もしあなたがマンションAを売り出した時、似ているマンションBの価格が安ければ、マンションBが売れるまでの数か月はマンションAに見向きもされないリスクがあります。

この時、相手より先に売ろうとして、お互いにどんどん値下げをおこなっていき、相場が下落するリスクがあります。

こうした状況を防ぐためには、売却時期をずらすか、競合が売るまで待つといった対応が必要になります。

税金・費用の相場も計算する

マンションの売却相場を調べている時は、その金額が更に税金・諸費用・仲介手数料で引かれることを想定しなければいけません。

実際に相場が目標額に達して売り出したは良いものの、税金で引かれた結果、目標額に届かず、貴重なマンションをただ手放してしまうという方は多くいます。

まずはマンション売却でかかる費用を把握し、内容・計算式を頭に入れましょう。

特例控除もあるので、自分が使えるものはないか、条件もチェックしておくことが大切です。

マンションの売却相場は自分で調べることも不可能ではありません。

ただ、結果的に正確な相場を知ろうと思ったら、不動産会社に相談をすることをおすすめします。

マンション売却の相場は業者の目利きによって形成される

マンション売却の相場を調べるのは売る際に重要な手続きですが、そもそも中古マンションに定価は存在しません。

購入時の価格と経過した築年数による減価償却をベースに、営業マンがいくらで売れるかを想定して金額を設定しているのです。

定価がない分、最終的にマンションの売却価格を決めるのは、不動産会社の目利きになってしまうのです。

データベースなどで相場を調べるほうがずっと客観的な調査に感じますが、マンションの価値を決める住みやすさや眺めといった要素は不動産会社の経験によってしか評価が出来ず、結果的に彼らの評価こそ重要なのです。

個人で処理できる情報量には限界がある

マンションの売却相場を調べる方法に関しては、個人がやる場合も業者がやる場合も、そこまで大きな違いがある訳ではありません。

ただし、業者の場合は処理できる情報の量に大きな違いがあります。

例えば過去の取引事例を参考にして売却相場を算出する場合も、個人が参考にできるのはせいぜい十数事例なのに対し、法人の場合は数百~数千件の事例を一度に整理できたり、他のエリアの事例も参考にできたりします。

この、参考にできる情報量の差こそが、個人と業者の相場計算の正確性が異なる大きな原因になります。

マンションの売却相場は結局不動産会社に依頼したほうが良いというのは前述の通りですが、それでも事前に自分で売却相場を調べておくことをおすすめします。

100%正確とはいかなくても、大体の価格イメージを掴んでおくことで、マンション売却を優位に進められる可能性が高まるのです。

売却相場を事前に調べると業者選びがスムーズにいきやすい

マンション売却を成功させるには、複数社の査定額を比較する必要があります。

ただ、例えば3社の査定額が1,500万円、1,800万円、2,000万円だと分かった場合、2,000万円の業者と契約すれば良いかと言われると、必ずしもそういう訳ではないでしょう。

マンションの本来の価値が1,000万円であればどこに依頼してもお得ですが、逆にどの業者も本来の価値より低くしている可能性もあります。

結局、だいたいの価格のイメージを把握しておかなければ、何社比較したとしても、結局本来の価値に比べてお得かどうかが分からず、キリがないのです。

一括査定サイトを利用したとしても、複数社と話しを進めていくのは手間のいる作業になります。

スムーズに業者を比較して最適なところと契約するためにも、事前に相場を調べておくことは大切なのです。

悪徳業者を排除できる可能性が高まる

マンションの査定額は法的な拘束力がなく、外れても特に責任を負うことはありません。

業者の中には、これを逆手にとって敢えて査定額を高く吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

ただ査定額を比較して一番高いところと契約した場合、こうした業者に騙されてしまう恐れがあるのです。

もし事前にマンション売却相場を知っていれば、明らかに相場額とかけ離れている業者を排除することが出来ます。

売却相場を調べることで、詐欺にあうリスクも減らすことができるのです。

いきなりマンション査定を依頼するのは控えるべき

マンションの売却相場をスムーズに知りたいなら、不動産会社へ真っ先に査定依頼をするのが一番早いのは確かです。

ただ、不動産会社に査定を依頼する場合は、この業者に興味がある=仲介売却の依頼先として検討しているということを表明する意味もあるのです。

査定の依頼はマンション売却の1歩目の手続きということもあり、業者側も決してただ金額の評価だけをして終わりとは思っていないのです。

査定を依頼することで業者とつながり、そこから勧誘を受ける可能性もあるので、事前に自分で相場を調べるなど、慎重に進めることをおすすめします。

マンションを高く売るには、最初に売却相場を知っておく必要があります。

中古マンションの価格帯は地方によってある程度決まっています。

ここと乖離するくらい高値を付けても、買主は損な買い物と思うので、なかなか成約を取ることができません。

また、マンション売却を検討している方に向けて、○○万円で売るので契約してください！と営業をかけてくる会社もあります。

この時に提示された価格が妥当なのかどうか判断する上でも、売却相場の把握は必要になってきます。

不動産会社に無料で査定依頼をすることはできますが、その前にポータルサイトやデータベースを用いて、ある程度の価格帯を調べておくことをおすすめします。