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離婚でローンが残ってる家を売却…売る手続きの流れやタイミング・財産分与はどうなる?

【更新日】2020-07-20
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離婚後に家を売る

離婚をすると、今まで一緒に住んでいたマイホームの処理も考える必要が出てきます。

どちらか一方が住み続けるという選択肢もありますが、財産分与に上乗せするために売却するという方法も一般的です。

また、購入時に夫婦それぞれがお金を出していた場合は、共同名義となっている可能性もあります。

共同名義の家を売却する問題点

このときは手続きがより複雑になるので注意をしましょう。

それでは、離婚が原因で不動産売却をおこなうときの流れ・注意点を見ていきましょう。

離婚による財産分与に家は含まれる?

夫婦が協力することで築いた財産を、離婚時に個人分に分割することを財産分与といいます。

分与の対象となるのは、自動車、家財道具、年金、保険など、世帯持ち名義で利用してきたものほぼ全てであり、その中に建物や土地などの不動産も含まれます。

分与の場合は不動産を売却してしまうのがおすすめ

ただ、不動産はほかの小さなものとは違い、分割することができません。

その一方で資産価値が高いものなので、どちらか一方のものにする場合はトラブルが起きやすいです。

こうした不動産を分与しやすくするためには、不動産を売却して換金してしまうのが最も手っ取り早い方法で、トラブルも起こりにくいのでおすすめです。

このように不動産を売却して代金を分担するケースとしては、親から兄弟姉妹に相続された不動産などが挙げられますが、基本的に共同名義者の人数が多いほど揉め事に発展しやすいといわれています。

夫名義の不動産も財産分与の対象になる?

共有名義の不動産はもちろん分割の対象になりますが、離婚時は夫単独名義の家も財産分与の対象となります。

いくらお金を出したのが夫だとしても、新築時のアイディアは妻も出しているでしょうし、水回りの設計やリフォームは妻が率先しておこなうことが多いです。

結婚や出産を機に新築した住まいなら2人で築いた財産とみなされるので、名義にかかわらず分与の対象となるのです。

一方、相続物件に住んでいた場合などは2人で築いた財産とはみなされないため、分与の対象にはなりません。

離婚後に家を売却処理するメリットを詳しく解説

不動産のような共有の財産は、大きく4つの方法で分与されます。

  1. 不動産の売却益を分ける
  2. 不動産の所有権を持たないほうに価値の50%相当を支払う
  3. 不動産の所有権を持たないほうに価値の50%相当の財産を譲渡
  4. 不動産の現物を同等の価値になるよう分割する

親権が片方にある場合は、そちら側に不動産の権利を譲渡するのが一般的ですが、トラブルを防ぐには売却して利益を分けるのが一番おすすめです。

ここからは、なぜ売却をおすすめするのか、その理由を紹介します。

家は新築のうちに売却するのが最もお得

中古の不動産は築10年前後が最も多く、耐用年数の関係で、築年数が経過するたびに価値が低下していきます。

築10年の家(一戸建て)を売却するコツと注意点

特に戸建ては価値低下が顕著で、築20年を過ぎると価値がほぼ0とみなされてしまいます。

実際は築20年を過ぎてもリフォームしながら大切に使えば問題なく住めますが、いずれマイホームを手放すとなった時に値打ちがつかないことも多いです。

純粋に財産分与の分け前を増やすなら、不動産を早期に売却するのがおすすめです。

不動産を放置していると感情的なトラブルが起こりやすい

不動産は他の財産とはわけが違います。離婚の直接的な原因になることも多いですし、夫婦で暮らしていた時期の痕跡も残っています。

また、前夫妻間での譲渡ということで、仲介売却のように第三者と取引するわけではありません。

仲介売却の場合は引き渡し後のトラブルの責任をどちらに求めるかは時期によって明確に分かれています。

一方、全夫妻間の譲渡は、たとえ妻に権利が渡った後も夫が原因のキズ・凹みが見つかれば、無理やり夫に賠償を請求するようなケースも起こります。

距離が近い旧知の中で、かつ私怨がある関係だからこそ、分与を境にきっぱり責任を絶つことができないのです。

その点、不動産を売却してしまえば、悪く言えばこうした責任を買主に押し付けることができるのです。

離婚後の不動産売却の流れ

結婚してから建てた家は、夫妻が共同で権利者となっている共有不動産となります。

共有名義(持分)の土地・家を売却する方法・流れを分かりやすく解説

これは親から兄弟が分割相続した場合などと同じです。

こうした物件の売却手続き自体は一般的な流れと変わらず、代表者が媒介契約や売買契約を結んでいきます。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

売却は夫婦の同意が必要!連絡が取れない場合はどうする?

共有不動産は共有名義人の満場一致の同意があって、はじめて売却することができます。

ただ、既に離婚後の場合は連絡を取ることさえ避けたいというケースも多々あります。

このときは、弁護士をたてて話し合う必要がありますが、それでも結論が出ない場合は裁判所の判断を仰ぐようになります。

ここまで手間がかかると売却するべきか悩んでしまいますが、あなたが最善の処分方法を打診しているので相手が拒否しているのであれば、あなたに非はないので安心してください。

売却後にまず住宅ローンを完済する

家の購入費を出したのや、離婚の原因が片方だったとしても、夫婦の共有名義である以上、住宅ローンは2人にかかる負担と考えられます。

住宅ローンの残債はまず家の売却費用ですべて支払い、その上で残った利益を分割するのが一般的です。

離婚による不動産売却は新築時の予想より早くおこなわれるので、大抵住宅ローンが残っています。

財産分与の際は予想より利益が減ることもあるので、注意しましょう。

ローン完済後の残金は50%ずつ分けるのが基本

夫婦間の財産分与は、妻が専業主婦でも共働きでも基本的に半分ずつ分けます。

ただ、片方が非常に高収入の場合は、相手の取り分が多めになります。

有名企業の社長や芸能人の離婚ではこうした偏った財産分与が良くありますが、一般人は基本的に1:1の分与だと思って構いません。

離婚後より離婚前に家を売るのがおすすめ!ローンリスクも低くて済む

離婚が理由で家を売る際は、離婚前に話し合って手続きを済ませておくほうがスムーズです。

特に家のローンがまだ残っている場合は、早めに処理をしておかないと取り返しのつかないことになり兼ねません。

家の所有権は夫婦の共同名義になっていることが多いです。

同居の夫婦は生計を一にしているので気になりませんが、離婚後はそれぞれがローンを返済しないといけないので、負担が重くのしかかります。

離婚後ローン負担に気づいて売り出したとしても成約まで3~6か月かかるので、その間の負担はかかってしまいます。

離婚後の経済的負担を減らすためにも、離婚が決まったらなるべく早く売却手続きを進めるようにしましょう。

引っ越し代や生活費の準備にもなる

家を売ってローンを返済したら、残ったお金を引っ越し代や新生活の費用に使うことができます。

離婚直後は何かとお金がかかるもので、特にこれまで専業主婦だった方は仕事選びから始めなければいけないので大変です。

離婚後の生活を楽にするためにも、早めに家を売ってしまうことをおすすめします。

離婚前に家を売ればトラブルの深刻化を防げる

子ども連れの夫婦が離婚した時は、親権を持つ片親が家に住み続けるケースが多いです。

だからといって、親権を持つ側にローンの返済を全額任せるわけにはいきません。

連帯保証人になっていたほうもローンを返済しなければいけないのですが、「なんで使っていない家のローンを払わなきゃいけないの!」と片方が感情的になり、関係が余計こじれてしまう可能性があります。

離婚後も夫婦で話し合わなければいけない手続きは沢山あるので、関係はなるべくそのままにしておく必要があります。

無用なトラブルを起こさないためにも、なるべく早く売ってしまいましょう。

離婚前に夫婦で協議しておけばリスクは減る

離婚経験者は「経済的にも精神的にも一番大変な時期だった」とこぞって語ります。

特にお金の問題は、放置すればするほど深刻になります。

離婚をした後だと連絡が取りにくくなるので、簡単な問題も解決しにくくなります。

無用なトラブルを避けるには、事前にしっかり話し合っておきましょう。

家具・住宅設備も財産分与の対象になる!売却前に処理しておこう

建物、土地だけでなく、結婚後に購入した家具や住宅設備も財産分与の対象となります。

前述の通り、財産分与は半分割が基本なので、価値が同等になるように家具などを分配していきます。

ただ、実際には家の権利を持つ側が一手に家具を受け取り、その半価を現金で支払うことが多いです。

家具・住宅設備の処理は売却前におこなう

仲介売却では、買主の要望に従い家具ごと引き渡すこともあります。

家を売却するときに気になる家具の行方

内覧で家具ごと好印象だったから契約したのに、実は丸ごと前妻に譲渡する予定だとバレたら、その後の処理が非常にややこしくなってしまいます。

家具や住宅設備の分与は内覧前に片を付けておきましょう。

家の売却時にエアコンは外すべき?

家を売却できなかったときの対処法

資産を分割することが目的であるのなら、不動産を売却してしまうのがおすすめです。

しかし、現実的には家を売ることが難しい場合もあります。

特に子どもがいる場合など、「生まれ育った家にそのまま住ませてあげたい」という親心でなかなか売れないということもあります。

こうしたケースでは、なるべく不動産を売却することなく処理してしまうことがおすすめです。

しかし、この方法にもリスクは伴うので、事前に確認しましょう。

夫が名義人の場合は問題なく住み続けられる

家の名義人(所有者)の夫がそのまま住み続ける分には問題ありません。

共働きの場合は、話は別ですが、妻が専業主婦であるなら、実質、家の運営も住宅ローンの返済も一人でできると認められるので、審査する側としても問題ないとみなします。

ただ、夫の年収によっては売却してしまった方がお得なケースもあるので、しっかり計算をする必要があります。

名義を妻に変更する

夫が家を出ていき、妻が名義人になるのであれば、名義を変更した上で新規に住宅ローン申し込みをおこなわなければいけません。

この場合、夫名義の住宅ローンは完済されていなければならないので、タイミングがうまく合わないとおこなえない手続きではあります。

また、勤続年数がある程度長い正社員でないとローン審査は通りにくいので、専業主婦の場合は不利な手続きでもあります。

名義人以外が住み続けることも可能

妻が親権をとり、いままでの家に住み続ける一方、夫がローンや管理費を払い続けるということも可能です。

この方法が、離婚時の妥協案として最も良くおこなわれている方法でもあります。

ただ、夫の収入が減少して住宅ローンが払えなくなったときは妻・子どもも住めなくなってしまうので、しっかりとした貯蓄が妻側にないと不安な方法でもあります。

離婚後に家を売る時に活用したい2つの方法【任意売却・リースバック】

離婚後に急遽家を売らなければならないことになったら、仲介売却や業者買取といった一般的な売却方法では間に合わない可能性があります。

離婚後に家を売る際、主な課題となるのが以下の2点です。

  1. 高額の住宅ローンが残っている
  2. 片付けなどの時間が取れない・家に愛着がある

ここからは、上のようなケース時におすすめできる方法を紹介していきます。

高額の住宅ローンが残っている時は任意売却がおすすめ

高額の住宅ローンが残っており、すでに滞納などに陥っている場合は任意売却をおすすめします。

任意売却は業者が債権者と交渉してローンの圧縮などをおこなった後、通常の不動産売却と同じフローで物件を売却します。

住宅ローンの滞納が続くと裁判所に差し押さえられ、競売にかけられます。

競売は入居者のプライバシーが保護されませんし、売却利益が入居者の手元に入ることはありません。

任意売却は売主のプライバシーも担保され、更に相場通りで売れる可能性が高いです。

任意売却をしたらどうなる?任意売却後のローン残債の行方・問題解決の方法

今すぐ引っ越しできない場合はリースバックがおすすめ

仕事の事情などで今すぐ引っ越せない方におすすめの方法がリースバックです。

リースバックは、物件を一旦業者に買い取ってもらい、買取代金を受け取ります。

その後、業者と賃貸契約を結び、家賃を払いながら住み続けられる制度です。

最初にまとまった利益を得られるので、財産分与もスムーズにおこなうことができます。

その後もすぐに家を手放す心配はないので、お金を貯めて引っ越しや転職の準備をすることができます。

リースバックは急な離婚にも対応できるおすすめの制度です。

リースバックとは?仕組みとメリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説

離婚が理由の不動産売却こそ価格にこだわろう

共有の相続物件も同じですが、不動産の売却益を分与するケースでは、代表者(売主)は価格にこだわることが何より大切です。

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

実際、分割した金額が高ければ高いほど、丸くおさまりやすいものです。

また、離婚後の生活費・引っ越し費用なども売却益で確保しておけば、新生活を楽に迎えることができます。

離婚したことを周囲にバレることを恐れて業者買取を選ぶ方も多いですが、買取業者の中でも査定額の高い業者、低い業者はあるので、まずは業者選びから始めていきましょう。

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

一括査定サイトを活用しよう!

不動産を高額売却できた方のほぼ全員が利用しているのが、一括査定サイトというサービスです。

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

60秒前後の簡単な情報記入で、平均最大6社へ一括査定を依頼することができます。

物件の地域を記入すれば仲介売却に対応している業者が絞り込めますし、査定額を比較すれば最高額で売ってくれる業者がどこかすぐに分かります。

短期かつ高額での売却をアシストしてくれるので、離婚後の不動産売却でこそ活用していきましょう!

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