不動産売却を離婚時にするときの注意点！財産分与や家を売るタイミングを解説

離婚のタイミングで不動産を売るのに最適な時期を紹介します。

不動産売却は、大まかに分けて離婚前と離婚後のタイミングがいいでしょう。

ただし、不動産の売却は短くても平均で3ヶ月程度かかるので注意してください。

離婚前に不動産を売却をする

離婚前に不動産を売却することで離婚後に相手との連絡が避けられます。

家の売却には3ヶ月から半年程度かかると考えましょう。

その間は離婚相手と連絡を取り合うことが必要です。

離婚成立後に不動産の売却を始めると、スムーズに進まない可能性があります。

一方で、早く売却活動を終わらせたいために売り出し価格を低く設定しがちなことに注意しましょう。

離婚後に落ち着いて不動産を売る

離婚後の不動産売却は落ち着いて活動ができます。

手続きが多い離婚前に比べると、家の売却に注力できるでしょう。

ただし、元配偶者と離婚後もやり取りが必要なことに気をつけてください。

一方で、納得のいく形で不動産を売却できる可能性がアップします。

大きな金額が動く不動産売却は、離婚後の落ち着いたタイミングもおすすめです。

財産分与は離婚後がおすすめ

家の売却で得たお金を分けるのは、離婚後がおすすめです。

離婚前に資産を分けると「贈与」と見なされることがほとんどです。

お金を受け取った人は「贈与税」が課される可能性が高いでしょう。

今後なら「財産分与」となり、資産が贈与税の対象にはなりません。

ただし、以下どちらかの場合は贈与税が課税されるケースがあります。

• 分与した財産が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額や、全ての事情を考慮しても多過ぎる場合
• 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

参照：国税庁「離婚して財産をもらったとき」より

離婚のタイミングで不動産を売る方法には以下の4つがあります。

• 仲介
• 買取
• リースバック
• 任意売却

それぞれのポイントを押さえましょう。

仲介

不動産会社に仲介を依頼することで、高額での売却が期待できます。

ただし仲介を依頼する場合でも、短くて3ヶ月程度の期間がかかるでしょう。

離婚のタイミングや協議と合わせて、余裕を持って行動してください。

不動産屋に査定を依頼した後は、どれくらいの金額で売れるのかデータをもとに見積もりを出してくれます。

住宅ローン返済中の場合、家の売却をすることでローンを完済できることもあるでしょう。

ただし、仲介販売にあたって、不動産の抵当権を抹消しなくてはなりません。

ローンと比較して返済できそうか、不動産会社に相談することがおすすめです。

※抵当権とは住宅ローン借り入れの際に担保として金融機関が不動産に設定している権利のこと。

買取

買取とは、不動産会社に不動産を直接買い取ってもらう方法です。

最短1週間で売買契約ができるため、ローンの返済も早く行えます。

一般の人に対して家を販売するわけではないので、短期間で完了できるでしょう。

ただし、売却価格は、相場の6〜8割程度と考えてください。

家の売却をする場合も、住宅ローンを一括返済できるか確認しましょう。

買取は家を売り出すわけではないので、近所に離婚を知られたくない人も使いやすいでしょう。

リースバック

離婚後にこのまま家に住み続けたい場合は、リースバックがおすすめです。

リースバックなら不動産やファイナンス会社に家を売却することで、賃貸契約を交わせるようになります。

毎月家賃を支払う必要がありますが、不動産を売った後も現在の家に住み続けられます。

子供の転校を避けたい人や、これまで通り通勤したいと言った人も、リースバックなら使いやすいですね。

リースバックは買い手が業者になるので、 短期間で売却できます。

ただし、買取業者によりますが、売却金額が相場の7割に満たないこともあるので気をつけましょう。

前提として、住宅ローンを完済しなければリースバックは活用できません。

任意売却

査定額が住宅ローン残債を下回り、住宅ローンを完済できない状態をオーバーローンと言います。

オーバーローンの状況では、任意売却も考えましょう。

不動産の抵当権は住宅ローンを完済しないと解除できません。

抵当権が設定されていると、基本的には家を売却できないことが基本です。

しかし、任意売却は金融機関から了承を得れば抵当権を解除してもらえます。

任意売却は、家を差し押さえて売却する「競売」とは異なります。

相場に近い金額で不動産を売却できる可能性があるでしょう。

気をつけたいこととしては、任意売却を行うと個人信用情報に記載されます。

今後、他のローンやカード会社の審査に通りにくくなるため、慎重に検討しましょう。

離婚で家を売るときの注意点を確認しましょう。

中古住宅の販売にはローンや名義人の問題があります。

離婚前にあらかじめ確認して、スムーズに家を売れるように準備を進めてください。

住宅ローンの残債額を把握する

家の名義人を把握した後は、住宅ローンがいくら残っているか確認しましょう。

家を売ってローンが残るか、ローンを完済できるのか判断する時にローン残債額は必ず必要になります。

住宅ローンの残債はローンを組んだ金融機関のウェブサイトから確認できます。(インターネットバンキングや金融機関のインターネットサービスに加入している場合)

インターネット以外でも残高証明書を毎年郵送されるように設定していれば、確認可能です。

不明な場合は、住宅ローンを組んだ金融機関へ相談してください。

不動産の売却は家の名義人ではないと不可能

家を売ることができるのは、家の名義人のみ可能です。

家に住んでいて夫婦だったとしても、名義人でなければ家を勝手に売ることはできないので注意しましょう。

離婚した後に家を売るのをやめた場合でも、家の名義人以外の人が住むと名義人に連絡をしなければならない場面が出てくるので、トラブル回避の為にも名義人を確認しておきましょう。

相続で譲り受けた家で名義人が把握出来ない場合は、法務局で登記簿謄本を見れば把握できます。

離婚した時に住宅ローンが残っている家を売る流れは下記の通りです。

各ステップを詳しく説明していきます。

Step1.不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に売る予定の家を査定してもらいましょう。

近隣の不動産会社に査定を依頼する方法もありますが、最適価格で売却したい人は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産一括査定サービスを利用すると、大手不動産会社や中小の不動産会社に一括査定依頼できるので便利です。

Step2.売却価格を決める

不動産会社の査定結果をみて売却価格を決めていきます。

住宅ローンの残高を大きく下回る価格になる場合は、一度住宅ローンを組んだ金融機関と相談する必要があります。

住宅ローンを完済したいからといって無理に高い価格を付けると、相場価格から大きく乖離した金額になり、売却出来ずに売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

Step3.売却益で住宅ローンを完済できるか確認

不動産の売却価格を決定して、改めて住宅ローンを完済できるか確認しましょう。

売却益で住宅ローンを完済し、売却益が残った場合は財産分与で貰うことができます。

Step4.買主と売買契約を結ぶ

住宅ローン残債の問題を解決した後は、売買活動を行います。

買主が見つかり双方問題なければ売買契約を結びます。

買主が見つかった場合でも、場合によっては価格を値切ってきます。

家の売却価格はある程度値切りを予想した価格に設定しておきましょう。

「離婚した後に住宅ローンが残った場合、誰が払い続けるの？」と疑問に思う人もいますよね。

これから離婚時の住宅ローンの財産分与はどうなるのか紹介していきます。

住宅ローンの財産分与は必ずしも折半にする必要は無い

財産分与は婚姻中に夫婦で協力して築き上げた財産のことを指します。

預金だけでなく不動産なども含まれます。

ただし、結婚前から所有していた財産や婚姻中に相続で得た財産は夫婦で協力して得たと認定されず、財産分与の対象から外れます。

また借金などの債務は、財産分与で考慮するべきとされています。

自分の責任で背負った借金は分配することはできませんが、夫婦が共に生活する上で必要だった住宅ローンなどは財産分与の対象になります。

しかし住宅ローンの財産分与はあくまでも”考慮なので”、必ず折半する必要はありません。

住宅ローンの返済義務は名義人に課せられる

住宅ローンの返済義務は、契約上の名義人に対して課せられます。

離婚しても、ローンの名義が変わらない限り、その返済義務は変わりません。

これは、金融機関との契約に基づくものであり、離婚の事実だけでは影響を受けない点を理解しておく必要があります。

もし離婚後、ローンの返済を変更したい場合、改めて金融機関との交渉や契約の変更が必要となります。

これには、新たな審査や条件の変更など、多くの手続きが伴います。

連帯保証人・連帯債務者になっている場合

住宅ローンを組む際、多くの場合、連帯保証人を設定することが求められます。

多くの場合、夫が住宅ローンの名義人になり、妻が連帯保証人になっているケースが多いです。

今回のように、ローンが残る状態で離婚するとなれば、ローンの名義人である夫がローンの返済を続けることになります。

しかし、名義人がローンの返済が遅れるなどの停滞や延滞、あるいは完済できなくなったなどの金融事故を引き起こした場合、連帯保証人がその返済義務を負うこととなります。

離婚後もこの契約は継続されるため、もし配偶者が連帯保証人であった場合、名義人の返済不能が生じた際のリスクを十分認識しておく必要があります。

そのため、離婚時には、住宅ローンの取り決めだけでなく、連帯保証人の問題も併せて検討し、必要であれば金融機関との再交渉を進めることを検討しましょう。

離婚時に住宅ローンが残っている家を売りたい人は、離婚後に悪影響を及ぼすトラブルを発生させないようにしましょう。

家を売る事によってローンを完済出来る人は、家をなるべく早く売ることをおすすめします。

住宅ローンを完済出来ない場合は、家の名義人や住宅ローンの名義人を確認して離婚協議書を作成しましょう。

家を売らずに住み続ける場合は、住んでいる人が非名義人の場合トラブルが発生しやすいので弁護士に相談しておきましょう。