長年愛着を持って暮らしていた一軒家も、ひとたび市場に売り出せば「商品」となります。

一軒家を高く売りたいなら、今の状況と価値を正確に把握した上でプランを練らなければいけません。

築年数や構造・面積は周辺の売り出し物件に比べてどうか、水漏れやシロアリ被害はあるかなどの確認を進めていきましょう。

「契約不適合責任」の内容を把握する

一軒家に欠陥があれば評価は下がりますが、それでも隠して売ることはおすすめしません。

2020年4月に、これまでの瑕疵担保責任制度に替わって契約不適合責任という制度が施行されました。

これは、売買契約時に記載のない欠陥が引き渡し後に発覚した場合、買主は売主に対して賠償請求等ができるという制度です。

以前の瑕疵担保責任制度と似た内容ですが、考え方が大きく変わっています。

• 瑕疵担保責任：(常識的に考えて)欠陥と見なされる内容を隠していた時にペナルティを請求できる
• 契約不適合責任：契約内容に違反する内容が発覚した時にペナルティを請求できる

より透明性の高い内容に変更されて安心と思うかもしれませんが、売主側が把握しなければいけない情報が以前より多くなるので大変な部分もあります。

例えば、水回りなどの備え付け設備の故障も契約書に書かなければいけないのかなど、不明な点も多々存在します。

加えて、これまでと違って引き渡し前の不通知は「契約違反」として扱われるので、以前よりも厳しい請求を買主は売主に対しておこなうことができます。

厳しいペナルティを避けるために、欠陥は隠さずに明記する・責任を負いかねる部分は容認事項に明記するといった対応が必要になります。

→契約不適合責任とは？売主が不利になる？瑕疵担保責任との違い・契約時の注意点をわかりやすく解説

状態の悪い一軒家は売却前にリフォームすべき？

売却前に調査をした結果、贔屓目に見ても状態の悪い一軒家だったら「そのまま売っても大丈夫…？」と不安になってしまいますよね。

そんな時に考えられる方法としては、以下3通りが考えられます。

• リフォームをせずに清掃・整理整頓をしてから売る
• リフォームをしてから売る
• 建物を解体してから売る

1番目がコストのかからない理想的な売り方と言えます。

見た目が悪い一軒家でも、プロのハウスクリーニング業者に依頼をすることで見違えるほど第一印象がアップするケースは多くあります。

その他、あまりに古くなった建物なら大規模なリフォームをするよりも、立て壊して更地にしてから売ったほうが高額売却を見込めます。

この2つの方法が主流で、売却前にリフォームを施すというのは良くおこなわれる方法ではりません。

中古一軒家の買主はリノベーション前提で購入することが多いので、売主の趣味で勝手にリフォームをされたら困ってしまう…という方も多いです。

ただし状況によっては不動産会社からリフォームをお勧めされるケースもあるので、事前にしっかり相談しましょう。

近隣との境界は確定しているかチェックする

一軒家を売る際に大切なのが、近隣との境界の確定です。

ブロック塀や生垣の有無で何となく境界線を認識している人も少なくないですが、見た目上の境界は本来の境界とズレている可能性も十分あります。

㎡単価が数万円の場合、境界にズレがあれば近隣住民のどちらかが損をして、もう片方が得をするようになってしまいます。

境界が未確定の場合は土地家屋調査士に依頼をして、測量してもらうようにしましょう。

その際、隣家の樹木やフェンスが侵入しているような場合は近隣住民への説得や交渉が必要になってくるので注意しましょう。

客観的な価値は不動産一括査定サイトを活用して調べる

一軒家の価値がいくらなのかを調べるには、不動産会社に査定を依頼するのが一番の近道です。

不動産会社の算出する査定額は実績や評価するポイントの違いによって差があるので、必ず複数社の比較をする必要があります。

この時、不動産一括査定サイトを利用すれば、1社ごとに連絡・来店相談することなく一括で瞬時に査定依頼をすることができます。

こうしたサイトは登録業者が支払う広告料によって成り立っているので、利用者は無料で使用することができます。

査定額=各社が「その価格で売れる」と予想した金額になるので、比較して高値で査定してくれた業者に依頼をすればその分だけ成功率はアップします。

売却を検討段階の方が査定額をチェックするだけの目的で利用する事例もないので、試しに使ってみることをおすすめします。

→【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

一軒家の売却を実際に請け負うのは契約した仲介業者となります。

そのため、一軒家を高く売ってくれる不動産会社を見つけて契約を結ぶことが、売却を成功させる一番の近道となります。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意があり、取扱の99％以上がマンションという業者も少なくありません。

こうした業者に一軒家の売却を任せたら、高く売れる見込みは減ってしまいます。

一方で注意したいのが、「築古一軒家の売却を専門的におこないます！」と自分でPRしている業者が大手の総合系業者よりもおすすめかと言われると、必ずしもそうではないということです。

大手に対抗して売り上げを出すために狭い専門性をPRしている中小業者も不動産業界には多く、専門業者と謳っている業者がその分野の実績で大手総合系に負けているというケースも少なくありません。

業者選びは過去の実績や担当者の印象も含めて、客観的に評価する必要があります。

一軒家の価値は築年数やアクセス、面積など、売却直前に対応できない・変えられない項目によって大きく左右されます。

すでに築年数が経過している古物件は、これから劇的に査定額をアップさせることはできないのです。

ただし、掃除・整理整頓によって第一印象をアップさせることができれば、相場以上の高値で売り出したとしても買主に「相応の値段」と思われてスムーズに成約する可能性は高まります。

一軒家の第一印象アップは売主自身が積極的に対応すべき事柄だと言えます。

玄関や水回りの掃除を重点的におこなう

一軒家の中でも第一印象に大きく影響するのが、玄関やキッチン・浴室・トイレなどの水回りです。

物件全体を掃除する時間が取れない方は、上記の箇所を重点的に対応するのがおすすめです。

汚れてしまった水回りも、クエン酸・重曹・エタノールなどを使えば新築同様までキレイにすることができます。

時間が取れなかったり、自力では限界を感じたりする場合はプロのハウスクリーニング業者に依頼するのも手です。

一軒家の広告活動が順調に進むと、内覧希望の問い合わせ連絡が来ます。

連絡があったらスケジュールを調整して内覧を実施しますが、この時に売主自身が訪問者の対応をおこなうケースがあります。

※必ずしも同席する訳ではありません。

内覧当日の訪問前から訪問中には、訪れた方が気持ちよく見学できて、成約に結びつくような行動をする必要があります。

内覧の数時間前から一軒家全体の換気をする

内見当日は、数時間前から全ての窓を開けっ放しにして、徹底的に換気をおこなう必要があります。

自分では気づいていなくても、人が長年住んだ家には独特な臭いが染みついているものです。

いくら中古一軒家の購入を希望しているとはいえ、変な臭いのする物件は新居に選びたくないですよね？

その他、淀んだ空気を換気することで見通しが良くなり、実物より部屋が広く感じます。

自然光・照明にこだわって部屋を明るく見せる

内覧の実施は、午後1時前後の自然光が入り込む時間帯におこなうのがおすすめです。

その他、古くなった照明はワントーン明るいものに換えて、内覧実施中は常に点灯しておくのがコツです。

物件内部を明るく照らすことで、古いイメージを払拭することができます。

主婦(主夫)目線でアピールする

いざ内覧が始まったら、一軒家の良さを余すことなくアピールしていきましょう。

この際、台所の使いやすさ、洗濯物の干しやすさなど、主婦(主夫)目線で実用性をアピールすることをおすすめします。

一概には言えませんが、働き手側が書斎やロフト、ガレージなどに目が行くのに対して、主婦(主夫)は上記のような実用性にこだわります。

物件選びでは、主婦(主夫)側の意見が決定打になることも多いので、内覧のPRも実用性を重視しましょう。

一軒家の売却は基本的に、不動産会社との2人3脚でおこなっていきます。

そのため、会社選びや担当者とのコミュニケーションは非常に重要となってきます。

その他、成約を獲得するには内覧時の購入希望者への対応も考えていかなければいけません。

その他、境界確定のために近隣住民との擦り合わせの必要になります。

一軒家の売却は予想以上に様々な人と関わりながら進めていく作業になるので、売主自身も他人に不快な思いをさせず、相手の出方に応じて柔軟に対応する必要があります。