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一戸建てを売るか貸すかは10年後をイメージして決めよう

【更新日】2019-04-04
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一戸建てを売るか貸すか

いらない一戸建てを売るか貸すかは、多くの人が悩む選択だと思います。

不動産会社に相談しに行っても、最終的には自分で判断する問題なのでどうすればいいか悩んでしまいますよね。

そこで今回は、売るか貸すか判断するポイントを分かりやすく解説していきます。

この記事を参考にして、今後の決断に役立ててください!

オリンピック特需で一戸建てを貸しに出す人が増えている

現在は、一戸建てを賃貸に出す人も増えています。

実際にスーモなどのポータルサイトを見ていると、借家の掲載数は大都市を中心に増えています。

これは、近年の不動産投資ブームが背景にあります。

2020年の東京オリンピックに向けて日本全体の不動産相場が高騰しており、中にはバブル期の地価を超えたエリアもあるほどです。

こうした背景もあり、リーマンショック以前のような不動産投資ブームが起こっているのです。

加えてマイナス金利政策で住宅ローンが安いことがあり、誰もが投資にチャレンジしやすい環境というのもポイントになっています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

ただ、投資熱が高まっているからといって、必ずしも賃貸に出すのが良いとは限りません。その理由をこれから詳しく説明していきます。

まとまった利益VS継続的な利益という話ではない

一戸建てを売るか貸すか考える時、まず頭に浮かぶのが利益の得方の違いでしょう。

一戸建てを売れば、一気にまとまった額が手元に入ります。

一方、賃貸経営をすれば、毎月安定した収益が入り続けることになります。

ただ、売却と賃貸は、一気にお金を手に入れるか、それとも細く長く収益を得るかという単純な話ではありません。

特に賃貸経営は安定的に収入が入る確証は全くありません。

家賃収入を永遠に得られる保証はない

継続的な家賃収入を得られるのは、募集を始めてすぐに入居者が見つかり、かつ彼らがずっと住み続けてくれる場合に限ります。

ただ、募集をかけたところで入居者が見つかる確証はありません。

まず、どんなに良い立地でも、運やタイミングによって入居者がつかないケースがあります。

中心部から離れた田舎の物件などは、入居率が低くなってしまうでしょう。

数年経っても入居者がいない場合は、収入がないにも関わらず税金・維持費をずっと払い続けることになります。

入居者がつかないからやっぱり売る!と方針転換することもできますが、築年数が経過しているため、すぐ売る場合よりは価格が安くなってしまいます。

賃貸に出す際は、大損するリスクも考えていかなければいけません。

一戸建てを売るか貸すかは10年後をイメージして考える

一戸建てを売るか貸すかは、10年後をイメージして決めるのがおすすめでしょう。

例えば。現在まとまったお金を得ることで将来にプラスがあるなら、早めに売ってしまう方が良いでしょう。

ただ、10年後も一戸建てを所有していたい。しかし税金や維持費などのコストを利益で相殺したいというのであれば、賃貸に出すことをおすすめします。

一戸建ては一般の方が持ちうる最も高額な資産です。

いざという時は担保にすることが出来ますし、今後賃貸に住むことで支払う、総額1000万円近い家賃も全額カットすることができます。

重要な資産ということを考えると、単にどっちがお得かというだけでなく、本当に一戸建てを手放しても良いのかをしっかり考えていく必要があります。

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転勤から戻る場合などは賃貸がおすすめ

賃貸に出す場合、所有者は貸主のままです。

そのため、貸し出す期限を決めておけば、数年後に一戸建てを手元に戻し、再び住んだり、子どもに相続したりすることができるのです。

会社の転勤などで、何年したら戻ってくるとハッキリ決まっている場合は賃貸に出すことをおすすめします。

しかし、契約事項に記載がないのに、急に「自分の家なので出て行ってくれ」と入居者に言うことはできません。

定期借家契約をおこない、いつまでに出てもらうかを契約時にしっかり決めておく必要があります。

築年数が10年経っても必要か

ただ注意してほしいのは、10年後に手元へ戻したとしても、その物件は今より10年古くなっているということです。

一戸建ては築年数の経過による劣化スピードが速く、築年数が20年経ったら建物部分の価値はほぼ0になってしまいます。

さらに、冷暖房、換気などの備え付け設備も10年経てば交換・修理が必要になっているかも知れません。

加えて、貸していた入居者が一戸建てをキレイに使ってくれる保証はありません。

中には、貸主の自腹で対応しないといけない傷や凹みが見つかるかも知れません。

10年経てば、住宅の様相は今と想像つかないほど劣化してしまいます。それでも必要なのかじっくり考えましょう。

今まで通りに高く売れるとは限らない

10年を経てば、不動産の市況も大きく変わる可能性があります。

近くにショッピングモールがあって「住みよい」と言われている街も、10年後はモールが倒産して人気がなくなっているかも知れません。

逆に、都市部を結ぶトンネルが開通し、アクセスが良くなれば相場は一気に上がります。

このように、外的な要因によっても一戸建ての価値は大きく変化します。

2019年現在から10年後の不動産業界の見通しは、必ずしも明るくはありません。

現在は地価の高騰+マイナス金利という絶好の売り時・買い時でしたが、2020年を過ぎると急激な少子高齢化によって、戸建て住宅の需要が急減するといわれています。

更に、2022年には都市部の生産緑地が大量に売り出され、日本全体の不動産相場を下げるといわれています。

将来は楽観的に考えたいものですが、一戸建ては資産価値が高い分、失敗したときのリスクも大きいです。

決断の際はデメリット・リスクを常に考え、どう解決すればよいかを考えていきましょう。

【結論】オリンピックまでに不要な一戸建ては売るべし

2020年を超えると収益物件の利回りも下がっていきます。

つまり、今後は素人が賃貸経営をして成功する可能性は、どんどん低くなってしまうのです。

単純な成功率やリスクの低さで考えるなら、2020年の東京オリンピックまでに売り払うことをおすすめします。

一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント

どうしても不動産投資に挑戦したい方は、事前に最低限の知識を学んだうえで、リスク覚悟で実行するようにしましょう。

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