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一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント

【更新日】2019-02-20
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一戸建てを売る

住み替え目的や相続物件の処分、急な離婚などで今まで住んでいた一戸建てが不要になるケースが存在します。

中古の一戸建てを売れば高額利益を見込めますが、そもそも不動産を売った経験なんて人生に一度あるかどうかです。失敗した時を考えると尻込みしてしまいますよね?

でも心配ありません!一戸建て売却はポイントさえつかめば誰でも簡単に手続きをおこなうことができます。

今回は、初心者にも分かりやすく一戸建て売却の基本的な内容を紹介していきます!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

一戸建て売却の手順は6ステップ

一戸建て売却の手順は、こちらの6ステップとなります。

  1. 相場調査
  2. 査定依頼・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 販売活動・内覧
  5. 売買契約
  6. 引き渡し・決済

全ての手続きが完了するまで、平均3~6か月ほどの期間がかかるようになっています。

ここからは、それぞれのステップを一つ一つ解説していきます。

①相場調査

中古の一個建てには定価がないので、最初のうちはいくらで売れるか検討がつきません。

そこで、まずは自分でいくらになるかのイメージをつかみ、本当に売っても良いか見極めていきましょう。

ちなみに、一戸建ての売却相場はスーモやライフルホームなどのポータルサイトに掲載されている売出情報や、国交省が運営している「土地総合情報システム」を使って調べることができます。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

②査定依頼・業者選び

相場のイメージがつかめたら、実際に不動産会社へ査定を依頼しましょう。

査定額は各社が「ウチならこれくらいで売れる」と考える金額で、半数以上はその値通りに取引されます。

そのため、できるだけ多くの業者に査定を依頼して、その価格を比較する必要があります。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

ただ、1社ごとに電話で来店予約し、書類を持参して査定依頼…というのを繰り返していれば、時間が余計にかかってしまいます。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

これは、簡単な物件情報を入力するだけで平均最大6社以上に一括で査定依頼が出来るという優れものです。

一戸建ての所在地を入力すれば査定対応している業者が一覧表示されるので、時間をかけて会社探しをする手間も省くことができます。

ちなみに、サイトは登録業者の広告費で運営されているので、利用料は無料です。気軽に利用してみましょう!

※一括査定サイトの詳しい利用方法などはこちらにまとめてあります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

査定額だけでなく営業マンの人柄も要チェック

いくらで売れるかはもちろん重要ですが、査定額だけで業者を決めてしまうのは大変危険です。

例えば、マンションの取り扱いが90%の業者の査定額が高かったとしても、一戸建ての専門性は低いので、本当に信頼できる値かと言われれば微妙です。

また、担当者をこれから半年間二人三脚で歩むパートナーと考えれば、相性も非常に重要となります。

売主は不動産に関しては素人なので、営業マンのいったことを鵜呑みにしてしまいがちです。こちらの要望も言いやすそうな人が担当についたほうが安心して手続きを進められますよね。

③媒介契約

契約したい業者を選んだら、媒介契約を結びます。これは、一戸建ての販売活動を業者に依頼する代わりに、成約の際には仲介手数料を売上から支払うという内容の契約です。

媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※業者からの拘束力
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡非常に強い
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡強い
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし弱い

複数社と契約できる一般媒介契約が良さそうに思いますが、仲介手数料を支払うのは成約に至った1社にのみなので、成約が取れないと不動産会社は赤字となってしまいます。

そのため、一般媒介契約を結ぶと業者が販売コストをかけてくれない傾向にあり、おすすめされていません。

特にこだわりがない方は、専任媒介契約を選ぶのがおすすめですよ!

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

④販売活動・内覧

契約を結んだら、仲介業者が広告作成や店舗営業などの販売活動を進めていきます。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

販売活動が功を奏したら、内覧希望者が出てきます。都合の良い日程を組み、内覧を受け入れましょう。

販売活動は基本的に業者任せですが、売主がボーっとしていて良いわけではありません。

内覧を成功させるには室内の掃除・整理整頓に積極的に取り組みましょう。

家を売る際の内覧ポイント16選!売却成功のための準備と心構え

⑤売買契約

内覧で好感触を得た購入希望者から購入申込書という紙が送られてきます。

これが届いたら日時を設定して、売買契約をおこないます。

売買契約では基本的に契約書の読み合わせをおこないます。

契約書のフォーマットは原則自由ですが、こちらの13項目は重要なので、ちゃんと記載されているかチェックしましょう。

番号項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

売買契約のより詳しい内容は、こちらにまとめています!

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

⑥引き渡し・決済

売買契約を結ぶと、そこから1.5ヶ月の猶予を待って引き渡し・決済をおこないます。

引き渡し・決済は銀行の営業日の午前中に、一室を借りておこなうことが多いです。

また、当日は以下のように、決済と引き渡しを同時におこなっていきます。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

不動産決済・引き渡しの詳しい内容はこちらにまとめています。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

一戸建てを損せず売るために重要な5つのポイント

一戸建ては高く売れやすいですが、ポイントを抑えないと損してしまいます。

不動産売却の怖いところは、損をしていたとしても、素人がそれを損と認識しないところです。

一戸建てという一般人が持つ最重要資産を売り払ったにも関わらず損をしてしまうというのは、今後の人生において非常に大きなリスクとなります。

今回は、一戸建てを損せず売るために抑えておきたい5つのポイントをわかりやすく解説していきます!

①まずは目視で一戸建ての現況をチェック

まず、現在の物件がどんな状況かを目視でチェックしましょう。

特にチェックしておきたいのは以下のような部分です。

  • 雨漏り・シロアリ被害はないか
  • キズや凹みはないか
  • 土地の境界は明確か

素人が見てもわかる欠損は、買主もすぐに気づきます。改善できる部分は自力でしていきましょう。

また、事前に物件をチェックしていると、相談時に「土地境界があいまいなんですけど測量サービスを受けられますか?」という提案をすることができます。

こうすれば、査定額の他にも各社の測量サービスを比較することができますよ。

②今までのリフォーム履歴などを揃える

リフォーム履歴や地盤調査書、境界確認書など、一戸建てに関わる重要書類を出来るだけ揃えておきましょう。

こうした書類があると査定額がUPしますし、買主も安心して購入しやすいです。

ドアノブ修理などの細かい出費も価格に影響しがちなので注意しましょう。

③一戸建てのアピールポイントを見つける

自分の家は、周辺の一戸建てと比べてどこが優れているのかを考えていきましょう。

特に、以下のような項目を比較すると、長所が見えやすくなります。

  • 最寄り駅までの距離
  • 築年数の浅さ
  • 面積の広さ
  • 間取り
  • 長め など…

こうした客観的な視点で比較することも重要ですが、住人が長年住んだことによって気付いたメリットというのも販売活動の参考に出来るケースがります。

④売主は内覧準備に全力を尽くそう

売主でも出来る作業の中で、最も価格への影響があるのが、内覧準備です。

特に掃除・整理整頓はモデルルームを意識して徹底的におこないましょう。

本当は一戸建て全体を掃除できれば良いのですが、引っ越し準備などもあり割ける時間には限界があります。

こちらに掃除のポイントをまとめているので、ぜひ参考にしてください!

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

⑤一戸建て売却に秀でた不動産会社を選ぶ

こちらで紹介されているような人気不動産会社は、意外とマンション取引をメイン事業にしている会社が多いです。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

理由としては、マンションの方が一戸建てより頑丈なので中古でも売れやすいこと、同一地域に建つ棟数が多いので、過去のノウハウを転用しやすいことなどが挙げられます。

一方で、大京穴吹不動産のような仲介件数が多い割に成約価格が低い業者は、一戸建ての仲介実績が多い傾向にあります。

不動産会社の多くは「昨年の仲介実績10万件!」というように、不動産の種別までは公開していないことが多いので、素直に聞いてみることをおすすめします。

一戸建てを高く売るためには業者選びが最も重要!

「一戸建てを高く売りたい!」と思っても、実際に販売活動をするのは契約した仲介業者です。

そのため、一戸建てを高く売るためには高く売ってくれる業者と契約することが何よりも重要なのです。

それなのに、最寄りの不動産屋1社に査定を依頼し、その足で契約を結んでしまう人が多すぎます。

確かに複数社への査定依頼は面倒ですが、これをすることで最大3割以上も高く売れるようになります。

一戸建ての売却相場が3000万円ほどなので、3割高ければ1000万円近い追加利益を得ることができます。1000万円の不労所得を得れば、今後の人生が激変する可能性だって十分あるわけです。

一戸建てを売るというイベントは人生でも重要です。その重要さをかみしめながら、慎重に手続きをしていくことをおすすめします!

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