離婚後、今の持ち家に住む予定がない以上、所有し続ける限り固定資産税や都市計画税などの多額の諸経費を支払うこととなるため、売却して現金に換金される方が多いです。

しかし物件が売れるまでの期間は、査定から物件の引き渡しまでおおよそ3ヶ月～6ヶ月以上もの時間を要し、状態が悪ければさらに時間がかかります。

なかなか買い手がつかない状況の多くは、持ち家の状態や夫婦間での話し合いが足りないなど様々な理由が挙げられます。

ここでは、家が売れない原因を1つずつ解説します。

住宅ローンが未完済

家が売れない原因の1つは、購入時に組んだ住宅ローンの支払いが済んでいないことが第一に考えられます。

住宅ローンが残っている物件には、抵当権が残っています。

この権利は、債務者が住宅ローンの支払いを怠った、あるいは支払いが継続して不可能になったとき、債権者が住宅を売却してそこで得た利益を返済に当てる権利です。

抵当権をなくすには、ローン完済が必須ですが、売却査定の結果からアンダーローンになれば、売却が可能になります。

逆にオーバーローンになれば、毎月コツコツ返済していくか任意売却を選択して売却するしかありません。

また金融機関の了承を梨に売却すれば、契約違反とみなされ、一括返済を迫られます。

夫婦それぞれが主張する意見の食い違い

次に挙げられる原因が、夫婦それぞれが提示する意見の食い違いです。

一方は家を売却して現金化を行う考えでいるのに対して、もう片方が売りたくないや、継続して住み続けたい場合など、意見の不一致が原因で売却活動がうまく進まないケースがあります。

売却活動を円滑に進めていくためにも、意見が食い違っている間は売却活動を後回しにして、離婚協議など片づけられる問題から手を付けながら、売却の話し合いを設けるのが最適です。

売却活動に問題がある

家が売れない原因の3つ目として考えられるものが、売却活動そのものに問題があるケースです。

売却活動そのものに原因があるものをピックアップすると、以下のようなものが挙げられます。

などの原因が挙げられます。

中でも、売却実績や得意分野を考慮せず査定額の高さだけで会社を選んでしまったり、不動産会社から囲い込みを受けていると、売却活動そのものがうまくいかず、時間ばかりが過ぎてしまいます。

半年が経過してなお、売却がうまくいかなければ媒介契約を交わしている会社そのものを変更するのが最適でしょう。

売り急いでいるのが伝わってくる

早々に売却を済ませるのと同時に財産分与も解決したいという気持ちが、市場に出している物件を通じて買い手に伝わってしまうのも、家が受けない原因の1つです。

俗にいう売り急ぎとも呼ばれる態度は、買い手からいい印象を受けません。

売買契約を円満に締結させるためにも、売り急いでいることを表に出さず、丁寧に対応していくことが売却活動をスムーズに進めるコツです。

売却理由にマイナスイメージがある

家を売る理由が、離婚の場合、これから新生活を二人で送る新婚夫婦や家族層には縁起が悪いということから買い手がつかず、いつまでも売れ残ってしまうケースがあります。

とはいえ、離婚による売却を気にされる方はそういません。

逆に売却理由を隠して状態で売買契約を締結した後に、売却理由を知ってしまえば、売り手や仲介会社に対する信頼剃モノを失う可能性が高いです。

売却理由が離婚であっても、包み隠さず話してしまうのが賢明です。

前節で家が売れない原因を5つ紹介してきました。

離婚後に行う財産分与を円滑に進めるためにも、持ち家を現金に換金してしまうのは賢明な判断といえますが、売却できなければ先に進むことができません。

売れない家を売る方法として、最適な方法が4つあります。

ここからは、上記で挙げた方法を1つずつ解説していきます。

任意売却で売却

前節でもしたように、住宅ローンが残っている状態で持ち家を売却することはできません。

売却するとなれば、査定結果がローン残債額を上回る状態であれば、話が変わってきます。

しかし査定額がローン残債額を下回るオーバーローンとなれば、今まで通り、コツコツ返済していくか任意売却のいずれかを選択することとなります。

毎月返済していく方法を取れば、これまで通りの返済スケジュールで返済を行っていくのと同時に年に1度固定資産税や都市計画税の納税、修繕管理・維持費用が掛かってきます。

一方、任意売却は債権者である金融機関から了承が得られ次第売却活動が行える方法です。

しかし任意売却を選択すれば、返済能力がないとみなされ、7年間はブラックリストに名前と住所が記載されます。

媒介契約先を変える

持ち家を相場範囲内で売りに出しているにもかかわらず、買い手がつかないときは、媒介契約を交わしている会社そのものを変えるのがおすすめです。

不動産会社によって、得意・不得意とする分野や、所有する情報量が異なります。

ゆえに、売却活動の成功は、仲介依頼を出す会社の選定によって決まるといってもいいでしょう。

また、会社から囲い込みを受けていることも売れない原因として挙げられます。

なかなか買い手がつかないと感じたら、媒介契約先を見直して、他社と再契約を交わすのが得策です。

名義人が住み続ける

家がいつまでも売れないときは、物件所有の名義人である人が済み続けるという方法で解決できます。

ただし、パートナーが連帯保証人になっている場合や、ローン残債額を売却価格が上回るアンダーローンだったときは、よく話し合うことが重要です。

また名義人じゃない方が、家に住み続けると、以下のようなリスクとトラブルに見舞われる可能性が高いです。

このようなリスクとトラブルを抱えながら生活するのは、よくありません。

どちらかが住み続けることで折り合いをつけるなら、名義人が責任をもって住み続けるのが最適です。

業者買取を検討

どうしても家が売れないというときは、業者買取を検討しましよう。

業者買取は、仲介売却とは違って買い手を探す売却活動の過程を省いて、直接不動産買取専門業者と取引を行う方法です。

交渉に納得がいけば、その日のうちに契約の締結が行え、1～3週間以内には現金が振り込まれます。

ただし、仲介売却とは違って売却相場額が仲介売却時の2～4割減した価格での買取になります。

売却益が少ないため、業者買取は家がいつまで売れない時の最終手段として検討しておくのが最適です。

前節で紹介した4方法のいずれかを活用した結果、家が売れれば、次の問題解決に進む必要が出てきます。

離婚協議

売却活動は最低でも3ヶ月～6ヶ月以上もの時間を要するので、活動と並行して離婚協議を進めておくのがおすすめです。

離婚協議では、親権問題や慰謝料、養育費、後述する財産分与をどう分けるか大きな議題になってきます。

互いが互いのメリットや利益ばかりに執着していると、協議が難航するので、仲介役として弁護士を立てて行うのが最適です。

また協議で決まったことは、離婚協議書に記録して公正証書にすれば、内容証拠となります。

引っ越し作業

売却が決まれば、買い手に家を引き渡す当日までに家をからの状態にしておく必要があるので、新居への引っ越し準備を進めておきましょう。

売買契約締結から引き渡しまでの猶予は、約1ヶ月以内とされているものが多いです。

ことを円滑に進めていくためにも、売却活動中に新居探しを並行して行っておくのが最適です。

財産分与

財産分与は、婚姻期間中に夫婦が築いた財産を均等に分けることです。

家を売却して手にした所得は、名義人を問わず、財産分与の対象になります。

ただし、財産分与の対象になるものは、プラスの財産になるもののみで、ローンの残債額やその他の負債などマイナス財産になるものは、財産分与の対象にはなりません。

ただしマイナス財産があるなら、預貯金などのプラス財産で相殺してから財産分与を行えば、問題ありません。

また財産分与を行うタイミングは、離婚協議が成立した後に行うのが最適です。

理由は、贈与税が課せられるためです。

離婚協議中に売却益を分与すると、最大55%もの税金が課せられます。

離婚時に家を売却しようにも、なかなか買い手がつかない状態が数ヶ月間続くケースはよくあります。

売却活動と並行して、離婚協議や引っ越し作業など離婚に伴って発生する問題解決に務めながら、買い手がつくのを待ちましょう。

家が売れない原因を作り出さないためにも、夫婦でしっかり話し合うことや、媒介契約を結ぶ会社の選定を抜かりなく行えば、些細なトラブルに見舞われることなく、売却活動を円滑に進められます。