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アパートの売却価格と利回りの関係とは?利回りが売却相場に与える影響

【更新日】2020-11-11
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アパートの売却価格と利回りの関係

アパートの売却価格と利回りには、大きな相関性があります。

そのため、アパートを高く売りたいなら利回りを上げるのが近道なのです。

今回は、アパートの売却価格と利回りの関係について、わかりやすく解説していきます。

一棟アパート売却の価格相場はいくら?高く売るには不動産会社選びが重要!

アパートの売却価格が利回りで変わる理由・仕組み

アパートの売却価格は、利回りの数値によって大きく変わります。

アパートの査定額・売却価格は、大きく分けて3通りの方法で算出されます。

査定方法 内容
取引事例比較法 近隣エリアの過去の取引事例と査定したいアパートを比較して査定額を算出
原価法 今のアパートを取り壊し後、そのまま建て直す際にかかるコストから査定額を算出
収益還元法 収益物件運用で得られる見込み利益から逆算して査定額を算出

このうち、収益還元法のみが、賃貸経営をしたときの見込み利益(利回り)から逆算して査定額を算出します。

アパートのような収益物件は利回りから査定額を計算するので、売却時にはダイレクトに影響します。

より分かりやすく違いを整理すると、以下のようになります。

  • 取引事例比較法:類似物件の成約価格を参考にする
  • 原価法:物件本来の価値を参考にする
  • 収益還元法:想定利回りを参考にする

利回りから査定額を求める方法は2種類

アパートの査定で用いられる収益還元法は、更に直接還元法とDCF法に分けられます。

直接還元法は年間家賃収入と還元利回りから計算する方法なのに対し、DCF法は予想運用期間の総収益と売却見積もり額から逆算して算出する方法です。

どちらにせよアパートの売却価格には利回りが重要になってきます。

アパートの利回りから売却価格を計算する方法

アパートの売却価格を計算する際は、エリアごとの想定利回りから計算をおこなうのが一般的です。

例えば年間家賃収入が200万円、想定利回りが10%のアパートなら、以下のように計算することができます。

●200万円÷10%=2,000万円

詳しい利回りが分からない場合、ポータルサイトやデータベースを用いて計算する方法をおすすめします。

精度の高い利回り率は分かりませんが、不動産会社に査定を依頼する前に、自身で計算しておくことである程度の相場を算出することができます。

アパートの利回り相場は首都圏より地方のほうが高い

アパートの利回り相場は、首都圏よりも地方のほうが高いのが普通です。

時期によって差はありますが、だいたい首都圏は地方に比べて利回りが1~2%低い傾向にあります。

ただ、一般的に首都圏のほうが賃料相場は高くなるので、利回りが下がっても上記の計算式にあてはめると、地方より売却価格が高いケースが多いです。

アパートの利回りを決定する要因

アパートの利回りを決定する要素は多数ありますが、中でも以下の2つが代表的です。

  • 建築費・取得費の大きさ
  • 需要の違い

1つずつ見ていきましょう。

要因➀建築費・取得費の大きさ

アパートを取得する際にかけた費用が高いほど、利回りは下がってしまいます。

ただ、理想を言えば費用をかけずに高い家賃を徴収できるのが理想ですが、長期的な視点で見るとこうしたケースはなかなかありません。

初期費用をかけたアパートほど、満室状態が長く続く傾向にあります。

要因②需要の違い

今後も安定して多くの住民が住むエリアなら、長期的な視野をもって賃貸経営ができます。

一方、人口減少が見込まれるエリアでは、利回りを高くして早く利益を回収することが求められます。

こうした状況の違いからも、利回りの違いは発生します。

アパートの売却価格は利回りだけでは決定しない

アパートの売却価格は利回りが大きな影響を及ぼしますが、前述の通り、利回りが高い物件ほど良い物件だという訳ではないので、100%利回りで価格が決定する訳ではありません。

売却価格を決めるそれ以外の要因としては、築年数や構造が挙げられます。

築年数が経過しているとアパートそのものの価値が下がるだけでなく、将来的に利回りが下がるリスクが高いので価格は下がります。

また、構造もアパートの売却価格に大きな影響を及ぼします。

鉄筋コンクリート造の頑丈な物件は価格が下がりにくく、評価も高いですが、アパートの多くは木造なので構造に関して高い評価は見込めません。

アパートの利回りは銀行からの融資にも影響する

アパートの利回りが高いということは、そのアパートの潜在的価値が高いということでもあります。

この場合、銀行からの融資が受けやすくなるという特徴があります。

安定して収益が見込める価値の高いアパートなら銀行が回収できる利息も大きくなるので、銀行からするとうまみが大きいのです。

そもそも、なぜアパート経営が不動産“投資”と呼ばれるかですが、これはローンを借りることで少ない出費から高額の利益を見込めるからです。

ローンが借りれない場合、アパート経営の投資としての醍醐味は半減してしまいます。

そのため、アパートを購入して賃貸経営をおこなうには一定以上の利回りが不可欠ですが、それ以外にも銀行が審査する要素は存在します。

  • 路線価
  • 土地面積
  • 建物面積
  • 築年数
  • 構造

アパートの売主からしても、融資を受けられるかどうかは成約率に大きく関わってくるのでしっかりチェックしましょう。

アパートの売却価格と利回りには深い関係がある

アパートの売却価格と利回りには深い関係があることが分かったと思います。

アパート売却を検討している方は、入居者を募集して空室率を減らす、家賃や支出を見直すなどの対応をおこない、利回りを上げておくのも一つの手です。

アパートの売却価格の仕組みをしっかり理解し、最適な対応をしていきましょう。

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