戸建て住宅やマンシヨン・アパート、オフィスビルなどの不動産を小口化して、複数の物件に少額から分散投資が行えるリート(REIT)は、投資のプロと呼ばれる方たちに資金を預けて、物件の管理・運用を委託して収益を得る方法として、投資初心者から高い人気を得ています。
これからリートを用いて資産運用を行っていこうと思っている方なら、リートの特徴や仕組みを調べるでしょう。
しかし、検索すれば「おすすめしない」や「資産形成が難しい」などの言葉をよく見かけます。
そこで今回はリートを資産運用の一環として運用するのをおすすめしない7つの理由と、リートの特徴と仕組み、資産形成として活用する場合の注意点を解説します。
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リートの特徴や仕組みを検索するとき、一緒に表示される「おすすめしない」や「資産形成が難しい」などの言葉が一緒に表示されることがあります。
なぜ、このような言葉が一緒に出てくるのかというと、それには、以下7つの理由が絡んでいるからです。
ここからは、上記で挙げた7つの理由と対応策を1つずつ解説していきます。
リートも投資の一種である以上、元本割れのリスクを抱えています。
リートの収益は、株式投資や投資信託のように価格変動が激しく、購入した時よりも価格が高騰する時があれば下落する時があります。
価格変動の影響は、その年の経済情勢や不動産市場の動向、自然災害による外的要因の影響が反映されることで起きます。
そのため、価格変動の動きが予測しにくく、元本割れを引き起こす可能性があるのです。
しかし、元本割れを引き起こす可能性は、リートを含め、株式投資や投資信託など、あらゆる投資方法にも起きうるリスクです。
元本割れリスク軽減として、分散投資を行っていくと、片方で損失を招いても、もう片方の収益で相殺できたり、双方で利益が得られれば、2倍の額を手にすることもできます。
リスク軽減を考えるなら、リートのインデックスファンドに投資するのがいいでしょう。
リートを運営している会社にも、経営情勢が悪化したり、不祥事を起こすこともあります。
その結果、上場廃止や会社そのものが倒産するリスクがあります。
特にリートの個別銘柄を購入する際は、運営会社や投資対象の状況を定期的に確認して、倒産や上場廃止に陥らないかを確認しておきましょう。
リートを運営している会社の経営状況によっては、分配されるはずの資金額が減額での配当になることもあります。
例えば、昨今の新型コロナウィルスの影響から観光業が大打撃を受け、ホテルや旅館に特化したリートの分配金が減額する事案がありました。
つまり、高い利回り設定で資金を募っているファンドに投資をしても、投資先の状況によっては、分配金が減額する可能性があるということを示唆しています。
対応策としては、想定利回りの数だけを見るのではなく、投資対象が持つ情報を加味して選ぶことが重要です。
リートでは、不動産投資法人で得た利益の一部を再投資に回さず、分配金として投資家に支払う仕組みを持つため、複利効果で資産運用を行うことができません。
複利効果とは、運用を通じて得た利益を、今一度同じ物件に投資して得られる利益を今以上に増やす効果です。
リートを介して複利効果を得るには、分配金を元手に投資証券を購入するしか手がありません。
しかし、最低投資額は運営会社によって異なるうえ、得た利益もたった数千円程度ですし、1度の投資に多額な額を投じれば可能ですが、少額投資となれば困難です。
リートを用いて、複利効果を得ながら投資を行うのは、やや不向きといえます。
リートが取り扱っている商品の多くは、住宅を含め、ホテルや旅館、オフィスビルなどの商業施設も投資対象にしています。
いずれも地震や火災、台風などの自然災害や人的事件に見舞われる可能性があるため、下手を打てば、大きな損失を招くことになります。
もし自然災害によって物件が倒壊したり、何らかの瑕疵を負った場合、修繕を行わねばなりません。
その時の修繕費が運用資金から引かれるため、結果として元本割れを起こすきっかけに繋がるのです。
対策としては、投資する物件の種類や投資先エリアの分散を図って資金を投じることが最良です。
1つの地域に絞らず、エリアを分散させるだけでも自然災害による被害軽減が図れます。
リートは、不動産を購入して投資を行うのではなく、運用資金を投じて利益を得ていく形を取るため、金融機関から融資を受けつつ、資産形成を行うことができません。
そもそも、リートを含め、株式投資や投資信託などの投資方法全般にいえることでもあります。
もし自己資産を上回る金額で資産形成を行うなら、現物不動産投資が効果的です。
リートは、現物不動産投資とは異なり、利用できる節税メリットを多く抱えていません。
たとえば、現物不動産投資であれば、物件管理や購入費を経費として計上する損益通算や、住民税と所得税の数%を控除できる住宅ローン控除など、様々な税制優遇が得られます。
対してリートには、他の金融商品同様、20.315%の税金が課せられます。
加えて、複利効果が得られず、定期的な分配金を得るごとに20.315%の税金が課せられるため、最悪の場合、所得分よりも税金の方が大きくなります。
前節でリートが、資産運用にはおすすめしない理由を7つ紹介してきました。
しかしリートは、少額から不動産投資が行える金融商品の1つとして、投資初心者でも投資が始めやすい側面を持っています。
ここでは、リートの特徴と仕組みを簡単に紹介します。
リートとは、投資家から募った資金を元手に住宅物件や商業施設、観光施設などの不動産を購入して、そこから発生する賃料や売却益を得て、その一部を投資家に分配する投資方法です。
国内で行われているリートは、「J-REIT」とも呼ばれていますが、本質はREITと同じです。
リートを運営している不動産投資法人は株式投資でいう株式に当たる投資証券を発行し、それを投資家が購入して運用資金を確保します。
投資家は、発行された投資証券を持つことで、法人側から分配金を得ることができます。
またリートの最大の特徴は、1口1万円という少額から部倒産投資が始められるうえ、資金が許す限り、複数もの物件に投資することもできます。
また、その場その時の価格で証券を売買することもできるなど、換金性能が優れています。
特徴をまとめると、以下のようになります。
少額から不動産投資が行えるリートは、法人側が保有する不動産の用途によって、単一用途特化型REIT と複数用途型REIT の2つに分けられます。
単一用途特化型REITは、投資対象物件を1種類に絞って、資金を募っている型になります。
対象にしている物件には、以下のものが含まれています。
単一用途特化型は、物件用途が明確化されているので、投資前のリサーチと情報収集がやりやすい特徴を持っています。
また景気動向の影響を受けやすい不動産に投じれば、大きなリターンを得る時があれば大きな損失を招く結果を招くこともあります。
投資を行うときは、物件の情報を得ると同時に、景気の良し悪しを鑑みて投資しましょう。
複数用途型REITは、投資対象物件を2種類以上設けて、資金を募っている型になります。
単一用途特化型とは異なり、分散投資効果が高く、例えば、オフィスビルの利回りが不調であっても、もう一方の利回りが好調であれば損失分の相殺ができるというような、リスクヘッジができます。
また複数用途型は、複合型REITと総合型REITの2つの型に分けることができます。
複合型は、「オフィスビルと物流施設」や「住宅とホテル」といった2種類の不動産を組み合わせて分散投資を行っていく型になります。
一方の総合型は、「オフィスビルと物流施設と住宅」や「住宅とホテルとオフィスビルとヘルスケア施設」などといったように2種類以上の不動産を組み合わせて分散投資を行っていく型になります。
不動産クラウドファンディングとREITの違いとは？特徴を徹底比較リートは、資産が少なくても1口1万円という少額からコツコツと資産形成が行えたり、発行される投資証券の換金性が柔軟であるなど、活用次第では、効率よく資産を増やすことができます。
ここでは、リートを資産形成の一環として活用していく際の注意点を3つ紹介します。
リートを含め、株式投資や投資信託などあらゆる投資方法には、デメリットとも呼べるリスクを抱えています。
リスクは、投資方法によって異なりますが、元本割れリスクや不動産投資ではなじみ深い空室リスクと自然災害リスクなどリート特有のリスクもあります。
リートを資産運用の一環として活用する場合は、メリットばかりに目を向けるのではなく、運用に伴うデメリット・リスクを理解したうえで活用しましょう。
リートが取り扱っている不動産の多くは、その年の景気情勢の影響をもろに受けやすく、好景気であれば、高いリターンを生み出してくれますが、不景気だと、大きな損失を招くことがあります。
例えば、不景気の中、オフィスビルに投資を行った場合。経営悪化から家賃の滞納や賃料の低下リスクが高まったり、ホテルなどの観光施設は、稼働率が下落します。
リートを活用する際は、その時の景気情勢と併せて、会社経営の状態を確認してから投資を行いましょう。
リートを含め、株式投資や投資信託などを活用して投資を行う際は、利用目的が決まっていない余剰金を活用して利益を生み出していきましょう。
余剰金の算出方法は、毎月入る収益から固定費と利用目的が決まっているものの費用の2点を差し引くことで算出されます。
くれぐれも生活資金の一部や出勤を作ってまで、資産運用を行わないようにしましょう。
| 投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
|---|---|---|---|
| 外国株取扱数 | 9か国 | 手数料 | 無料(100万円以下) |
リートを活用した資産運用が向いている型の特徴をまとめると、以下のような考えを持った方におすすめできます。
ここからは、上記で挙げた4つの特徴を解説していきます。
リートで取り扱われている物件の多くは、小口化されているため、少額から不動産投資を始めたい方におすすめの投資方法です。
加えて、現物不動産投資のように多額な初期費用を用意する必要がありません。
運用開始コストをなるべくローコストで始めていきたい方に、リートはおすすめです。
ただし、投じる資金額が少なければ少ないほど、降りかかるリスクは小さく、得られるリターンも小さいのでご注意ください。
リートは、法人側が発券する投資証券を購入することで、定期的な分配金が得られるほか、価格高騰のタイミングで持っている証券を売却できるなど、換金性が非常に優れています。
株式投資同様、手軽に売買して短期的視点で利益を上げていきたい方におすすめです。
リートは、現物不動産投資とは違い、運用元が物件の管理と運用を担ってくれるので、投資家に物件の管理を任せることがありません。
現物投資の場合、物件所有者が入居者対応から、管理業務を行うか、管理会社に委託するかを選択します。
後者を選択した場合、管理委託手数料として賃料の約5%を手数料として支払わねばなりません。
しかし、リートの場合、物件の所有権は会社側にあるため、投資家に管理コストが降りかかるという心配がありません。
リートは、ローリスク・ローリターンで資産運用が行える投資方法ですが、元本割れリスクや空室リスクなど、様々なリスクが必ず付いて回ります。
特に資産が少ないうちに元本割れリスクに見舞われれば、資産そのものの損失につながる可能性があります。
損失分を相殺する目的と、降りかかるリスクの軽減を図るなら、分散投資で投資を行うのが最善です。
リートで分散投資を行う際は、物件の種類と投資先のエリアが被らないように投資するのが絶対条件です。
ここまで、リートを活用した資産運用をおすすめしない7つの理由と、リートの特徴・仕組み、活用する場合の注意点を解説してきました。
リートは、少額で不動産投資が始められる特徴から、投資初心者や不動産投資に興味がある方から注目されている投資方法です。
しかし、少額ゆえのローリスク・ローリターンで資産効率が悪く、会社経営が悪ければ、倒産のリスクなど様々なデメリットを抱えています。
とはいえ、リスクやデメリットと呼べるものは、リートに限らず、株式投資や投資信託など、あらゆる投資方法に見受けられるものです。
リートを含め、様々な投資方法を活用して資産運用を行う際は、メリットばかりに目を向けず、デメリットやリスクを理解してから取り組みましょう。
| 投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
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