旗竿地とは、道路から奥まったところに土地があり、土地と道路の間の部分が細い路地のようになっている土地を指します。

土地部分が旗、間の通路部分が竿の形をしていることから、旗竿地と呼ばれます。

他の呼び方では、「敷地延長地」などと呼ばれることもあります。

旗竿地は特殊な形状をしているため、土地の評価額が低くなりがちです。

旗竿地は土地活用しづらい

旗竿地は一般的な整形地と比べると土地が使いづらいため、土地の評価額が低くなっています。

理由としては、旗竿地では消防隊が入れるための代替侵入口を作れないので、3階建て以上の建物が建築できません。

また竿部分にあたる路地部分がほとんど利用できないのも、建築物件を制限する要素です。

作る建物が制限されてしまうため、旗竿地は土地活用しづらいと言われます。

旗竿地は土地活用がしづらいですが、次の土地活用方法であれば向いています。

• 重層長屋のアパート
• 駐車場経営
• トランクルーム
• グループホーム

上記の土地活用は旗竿地の形を上手く活用できるのでお勧めです。

以下にそれぞれの特徴を踏まえて解説します。

重層長屋のアパート

通常のアパート経営は難しいですが、重層長屋のアパート経営であれば可能です。

重層長屋のアパートとは、エントランスや廊下の共用部分がなく、住居ごとに玄関があるのが特徴です。

重層長屋のアパートでは窓先から空き地までにある程度の距離が必要ないため、狭い土地でも建てやすいです。

玄関が分かれている分、利用者からの人気もあります。

エリアによってはニーズもあるので、収益が見込めます。

駐車場経営

路地部分に車が通れる幅があるなら、駐車場経営はおすすめです。

駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングがありますが、路地部分の通りやすさを考えれば月極駐車場が良いです。

住宅街であれば契約者から安定した収入が見込めます。

周りの地域で駐車場が足りていないようであれば、旗竿地であっても需要が高くなるのでおすすめです。

トランクルーム

荷物を預けることができるトランクルームを設置するのも旗竿地の土地活用でおすすめです。

コンテナを設置するだけでよいため、土地の形と狭さはそれほど問題になりません。

さらに日当たりも関係ないので、旗竿地の土地活用に非常に向いています。

トランクルームは現在徐々に需要が高まっているため、周りに似たようなスペースがなければ非常におすすめの方法です。

グループホーム

障害者や高齢者向けのグループホームの経営もおすすめの土地活用方法です。

グループホームは立地があまり関係ないため、土地の条件が悪くてもそれほど問題になりません。

また他の人が入ってきづらいため、プライバシーの保護にもつながります。

さらに飛び出し事故も起きづらいので、安全性も確保されています。

グループホームを作るための土地面積は必要ですが、立地があまり関係ないので非常におすすめです。

旗竿地におすすめの土地活用方法はいくつかありますが、成功させるためには次の点を意識しましょう。

• 壁や塀を利用して視線を切る
• 路地部分を工夫する
• 窓の位置を変える

旗竿地の土地活用は難しいので、上手く地形を活用する必要があります。

以下にそれぞれの特徴を解説します。

壁や塀を利用して視線を切る

旗竿地は周囲の建物との距離が近いため、壁や塀を作ると良いです。

道路からは見えづらいですが、隣の建物からは見えやすくなっているため、視線を遮るための壁を作りましょう。

アパートを作る場合も住民に安心感が与えられるため、入居してくれる可能性が高くなります。

ただし、壁を適当に作ってしまうと風通しが悪くなることもあるので、工夫しましょう。

路地部分を工夫する

旗竿地の竿部分の路地は使いづらいと思うかもしれませんが、壁や塀を上手く使うと高級感やオリジナリティが出せるのでおすすめです。

入口部分を工夫するだけで建物全体の質が高く見えます。

例えば路地部分を植物などで囲う方法であれば、プライベートな空間を演出できます。

路地部分を整備すれば、さらに需要が高まるので意識してください。

窓の位置を変える

旗竿地は日当たりが悪いため、窓の位置を通常の建物と変えると良いです。

例えば高い場所に窓を作る、天窓にするなどの方法があります。

また通常の高さに窓を作ってしまうと、周辺の建物から中が見える可能性もあるので、プライバシー保護の観点からも窓の場所は変えた方がお得です。

駐車場経営やトランクルームであれば窓の心配はありません。

旗竿地で土地活用をする際は、次の点に気をつけましょう。

• 竿部分の外溝工事費が高い
• 建築コストがかさむ
• 日当たりが悪い場所がある

旗竿地は上手く利用すると土地活用が可能ですが、実際に活用するまでにコストがかかる点が難点です。

特に竿部分の路地は工事しづらいため、時間もかかることを覚えておきましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

竿部分の外溝工事費が高い

旗竿地は旗部分と竿部分に分かれていますが、竿部分の工事費が高い傾向にあります。

一般的には竿部分は通路として整備することになりますが、施工しづらい点やオーダーメイドで施工しなければならない点から、外溝部分の工事費は高いです。

特に竿部分をしっかりと整えてアプローチを良くしたい場合はコストがかかるので気をつけましょう。

建築コストがかさむ

旗竿地に建物を建てる場合、建築コストがかさみます。

建築に必要な資材の運搬を竿部分の路地を通って行う必要があるため、時間もかかってしまいます。

通路が特に狭い場合は小型の重機を使う必要があるため、さらにコストがかかります。

建築する前に、一度建築費用を計算しておきましょう。

日当たりが悪い場所がある

旗竿地は土地の周りが建物に囲まれているため、日当たりが悪い場所があります。

竿部分の通路が南側を向いていない限り、日光が入ってこないため建築前に確認する必要があります。

日当たりが悪いとアパートを建てても入居者が入ってきづらくなります。

建築段階で大きな天窓を作る、吹き抜けを作るなどの工夫をして日光を取り入れやすくしておきましょう。

旗竿地は入り組んだ地形になっているため、土地活用も難しくなっています。

しかし駐車場やトランクルームなどの土地活用をすれば、上手く地形を利用できることもあるので放置せず活用してみましょう。

活用する際は路地部分を工夫するなどの方法を取り入れることでオリジナリティを出すこともできます。

上手く旗竿地を使って、土地を有効活用しましょう！