不動産投資について調べていると、投資の仕組みよりも「不動産投資が儲からない」や「不動産投資はやめておけ」など、高確率で不安を煽る検索ワードに遭遇します。

なぜ、こうも不安を煽ってくるワードが上位を占めているのかというと、不動産投資を行ってみた結果、大きな利益を得ることなく潰えた方が大勢いたため、上位が不安を煽る言葉で埋め尽くされていると考えられます。

先人たちの失敗を踏まえて、不動産投資が儲からないと言われる理由として考えられることが3つあります。

ここでは、その理由を1つずつ解説していきます。

不動産投資の主収益はインカムゲイン

不動産投資には、保有する不動産を売却して利益を得るキャピタルゲイン(売却益)と、保有する不動産を第3者に貸し出して利益を得ていくインカムゲイン(運用益)の2種類があります。

大きな利益を得る可能性が高いとすればキャピタルゲインになりますが、大半の不動産投資は、不動産を貸し出して利益を得るインカムゲインで利益を出していきます。

不動産投資でいうインカムゲインとは、借用人が振り込む家賃が主な運用益になります。

毎月一定額の収益が得られる特徴を持っており、それ以上の額が得られる保証がありません。

また投資スタイルも、積立方式で儲けを出していきます。

つまり、不動産投資とは、長期運用による積立方式の投資商品という特徴を持っており、儲けを重用している投資家の視点で見た「不動産投資」のイメージがこのような結果をもたらした可能性があります。

利回りが悪くリターンが少ない

不動産投資を始めていくと、利回りという言葉を目にする機会が増えます。

投資ファンドや物件広告などに記載されている利回りは、購入時にかかる諸費用や保有時に発生するランニングコスト、ローンの返済額などを加味していない表面利回りのことを指していることが多いです。

実際に不動産投資を始めていくと、以下の費用が発生します。

利回りは、上記の諸経費を含めた実質利回りで算出するのが一般的です。

加えて、融資購入を果たした際は、返済額を加味したキャッシュフロー(手取り額)を加味しなければなりません。

よって、実質利回りは表面利回りよりも低くなり、リターンが少ないという点から動産投資は儲からないと言われているのです。

投資リスクが多い

不動産投資が儲からないと言われている理由には、投資そのものが抱えているリスクも関係しています。

以下は、動産投資が抱えているリスクの一覧です。

不動産投資で儲けが出ない大まかな理由は、不動産投資の仕組みが大きく絡んでいることが前節で分かりました。

では、その仕組みを理解していれば儲けが出るのかというと、そのような保証はなく、本人の頑張りや努力次第で成功するか否かに転びます。

つまり、不動産投資で儲けが出ない原因を作っているのは、投資家本人の経営手腕がそのような事態を招いているといっても過言ではありません。

ここからは、不動産投資で儲けが出ない状況を招く原因を3つ解説します。

相場を把握していない

1つ目は、エリア物件の相場を把握していないことです。

不動産の価格は、築年数やエリア需要・環境、専用スペースに備え付けられた設備などの評価額の総合評価で価格を算出しています。

その価格は、物件種別ごとに異なるのはもちろんのことですが、同じ間取り数、土地面積の広さや日当たりの向きなどが同じでも価格が違います。

相場を知らず、ただ不動産会社が薦めた物件を購入して、もし相場よりも安くなければ含み損を抱えてしまう可能性が多いです。

つまり、下調べを行わないまま物件購入を行うのは、高確率で不動産投資失敗の要因を作ってしまう行為になるということです。

儲けを出すためにも、入念な下調べを徹底して行うべきです。

投資ローンの返済負担が大きい

不動産投資で使用する物件の価格は、ピンからキリまで幅広く、1件購入するだけでも数千万円単位の資金が必要になります。

実際に不動産を購入するときは、住宅ローンを組んで購入される方が多いです。

しかし、住宅ローンの利用は、居住を目的に組むことができるローンです。

よって、不動産投資の為に使用することはできません。

なので、不動産投資を目的に物件を購入するとなれば、不動産投資ローンを組んで投資を始めることになります。

しかし、不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査基準が厳しいうえ、金利も数段高い特徴を持っています。

仮にローン審査が通っても、月収益からローン返済と管理維持費用等のランニングコストで家賃収益の大半を持っていかれてしまうので、不動産投資は儲からないと言われているのです。

諸費用を計算していない

3つ目は、諸費用を計算していないことです。

前節でも紹介したように、物件ファンドや物件広告に記載されている利回りの多くは、ランニングコストや諸費用を加味していない表面コストを掲載している可能性が高いです。

そもそも実質利回りの掲載が少ないのは、実際に物件を購入した後の運用シミュレーションができないためです。

前述したように不動産投資には、多種多様な経費と税金が課せられます。

物件購入費用が発生するのはもちろんのことですが、物件保有時にかかる税金や登記登録費、印紙代、固定資産税などの諸費用の見積もりを立てない状態で投資を始めると、収入よりも支出の方が大きくなっても儲けが出ない原因を作ってしまいます。

ここまで、不動産投資が儲からない理由とその原因を解説してきました。

ここからは、前節までの内容を踏まえて、不動産投資が不向きな人の特徴を2つ紹介します。

不動産投資を行うのにあたって、以下のような考え方や経済状況にある方は始めるのを控えるのが最善です。

経済的余裕がない方

不動産投資を始めるには、数千万円単位の初期費用が発生しますが、不動産ローンを組めば投資を始めることができます。

しかし、不動産投資ローンは前述したように、住宅ローンよりも審査基準が厳しいうえ、高金利です。

加えて、ローンが組める金融機関の大半が変動金利制で取り扱っているため、金利変動リスクによって、返済額が重荷になる可能性が高いです。

よって、返済リスクによる自己破産を避けるためにも、経済的余裕がない方は、不動産投資を始めてはなりません。

利回りを重視している方

動産投資を始める上で、利回りを重要視している方は控えるべきです。

利回りとは、家賃(運用益)の合計収益を物件価格で割った時に出る数値です。

例えば、3,600万円の物件で年間運用益が360万円だった場合、利回りは10%となり、10年もすれば元が取れる計算になります。

しかし、個々で計算されているのは、諸経費を加味していない表面利回りになります。

実際には、管理・維持費用などの諸経費が発生するため、利回りはもっと下がります。

つまり、利回りが良くても高確率で儲けが出ると、確信をもって断言するのは困難です。

「不動産投資が儲からない」と、言っている方の多くは、不動産投資の仕組みを理解していないか、ローン返済額や購入時にかかる諸経費の見積もりが甘いなどが原因で失敗している可能性が高いです。

では、このような事態を未然のモノとすれば、儲けが出るということでもなく、不動産投資失敗の原因の種となるリスク発生の軽減ができるにすぎません。

ここでは、失敗リスクを加味してでも、不動産投資を始めるときの心得を3つ紹介します。

税金や諸費用に対する正しい知識とシミュレーションを行う

失敗リスクの軽減を図るためにも、投資物件を購入する前に正確なシミュレーションを行いましょう。

シミュレーションを行うためには、購入時に発生する税金の種類や諸経費について知っておくことが重要です。

実際にシミュレーションを立てていくときは、物件購入時・運用時・売却時の3つに分け、それぞれで発生する費用や税金がいくらかかるのかを算出してみましょう。

物件相場を調べてから購入に至る

不動産購入を行う前に、購入を検討しているエリア内の相場価格をチェックしておきましょう。

相場価格を調べるときは、投資したいエリア、築年数、物件のタイプの3項目を絞って、過去の成約事例やどの物件がどのくらいの期間で成約したのかを確認することで、価格帯が確認できます。

相場観を身に着ければ、相場以上の価格で売られている物件購入をせずに済むだけじゃなく、購入コスト軽減にもつながります。

大きなリターンを望まない

不動産投資は、長期的な運用が見込める特徴から、ミドルリスク・ミドルリターンな投資方法として注目されています。

つまり、大きな儲けを得ることはできないが、毎月安定した運用益の獲得ができる投資方法ということになります。

前節でも紹介したように、利回り重視で不動産投資を始めてしまうと、必要以上のコストが発生し、収支額のバランスが崩壊してしまう原因を作りかねません。

よって、不動産投資で過度な儲けを得ることは捨て、不動産投資の仕組みを尊重して運用していくのが成功への道筋ということになります。

ここまで、「不動産投資は儲からない」と言われる理由と原因、投資そのものを控えるべき人の特徴等を解説してきました。

不動産投資が儲からないと言われる理由の大本は、不動産投資の仕組み、運用スタイルによるものが大きく、その原因を作っているのは、投資家本人の運用スタイルが不動産投資の仕組みに反する手腕で行っているため、儲けが出ないのです。

不動産投資で儲けを出そうとすれば、必要以上にコストが発生し、最終的に自身の首を締めあげ、最悪、自己破産に陥る可能性があります。

よって、不動産投資を始めるときは、不動産投資の仕組みを十二分に理解したうえで、購入時に発生する諸経費や税金の見積もりを立ててから始めるのが最適です。