マンションの買い時はいつ？購入時期や今後の不動産動向について徹底解説

マンション購入の「買い時」は、不動産市場の状況だけでなく、個々の購入者の個人的な状況にも大きく依存します。

ここからは、それらを考慮した買い時のポイントをいくつかご紹介します。

マクロ的視点で経済状況を見てみる

まず、マクロ的な視点から見ると、低金利時代は住宅ローンの利子負担が軽減され、その結果、マンションの購入にかかるコストが下がるため、良い買い時と言えます。

金利が低い時期に住宅ローンを組むと、長期にわたる返済負担が軽くなります。

また、不動産価格が下落している時期も購入のチャンスです。

例えば、経済の後退期や不動産バブルが崩壊した後などは、価格が下がりやすいです。

購入者の経済状況

次に、個々の購入者の立場から見ると、安定した収入と十分な貯蓄があるときがマンション購入の買い時と言えます。

これは、何が起こっても返済能力を確保するためです。

また、ライフステージに応じたニーズも重要な考慮点です。

例えば、結婚や子供の誕生など、家族構成が変わるタイミングでは、新しいライフステージに合った住まいを考えることが多いでしょう。

総じて、マンションの買い時は個々の経済状況とライフステージ、そして広い視野での経済情勢を総合的に考慮することが必要です。

市場状況と自身の状況をしっかりと把握し、適切なプロフェッショナルのアドバイスを求めることで、最適なタイミングが見つけられます。

2013年から10年間、土地や戸建ての販売価格よりも販売価格が大幅に上昇しているマンションの販売価格が、なぜ、下落傾向にないのかを疑問に持つ方もいます。

ここでは、マンションの販売価格が下がらない理由について解説して行きます。

新築マンションの供給量が減っている

新築マンションの供給量が減少すると、供給と需要のバランスが崩れ、マンションの価格が下がりにくくなります。

供給が減少する理由は様々で、適切な土地の確保が難しい、建設コストが上昇している、厳しい建築規制などがあります。

これらの問題により新築マンションの供給量が減ってしまうと、需要と供給のバランスが崩れ、価格が上昇するか、少なくとも下がりにくくなります。

住宅ローンの金利が低い

低金利時代は、住宅ローンを利用してマンションを購入する負担が軽減され、不動産への投資意欲が高まります。

このため、多くの人々がマンション購入を検討し、需要が増加します。

供給が追いつかない場合、価格は自然と上昇傾向にあり、下がりにくい状況が続きます。

土地・建築費の高騰

土地価格や建築費の高騰も、マンション価格が下がらない要因の一つです。

都市部では土地価格が非常に高く、また建築費も人件費の上昇や建材費の高騰により増加傾向にあります。

これらのコストが上昇すると、それがマンション価格に反映され、価格が下がる余地が少なくなります。

投資物件としての需要が増加した

最近の低金利環境や不安定な金融市場の中で、安定した収益源としての不動産投資が注目されています。

特に、都市部のマンションは賃料収入が見込めるため、投資物件としての需要が増えています。

このような投資需要が増加すると、マンションの価格は、一層下がりにくくなります。

また不動産は、長期的な視点で価値が見込まれるため、価格が急速に下落するとは考えにくいです。

2013年から2023年のこの10年間でマンションの価格は、宅地や戸建て住宅の販売価格よりも大幅な価格上昇を見せています。

しかし、上昇傾向にあるマンションの販売価格も、減額することがあります。

ここでは、マンションの価格が下がる要因を3つ紹介します。

住宅ローンの金利上昇

住宅ローンの金利上昇は、マンション価格に影響を及ぼす重要な要素の一つです。

金利が上がると、ローンの返済額が増え、家を購入する負担が増すため、需要が下がることが予測されます。

したがって、販売者側はより多くの購入者を引きつけるために、マンションの価格を下げる傾向があります。

金利上昇は、住宅ローンを利用する新規購入者だけでなく、既存の借り手にも影響を及ぼし、資産価値の下落につながります。

生産緑地法の解除

生産緑地法の解除もまた、マンションの価格に影響を与える可能性があります。

生産緑地法は、特定の地域での開発を制限する法律です。

この法律が解除されると、新たな開発が可能となり、土地供給が増えることで地価やマンション価格が下がる可能性があります。

市場に供給過剰が生じた場合、販売者は競争力を保つために価格を下げざるを得ません。

景気動向

景気動向もマンション価格に大きな影響を及ぼします。

経済が好調な時期には、所得が増え、消費者の購買力が高まります。

その結果、マンションなどの不動産価格が上昇する傾向があります。

一方、景気が悪化すると、不安定な雇用状況や減収などから、不動産への投資意欲が低下し、マンション価格は下落する可能性があります。

したがって、景気の悪化はマンション価格を下げる一因になります。

ここからは、マンションを購入するタイミングをライフステージ別で解説して行きます。

また、タイミングに合わせて、どのような影響が出るのかについても解説して行きます。

結婚したとき

結婚は新たな生活の始まりであり、このタイミングはマンションを購入する上で重要な機会です。

結婚するということは、一緒に生活を始めるパートナーと共有する安定した生活空間を持つことを意味します。

そのため、ライフスタイルや将来的な家族構成に合わせた部屋数や設備を持つマンションを探すことが求められます。

また、二人での生活費や将来の収入見込みを考え、返済計画を立てることが重要です。

この時期にマンションを購入することで、新たな家庭を築く基盤となります。

子どもが生まれた時

子どもが生まれると、家族のライフスタイルは大きく変わります。

子供部屋の確保や遊び場所への近さ、学区域内にあるかなど、子供の成長に応じた環境を提供するための住居を求めるようになるでしょう。

子どもが生まれた時期にマンションを購入すると、育児生活に対応した住環境を整えることができます。

ただし、子どもの出産や育児に伴う出費を見越して、購入費用やローン返済に必要な金額の確保が課題になります。

入園・入学した時

入園・入学は、子どもの教育環境を考慮する大切な時期です。

学区内のマンションを探すことで、良い学校に通わせることが可能になります。

また、教育施設へのアクセスや周辺の環境、部屋数などを考慮することで、子供の成長に合わせた生活環境を提供することが可能です。

ただし、学区内の物件は需要が高いため価格も高くなりやすい点を考慮し、購入計画を立てましょう。

子どもが独立した時

子どもが独立すると、家族構成やライフスタイルが再び大きく変わります。

部屋数が多い大型のマンションから、手間のかからないメンテナンスの少ないマンションへのダウンサイズを考えることもあるでしょう。

この時期のマンション購入は、生活スタイルの変化に対応した住まいを求める機会となります。

また、子どもが独立することで経済的な余裕も生まれ、より快適な生活を送るための新しいマンションの購入ができます。

退職・老後生活を送り始める時

退職や老後生活を送り始めると、生活環境やライフスタイルが大きく変化します。

アクセスが良い、生活必需品が揃う、医療施設が近いなど、生活利便性を考慮したマンションを選ぶことが重要となります。

また、メンテナンスの少ない、使いやすい設備や間取りを持つマンションを選ぶことも重要です。

この時期にマンションを購入する場合は、将来的な健康状態や生活スタイルを見越した上で、快適で安心して暮らせるマンションを選びましょう。

2013年から2023年の10年間でマンションの価格は、一貫して高騰し続けています。

参照：国土交通省　不動産価格指数(令和５年２月・第４四半期分)より

裏では、「東京五輪が終われば、価格が下落する」や「コロナショックの影響で不動産が売れなくなる」などと、言われていましたが、2021～2022年の間もマンションの価格は高騰しています。

しかし、すべてのマンションの価格が高騰しているというわけではありません。

先のデータはあくまで、全国平均によって生成された数値であり、これを地方ごとに細分化していくと、高騰しているエリアがあれば、下落の一途を辿っているエリアもあります。

特に、東京都など、利便性が高い都市部に建つ新築マンションの価格が高騰して続けています。

ここからは、2023年7月現在の世界情勢を踏まえながら、今後の不動産市場がどのような状況になるのかの考察を解説して行きます。

ウクライナ情勢が及ぶ不動産市場への影響

昨今のコロナショックに続き、2022年2月には、ロシアによるウクライナ侵攻が起きた結果、日本経済のみならず、世界各国で多大なる影響を及ぼしました。

さらに、経済との相関が強い不動産市場では、建材費や燃料費等の高騰によって、設備機器などの納期遅延に加えて、販売価格の高騰が相次いで起きています。

特に新築マンションの販売価格は、2013年から現在に至るまで、上昇傾向にありましたが、侵攻によって起きた円安の影響と相まって、値上がりが加速しました。

この状況から、供給戸数を一時的に減らす不動産会社やデベロッパーが増えました。

加えて、新築物件よりも安く購入できる中古マンションへの需要が高まりました。

その結果、中古住宅の供給量が減っていき、価格上昇という状況を生み出しました。

よって、不動産市場は現在「売り手市場」であり、短期間で住宅需要が急減するとは考えにくいです。

ローン金利上昇の可能性は？

数年にわたって低金利政策を実行してきたおかげで、日本の金利水準は安定の一途を辿っています。

さらに、2020年いうには、コロナ対策として、大規模な金融緩和策を展開するなど、債務者の負担軽減につながる施策を実施してきました。

しかし、国外に目を向ければ、世界的に金利が上昇している状態です。

昨年2022年12月には、長期金利の変動幅の上限を0.5%まで引き上げることを日銀を決定し、2023年1月17・18日に実施された政策決定会合で、現在の金融緩和策を継続する運びになりました。

しかし、実際は、2022年から少しずつ金利が上がっている状態です。

一方、固定金利型の住宅ローンは、長期金利の動きに伴って、上昇していますが、変動金利のような上昇はありません。

とはいえ、今後現行の政策が変わる可能性があるので、最新の情報を持って物件の購入を進めましょう。

マンション購入の買い時は、マクロ的な金利状況や不動産市場の動向、個々の財務状況やライフステージの変化など、多種多様な要素を総合的に考えることが重要です。

また、専門家の意見を参考にすることも有効です。

経済状況は常に変動しており、その影響を受ける不動産市場もまた流動的です。

そのため、市場状況と自身の状況をしっかりと把握し、購入を検討する際は冷静な判断が求められます。

購入時期を見極めることで、適切な投資を行い、理想のマンションライフを実現するための一助となることを期待します。