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仲介手数料無料で不動産売却ができる?カラクリ・注意点を解説

【更新日】2021-03-17
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仲介手数料無料で不動産売却

不動産売却ではいくつかの費用がかかりますが、その中でも特に高額なのが仲介手数料です。

賃貸の仲介では仲介手数料を無料や半額にしているところは元々多かったのですが、売買仲介ではキッチリ全額支払われるのが慣習でした。

しかし最近では、売買時でも仲介手数料無料を謳う不動産会社が増えてきました。

ただ理論上、仲介手数料の支払いがないということは、仲介業者に利益が発生しないことになってしまいます。

今回は、仲介手数料無料の不動産会社のカラクリ、注意点を解説していきます。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

不動産売却の仲介手数料の仕組みとは?

仲介手数料は、賃貸や売買で手続きを代行(仲介)してくれた不動産会社に対し、その御礼として支払う費用となります。

仲介手数料は良く不動産会社への報酬と表現されますが、見方を変えればサービスの対価として支払われる料金、つまりサービス料と考えられます。

仲介売買で業者がおこなうことは販売営業、広告作成、書類作成、税金計算…など多岐に渡ります。

仲介手数料を支払うことで、こうした幅広いサービスを受ける正当性を得られるのです。

仲介手数料の上限金額は売却価格に比例

仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて以下のように設定されています。

売買価格 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上記はあくまで不動産会社が請求できる上限価格であり、実際の手数料はこの金額以下であればいくらでも構いません。

しかし、実際は多くの不動産会社が上限価格=仲介手数料の請求額としています。

実際の仲介手数料をシミュレーション

例えば、中古のマンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように計算します。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この仲介手数料は、売主と買主両方に請求されます。

売主・買主はそれぞれが契約している仲介業者に対して仲介手数料を支払います。

この仲介手数料は成果報酬の意味合いがあるので、成約がない場合は支払わなくてOKです。

仲介手数料無料で不動産売却をおこなうのは原則不可能

では、仲介手数料無料で不動産売却をおこなうことは出来るのかですが、これは原則不可能です。

なぜなら、不動産売買では業者の収益が基本的に仲介手数料のみとなるからです。

販売活動のために作成する広告のコストなどは各社の自腹となります。

その上で仲介手数料も貰わないとなると、その会社はただ潰れてしまいます。

このような背景から、仲介手数料無料の不動産会社には必ずカラクリがあると見て間違いありません。

仲介手数料無料で不動産売却が出来るのはなぜ?考えられる3つのカラクリ

仲介手数料無料で不動産売却をすることは前述できません。

それでも仲介手数料を謳っている業者がいるのはなぜでしょうか?

考えられる3つのカラクリを挙げていきます。

➀買主から仲介手数料をもらう仕組み

考えられるのは、両手仲介のみを目的としているケースです。

売り出された不動産はレインズというデータベースに原則全て登録されます。

例えば不動産会社Aに「○○県に引っ越すので物件を買いたい」と相談したら、そのエリアの良さそうな物件をレインズからリストアップして紹介します。

その上で、ある物件が購入されたらAは仲介手数料をもらえますし、その物件を仲介していた不動産会社Bも売主から仲介手数料をもらいます。

全国には数万の不動産会社があり、それぞれエリアが細かく分かれていることを考えると、売主・買主の仲介業者が同一の、いわゆる両手仲介状態にケースのはかなり稀です。

ただ、中には意図的に両手仲介にするため、外部への情報をシャットアウトしたり、「なかなか売れない」という嘘の情報を共有して遅らせたりする、いわゆる囲い込み行為をおこなう悪徳業者も多いです。

売主の支払う仲介手数料が無料の場合、悪徳業者の可能性も高いので注意しましょう。

囲い込み・両手仲介とは?不動産売却で注意が必要な大手業者のグレー行為と対策法

②仲介手数料以外の費用で補填する仕組み

仲介手数料を無料とする一方で、他の費用で利益を補填している可能性も十分あります。

例えば、広告費用などを請求してくるケースです。

本来は販売活動にかかる費用等の対価は全て仲介手数料でまかなえるのですが、「広告費用がかかる」などと不動産屋から言われたら、素人は信じ込んでしまうことも多いです。

このように、仲介手数料無料を謳って顧客を募集した後、他の費用で稼いでいる悪質なケースも十分考えられます。

③期間限定・物件限定で手数料無料にしている

条件付きで手数料無料の取引をおこない、実績を積み上げた上で一気に仲介手数料を取る戦略の業者という可能性も十分あります。

売主からすればただただラッキーですが、通常とはイレギュラーの対応なので、何かしらのトラブルが生じる可能性に注意しましょう。

仲介手数料無料の不動産会社にはメリットもある

仲介手数料無料の不動産会社にはカラクリがあると述べましたが、それでも高額な手数料が無料になるというのは大きなメリットです。

そもそも不動産売却は、仲介手数料以外にも以下のような費用を支払わなければいけません。

  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記費用
  • 譲渡所得税
  • 測量費用
  • 不用品の処分費用
  • 各種書類の発行費用
  • ハウスクリーニング費
  • リフォーム費
  • 解体費

こうした費用も含まれるとなると、負担はかなり膨らんでしまいます。

この負担が少しでも軽くなるのは有難いですよね。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼する時の注意点

仲介手数料無料の不動産会社は表面上お得ですが、トータルで見ると損をするケースも少なくありません。

今回は、仲介手数料無料の不動産会社に依頼する際の注意点を解説します。

売却コストを抑えられる可能性がある

不動産会社は販売費用を自社負担で支払い、成約を取ってから仲介手数料で回収します。

高額で売れそうな物件は仲介手数料も高くなりそうなので、不動産会社もお金を使って売りやすいのです。

ただ、仲介手数料がもらえないとなると、販売コストは自ずと抑えられてしまいます。

そうなると高く売れにくいので、結果的に損する可能性が高いです。

売却の優先順位が下がる可能性が高い

1人の担当者が複数の物件を請け負っている場合、利益の少ない物件から後回しにされる可能性が高いです。

他の物件を売っていて、自分の物件は後回しにされている場合、成約は長引く上に金額が安くなってしまうので注意が必要です。

不動産会社が後回しにしていたとしても、定期的に電話で報告を受けるだけでは中々気づきにくい部分ではあります。

「何かおかしい」と思ったら早めに対応することをおすすめします。

仲介手数料無料のメリット・デメリットを把握しておこう

不動産売却を仲介手数料無料の業者に依頼するのは表面的にはお得ですが、結果的に損するケースもあるので注意しましょう。

ただ、それを承知で無料の業者に依頼する方もいるかと思います。

仲介手数料が無料でも、以下のような項目に影響することはありません。

  • 住宅ローン審査
  • アフターサービス
  • 契約不適合責任

仲介手数料無料のメリット・デメリットの線引きをしっかりおこなった上で、慎重に選ぶようにしましょう。

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