コンパクトシティの最大のメリットは、都市機能の最適化・効率化です。

例えば、大家族用の広すぎる家に一人暮らしをしていても、快適どころか、かえって住みにくいケースが多いです。

街も同じで、都市機能の分散や市街地の空洞化によって、実際に住む人のデメリットとなっているところを、コンパクト化することによって住みやすくしようという試みです。

都市機能が分散しすぎると、車移動でなければ希望の地域へ直接アクセスできないような事態が増えてきます。

コンパクトシティ化をおこなえば公共交通機関によって隅々までアクセスできるので、高齢者や障碍者にも住みやすい地域の実現が可能となります。

コンパクトシティは環境問題などを発端に海外でひろまった概念ですが、近年では日本でも注目されるケースが目立ってきました。

コンパクトシティが注目を集めつつある背景には、昨今の日本の事情とマッチしていることが大きな要因です。

人口減少で都市拡大の重要性が減った

都市のドーナツ化が起きた背景には、都市部への産業の集中と人口増加が同時に起きたという要因があります。

都市部から郊外でどんどん人が集まってくるので、都市拡大をどんどん進めなければいけませんでした。

しかし現在は少子高齢化により人口が減少し、かつて拡大していった都市のサイズが最適な生活に合わなくなっています。

高齢者に合わせた街作りニーズの増加

少子高齢化によって老齢層がどんどん増えてきており、以前に増してバリアフリー化や介護施設・医療施設の効率的運用が求められるようになってきました。

例えば病院・福祉施設へのアクセスを周辺に住む高齢者がみな簡単に実施できるようになれば、双方にメリットがあります。

経済的合理化が進む

かつてのドーナツモデルでは、住まいと勤務先、ショッピングエリアが乖離していました。これによって、郊外に住む人も郊外にお金を落とすことがなくなり、地方はどんどん衰退していきました。

コンパクトシティ化によって、同一地域でお金を効率よく回すことができれば、産業の発展は高いレベルで維持できます。

また、行政や公務員のムダな労力・コストもなくなり、税利用の改善にもつながります。

公共交通機関へのシフトが進む

コンパクトシティ化によって多くの人が自動車を利用しなくて済むようになります。

CO2削減につながる他、都市と郊外の役割をしっかり分けることで、郊外の自然を維持することができます。

コンパクトシティ化にはメリット・デメリットの双方があり、必ずしも全ての方にとってより良い方法であるとは限りません。

ここからは、コンパクトシティがもたらす影響をメリット・デメリットのそれぞれの側面から解説していきます。

コンパクトシティのメリット

利便性の増加

コンパクトシティ化によって公共施設、商業施設、医療施設へのアクセスが容易になります。

安価な公共交通機関を使って十分な生活が出来るようになるので、多くの方のコスト削減につながります。

自治体のサービス向上

コンパクトシティ化によって自治体の財源が確保され、それによって良いサービスの提供が可能になります。

住民へのサービス向上が見込めて、より暮らしやすくなります。

個人間のつながりの変化

核家族化によって個人間のつながりが希薄な社会の日本ですが、コンパクトシティ化によって、単身世帯でも周囲に同じようなステータスの人々が暮らすことで、再びコミュニティ化が促進されます。

これによって、日本社会の在り方が大きく変わる可能性があります。

選択の自由が増える

田舎に住んでいる若者の中には、都市部に行けば時給の高い仕事があるけど、他の用事もあるし、行くまでに時間がかかるから安い仕事で我慢するというケースが非常に多いです。

こうした不平等も、コンパクトシティ化によって解消されます。

コンパクトシティのデメリット

理論が先行してしまっている

コンパクトシティは理論が先行してしまっている部分も多く、実際に実施されるとどれくらいのコストがかかるのか、どれくらいの利益が見込めるのかといった細かい話し合いはあまり進んでいません。

実際に構想と取り入れた自治体もありますが、必ずしも成功している訳ではないという現状があります。

人口密度の増加がもたらすデメリット

日本人には自分の時間を大事にする国民性があると言われていますが、コンパクトシティ化によって人口密度が高まると、今まで保たれていたプライバシーが侵害される恐れもあります。

また、以前は平和だった地域も人口密集によって犯罪率が増加する可能性は十分あります。

加えて、最近危惧されている南海トラフ地震や首都直下地震などの影響も、人口が密集することでより甚大になる可能性があります。

財源を無視した人口移動

今の日本は都市部に人が集中している構造ですが、都市部に高収入層が集まっていたとしても、地価が高く各種サービスの費用も高いので、バランスが取れていると言えます。

このバランスを無視してコンパクトシティ化を進めると、都市が崩壊してしまう恐れがあります。

財源の苦しいエリアに人が殺到した場合、医療・福祉・交通などの生活インフラにお金をつぎ込む必要があり、赤字化が進むリスクもあります。

最低レベルの生活のベースアップ

自分の給料では都市部に住めないから地価の安い郊外に住んでいたのに、コンパクトシティ化によって家賃や食費などのベースが上がり、家計がより苦しくなる恐れがあります。

コンパクトシティ化が実施されたとしても地価は簡単に変動しませんし、給与も上がることはありません。

今まで物価の安い郊外に住んでいた方は、家計が大きく圧迫される恐れがあります。

コンパクトシティは欧米で先んじて導入されていますが、アメリカとヨーロッパでは基本理念や背景・施策が少しずつ異なっています。

考え方の違い

• スマートグロース(米)：都市の成長管理
• サスティナブル・シティ(欧)：持続可能な都市の形成

アメリカのコンパクトシティの考え方は、人間の利便性を優先したものになっています。

対してヨーロッパのサスティナブル・シティ(持続可能な都市)は、環境保全・環境負荷の軽減が主な目的になります。

日本のコンパクトシティは、このサスティナブル・シティ政策を参考にしています。

施策の違い

スマートグロースの基盤は、高密度な土地利用開発になります。

スプロール減少(無秩序な都市開発)の抑制のために公共空間の整備や高さを利用した開発などがメインの施策になります。

無駄な土地開発は抑制されますが、スマートグロースは発展・開発からは決して逆行しないのが特徴です。

スマートグロースの事例は、以下があります。

• メリーランド州
• オレゴン州
• コロラド州ボルダー

対してサスティナブル・シティは自然環境・農地の保全や規制など、発展や開発というよりも心地良く住める街をめざした都市政策になります。

実際に導入されている都市がこちらです。

• フライブルグ市(ドイツ)
• アーヘン(ドイツ)
• オックスフォード市(イギリス)
• ロンドン(イギリス )
• コペンハーゲン(デンマーク)

実際に、日本国内でコンパクトシティはどのように導入されているのでしょうか？

近年の導入事例をまとめました。

事例➀青森県青森市

青森市では中心部の人口が2000年までの30年間で約1万3,000人が流出していた一方で、しがいちかくだいにともなう行政コストの増加が問題になっていました。

そこで、以下の計画を策定して進めてきた背景があります。

• 中心部周辺に中高密度の市街地を配置して、周辺にいくにつれて段階的に密度を下げる
• 生活に必要な都市機能を市街地に集中させる
• 道路・緑地のネットワークで中心と郊外を区分する

青森市の事例では人口を分散するのではなく中心部に人口を集約させることで都市機能をコンパクトにする方法が取られました。この際、都市を3段階に分けて、それぞれの役割を設定しました。

• インナー・シティ：古くからの既成市街地
• ミッド・シティ：将来的な市街化需要の受け皿が期待できる地域
• アウター・シティ：外環状道路の外側エリア

その他の主な取り組みとしては、以下が挙げられます。

• 複合商業施設「アウガ」の整備
• “まちなが居住”の推進
• パサージュ広場の整備
• 歩行空間の確保

事例②富山県富山市

富山県富山市は自家用車の利用を想定した作りになっており、車を持たない市民はかなり生活しにくい状況でした。

更に中心部の空洞化によって都市全体の活気が低下。行政区域の拡大によってインフラ費用などが拡大していました。

富山市の方針としては、富山駅から放射状に延びる鉄軌道や幹線バスなどの各駅を拠点にした街づくりを展開。

それぞれのエリアに生活拠点を置くことで、コンパクトシティ化を推進していきました。

その他にまちなか居住推進事業やライトレールの開業、株式会社まちづくりとやまの立ち上げなどがおこなわれました。

事例③静岡県浜松市

浜松市は12市町村の合併によって市域が急速に拡大。コストの増加の他、都市機能と農林水産業が同居したエリアとして、よりコンパクトな運用が求められました。

計画の方針としては、以下4つが挙げられます。

• 郊外開発の抑制・自然保護
• 各拠点への必要機能集約
• 交通の要衝に高次な都市機能を集積
• 特色ある地域拠点づくり

その上でまちなか居住を促進した他、循環まちバス「く・る・る」の運行なども始まりました。

事例④山形県鶴岡市

鶴岡氏では中心の空洞化による活力低下とインフラ費増大のリスクを抱えていました。

そこで、以下の方針とたてて改善を図りました。

• 既存の都市機能は中心部に維持
• 新たな都市機能を中心部に集積
• 分散した機能を再集積

その中でおこなわれたのがシビックコア整備事業です。

シビックコア築とは、魅力と活気のある都市拠点エリアを形成するために、関連する事業の整合を図りつつ一体的に実施されるエリアのことです。

文化施設やスポーツ施設などと官公庁のエリアを一致させることで、利便性向上が図れることになります。

国としても地方がコンパクトシティへ向かうことを希望しています。

そのために国土交通省が実施しているのが地方都市リノベーション事業です。

問機能の整備・維持を支援して地域の中心拠点・生活拠点形成を目的にしており、以下のような活動やサポートをしています。

• 社会資本整備総合交付金の交付
• 既存建造物活用事業
• 市街地整備事業
• 都市再生整備計画策定

コンパクトシティは土地によって活用法をきっぱりと区別する意味合いもあります。

学生時代、「ドーナツ化現象」について習ったと思います。

ドーナツ化現象とは、都市部にオフィスが立ち並び、郊外に住宅地を置くことで、人口分布に空洞が生まれることを指します。

首都圏は千葉や埼玉が東京のベッドタウンとして発展しており、電車のアクセスが整備されていますが、地方によっては郊外からのアクセスが悪く車がないと不便という場所も多々あります。

札幌市、仙台市、神戸市などはこうした問題があり、居住区とビジネス区が近接するコンパクトシティ化を推進しています。

施策区域では自分の土地でも自由に活用できない

コンパクトシティ化を進める場合、まず自治体がどこまでを都市にして、どこまでを宅地にするか決定します。

もし、自分の土地が宅地に指定された場合、企業に売却してむやみにビルを建てることはできなくなります。

また、住宅を許可なく建てるのも禁止となります。

このように細かく制限が加えられている土地は、その制限をかいくぐって活用や売却をしても利用が面倒なので、人気がなく価格も安くなりがちです。

コンパクトシティ施策の対象地域になってしまった場合、まずは不動産会社に相談することが大切です。

土地周辺一帯に建物を建てること自体が禁止されていることもあるので、その辺をしっかりと確認しておきましょう。

また、施策によっては近隣に高い建物が建つ可能性があります。

こうした計画を知らずに太陽光パネルを設置しても損しかありませんよね。

不動産会社や自治体がどこまで計画を公表しているかはわかりませんが、まずは情報収集からはじめてみましょう。

コンパクトシティ施策区域は住宅ローンが借りられないことも

コンパクトシティの施策区域になると、そもそも住宅ローンが借りにくくなります。

理由は簡単で、建物を建てようとしても制限や土地面積との兼ね合いで完成しないことが多々あるからです。

最初のうちは建てられるという結論を建設会社が出しても、途中に無理だと判明することもあるので、金融機関からすればリスクが高いのです。

融資を受ける目的の実現性に疑問があれば、ローン審査には受かりません。

この場合は駐車場活用など、物件を建てない方法を考える必要があります。

コンパクトシティ施策の対象区域はまわりに物件が立ち並ばず、閑静です。

こうした特徴を生かして、あえて売却をすることもおすすめです。

前述の通り対象区域にはさまざまな制限を加えられていますが、これを確実にクリアできる見込みがあり、かつローンを必要としない買い手であれば高値で売却することも可能でしょう。

ただ、コンパクトシティ施策の対象であることを隠して売却をするのは大きなトラブルにつながりかねないので、しっかり情報共有はするようにしましょう。

現在日本では、少子高齢化に伴い、人口減少の一途を辿っている状態です。

さらに、都市部では高齢者の人口増加によって医療・福祉サービスの提供や活力維持の低下、地方都市では、人口減に伴って人口密度の低下を招くなど様々な問題が起きています。

その問題を解決する施策として注目されているコンパクトシティですがいざ、実現さるには、どのような手法で進めていけばいいのか分からないという方もいます。

ここでは、コンパクトシティ形成を成功させる手順を6つ紹介します。

高密度開発の実行

人口の拡散や都市機能の郊外移転など、様々な問題によって、商行機能の低下や空き店舗・未利用地の増加が相次いでいます。

このような問題を解決する施策として、まちづくり三法に則った開発を進める必要があります。

具体的には、高層住宅や商業ビルの導入により、少ない土地面積を最大限に活用し、また、歩いてアクセス可能な距離に多くの人々やサービスを配置するなどです。

また民間が参画しやすい制度を整えたり、地域の創意工夫を支援する目的で規制緩和を図ることで、人口が集中し、公共施設やサービスの効率的な利用を可能にします。

併せて、交通量を削減し、環境にやさしい都市形成を実現します。

ミックスされた土地利用

都市の各区画で、住宅、商業施設、公共施設、レジャー施設などを混在させることで、人々が毎日の生活を送る上での移動距離を大幅に削減することも可能です。

これにより、交通渋滞や排出ガスの削減にも寄与します。

公共交通機関の整備

前述した手法を掲げる場合、交通機関の利便性向上が必須になってきます。

例えば、全機関で使用できるICカードや情報案内システムを導入したり、バス路線を再編成するなど、快適性と環境への配慮を心がけるだけで安定した利用者数の確保が目指せます。

歩行者と自転車利用者に配慮した環境整備

住人の中には、公共交通機関の利用だけじゃなく、徒歩や自転車等を活用して移動される方もいます。

そのような方たちへの配慮として、歩道や自転車道の整備、交通信号の最適化など、歩行者や自転車利用者にとって安全で利便性の高い環境を作ることも重要です。

これらを整えることによって、自家用車を使用せずとも、生活の大部分を都市内で過ごすことが可能となります。

緑地の開発

公園や緑地は、都市の生活品質を高め、ストレスの軽減、生態系の維持、そしてレクリエーションの場となります。

また、緑があるスペースは、都市の熱島現象を軽減する効果もあります。

地域コミュニティの参加

都市計画を進めるときは、地域住人や民間の力が必要不可欠です。

例えば、地元住人が積極的に関与できる場を設ければ、その地域特有のニーズや価値を反映させることができます。

これらを実施する際は、定期的に公開討議会や意見調査などを実施すると同時に、地域住民の意見を都市計画に取り入れることが重要です。

コンパクトシティ施策の対象地域に指定されてしまうと、どうすることもできない部分はあります。

憲法で「公共の福祉」が定められているように、少数の不利益で多数や国全体が活性化するのであれば、我慢しなければいけません。

ただ、苦戦はしても、こうした土地が活用できないというわけではありません。

11ほどある土地活用方法の中から制限を受けないものを選び、おこなっていきましょう。

まずは施策状況の確認を

自治体の情報で「コンパクトシティ計画を実施します」という旨の情報と対象の市町村が掲載されていても、それだけで判断してはいけません。

地域によっては区域が番地まで細かく設定されていることもあり、確認してみると実はコンパクトシティ施策の対象外だったということもあり得ます。

活用や売却をおこなう前に、しっかりと確認しておきましょう！