家を売った後の残債は、金融機関の手を離れて保証会社や債権回収会社に回収されます。

彼らはサービサーと言われ、売却後の残債はサービサーに向けて返すようになります。これを代位弁済と言います。

つまり、残債はそのままに、住宅ローンが無担保ローンに変わるということです。

サービサーは金融機関よりも取り立てが甘い

住宅ローンなら「期限内に返済しないと家を差し押さえる」と脅すことが出来ますが、サービサーはこうした取り立てができません。

相手がお金に困っていることも分かっているので、債務者の事情に合わせて返済額も決める傾向が強いです。

月に1~2万円ほどの少額返済に切り替えてくれることも多いので、一気に返しやすくなりますよ。

サービサーは時に残債を圧縮して減らしてくれることもあります。

サービサーは正式な金融機関ではないので、数十年という長いスパンで返済計画を立てることができません。

残債をすべて返せそうにない方には、短期で最大限回収できるように折り合いをつけてくれるのです。

ただ、いくら圧縮してくれるかは債務者の生活環境、収入の将来性にも大きく影響するため、大幅な減額が見込めるわけではないですし、そもそも圧縮してくれるかどうかさえ分かりません。

話し合いは出来ますが、あくまでサービサーが決定することなので期待し過ぎないように注意しましょう。

家の売却資金でローンを返済できないことをオーバーローンと言います。

オーバーローンの際は、どのように家を売却すればよいのでしょうか。

具体的な方法を、いかにそれぞれ解説していきます。

自己資金でローンを一部返済する

自己資金を使ってローンの一部を前倒しで返済するのが一般的な方法です。

ローン残高が減少し、物件の時価とローン残高の差が縮まります。

自己資金がある場合、オーバーローンの状態を改善する一つの手段となります。

ただし、自己資金をどの程度まで使うかは、他の生活費や将来の計画などを考慮に入れて慎重に決定する必要があります。

ローンの借り換えを行う

他の金融機関から新たに低金利のローンを借り入れ、高金利のローンを返済する方法です。

毎月の返済額が減少し、売却に向けて時間を稼ぐことが可能となります。

ただし、借り換えには手数料が発生することや、信用状況によっては借り換えが難しい場合もあるため、詳細は各金融機関に確認することが必要です。

債務整理

裁判所を通じて債務の整理を行う方法で、特に任意整理や個人再生などが該当します。

任意整理では、弁護士や司法書士を通じて個々の債権者と交渉して返済条件を見直します。

また個人再生では、裁判所の認可を受けて債務を再編成し、返済計画を立てます。

これらの方法は専門的な知識と手続きを要するため、弁護士などの専門家に依頼することが一般的です。

不動産会社との協議する

不動産会社と協議し、売却価格とローン残高との差額を分割払いなどで処理する方法もあります。

この場合、不動産会社は通常、その差額をカバーするための新たなローンを組むことになります。

ただし、この方法が適用できるかどうかは不動産会社によりますし、新たなローンには返済能力が求められますので、事前に十分な確認と計画が必要です。

任意売却を行う

銀行や金融機関と協議し、任意売却をする方法もあります。

任意売却とは、物件を売却して得た売却価格でローンの一部を返済するものです。

売却後に残ったローンについては金融機関と交渉し、一部または全額を免除してもらいます。

たまに「任意売却をしたら残債が帳消しになる」という人がいますが、債務者が変わるだけで返済は続けて行かなければいけません。

もし残債を返せなければ自己破産をするしかなくなるので、油断せずコツコツ返済していきましょう。