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離婚時の任意売却は離婚前が良い理由!離婚後はローン残債のリスクが倍増

【更新日】2019-11-22
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離婚時の任意売却

離婚をするときには住宅ローンを組んで買った家をどうするかが問題になりがちです。

任意売却しようと考えている場合には離婚してからの方が良いのか、離婚前に済ませてしまった方が良いのかと悩むケースもあるでしょう。

離婚後にしてしまうとリスクが高いので離婚前に任意売却をするのが賢明です。

その詳細な理由について確認しておきましょう。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

離婚をすると残った住宅ローンの支払いはどうなる?

まず理解しておきたいのが離婚をしたときに住宅ローンの残債はどのような扱いになるのかです。

住宅ローンは金融機関などからの債務となっているので離婚しようがしまいが返済はしなければなりません。

夫が責任を負うのか、妻が支払うことになるのかはどのようにして決まるのでしょうか。

基本的にはローンの名義人になっている人が返済をすることになります。

離婚をしても名義人が債務を負う形になっているので支払う人が変わることはありません。

夫が債務者・妻が連帯保証人になるケースが多い

一般的なケースでは夫の名義で住宅ローンを借りています。

そのため、住宅ローンの残債を支払わなければならない債務者は夫になります。

ただ、夫が支払うことができなくなったという場合には妻が返済することになるのが普通です。

これは住宅ローンを借りたときに妻が連帯保証人になるというのが典型的だからです。

夫が返そうとしないというときにも金融機関は妻に請求することができます。

名義人でなくても連帯保証人なら支払うことになる可能性があるのです。

共同名義の住宅なら2人にローン完済の責任がある

住宅ローンを夫名義ではなく夫婦の共同名義で借りるケースも少なくありません。

この場合には住宅ローンの債務者は夫婦2人になるので、どちらもローンを完済する責任を負います。

夫婦で生計を一つにしているのであれば結局は2人の懐からお金が出て行きますが、離婚した場合にはそれぞれが支払わなければなりません。

どちらか一方だけが払えば良いという仕組みではなく、共同名義のときには必ずどちらも負担することになると覚えておきましょう。

住宅ローンが離婚時にトラブルになりやすい理由

このように住宅ローンの残債が残っているときには離婚のときにトラブルの原因になりがちです。

離婚調停のときにも大きな問題として長々と議論を続けることになる場合が多くなっています。

なぜ住宅ローンが残っているとトラブルが起こってしまうのでしょうか。

お金が関わる問題だから互いに自分の利益を主張したいというのも原因ですが、実は家をどうするかということにも深い関わりがあるので詳しく理解しておきましょう。

片方が家を出るケースが多く支払いに不満が残る

離婚したときには片方が家を出て行くケースがほとんどです。

家に残った方がローンを全て支払うというのであれば出て行く方も納得するかもしれませんが、共同名義になっていれば家を出た方もローンを返済しなければなりません。

家を出て行く人が連帯保証人になっていた場合には、家に残る方が払わなかったときに請求を受けることになるでしょう。

一方、家に残った方も相手がいるから高い家を買ったわけなので少しは払って欲しいと主張するのが通例です。

互いに支払いについて不満を抱えてしまいやすいのがトラブルの原因となっています。

離婚で金銭的負担が増えて返済が難しくなる

住宅ローンがトラブルの原因になる理由として離婚そのものの影響で金銭的負担が大きくなっていることが挙げられます。

どちらかが慰謝料を支払うというケースが多く、その負担をした上にローンも返済していくとなると生活が苦しくなってしまうことは否めません。

また、弁護士を雇うのに多額の費用がかかることもあるでしょう。

出て行く方は引越し費用や新居を手配する費用も負担することになります。

このような厳しい状況があるのでローンの負担を減らしたいと互いに主張するのです。

関係の破綻により簡単な手続きも協調できなくなる

離婚するという話になったときには夫婦の関係は破綻しているでしょう。

それが原因で夫婦の同意が必要な手続きを協調して進められなくなるのもトラブルの原因です。

例えば、共同名義になっている家を一方に移してしまい、その人が責任を持って住宅ローンを払うという形にすることはできます。

しかし、夫婦での合意が必要なので片方が嫌だと言ったら名義変更はできません。

互いに思いやる気持ちがなくなっている影響で手続き一つ進めるのが困難になるのです。

離婚後にローンが払えず共倒れするケースも少なくない

離婚後も住宅ローンを支払い続けたケースでは元夫婦が共倒れするケースも少なくありません。

債務者が夫、連帯保証人が妻だったとして、夫が離婚の費用で生活費すら厳しくなってしまい、返済が困難になることはよくあります。

すると妻に請求が来ますが、もともと働いていなかったような場合にはパートなどで働いている場合がほとんどです。

収入が少なくて返済できず、破産することになるケースもあります。

それが原因で精神的にショックを受けてしまい、人生が嫌になってしまうことすらあるのです。

問題を先送りするほど解決は難しくなる

このような家と住宅ローンに関わる問題は先送りするほど事態が深刻になりがちです。

離婚してしまうと関係も疎遠になってしまい、協力して何とかしようという気持ちも生まれなくなってしまいます。

ちょっとした手続きをするだけで返済が楽になるかもしれないのに、互いに歩み寄れない関係になってしまうと何もできなくなるのです。

問題の解決は早めに済ませなければならないと考えるようにしましょう。

離婚前に任意売却をおこなうのがおすすめ

住宅ローンの問題を深刻にしないためには離婚前に対処をしておくのが肝心です。

いかにして解決すべきかと考えてもなかなか良い答えが出てこないなら任意売却をおこなうのがおすすめです。

任意売却は名前くらいは聞いたことがあっても、どんなものなのかがわからない人もいるでしょう。

簡単にどのようなことをするものなのかを理解しておきましょう。

ローン残債があっても家を売ることが出来る方法

家は住宅ローンの抵当に入っていると売ることができないのが原則です。

しかし、ローン残債があっても任意売却であれば売ることができます。

平たく言ってしまえば金融機関などの住宅ローンを借りている業者の合意を得て、ローンの返済は続けるという前提で家を売る方法が任意売却です。

滞納を続けてしまうと競売にかけられてしまいますが、それよりも高く売れるのが一般的なので早めに手を打っておくに越したことはありません。

売却後の返済額も調整することが出来る

任意売却をしてもローンがなくなるわけではありません。

返済は続けることになりますが、その返済額の調整もすることができます。

どのような返済計画であれば生活に支障を来すことなく支払いを続けられるかを試算し、金融機関と交渉して返済の仕方を決めるというのが一般的です。

離婚と同時に職を失って苦しい状況になっているような場合には、その点も配慮して長期ローンに再編してもらうことができるでしょう。

任意売却は夫婦間の合意・承諾が必要

住宅ローンが残っていても任意売却をすれば家をお金に換えてしまうことができます。

この手続きをするためには夫婦間での合意あるいは承諾が必要になるので注意しましょう。

共同名義になっている場合には2人とも債務者なのでその合意が必要なのは明らかです。

夫あるいは妻が債務者で他方が連帯保証人という場合にも、連帯保証人による承諾も求められるので結局は夫婦で合意ができなければ任意売却はできないのです。

離婚前に相談するほうが円滑に進む

前述のように離婚後になってしまうと簡単な手続きをするために夫婦で意見交換をすることすらできなくなりがちです。

離婚前であれば話をする機会も設けやすく、離婚するために協議しなければならないことも多いので任意売却についての相談をするのも大変ではありません。

離婚前に任意売却の可能性について相談するようにしましょう。

どちらかが家を出た後ではなかなかできない方法なので、早めに検討を始めるのが大切です。

離婚後は家を残すより任意売却した方が良い

離婚後もどちらかが家を持っていた方が良いのではないかと考える人もいるでしょう。

少なくとも夫婦のどちらかは引っ越さなくて良いのは確かです。

ただ、離婚に関わるトラブルを最小限に抑えるためにも、夫婦それぞれが抱えるストレスを軽減するにも任意売却してしまうのが賢明です。

家を残すとどのような問題が生じるのでしょうか。

トラブルを回避するためになぜ任意売却をおこなってしまった方が良いのかを確認しておきましょう。

残った家はいずれ価値が0になる

家を残すことにより生じる問題として、不動産としての価値が年々下がっていくことが挙げられます。

一戸建て住宅は築年数が古くなるにつれて価値が下がり、最終的には0、あるいは取り壊した方が土地を高く売れるといったことにすらなるのです。

夫婦や子供も含めた家族で住むのを前提にして設計してあると一人暮らしにはあまり向かないでしょう。

そのため、価値が下がる前に早めに売ってしまった方が良いでしょう。

家が残る限り固定資産税がかかり続ける

家を残しておいて再婚したときに使うという考え方もないわけではありません。

あるいは夫婦のどちらかが復縁を期待して住宅を残しておきたいと考えるケースもあります。

しかし、家が残る限り名義人は固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。

また、住宅を維持するためにはリフォームをするなどの手間と費用がかかります。

その負担を考えると離婚を機会に任意売却しておくのが無難だと考えることができるでしょう。

換金することで平等に分配できるようになる

離婚のときのトラブル対策という考え方では、任意売却する事で負債になって家が資産として残らなくなるという点を回避できる事が挙げられます。

家にどちらが住むのか、その代償としてどのくらいのお金を払うのかといったことでもめてしまうことは少なくありません。

しかし、任意売却をおこなって換金してしまえば平等に分配できます。

両方がローンの返済をしなければならない場合でも持分に合わせてお金を分配すれば互いに納得できるでしょう。

離婚前に任意売却を進める方法

離婚前に何とかして任意売却をおこなってしまおうと思ったらどのような流れで進めていくと良いのでしょうか。

任意売却をしたいと専門家に直接相談に行くという方法もありますが、夫婦での合意ができないと話は進んで行きません。

また、どのような専門家のサポートを受けるかによって結末も変わってくる可能性があります。

失敗しないようにするための基本的な流れを理解し、スムーズに任意売却を進められるようになりましょう。

まず冷静に夫婦間で話しあおう

何よりも重要なのが夫婦で合意をすることです。

まずは冷静になって家をどうすべきか、住宅ローンをどうするかを話し合ってみましょう。

離婚前ならまだこのような相談をすることが可能です。

感情的になってしまうと相手の言い分を否定する方向で考えてしまいがちですが、離婚後のそれぞれの生活をより豊かにするという考えで落ち着いて話をすると状況が変わるでしょう。

確かに任意売却が適切だと互いに納得できればスムーズに手続きを進められます。

弁護士を立てて話し合うのも一つの手

離婚するケースにも様々なものがあり、もう既に同居もしていないし話も一切していないということもあるでしょう。

その際には弁護士を立てて話し合うのも効果的です。

間に立っている弁護士が任意売却についての詳しい説明をしてくれるので発案する側としても手間がかかりません。

メリットやデメリット、手続きの流れなどの説明を受けてみると良い方法だと気づくこともあるでしょう。

弁護士を上手に活用して相手を説得するというのも賢い方法です。

任意売却に強い不動産会社を探そう

夫婦で方針が固まったら次に不動産会社を探しましょう。

任意売却は基本的には一般の人に任意売却物件という形で売りに出して買い手を探す不法なので、不動産会社に相談することが必要です。

重要なのは任意売却に強みを持っている不動産会社を探し出して依頼することです。

どんな不動産会社も任意売却に対応しているわけではないので気をつけましょう。

実績がどのくらいあるかを問い合わせてみるのが失敗しないためのコツです。

債務者との契約内容を再度確認しておこう

不動産会社探しと並行して行っておく必要があるのが債務者との契約内容の確認です。

住宅ローンの規約や契約書を読んで任意売却が可能かどうかを調べておく必要があります。

債務者である金融機関などが認めてくれないと任意売却はできません。

事前に必要な書類提出などの手続きがある場合も多いので、どんな契約内容になっているかを確認して必要な手続きがあれば並行して進めておきましょう。

任意売却を成功させて今後のトラブルを防ごう

離婚後もずっと家を持っていてもあまり得をすることはなく、トラブルの原因になってしまうことがほとんどです。

住宅ローンが残っている場合でも任意売却で現金に換えることができるので、離婚前に夫婦で協議して任意売却をおこなう方向性で話を進めるようにしましょう。

住宅ローンを借りている金融機関との交渉が重要になるだけでなく、不動産会社の選び方によって成功できるかどうかにも違いが生じることは覚えておく必要があります。

任意売却が成功すれば離婚後のトラブルも防げるので前向きに検討してみましょう。

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