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ビル査定は無料と有料の2種類!無料査定のメリットと注意点

【更新日】2019-10-23
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ビルの無料査定

ビルの売却をする際には不動産業者に査定を依頼するのですが、ビル査定には大きく分けて無料のものと有料のものの2種類があります。

まずは無料査定を利用することがおすすめだと考えられているものの、無料査定がどのようなものなのか、メリットがわからないという人も少なくありません。

そこで今回は、ビルの無料査定についてメリットや注意点も含めて解説します。

ビルの査定方法を徹底解説!価格の決まり方とおすすめ査定サイト

ビル査定は無料査定と有料査定(鑑定)がある

ビルを売却する際の不動産査定には、無料査定と有料査定があります。

無料査定は名前の通り、査定する際の費用をかけずに簡単にビルの売却価格を算出するものです。

一般的には無料査定でも十分だと考えられていて、より詳細な査定価格を出したい場合など売却用途によっては鑑定士による有料査定が利用されています。

このためビルの売却用途に合わせてどちらの査定を利用するのか検討することができるため、うまく組わせて利用することが大切です。

→→不動産査定は料金無料と有料の2種類!無料査定を依頼する際のポイント・注意点

無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

無料査定には、簡易査定である机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は現地の不動産を訪問せずに、物件の種類や立地条件、築年数や間取り、エリアなどの様々な条件と周辺地域の売却事例を考慮して算出する方法です。

このためすぐに査定価格を算出できることから簡易査定と呼ばれています。

それに対して訪問査定は実際に現地の不動産を確認し、内部を調べた上で机上査定で確認する条件や売却事例を考慮した査定価格を算出する方法になります。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上査定の最大のメリットは、手軽に査定を依頼することができる点です。

ほかの査定方法と比較すると不動産会社側に提出する回答が少なく、インターネット上から簡単に査定を申し込むことができます。

このため依頼したタイミングによってはその日のうちに査定価格を知ることができますし、申し込みや依頼に関する手続きも難しくありません。

そのような点から、まずは簡単にビル査定をしてみたいという人におすすめの方法だと言えます。

内部の傷や凹みは査定評価にふくまれない

机上査定の注意点には、ビル内部の状態が査定評価に含まれない点が挙げられています。

これはあくまでも申込内容のデータのみで算出した査定結果であるためで、ビル内部の傷や凹みなどの実際の状況は評価外なので注意が必要です。

訪問査定はより精度の高い査定額を算出できる

訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際にビルを訪問して査定をしてくれるところが大きなメリットです。

このため机上査定では評価外になる実際の状況もしっかりチェックしてもらえるので、より精度の高い査定額を算出することができます。

特に資産価値を決めるポイントである周辺環境や日当たり、物件の状態を確認してもらえるところは強みであり、より正確に売却したいビルの査定価格を知りたい時に利用されている査定方法です。

訪問査定はスケジュール設定が必要

そんな訪問査定のデメリットは、不動産会社側とのスケジュール調整が必要な点が挙げられています。

実際に不動産会社のスタッフがビルを訪問するため、不動産会社側と自分たちが立ち会うための時間を作らなければいけません。

そのためスケジュールが合わないなどの理由ですぐに査定を受けられないこともあり、売却に適したタイミングなどを逃してしまう可能性があります。

また査定結果が出るまでに時間がかかる点も注意が必要です。

有料査定(鑑定)は不動産鑑定士によっておこなわれる

有料査定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人によって行われる不動産鑑定のことを言います。

不動産鑑定は公的な手続きとして取り扱われており、鑑定結果も合理的な評価と判断してもらうことができます。

そのため有料鑑定は信頼度が高く、税務署や裁判所に提出する際には重要な証拠として扱われるのです。

このような特徴からより正確にビルの査定価格を算出しなければいけない場合や公的な手続きが必要な場合は、有料査定が必要になります。

不動産査定は不動産鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

鑑定費用は事務所が独自に定めている

有料査定を依頼する場合は、依頼料や鑑定額に応じた鑑定費用を支払う必要があります。

ただ鑑定費用は法的な決まりがなく、一般的には不動産鑑定士を抱えている事務所が独自に定めています。

このため有料鑑定を依頼するのであれば不動産の鑑定評価に対する鑑定費用の相場をある程度把握した上で、複数の事務所の鑑定費用を比較検討することが必要です。

ただ安くても鑑定費用は500万円以下としているところが多く、高額な費用負担になりやすい傾向が見受けられます。

個人がビルを売る場合は無料査定がおすすめ

無料査定と有料査定はどちらも利用できますが、個人がビルを売る場合には無料査定の利用がおすすめだと考えられています。

理由としては有料査定は鑑定費用が高額であること、鑑定評価は実際にその価格で売れるという保証ではないことが挙げられています。

鑑定をすることで査定の精度は上がるものの、中古売買は人があってのものなので必ずしも希望価格で売却できるわけではありません。

そのため査定価格はあくまでも参考程度のものなので、無料査定で問題はないと言えるのです。

不動産会社がビルを無料査定してくれる理由

ビルなどの不動産査定をする際、不動産会社は基本的に無料査定の方を行っています。

このため査定するだけであれば費用をかけなくていいという手軽さがメリットとなっているのですが、そもそも不動産会社が無料査定をすることにはいくつかの理由が挙げられています。

その理由として考えられているのが、営業的な側面を持っていることです。

また無料査定を悪用するという理由で行っている悪徳業者もいるため、注意が必要だとされています。

ビルの無料査定は営業的な側面が強い

ビルを査定する人の中には、売却する前にビルの査定価格を知りたいという人などビルの価値を把握しておきたい人もいます。

このような人たちに無料での査定を実施することで、不動産会社の利用に対するハードルを下げたり契約に結び付けやすくできるという効果が期待されています。

また契約に至らなかったとしても、不動産会社の名前を知ってもらうことができる点から契約に結び付けやすい環境を作るという目的もあるようです。

根拠のない高額を提示する悪徳業者も

ここで注意しておきたいのが、無料査定を行う不動産会社の中には悪徳な業者がいる可能性があるという点です。

例えば複数の不動産会社に無料査定を依頼した際、ほかの不動産会社よりも高額な査定額を提示して自社との契約を勧めてくることも少なくありません。

その時に確認しておかなければいけないのは査定の根拠であり、根拠がないのに高額な査定額を提示するのは悪徳業者である可能性が考えられます。

このため、無料査定であっても査定の根拠を常に意識することが大切です。

ビルの無料査定で使われる3つの方法

ビルの無料査定をする際に不動産会社が利用している査定方法には、以下の3つが挙げられています。

  • ①取引事例比較法
  • ②原価法
  • ③収益還元法

これらの方法はそれぞれ対象となるビルの種類や計算式が異なるため、注意が必要です。

①取引事例比較法

取引事例比較法は主にマイホームなどの居住用物件に用いられることが多い査定方法で、過去に取引された類似物件の価格などを参考にして査定額を算出します。

ポイントとしては日当たりのよさや風通しのよさなど数値化できない評価ポイントを、過去に取引された類似物件の価格に当てはめることである程度算出するというところです。

このため比較される類似物件は、構造や立地、築年数、面積が似通っているものがピックアップされやすくなっています。

②原価法

原価法は、そのビルを新築状態に建て直したらいくらかかるかを計算し、経過年数を考慮して原価修正しながら調整していく査定方法です。

計算式としては「価格=再調達価格×延床面積×(残りの耐用年数÷法定耐用年数)」となっており、再調達価格はビルの構造によってある程度相場が決まっています。

また法定耐用年数も構造によって定められているため、ある程度データが揃っていれば自分たちでも計算することができるところが特徴です。

③収益還元法

収益還元法は不動産投資などで利用されているビルに用いられる査定方法で、物件の収益性を重視した査定が行われます。

このため住みやすさや築年数よりも利益を上げられるかどうかが査定のポイントになっており、計算式は直接還元法とDCF法の2種類があります。

直接還元法は1年間の家賃収入をもとに査定額を算出する計算式で、DCF法は賃貸経営から売却までの期間での利益を想定した計算式です。

どちらの計算式が利用されるのかは、不動産会社やビルの状態によって異なります。

ビルの無料査定でよく見られるポイント

不動産会社によるビルの無料査定ではいくつかのポイントを踏まえて査定額を決定するのですが、どこの不動産会社でもよく見られている共通のポイントとして以下の5つが挙げられます。

  • ①築年数
  • ②立地・アクセス
  • ③家賃収入
  • ④空室率
  • ⑤想定利回り

①築年数

ビルをはじめとした不動産の査定で最も重要だと考えられているのが、築年数です。

築年数が経過していればいるほど不動産としての価値が下がりやすい傾向があるため、ほかの条件が良かったとしても築年数で査定額が大きく下がってしまうケースも珍しくありません。

築年数に関してはどうしても避けられない部分なので、中古物件としてビルを高く売却したいと考えている人はできる限り築浅のうちに売ってしまう方が良いと考えられています。

②立地・アクセス

立地やビルまでのアクセスは築年数の次に、ビルの査定価格に影響を与えるポイントとなっています。

一般的には都心や繁華街など大きな街に近ければ近いほど査定評価は高くなりやすいですし、最寄駅から近い場合も査定評価が高くなる傾向が見受けられます。

最寄り駅までの徒歩分数は6分以内がプラス評価の目安とされていて、最寄り駅から複数の路線が使えるかどうか、都市部や周辺へのアクセスが良好かという点もプラス評価のポイントです。

③家賃収入

不動産投資で利用している収益物件としてのビルであれば当然重要視されるのが、家賃収入に関する項目です。

これは類似する物件や周囲の収益物件と比較して適正な家賃収入となっているのかがポイントになっており、収益を上げられるビルなのかという点を見られています。

家賃収入が見込めないまたは低いビルだと買い手が付きにくいので不動産会社側としても評価をマイナスにせざるを得ませんし、売買契約そのものが難しくなる可能性があります。

④空室率

また収益物件の査定では、空室率も査定額に大きな影響を与えることになります。

空室率は家賃収入にも影響を与えるポイントで、空室率が高ければ高いほど家賃収入も見込めなくなるため査定評価も下がってしまいます。

ほかにも立地やアクセス、築年数なども家賃収入や空室率に影響を与える要素と考えられているため、それらのポイントの評価が低いと結果的に家賃収入や空室率の評価も低くなる可能性があると考えられているようです。

⑤想定利回り

家賃収入や空室率に加えて、想定利回りも収益物件用のビルの無料査定では見られるポイントです。

これは家賃収入や空室率などの評価の結果も加わってくるのですが、購入した後の収益や利回りの想定がどの程度になるのかが重要になります。

類似物件や周辺の収益物件と比較してチェックされることも多く、想定利回りが高ければプラス評価、低ければマイナス評価として査定額に影響してきます。

マイナス評価が多いと収益物件としての価値も低いと判断されてしまうため、注意が必要です。

ビルの無料査定の注意点

不動産会社によるビルの無料査定は、手軽に利用できるところがメリットです。

ただコストをかけずに手軽に査定してもらえるからこそ、いくつか注意しておかなければいけないポイントもあります。

特に無料査定の場合は有料査定のように精度の高い査定を行っているわけではないので、査定結果を過信してしまうと思わぬトラブルや失敗をしてしまうリスクが考えられるのです。

このため、ビルの無料査定をする際の注意点を2つほど解説します。

査定額通りに売れる保証はない

ビルの無料査定で査定額を算出してもらったとしても、中古物件の価値はあくまでも買い手が判断するものになります。

特に居住用のビルに関しては買い手のライフスタイルや家族構成によって価値が変わってきますし、収益物件用のビルは住みやすさ以上に収益が出るかどうかがビルの価値に影響を与えています。

このためどんなに査定額を提示してもらったとしても、その査定額通りに必ず売れるという保証ではない点を理解しておかなければいけません。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

無料査定の場合は有料査定のように公的な手続きや合理的な査定というわけではなく、あくまでも不動産会社側の私見による査定額という扱いになっています。

このため査定額通りに売れなかったとしても、不動産会社側には法的な証明能力はないことから一切責任が発生しないのです。

この事実を悪用している悪徳業者もいるため、査定額を過信せずに自分たちでも事前に売りたいビルのある程度の相場や査定額を調べておくことが必要です。

ビル売却はまず無料査定に出すことから始めよう

ビルを売却するためには、ビルがどの程度の価格で売れるのかある程度の相場や査定額を知る必要があります。

無料査定であれば簡単にビルの価値を知ることができるため、まずは無料査定に出してみることがおすすめです。

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