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ビルを売却したら税金がいくらかかる?計算方法・節税対策まとめ

【更新日】2019-05-31
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ビル売却でかかる税金とは?消費税の支払いに注意

ビルを売却しても、その利益がそのまま手元に入るわけではありません。

ビルを売ると様々な税金・費用が発生するので、その分が差し引かれてしまいます。

ただ、これらの税金の支払いは安全な不動産取引をおこなうためにも必要なので、しっかり納付する必要があります。

今回は、ビル売却でかかる税金の内容・計算方法や、税金をお得にするコツを解説していきます。

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ビル売却にかかる4種類の税金

ビル売却にかかる税金は、基本的に以下の4種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 消費税

ここからは、それぞれの税金の簡単な内容を紹介していきます。

①印紙税

印紙税は、国や自治体が公正・公平な不動産取引を担保してくれた見返りとして支払う税金です。

その名の通り、売買契約時に印紙を貼り付けることで納付をします。

この印紙税は、ビルの売却価格に応じて以下のように決まっていきます。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

印紙はコンビニなどでも購入できますが、不動産取引に使うように高額印紙は取り揃えていないことも多いので、郵便局で購入するのがおすすめです。

②登録免許税

ビルを引き渡して金銭授受が完了しても、法的にはまだ所有者はあなたのままです。

ビルの所有権を相手に引き渡すには所有権移転登記が必要ですが、この時に支払われるのが登録免許税です。

登録免許税にかかる税額は、不動産タイプによって異なります。

不動産タイプ 課税額
建物 売却価格の1000分の20
土地 ※売却価格の1000分の15

※2019年4月1日から1000分の20に減額

また、所有権移転登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、この時にも別途で費用が発生します。

ここでかかる費用は1件あたり約1万5000円となっています。

不動産売却で司法書士は何をするの?

③譲渡所得税

譲渡所得税は、ビルの購入費よりも売却価格の方が高かった時に発生する税金です。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

通常は築年数の経過によって不動産価値が低下するので、譲渡所得税が発生するのは稀です。

しかし、東日本大震災の発生直後(2011年)から2020年の東京オリンピックまでの期間は近年まれにみるほどの相場上昇が起きています。

そのため、この間に購入~売却をおこなった場合は売却益が発生するケースが多いです。

譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

この式にある取得費とは不動産を取得(購入)した時にかかった費用の総額で、減価償却をして求めます。

不動産売却で重要な税金の減価償却って?

次に税率ですが、こちらは物件の所有期間が5年以下か5年超かによって大きく変わります。

税金の種類 5年以下 5年超
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

譲渡所得税が発生したら、確定申告をして税金を納めます。

確定申告の仕方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

④消費税

マイホームのように住まいとして利用していた不動産を売る際は免除されますが、ビルやアパートといった事業目的の物件を売る際は消費税が売却価格に対してかかります。

ただ、2期前の事業年度の課税売上高が1000万円以下の方は、ビルを売っても消費税がかかりません。

スタートアップ企業や小規模運営している個人の投資家は経済状況を考えて課税を免除されているのです。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

2019年10月から消費税が10%に!増税前に売るべき?

2019年10月1日から消費税が8%から10%に上がることが決定しています。

5000万円で売れるビルにかかる消費税は100万円も値上げしてしまうので、確実に損ですよね。

もし今売却を検討しているなら、少しでも早く売り出して増税前に手放すのがセオリーでしょう。

焦って売ると足元を見られる可能性も

多くの人がビルを増税前に売ろうとしています。

不動産会社もこれを分かっていますから、顧客心理を読んでキャンペーンなどを実施しながら「今売らないと損!」とハッパをかけてきます。

しかし、ビルを売り出しても期限内に成約が取れる保証がありません。

意外に苦戦をして売却期間が長引き、増税が迫ってきたら、「値下げをして早く成約を取りましょう!」と念押ししてくるかも知れません。

こうなると結局、増税後に売った時と利益がそこまで変わらない可能性があります。

あえて増税後に売るのも一つの戦略

増税直前に売り出すもう一つのネックが、多数の競合の存在です。

ビルが建っているエリアというのはある程度限定されているため、増税前にその一帯のビルが一気に売り出される可能性があります。

こうなってしまうと、周囲と値下げ競争が起きてしまう、条件の良い競合に人気が集まり売れないといった状況が起きてしまいます。

もしテナント経営が好調なら、あえて増税後にずらして売り、競合との衝突を避けるのも一つの手です。

ビル売却にかかる税金を抑える方法

ここまでビルを売った時にかかる税金の内容を紹介しましたが、課税額を少しでもお得にする方法はないのでしょうか。

今回は、税金を抑えるポイントを解説していきます。

所有期間5年を過ぎてから売る

前述の通り、譲渡所得税の税率は所有期間が5年を過ぎると半分近くお得になります。

そのため、所有期間が5年経つのを待ってから売りに出すのも一つの手です。

家やマンションは税金が安くなるよりも築年数の経過による価値低下のほうが大きいので時間をおいて売ることはおすすめしません。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

しかし、ビルは基本的に鉄筋、鉄骨などの耐用年数が長い物件なので、時間をおいても価値が低下しにくいのが魅力です。

耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

ただ、2020年までは東京オリンピック特需で相場が高騰しているという背景もあるので、ここを逃したくないのも正直なところです。

税金を抑えるよりもビルを納得いくタイミングで売るほうが大事なので、迷ったら自分の売り時で売ることをおすすめします。

買い換え特例で課税額を繰り延べ

ビルのような事業用物件を売り、その代金を元手に新たな事業用物件を購入した時には事業用資産の買換え特例という制度を利用することができます。

事業用資産の買換え特例
「法人・個人が一定の事業に利用していた10年超保有の資産を譲渡し、新たな事業用資産に買い換えた場合は、譲渡駅の80%相当分について課税繰り延べをおこなうことが出来る。」

つまり、事業用資産を買い換える際に、条件を満たしていれば課税額の8割を繰り延べることが出来るのです。

ちなみに、こちらの特例は2015年に改正され、地方から大都市への買換えは繰り延べ割合が75%、地方から東京23区への買換えは70%繰り延べされることになっています。

不動産の買い替えで失敗しない方法!住宅ローンを活用しよう

ビル売却は法人名義と個人名義で税金が異なる?

ビルをどの名義で売るかというのも、節税のためには重要なポイントとなります。

個人名義で所有していたビルを売る際は、譲渡所得税率が所有期間によって大きく変化します。

一方、法人名義でビルを売る際は、譲渡所得税の代わりに法人税がかかります。

資本金が1億円以下の中小企業の場合、2019年度の法人税率は年33.59%となります。

長期の譲渡所得税率よりは高い税率ですが、短期譲渡所得税率よりはお得になっています。

所有期間によっては、個人よりも法人のほうがお得なのです。

損益通算のしやすさなら法人に軍配?

法人のビル売却は、数ある法人事業の一部と捉えられます。

そのため、ある所得のプラスを別の所得のマイナスで相殺をして、税金の発生を抑えることがしやすいです。これを損益通算といいます。

個人による売却でも条件を満たせば損益通算できますが、法人の場合は無条件で通算できるので圧倒的にやりやすさが違います。

法人は引き渡し日を選ぶことができる?

個人の場合、不動産を売った日というのは不動産を引き渡した日となります。

一方、法人の場合は、売買契約を結んだ日と引き渡し日のどちらかを選ぶことができます。

場合によっては事業年度を自由に変更させることができるため、税金を大きく減らすことができます。

法人がビルを売った時に使える節税対策

法人がビルを売った場合は個人が使える節税対策はできませんが、代わりに法人独自の節税対策を使うことができます。

ここからは、法人がビルを売った時に使えるおすすめの節税方法を紹介します。

①新規の不動産を購入する

ビルを売ったのに合わせて新規の不動産を購入し、減価償却費を計上して減益を狙うという方法もあります。

減価償却費は、木造や軽量鉄骨のほうが節税効果が高いので、購入をおすすめします。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算・確定申告では減価償却が重要

②課税所得を分散する

法人の場合は、不動産だけでなく、他の全ての事業利益を損金から差し引くことになります。

そのため、利益を他の所得に分散させて税率を下げることができるのです。

特別報酬や退職金などが支給されるタイミングにビルを売れば、お互いに節税ができてお得です。

③特別償却ができる設備投資をする

特別償却とは、減価償却資産の購入費の減価償却費を、更にプラスして計上できるという仕組みです。

税金が膨らんだ際は、特別償却で経費計上をして、節税をすることができるのです。

特別償却できる設備は、大きく分けて以下の2つです。

  • A類型:最新モデルや、生産性を年1%以上向上させる最新の設備
  • B類型:生産ライン、オペレーションの改善に関する設備

A型を導入する場合は、税制優遇証明書をメーカーから得る必要があります。

また、B型の場合は投資計画を経済産業局に提出し、認可をもらう必要があります。

税負担を抑えるためにもビルを高く売ろう

多くの税金は売却価格に応じて税額が増えていきますが、だからといって高く売るほど損というわけでは決してありません。

その辺はしっかり考慮されているので、結局のところ不動産を高く売れば売るほど税金で引かれる割合は低くなります。

また、「ちょっとした工夫で不動産が1割高く売れた!」なんてネット記事をよく見かけますが、仮にビルの売却額が5000万円としたら少しの工夫で利益が500万円も上乗せされたことになります。

工夫次第で資金に大きな余裕を生むことが出来るので、ビル売却をチャンスと捉えて高く売っていきましょう。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

テナントは満室にしてから売る

ビルをオーナーチェンジ(所有権の売買)する場合は、テナントを満室にしてから売るのがおすすめです。

満室にしてから売ることで、「このビルは中古でも満室になる魅力がある」と相手に思わせることができますし、テナント賃料が増えてお得です。

もし1室だけが空いているという場合は、満室にすることで大きな利益を期待できるので積極的に募集をかけていきましょう。

ただ逆に1室しか入居がない時は、空になるのを待って法人などに売るほうが高額利益を期待できます。

利回りが高い時期に売る

不動産投資をおこなう場合、最も重要な要素が物件の利回りでしょう。

むしろ、利回りが高ければ他にどんなマイナスポイントがあっても目をつむってもらえるというのが現実です。

利回りは周辺環境の変化や築年数の経過によっても変わっていくので、良い時期を逃さず売ることをおすすめします。

複数社の査定額を比較して契約する

不動産会社が「うちならこの値段で売れる」と提示してくれる金額が査定額ですが、この金額は業者の実績などに応じて変わってきます。

複数社の査定額を比較し、最も高いところと契約するのが一番お得ですが、1社1社連絡を取るのは面倒ですよね。

そんな懸念を払しょくしてくれるのが一括査定サイトです。

簡単な不動産情報を入力するだけで対応する査定業者6社以上に査定を依頼でき、簡単に価格を比較できます。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう!

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちら!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

売却価格がそのまま手元に残るわけじゃない!要注意

ここまでビル売却にかかる税金について詳しく解説していきましたが、とにかく頭に入れてほしいのは、「売却価格がそのまま手元に入るわけではない」ということです。

ここを見誤ると大きなミスをしてしまうので注意しましょう。

ただ、だからといって税金対策に労力を使い過ぎるのも危険です。あくまで最初は高く売ることを念頭において、ビル売却の手続きを進めていきましょう。

ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!
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