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任意売却できないケース・できない人とは?売れない時の対処法

【更新日】2019-11-22
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任意売却できないケース

任意売却は住宅ローンなどの借入金の返済が困難になった際に行う財産処分の一種であり、類似した内容である競売と比べると債務者に有利な点が多いとされています。

その一方で制限も多く、場合によっては任意売却ができないこともあります。

不動産物件の処分を円満に進めるためにも、任意売却ができない理由や対処法に関する正しい知識について学びましょう。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

任意売却できないケースは大きく8つ

任意売却は情報が公開されず、一般的な市場価格で売却できるので社会的な信用が失墜せず、金銭面での損失も少なく抑えることができます。

その一方で誰でも利用できるわけではありません。

条件が合わないと任意売却の手続きを進めることはできないのです。

任意売却ができない理由は様々ですが、基本的には8つのケースがあり、それぞれに個別の理由が存在します。

任意売却を検討する場合、自分がその8つのケースのいずれかに当てはまっていないかを確認することが大切です。

①債権者が任意売却を認めてくれない

任意売却は債務者の独断で行うことはできません。

債権者に該当する金融機関の同意が必要なのです。

住宅ローンなどの借入金の返済が難しくなった場合、該当する物件を売却してもその住宅ローンが残ってしまう場合に金融機関の同意を得て実施するのが任意売却です。

そのため、金融機関が同意をしなければ手続きを進めることは不可能なのです。

任意売却そのものは専門業者に手続きをお願いする形になるので、相談は債権者の同意が無くても行うことは可能です。

しかし、最終的には同意を得ないと売却ができないことから、その点を理由にトラブルが生じてしまうこともあります。

②連帯保証人の承諾が得られない

不動産物件は高額な買い物なのでローンを組む際は連帯保証人を用意するのが普通です。

連帯保証人は債務者が返済困難な状況に陥った場合、その債務のすべてを肩代わりする立場にあります。

そのため、購入した物件の扱いに対しても一定の発言権があるのです。

特に対象の物件が連帯保証人との共有名義の場合、連帯保証人がOKを出さないと任意売却を行うことはできません。

連帯保証人の側から見れば自分が所有する財産を勝手に処分される形になるためです。

承諾が得られない状況のままで任意売却を進めることはできないので相談は必須です。

③内覧の実施・物件の情報公開ができない

任意売却は法律上、通常の不動産販売と同じ行為です。

購入希望者に対して見学を許可する内覧など、物件の情報公開ができなければ任意売却は成立しません。

知りたい情報が得られない物件を購入するケースはほぼあり得ないので、任意売却を行うには対象の物件に関する情報の公開は必須条件と言えます。

また、公開する情報には虚偽の内容が含まれてもいけません。

万が一、虚偽の内容が含まれた情報を公開して任意売却が成立すると詐欺に該当する可能性があるためです。

トラブルの無い取り引きを成立させるためには情報の扱いを適切に行う必要があります。

④滞納しているローン残高が大きすぎる

任意売却の多くはローンの返済が困難な状況に陥っている人が行います。

売却が成立した後もローンが残っているのが普通ですが、その残高が大きすぎると任意売却そのものが成立しないことがあります。

残高が大きすぎると物件を売却してもその後の返済計画が成り立たないと見なされるためです。

物件を手放すのは他に金銭を工面する方法が無いという理由がほとんどです。

残高が大きい状況で最後の手段とも言える任意売却を認めてしまうと、その後の金策がまったく当てにならない状況になってしまいます。

自己破産などの債務整理に至ってしまうおそれもあり、そうなると債権者の側に大きな損失が及ぶのです。

⑤任意売却をおこなう十分な時間がない

任意売却はいつでも実施できるわけではありません。

住宅ローンを滞納すると債権者である金融機関は物件の差し押さえ手続きを行いますが、その猶予は約1年から1年半ほどとされています。

金融機関によって多少の違いはありますが、その期間を過ぎると任意売却を行うことができません。

差し押さえが成立すると強制的に競売にかけられてしまうので、そのような事態を避けるには早めに任意売却の手続きを進める必要があります。

時間が経つほど債務は膨れ上がり、状況の改善を図るのは困難になります。

任意売却ができる期間は長くても約半年ほどとされ、その間に物件が売れないと強制的に競売にかけられてしまうので注意しなければいけません。

そのため、残り時間が少ないと見なされると任意売却ができないのです。

⑥不動産の所有者本人しか任意売却はできない

任意売却の手続きは基本的に対象の不動産を所有する本人しか行うことはできません。

親族であっても所有権が無い以上、具体的な手続きはできないのです。

任意売却の相談は可能ですが、最終的な判断は物件の所有者本人に委ねられます。

何らかの理由で所有者本人が売却に関する手続きができない場合、例外的に代理人を用意することができます。

しかしその条件は非常に厳しいので誰でも安易に実施できるわけではありません。

特に所有者が認知症を患うなど正常な判断ができなくなった場合は、成年後見制度に基づいて代理人を決める必要があります。

そうでなければ任意売却は選択できず、競売という形で不動産が処分されてしまうのです。

⑦共同名義人も同意しないと任意売却はできない

不動産物件は高額な買い物なので金銭的な負担を減らす目的で複数人が一つの物件を購入することは珍しくありません。

そのような場合は共同名義人という形で所有権がそれぞれに等しく存在します。

夫婦や兄弟、親子など親族間で共同名義人になるケースが多数ですが、たとえ親族であっても共同名義人である以上、物件の所有権は等しいのです。

そのため、他の名義人の同意が無い状態で任意売却を行うことはできません。

名義人が複数人存在する場合は全員の同意が必要になるので、連絡が取れないなど同意が得られない状況では基本的に任意売却はできないと言えます。

⑧税金や保険料を滞納していて払えない

税金や保険料の支払いが滞っている状況では任意売却が選択できないことがあります。

特に税金の滞納については法律で決められた制約があり、未納分の税金に見合うだけの資産が差し押さえられるのです。

この場合、役所による差し押さえからの競売という流れになることから債務者の意思で実施できる任意売却は選択できません。

保険料についても同様の扱いであり、ローンの支払いが残っている物件であっても資産として扱い、競売の対象になるのです。

役所の側から見れば税金や保険料を滞納しながら資産形成を行っている形になるので、速やかに未納分を支払わせる目的で物件を差し押さえるのは法的に正当な対処と言って間違いありません。

任意売却できないとどうなる?

任意売却ができないのは非常に損をする結果になります。

任意売却は市場価値を踏まえて実施できるので、場合によっては大きな利益を得ることも不可能ではありません。

しかし任意売却は通常の不動産販売と同じなので、購入者がいなければ成立しません。

任意売却ができる期間には限りがありますが、その期間を過ぎてしまうとどのような理由であれ物件は差し押さえになり、競売にかけられてしまうのです。

強制的に競売にかけられてしまう

競売にかけられるのはそれ以外に支払いの方法が無いと判断されたのが理由です。

任意売却ができる猶予期間のうちに売却手続きが成立しなかった場合、物件を現金化する目的で競売にかけられるのです。

競売は物件を確実に現金化することを目的にした手続きなので、その価格は市場価値よりも低く設定されているのが普通です。

そのため、任意売却で物件が売れるのと比較すると明らかに得られる金額は少ないのです。

物件が競売で処分されると、残債の金額も大きいままになってしまいます。

残債が払えないなら自己破産せざるを得なくなる

競売の厄介な点は任意売却よりも得られる金額が非常に少ない点です。

任意売却と比べると現金化できる可能性は高いと言えますが、その分だけ金額も減ってしまうと言えます。

競売はそれ以外に現金を得る方法が無いという状況で行われることがほとんどなので、残債を自力で返済するのは非常に困難です。

仮に残債が払えない状況であると判明した場合、債務整理の一種である自己破産の手続きが必須になります。

自己破産は社会的な信用を著しく損なう行為なので、できるだけ回避しなければいけません。

任意売却できないケースを防ぐ方法

任意売却ができなければ不動産物件を市場価値よりもはるかに安い金額で手放すことは避けられません。

そのような事態を避けるためにも、正しい知識を持ち、適切な方法で対処することが何よりも重要なのです。

不動産物件に関する法律の知識があれば誤った対処を避けることができますが、一般の人には決して容易ではありません。

場合によっては法律の専門家のアドバイスを得るなど、状況に適した行動を取るように心がけます。

滞納したら早めに任意売却の相談をする

ローンの支払いを滞納してしまうのは物件差し押さえの第一歩と言えます。

借入時に作った返済計画が上手く進んでいないことを意味しているので、債権者が警戒するのも無理はありません。

また、債務者の側にとっても支払いの滞納が続くのは決して本意ではありませんが、支払い分のお金を用意できない以上、任意売却は避けられないと言えます。

金策に困って首が回らなくなるのは誰にでも起こりうる事態であり、そうなるまでの時間は決して長いものではありません。

そのため、任意売却の相談は早いほうが良いのです。

任意売却の相談はどこへすれば良い?相談先の賢い選び方

任意売却を認めてくれる金融機関を見つかるまで探す

任意売却はローンが残った状態でありながら物件を売却する行為なので、債権者である金融機関にとっては決して最善の策とは言えません。

任意売却を認めない金融機関もあるので、そのような所でローン契約を結んでしまうと半ば強制的に競売という形になってしまうことがあります。

物件を購入するためにローン契約を行う場合、万が一の事態を考えて金融機関を選ぶのが競売を避ける工夫です。

金融機関の側には予め任意売却の可否について提示する義務はありません。

ローン契約を希望する債務者の側から情報の提示を求める必要があります。

任意売却おすすめ業者ランキング!任意売却に強い業者の選び方とは?

任意売却できない時にやってはいけないこと

任意売却は必ず実施できるわけではありません。

任意売却ができない理由は様々ですが、ほとんどの場合において債務者の側に問題があると判断されたことが根底にあります。

任意売却はあくまでも通常の不動産販売と同様の行為です。

金銭の管理や社会的な信用など、一定の基準を満たしていないと実施ができないことを把握する必要があります。

任意売却ができないのを理由に無理な金策を図ったり、信用の失墜に繋がる行為は絶対に行ってはいけません。

その時点での問題はクリアできるかもしれませんが、後になって必ずしわ寄せが来るのです。

別のローンを借りて返済にあてる

任意売却ができない時の金策でまず思い浮かぶのが別のローンを利用して返済することです。

その時点で返済はできるかもしれませんが、結局は新たに債務を増やす結果になってしまいます。

返済のために新しくローンを組み、そのローンの返済のために別のローンを組む自転車操業の状態に陥り、最終的には多額の債務だけが残ってしまいます。

お金も無ければ社会的な信用も無い、八方塞がりな状態に陥ってしまうのが自転車操業の大きな問題点です。

債権者に逆ギレする

お金が無いから返済ができないと債権者に対して逆ギレするのは絶対にやってはいけないことです。

お金が無いのは事実かもしれませんが、そのことを理由に返済を拒否するのは社会的な信用を自ら放棄するようなものです。

任意売却は金銭的な問題だけではなく、金融機関と債務者との関係の良し悪しも大きく関係します。

手続きに問題が無く、言い分が正当であったとしても個人の感情で任意売却が成り立たないケースは絶対に無いとは言い切れません。

債務者の支払いが滞ってしまったことで任意売却に至ったのですから、その点を無視して自身には非が無いかのように振る舞うのは最低の行為と言えるのです。

連帯保証人に返済を任せてしまう

連帯保証人は本来の借り主が返済不可能な状況に陥った場合、代わりにすべての責任を負う立場です。

そのため、連帯保証人に返済を任せるのは法律上は何の問題もありません。

しかし、いくら努力しても返済のめどが立たないなど連帯保証人に頼る以外の方法が無いという状況ならともかく、最初からすべての責任を負わせようとするのは褒められた行為ではありません。

双方の信頼関係のうえで連帯保証人という制度が成立していることを忘れず、真摯な姿勢で協力を求めるのが社会人としての責任と言えます。

任意売却と自己破産の関係とは?タイミングはどちらが先?両方すべき?

任意売却できないと破産まっしぐら!滞納は早めに対応しよう

支払いの滞納が発端である任意売却はいわば破産を避けるための最後の手段です。

ローンが残っている物件を手放してでも金銭を得て負担を軽減させるのが任意売却の本質なので、それができなければ破産を避ける手立ては無いと言っても過言ではありません。

そのような事態を避けるためにも、支払いの滞納が起きないように金銭管理には十分に注意しなければいけません。

万が一、支払いを滞納した場合は速やかに対処するのが物件を手放す事態を避けるための務めとなります。

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